房地产司法鉴定评价报告

房地产司法鉴定估价报告报告编号:重立信房评报（2018）鉴字第292号估价项目：位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产市场价值估价估价委托人：重庆市长寿区人民法院房地产估价机构：重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司司法鉴定人：肖其全(执业证号:5001040721)斯德书(执业证号：5010102972）估价报告出具日期：二〇一八年十一月十五日目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (5)估价的假设和限制条件 (7)估价结果报告 (9)一、估价委托人 (9)二、房地产估价机构 (9)三、估价目的 (9)四、估价对象 (10)五、价值时点 (14)六、价值类型 (14)七、估价依据 (14)八、估价原则 (15)九、估价方法 (16)十、估价结果 (16)十一、估价人员 (19)十二、实地查勘期 (20)十三、估价作业日期 (20)十四、估价报告应用的有效期 (20)十五、说明事项 (21)附件 (21)致估价委托人函重庆市长寿区人民法院：受贵院的委托，我公司根据国家有关房地产价格估价的规定，本着独立、公正、客观、合法的原则，按照科学的方法，对估价对象房地产市场价值进行司法评估，按照中华人民共和国建设部发布的《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》的要求，致函如下:估价对象：重庆腾安农业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产，房屋建筑面积合计10731。

59平方米及其对应的分摊土地使用权面积.估价目的：为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案［（2018）渝0115执评委2476号］，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考.价值时点：二〇一八年十一月十二日估价方法：成本法估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析,估价对象在价值时点的市场价值如下：估价对象权属证书权利人坐落结构房屋用途土地使用权类型楼层建筑面积(㎡)建面单价（元/㎡)评估价值(万元)1 渝（2016)长寿区不动产权第000789367号重庆腾安农业发展有限公司长寿区葛兰镇健东二路15号主车间钢筋混凝土结构工业出让负1层，1—5层2364。

房地产司法鉴定估价报告估价项目名称：位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦营业用房房地产公开市场价值评估估价委托人：中江县人民法院房地产估价机构：四川广益房地产土地估价有限责任公司注册房地产估价师：刘青梅罗敏估价报告出具日期：2018年9月25日估价报告编号：川广益房评（2018）（估）字第A09101号目录致估价委托人函 (1)注册房地产估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (6)一、估价假设 (6)二、估价报告使用限制 (8)房地产估价结果报告 (10)一、估价委托人 (10)二、房地产估价机构 (10)三、估价对象基本情况 (10)四、房地产区域状况 (12)五、市场背景分析 (13)六、估价目的 (14)七、价值时点： (14)八、价值类型与定义 (14)九、估价原则 (15)十、估价依据 (16)十一、估价方法 (17)十二、估价结果 (18)十三、注册房地产估价师 (19)十四、现场查看日期 (19)十五、估价作业日期 (19)十六、估价报告使用期限 (19)附件 (20)致估价委托人函中江县人民法院：受贵院委托，我公司派出注册房地产估价师按照《房地产估价规范》及四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的要求，完成了估价对象于价值时点的市场价值估价项目。

估价对象：估价对象系位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产。

根据委托方提供的委托评估书附表，建筑面积共计1332.66㎡，及其相应分摊出让商业用地使用权面积，进行了公开市场价值评估。

估价目的：为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。

价值时点：二○一八年九月六日价值类型：市场价值是指在价值时点的公开市场上的交易价格。

估价方法：收益法估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在价值时点二○一八年九月六日的估价结果如下：币种：人民币公开市场价值总价：604.99万元大写：陆佰零肆万玖仟玖佰元整上述估价结果详见（估价结果一览表表1）四川广益房地产土地估价有限责任公司法定代表人：二○一八年九月二十五日表1特别提示：该评估值只是作为涉案资产债权价值的量化判断，不能作为进入市场后所能获得的绝对值保证。

共壹册第壹册**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项目资产评估报告书**鉴评字（2016）第**号**评估有限责任公司报告日期：2016年5月18日委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项目资产评估报告书目录注册资产评估师声明 (2)资产评估报告书摘要 (2)资产评估报告书 (4)一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (4)二、评估目的 (4)三、评估对象概况 (5)四、价值类型及其定义 (5)五、评估基准日 (6)六、评估依据 (6)七、评估原则 (7)八、评估方法 (7)九、评估程序实施过程和情况 (8)十、评估假设 (9)十一、评估结论 (9)十二、特别事项说明 (10)十三、评估报告使用限制说明 (19)十四、评估报告日 (20)资产评估报告书附件 (12)委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**1单元**室住宅用房评估项目注册资产评估师声明受**中级人民法院的委托，我们对**申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房于评估基准日2016年5月11日进行评估，并作如下声明：1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2.评估对象涉及的资产清单由**中级人民法院委托书及**人民法院法官和评估人员现场查看后共同确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查了解；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。

房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：宜佳房估字[2017]第02070号估价项目名称：石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估估价委托人：宜昌市夷陵区人民法院房地产估价机构：宜昌佳信房地产估价有限公司注册房地产估价师：胡庆平（注册号：4220130021）熊玉华（注册号：4220070016）估价报告出具日期：2017年9月19日致估价委托人函宜昌市夷陵区人民法院：受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下：【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。

【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。

表1：估价对象界定表【价值时点】2017年8月3日。

【价值类型】房地产市场价值。

【估价方法】比较法、收益法。

【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对象在价值时点2017年8月3日的市场价值合计RMB1,347.02万元，大写（人民币）：壹仟叁佰肆拾柒万零贰佰元整。

房地产司法鉴定估价报告估价项目名称：开封市开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号房地产价值评估估价委托人：开封市中级人民法院估价机构：河南方迪土地房地产估价注册房地产估价师：乔卫东（注册号：07）张宁（注册号：58）估价报告出具日期：2017年6月23日估价报告编号：汴方迪(2017)估字第FJS06030号致估价委托人函开封市中级人民法院：受贵单位委托，我公司对开封市开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号[《商品房生意合同》记载，买受人：王秀娟，房地产座落：：开元名都.华庭G24F-3(G3)幢2单元2201号，建筑面积平方米，建筑结构：框剪，建筑层数地上24层，地下1层，所在层数：22层] 房地产的价值进行了专业分析、测算和判定。

估价目的：为司法拍卖房地产确信拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。

价值时点：2017年6月6日价值类型：市场价值。

设定估价对象产权合法,经适当营销后，由熟悉情形、谨慎行事且不受强迫的交易两边，以公平交易方式在价值时点志愿进行交易的金额。

估价方式：比较法、收益法估价结果：估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，采纳比较法、收益法，在认真分析所把握资料与阻碍估价对象价值诸因素的基础上，最后确信估价对象在估价时点且在价值概念设定条件下的的房地产价值为：市场价值：建筑面积：平方米房地产单价：9606元/平方米房地产总价：万元总价大写：人民币壹佰叁拾肆万肆仟贰佰元整快速变现价值：变现单价：8165元/平方米变现总价：万元总价大写：人民币壹佰壹拾肆万贰仟伍佰元整专门提示：本次评估设定估价对象在价值时点不存在出租、查封及原有的担保物权，未考虑估价对象以后可能承担违约责任的事宜，和特殊交易方式对评估结论的阻碍，也未考虑国家宏观经济政策发生重大转变，市场结构、供给关系发生转变，和遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的阻碍。

当上述条件发生转变时，估价结果一样也会发生转变，估价结果为知足全数假设与限制条件下的市场价值。

房地产司法鉴定估价报告第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。

第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。

第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。

未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。

第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。

第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。

第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。

第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产咨询性估价报告。

咨询性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行方面可以有所放宽。

房地产司法鉴定报告书项目名称：黄骅市人民法院因执行许德光申请执行于铭亮、王进、张厚清、于文龙、黄骅市广远商贸有限公司一案所涉及的于文龙名下位于黄骅市金都首府2号楼1单元301 室的住宅房地产市场价值评估估价委托人：黄骅市人民法院估价机构：河北嘉城房地产评估有限公司注册房地产估价师：钱晓会1320140112、刘荣恒1220130007 估价报告出具日期：2017年12 月20 日估价报告编号：冀嘉城房估[2017]第12080 号目录1、致委托方函2、估价师声明3、估价的假设和限制条件4、房地产估价结果报告5、附件致委托方函黄骅市人民法院：接受贵单位的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)等有关政策、法规，对贵单位委托的估价对象进行了评估。

估价对象：根据委托方提供的《房屋分层分户平面图》记载，房屋所有权人为于文龙，房屋坐落为黄骅市昌骅大街东中心路南金都首府2 号楼1 单元301室，用途为成套住宅，房屋结构为钢混结构，房屋总层数为12层，所在层数为3 层，建筑面积为99.67平方米。

价值时点：2017年12月12日。

估价目的：为委托方执行许德光申请执行于铭亮、王进、张厚清、于文龙、黄骅市广远商贸有限公司一案提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价结果：本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过现场查勘、测算，结合估价经验，并对影响房地产价格因素进行分析，对估价对象进行了估价，确认委估对象房地产在价值时点的市场价值为人民币玖拾玖万叁仟捌佰元整(￥99.38 万元)，房地产单价详见《房地产评估结果明细表》。

当事人或者其他利害人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

河北嘉城房地产评估有限公司法定代表人：王欣2017年12月20日房地产评估结果明细表币种：人民币估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、本次价值时点2017年12月12日，估价师已在2017年12月12日对本估价报告中的估价对象建筑物外观等有关状况进行了实地勘查，但未能对建筑物内部进行勘查，本次评估假定内部为一般装修（室内地砖地面，内墙面及顶棚刷乳胶漆，厨卫间内墙面及地面贴瓷砖）；估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量等状况进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任；6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7、本项评估仅对委估房地产价值做出合理估价，不作为其权属方面确认的依据，有关权属确定以有关部门认定为准；8、委托方对提供的资料的真实性负责；因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和评估人员不承担相关的责任；9、当事人或者其他利害人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

司法鉴定住宅用房房地产估价报告一、鉴定目的及依据本次司法鉴定的目的是为了对住宅用房的房地产进行价值估算，以便在诉讼案件中作为参考依据。

本次鉴定的依据包括相关法律法规、市场数据以及现场勘查等。

二、被鉴定物基本情况被鉴定物为一处位于XX市XX区的住宅用房，总建筑面积为XXX平方米，建筑年代为XX年，建筑结构为XXXX。

该住宅用房自XX年开始由原所有人居住，按照市场价格计算房产的使用寿命应为XX年。

三、鉴定程序及方法1.现场勘查鉴定人员进行了对被鉴定物的实地勘查，包括房屋的结构、材料、装修情况等。

同时对周边环境、交通便利度、配套设施等因素进行了考察和记录。

2.资料收集鉴定人员搜集了相关的市场数据，包括房价指数、同类物业的成交价等，对比分析了被鉴定物与周边物业的差异。

3.统计分析鉴定人员采用市场比较法对被鉴定物的价值进行评估，综合考虑了市场数据、实地勘查结果以及相关法律法规。

四、市场比较法评估结果根据市场比较法评估得出，基于市场数据的分析，考虑到被鉴定物的实际情况以及周边物业的成交价，鉴定人员认为该住宅用房的市场价值为XX万元。

五、鉴定结果的合理性分析在确定市场价值时，鉴定人员综合考虑了多个因素，包括房屋的实际情况、周边环境、市场数据等。

鉴定结果的合理性得到了充分验证。

六、鉴定人员的资质和声明本次司法鉴定由具备相关资质和丰富经验的房地产鉴定师进行，确保鉴定结果的真实性和准确性。

鉴定人员在进行鉴定过程中坚持公正、客观、独立的原则，并未受到任何利益和压力的影响。

七、鉴定结论八、附录1.被鉴定物的照片和相关材料；2.市场数据的统计表和分析报告。

房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：深国策评字CD[2017]010069SS号估价项目名称：成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值评估估价委托人：成都高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：赵麟注册号：5120130053李欢注册号：5120080053估价报告出具日期：2017年1月17日防伪编码：20170102784防伪查询请登录“国策评估”网站：致估价委托人函成都高新技术产业开发区人民法院：承蒙委托，我公司对帅安伟单独所有的位于成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值进行了评估。

估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。

我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，选用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象在价值时点2017年1月13日的市场价值为：RMB76.1万元，大写：人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。

估价结果明细表特别提示：①估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。

②估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据《四川省房地产司法鉴定指导意见》，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。

③本次估价涉及的估价对象的产权信息以估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》为准。

深圳市国策房地产土地估价有限公司法定代表人：（注册房地产估价师）二○一七年一月十七日目录估价师声明 (1)估价假设和限制条件 (2)估价结果报告 (4)一、估价委托人 (4)二、房地产估价机构 (4)三、估价目的 (4)四、估价对象 (4)五、价值时点 (6)六、价值类型 (6)七、估价原则 (6)八、估价依据 (7)九、估价方法 (8)十、估价结果 (8)十一、注册房地产估价师 (9)十二、实地查勘期 (9)十三、估价作业期 (9)附件 (10)（一）《成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函》 (10)（二）《商品房买卖合同摘要》复印件 (10)（三）估价对象位置示意图 (10)（四）估价对象实地查勘情况和相关照片 (10)（五）可比实例位置图和外观照片 (10)（六）专业帮助情况和相关专业意见 (10)（七）房地产评估机构《营业执照》、《资格证书》复印件 (10)（八）房地产估价人员《注册证书》复印件 (10)估价技术报告 (11)一、估价对象描述与分析 (11)二、市场背景描述与分析 (13)三、最高最佳利用分析 (15)四、估价方法适用性分析 (16)五、估价测算过程 (17)六、估价结果确定 (21)估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。