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房地产司法鉴定估价报告报告编号:重立信房评报（2018）鉴字第292号估价项目：位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产市场价值估价估价委托人：重庆市长寿区人民法院房地产估价机构：重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司司法鉴定人：肖其全(执业证号:5001040721)斯德书(执业证号：5010102972）估价报告出具日期：二〇一八年十一月十五日目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (5)估价的假设和限制条件 (7)估价结果报告 (9)一、估价委托人 (9)二、房地产估价机构 (9)三、估价目的 (9)四、估价对象 (10)五、价值时点 (14)六、价值类型 (14)七、估价依据 (14)八、估价原则 (15)九、估价方法 (16)十、估价结果 (16)十一、估价人员 (19)十二、实地查勘期 (20)十三、估价作业日期 (20)十四、估价报告应用的有效期 (20)十五、说明事项 (21)附件 (21)致估价委托人函重庆市长寿区人民法院：受贵院的委托，我公司根据国家有关房地产价格估价的规定，本着独立、公正、客观、合法的原则，按照科学的方法，对估价对象房地产市场价值进行司法评估，按照中华人民共和国建设部发布的《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》的要求，致函如下:估价对象：重庆腾安农业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产，房屋建筑面积合计10731。
59平方米及其对应的分摊土地使用权面积.估价目的：为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案［（2018）渝0115执评委2476号］，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考.价值时点：二〇一八年十一月十二日估价方法：成本法估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析,估价对象在价值时点的市场价值如下：估价对象权属证书权利人坐落结构房屋用途土地使用权类型楼层建筑面积(㎡)建面单价（元/㎡)评估价值(万元)1 渝（2016)长寿区不动产权第000789367号重庆腾安农业发展有限公司长寿区葛兰镇健东二路15号主车间钢筋混凝土结构工业出让负1层，1—5层2364。
房地产司法鉴定估价报告估价项目名称：位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦营业用房房地产公开市场价值评估估价委托人：中江县人民法院房地产估价机构：四川广益房地产土地估价有限责任公司注册房地产估价师：刘青梅罗敏估价报告出具日期：2018年9月25日估价报告编号：川广益房评（2018）（估）字第A09101号目录致估价委托人函 (1)注册房地产估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (6)一、估价假设 (6)二、估价报告使用限制 (8)房地产估价结果报告 (10)一、估价委托人 (10)二、房地产估价机构 (10)三、估价对象基本情况 (10)四、房地产区域状况 (12)五、市场背景分析 (13)六、估价目的 (14)七、价值时点： (14)八、价值类型与定义 (14)九、估价原则 (15)十、估价依据 (16)十一、估价方法 (17)十二、估价结果 (18)十三、注册房地产估价师 (19)十四、现场查看日期 (19)十五、估价作业日期 (19)十六、估价报告使用期限 (19)附件 (20)致估价委托人函中江县人民法院：受贵院委托，我公司派出注册房地产估价师按照《房地产估价规范》及四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的要求，完成了估价对象于价值时点的市场价值估价项目。
估价对象：估价对象系位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产。
根据委托方提供的委托评估书附表，建筑面积共计1332.66㎡，及其相应分摊出让商业用地使用权面积，进行了公开市场价值评估。
估价目的：为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。
价值时点：二○一八年九月六日价值类型：市场价值是指在价值时点的公开市场上的交易价格。
估价方法：收益法估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在价值时点二○一八年九月六日的估价结果如下：币种：人民币公开市场价值总价：604.99万元大写：陆佰零肆万玖仟玖佰元整上述估价结果详见（估价结果一览表表1）四川广益房地产土地估价有限责任公司法定代表人：二○一八年九月二十五日表1特别提示：该评估值只是作为涉案资产债权价值的量化判断，不能作为进入市场后所能获得的绝对值保证。
共壹册第壹册**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项目资产评估报告书**鉴评字（2016）第**号**评估有限责任公司报告日期：2016年5月18日委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项目资产评估报告书目录注册资产评估师声明 (2)资产评估报告书摘要 (2)资产评估报告书 (4)一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (4)二、评估目的 (4)三、评估对象概况 (5)四、价值类型及其定义 (5)五、评估基准日 (6)六、评估依据 (6)七、评估原则 (7)八、评估方法 (7)九、评估程序实施过程和情况 (8)十、评估假设 (9)十一、评估结论 (9)十二、特别事项说明 (10)十三、评估报告使用限制说明 (19)十四、评估报告日 (20)资产评估报告书附件 (12)委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**1单元**室住宅用房评估项目注册资产评估师声明受**中级人民法院的委托，我们对**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房于评估基准日2016年5月11日进行评估，并作如下声明：1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2.评估对象涉及的资产清单由**中级人民法院委托书及**人民法院法官和评估人员现场查看后共同确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查了解；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
房地产司法鉴定房地产司法鉴定报告鉴定对象本次鉴定的对象为横县某住宅小区中的一套房屋。
鉴定目的本次鉴定旨在对该房屋进行司法鉴定，确定其房屋建筑面积、房屋实际用途及价值，以帮助相关合法权利人维护自身权益。
鉴定方法本次鉴定采用场地勘察、文献资料查阅、测量成图等手段进行。
鉴定结论1. 房屋建筑面积：该房屋的建筑面积为123.45平方米。
2. 房屋实际用途：根据房屋现状及相关资料分析，该房屋当前为将房屋出租给他人作为居住场所的状态。
3. 房屋价值：根据调查研究分析以及市场估值准则，该房屋的市场价值为X万元。
鉴定依据1. 《中华人民共和国建筑法》；2. 《中华人民共和国民法通则》；3. 《中华人民共和国物权法》；4. 相关的房地产市场估值准则和技术规范；鉴定人员鉴定人：X鉴定机构：X本文档所涉及附件如下：1. 房屋建筑平面图；2. 房屋相关证件资料复印件；3. 建筑施工资料复印件；4. 相关房地产市场估值准则和技术规范资料复印件。
本文档所涉及的法律名词及注释：1. 建筑面积：指建筑物各层面积之和，包括外墙、内墙和柱子等。
2. 实际用途：指房屋当前的使用状况，包括是否出租、用于何种用途等。
3. 物权：指占有、使用、处分和收益的权利。
4. 市场价值：指某项资产在市场上的价格或估价。
本文档在实际执行过程中可能遇到的困难及解决办法：1. 地形复杂：采用多种方法（如测量、GPS等）精确测量建筑面积。
2. 资料不齐全：要求相关单位或个人提供相关证件资料及建筑施工资料复印件，以进行全面鉴定。
3. 不同市场估值准则的适用：根据实际情况，综合运用不同市场估值准则及技术规范，确保估值的准确性和可靠性。
房地产司法鉴定估价报告估价项目名称：开封市开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号房地产价值评估估价委托人：开封市中级人民法院估价机构：河南方迪土地房地产估价注册房地产估价师：乔卫东（注册号：07）张宁（注册号：58）估价报告出具日期：2017年6月23日估价报告编号：汴方迪(2017)估字第FJS06030号致估价委托人函开封市中级人民法院：受贵单位委托，我公司对开封市开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号[《商品房生意合同》记载，买受人：王秀娟，房地产座落：：开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号，建筑面积平方米，建筑结构：框剪，建筑层数地上24层，地下1层，所在层数：22层] 房地产的价值进行了专业分析、测算和判定。
估价目的：为司法拍卖房地产确信拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。
价值时点：2017年6月6日价值类型：市场价值。
设定估价对象产权合法,经适当营销后，由熟悉情形、谨慎行事且不受强迫的交易两边，以公平交易方式在价值时点志愿进行交易的金额。
估价方式：比较法、收益法估价结果：估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，采纳比较法、收益法，在认真分析所把握资料与阻碍估价对象价值诸因素的基础上，最后确信估价对象在估价时点且在价值概念设定条件下的的房地产价值为：市场价值：建筑面积：平方米房地产单价：9606元/平方米房地产总价：万元总价大写：人民币壹佰叁拾肆万肆仟贰佰元整快速变现价值：变现单价：8165元/平方米变现总价：万元总价大写：人民币壹佰壹拾肆万贰仟伍佰元整专门提示：本次评估设定估价对象在价值时点不存在出租、查封及原有的担保物权，未考虑估价对象以后可能承担违约责任的事宜，和特殊交易方式对评估结论的阻碍，也未考虑国家宏观经济政策发生重大转变，市场结构、供给关系发生转变，和遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的阻碍。
当上述条件发生转变时，估价结果一样也会发生转变，估价结果为知足全数假设与限制条件下的市场价值。
房地产司法鉴定估价报告第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。
第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。
第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。
未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。
第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。
第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。
第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。
第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。
咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行方面可以有所放宽。
房地产司法鉴定报告书项目名称：黄骅市人民法院因执行许德光申请执行于铭亮、王进、张厚清、于文龙、黄骅市广远商贸有限公司一案所涉及的于文龙名下位于黄骅市金都首府2号楼1单元301 室的住宅房地产市场价值评估估价委托人：黄骅市人民法院估价机构：河北嘉城房地产评估有限公司注册房地产估价师：钱晓会1320140112、刘荣恒1220130007 估价报告出具日期：2017年12 月20 日估价报告编号：冀嘉城房估[2017]第12080 号目录1、致委托方函2、估价师声明3、估价的假设和限制条件4、房地产估价结果报告5、附件致委托方函黄骅市人民法院：接受贵单位的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)等有关政策、法规，对贵单位委托的估价对象进行了评估。
估价对象：根据委托方提供的《房屋分层分户平面图》记载，房屋所有权人为于文龙，房屋坐落为黄骅市昌骅大街东中心路南金都首府2 号楼1 单元301室，用途为成套住宅，房屋结构为钢混结构，房屋总层数为12层，所在层数为3 层，建筑面积为99.67平方米。
价值时点：2017年12月12日。
估价目的：为委托方执行许德光申请执行于铭亮、王进、张厚清、于文龙、黄骅市广远商贸有限公司一案提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价结果：本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过现场查勘、测算，结合估价经验，并对影响房地产价格因素进行分析，对估价对象进行了估价，确认委估对象房地产在价值时点的市场价值为人民币玖拾玖万叁仟捌佰元整(￥99.38 万元)，房地产单价详见《房地产评估结果明细表》。
当事人或者其他利害人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
河北嘉城房地产评估有限公司法定代表人：王欣2017年12月20日房地产评估结果明细表币种：人民币估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、本次价值时点2017年12月12日，估价师已在2017年12月12日对本估价报告中的估价对象建筑物外观等有关状况进行了实地勘查，但未能对建筑物内部进行勘查，本次评估假定内部为一般装修（室内地砖地面，内墙面及顶棚刷乳胶漆，厨卫间内墙面及地面贴瓷砖）；估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量等状况进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任；6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7、本项评估仅对委估房地产价值做出合理估价，不作为其权属方面确认的依据，有关权属确定以有关部门认定为准；8、委托方对提供的资料的真实性负责；因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和评估人员不承担相关的责任；9、当事人或者其他利害人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
房地产司法估价报告估价报告编号：渝中财鉴 [2017]字第047号估价项目名称：沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445个车位房地产市场价值估价估价委托人：重庆市第一中级人民法院房地产估价机构：重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司司法执业鉴定人：严丹（注册号5016165921）刘杨（注册号5020040073）估价报告出具日期：二○一七年八月十八日致估价委托人函重庆市第一中级人民法院：受贵院委托，本公司对位于沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445车位房地产市场价值进行估价。
一、估价目的：为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。
二、估价对象：估价对象为重庆尚赏居地产集团有限公司拥有的位于沙坪坝区梨树湾2附49-10号等155个车位及铜梁区东城街道办事处学府大道88号地下1445个车位房地产，包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产，不包括房屋内动产、可移动的设备、相应的债权债务等其他财产或权益，房屋建筑面积为44148.84平方米，分摊的出让国有建设用地使用权面积未记载。
三、价值时点：2017年8月11日四、价值类型：市场价值五、估价方法：比较法六、估价结果：评估总价：13100.00万元(大写人民币金额：壹亿叁仟壹佰万元整)，详见估价对象估价结果一览表：估价对象估价结果一览表报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，估价的详细结果请见附后的《估价结果报告》。
此致重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司法定代表人：二〇一七年八月十八日目录估价师声明 (1)估价的假设和限制条件 (2)估价结果报告 (4)一、估价委托人 (4)二、房地产估价机构 (4)三、估价目的 (4)四、估价对象 (5)五、价值时点 (39)六、价值类型 (39)七、估价原则 (39)八、估价依据 (40)九、估价方法 (41)十、估价结果 (42)十一、司法执业鉴定人 (47)十二、实地查勘期 (47)十三、估价作业期 (47)附件 (48)一、估价对象位臵图 (48)二、估价对象现状照片 (48)三、《重庆市第一中级人民法院司法评估委托书》 (48)四、《重庆市房地产权证》 (48)五、《中华人民共和国不动产权证书》 (48)六、《重庆市房产面积测算报告书》 (48)七、《尚赏居地下车库部分车位办证明细》 (48)八、《尚品世家地下车库部分车位办证明细》 (48)六、《司法鉴定许可证》 (48)七、司法鉴定机构《营业执照》 (48)八、《重庆市司法鉴定机构鉴定人资格证书》 (48)估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：（1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02070号估价项目名称：石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估估价委托人：宜昌市夷陵区人民法院房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021）熊玉华（注册号：4220070016）估价报告出具日期：2017年9月19日致估价委托人函宜昌市夷陵区人民法院：受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下：【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。
【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。
表1：估价对象界定表【价值时点】2017年8月3日。
【价值类型】房地产市场价值。
【估价方法】比较法、收益法。
【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对象在价值时点2017年8月3日的市场价值合计RMB1,347.02万元，大写（人民币）：壹仟叁佰肆拾柒万零贰佰元整。
估价结果详见表2。
【特别提示】曹必泗位于宜昌市得胜街46号的一宗商业房地产（房产证号：宜市房权证西陵字第0200201号，土地证号：宜市国用（2005）第080401087-1号）证载土地使用权类型为国有划拨用地，估价结果已扣除应缴土地出让收益。
宜昌佳信房地产估价有限公司（章）法定代表人：二○一七年九月十九日2估价师声明我们郑重声明：1、我们承诺本报告签字估价师具备专业的估价胜任能力，遵守估价职业道德，对估价工作勤勉尽责。
2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
5、我们根据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、我们已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。
7、没有人对本报告提供专业帮助。
注册地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021）签名：注册地产估价师：熊玉华（注册号：4220070016）签名：估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）一般假设1、本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点2017年8月3日的公开市场价值，所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售并按以下条件可实现的合理价值：（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；（2）有一段合理交易时间；（3）在此期间房地产市场保持稳定；（4）房地产交易过程中，买卖双方各自承担相应的税费；（5）房地产买卖程序符合国家法律规定；2、估价对象的使用、处置方式、处置程序符合国家、地方的有关法律法规。
3、估价对象按照法定用途保持现状持续使用。
4、本次估价以估价委托人或相关当事人提供的房地产相关权属资料为依据，估价委托人未提供房地产权资料原件给估价师核对查验，本次估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料均源于复印件，房地产估价师无理由怀疑其内容的合法性、真实性、有效性、完整性。
5、房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
6、本报告为现状评估，且以估价对象实物现状在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
7、本估价报告的估价范围根据《宜昌市夷陵区人民法院评估委托书》（（2017）0506委鉴第81号）确定，房屋建筑面积以估价委托人提供的产权资料为准，房地产估价师未实际测量。
（二）未定事项假设本估价报告的估价结果为估价对象于价值时点在公开市场前提下求取的市场价值，未考虑房屋租赁、抵押、查封等权利限制状况的影响，也未考虑快速变现、税费转稼等特殊的交易方式及国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，估价委托人在利用本报告估价结果时应予充分考虑和重视。
（三）背离事实假设该假设是说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
本次估价为现状评估，设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致，故无背离事实假设。
（四）不相一致假设该假设是说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
本次估价过程中，估价对象状况无不一致，故无不相一致假设。
（五）依据不足假设本报告估价结论是根据估价委托人在截至估价报告出具之日提供的证据材料而形成的，若房地产估价报告出具后，估价委托人提供新的证据材料与本报告所依据的证据材料不一致，估价委托人应当委托估价机构调整估价结果或重新进行估价。
二、估价报告使用限制1、本估价报告的估价目的仅为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据，不作他用。
若改变估价目的，则需另行估价。
2、本报告估价结果未考虑估价对象可能尚未缴纳的物业管理费、水电费、燃气费等费用。
3、本报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司印章后方能生效，报告文本的复印件无效。
4、本估价报告的估价结果只能应用于报告中载明的估价目的，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。
5、估价结果以价值类型及估价假设和限制条件为前提。
6、估价师对估价对象的法定权属状况予以了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，本报告也不可作为任何形式的产权证明。
7、委托人必须完整使用本估价报告，对仅引用报告中的部分内容对抗第三方引起的后果，估价机构不承担责任。
8、未经估价师或估价机构同意，本报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。
9、本估价报告自出具之日起壹年内有效（2017年9月19日至2018年9月18日）。
超过使用期限使用本报告的，相关责任由报告使用者承担。
估价结果受价值时点的限制。
若报告使用期内，房地产市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果需作调整或委托房地产估价机构重新估价。
房地产估价结果报告一、估价委托人名称：宜昌市夷陵区人民法院住所：宜昌市发展大道和谐路二、房地产估价机构名称：宜昌佳信房地产估价有限公司住所：宜昌市西陵一路18号中环广场1203室资质级别：贰级资质证书：鄂建房估证字第6号法定代表人：佘国敏三、估价目的确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。
四、估价对象（一）估价对象界定估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1《估价对象界定表》。
（二）估价对象概况1、区位与环境估价对象一：坐落于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区2号楼”，与中信银行宜昌分行、建设银行三峡分行、现代城市广场、市国税局、市滨江公园等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象二：坐落于宜昌市西陵一路8号“现代城市广场商住楼”，与中信银行宜昌分行、建设银行三峡分行、现代城市广场、市国税局、三峡农商行、金色勤苑住宅小区等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象三：坐落于宜昌市西陵一路50号“新世纪广场商住楼”，与市二医院、三峡艺术高中、亚洲广场、市欧阳修公园等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路、30路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象四、五：坐落于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号，处于夷兴大道与月宫路交汇处，与夷陵区委区政府、夷陵区人民医院、夷陵区森林公安局等毗邻，附近有100路、68路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象六：坐落于宜昌市夷陵区小溪塔街办“无石山庄小区”，与夷陵区博物馆、玛歌庄园小区、湖锦花园小区等毗邻，附近有100路、68路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度一般。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象七、八：坐落于宜昌市西陵解放路52号“三峡商城”，与步行街、市实验小学、市四中等毗邻，附近有2路、6路、20路、30路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象九、十：坐落于宜昌市西陵得胜街46号、52号，与鑫乐苑小区、西陵区图书馆、市得胜街小学等毗邻，附近有2路、6路、25路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
2、实物状况估价对象一实物状况（1）建筑物实物状况估价对象位于西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”2号楼1单元，2号楼为总层数29层的钢混结构住宅楼，临沿江大道，房屋外墙面嵌深蓝色外墙砖，装电梯。
