房地产司法鉴定讲解

房地产司法鉴定房地产司法鉴定1. 简介房地产司法鉴定是指由法院或相关司法机关依法委托具有资质的鉴定机构，对涉及房地产领域的争议、案件进行事实调查、证据搜集和技术鉴定，提供专业意见和鉴定结果的活动。

房地产司法鉴定在解决房地产纠纷、确保司法公正、保护当事人合法权益等方面具有重要意义。

本文将介绍房地产司法鉴定的目的、鉴定主体、程序和实施环节等内容。

2. 目的房地产司法鉴定的主要目的是通过科学、客观、专业的手段，确定房地产相关争议案件中涉及的房地产事实真相、价值评估和技术要求等问题，为法院判决提供客观依据。

其具体目的包括：阐明相关房地产事实和情况；对涉案房地产进行评估和价值鉴定；鉴定房地产技术标准和规范；提供房地产市场的专业意见。

3. 鉴定主体房地产司法鉴定的主体包括鉴定委托方、鉴定机构和鉴定专家。

鉴定委托方是指法院或相关司法机关，依法委托具有资质的鉴定机构进行房地产司法鉴定，授权其对相关案件进行调查和鉴定。

鉴定机构是具备房地产司法鉴定资质的机构，依法经认定，可以独立从事房地产司法鉴定工作。

鉴定机构需具备一定的资质条件和专业能力，保证鉴定结果的客观、公正和可信性。

鉴定专家是指具备相应专业知识和经验，在特定领域具有较高声誉和专业能力的人员，承担具体的房地产鉴定任务。

鉴定专家应当严格遵守职业道德和工作纪律，保持独立、客观、公正的态度。

4. 程序和实施环节房地产司法鉴定的程序一般包括以下环节：4.1. 鉴定委托鉴定委托由法院或相关司法机关发出，明确鉴定的范围、目的、要求和期限等，委托书是开展鉴定工作的基础文件。

4.2. 调查和取证鉴定机构应当进行相关的调查和取证工作，搜集与案件有关的证据和相关材料。

调查工作包括实地勘察、询问相关当事人和相关证人等。

4.3. 技术鉴定根据鉴定范围和要求，鉴定机构将收集的证据进行科学、客观的分析和鉴定，运用相关技术和方法，对房地产事实进行评估、鉴定和解释。

4.4. 撰写鉴定报告鉴定结果将以书面形式撰写成鉴定报告，详细陈述调查、取证和鉴定过程，列明鉴定结论和专业意见，对鉴定所依据的相关法律法规和技术标准也会进行说明。

我国三大诉讼法都把鉴定结论作为法定证据之一，司法鉴定结论除了本身作为证据外，它还可以对其他证据进行验证，因此在证据体系中鉴定结论常常被称为“证据之王”，它对案件的裁决具有重要的乃至决定性的影响。

房地产估价司法鉴定就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价师(以下简称估价师)接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。

房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别就是一般房地产估价程序通常以报告交付为终结，而司法鉴定中估价师交付报告后须出庭接受当事人的质证方可被法官(或仲裁员，以下除非特指提及法官均同时包含仲裁员)采信。

目前普遍存在估价师对出庭接受质证重要性认识不足，估计师出庭率低，有些估价师对出庭接受质证的法律程序不清，缺乏接受质证的专门技巧和心理训练，存在因出庭效果较差而畏惧出庭接受质证的情况。

下面就房地产估价司法鉴定的质证的必要性、质证程序及结合笔者出庭质证经验对估价师质证相关事项进行探讨。

一、估价师接受质证的必要性质证是与当事人主义程序模式相适应的一种司法证明方式，它只能在庭审中通过当事人围绕证据展开对质才能实现。

作为对抗制庭审的核心环节，质证对法官的认证起着关键的作用，它在当事人举证和形成法官依法裁判的事实法官认证中间使证据的价值得以浮现出来，依据。

鉴定结论是否为进行公正审判的资深法官所采信，可以说是检验司法鉴定质量高低的直接砝码。

鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。

房地产估价鉴定结论属于人证的范畴，鉴定结论必须经过质证程序才有可能被法官采信，故估价师必须接受当庭质证。

目前在大陆法系国家都明确地把鉴定人与证人区分开来，并赋予鉴定人较证人更高的诉讼地位，有的大陆法系国家将鉴定人视为法官的助手，甚至有的大陆法系国家将鉴定人称为“科学法官”，因而对鉴定人及鉴定人出庭有严格的要求。

房地产司法鉴定房地产司法鉴定是指通过一系列的法律程序，对房地产相关问题进行评估和判定，旨在解决涉及房地产纠纷的法律问题，保护各方的合法权益。

本文将从房地产司法鉴定的背景、作用、流程和影响等方面进行论述，以展示其重要性和对社会发展的贡献。

一、背景随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣。

然而，与此同时，房地产纠纷也不可避免地增加。

买卖合同、租赁合同、房产证书和土地使用权等方面的争议频繁出现，给社会秩序和人民生活带来了一系列问题。

为了保障社会公平正义和人民的合法权益，房地产司法鉴定应运而生。

二、作用房地产司法鉴定在保护房地产交易各方利益、维护社会稳定以及促进经济发展等方面发挥着重要作用。

1. 保护权益通过房地产司法鉴定，可有效确认合同条款的解释和执行，明确各方权益和责任，为各方提供公正客观的评判依据，避免借助不当手段损害他人利益。

2. 解决纠纷房地产纠纷常常涉及多个方面，如买卖双方的权益冲突、物权纠纷、土地使用权的界定等。

房地产司法鉴定通过审视证据、评估真伪、解释法律条款等，为纠纷的解决提供专业建议和可行方案。

3. 规范市场房地产市场是国民经济的重要组成部分，其稳定和健康对整个经济系统都具有重要意义。

通过房地产司法鉴定，可以对违规行为进行查处并处以合适的惩罚，规范市场秩序，促进市场健康发展。

三、流程房地产司法鉴定的流程大致可以分为四个步骤：申请、审核、鉴定、公告。

1. 申请当一方需要对房地产交易相关问题进行评估和判定时，首先需要向相关司法机关提交申请材料，包括相关合同、证书、权利人身份证明等。

2. 审核司法机关将收到的申请材料进行审核，核实申请人的资格和纠纷的合法性。

3. 鉴定经过审查后，司法机关将组织专业鉴定机构对纠纷进行鉴定。

鉴定人员将对相关证据进行分析、检验，综合考虑法律法规、成交价格、市场状况等因素，做出专业的鉴定结论。

4. 公告最后，鉴定结论将以公告的形式发布，告知相关各方，并作为司法判决或仲裁的参考依据。

房屋司法鉴定房屋司法鉴定是指司法机关委托专业机构对房屋建筑的各项性质进行检测、测试、评估和鉴定的一种法律程序。

房屋司法鉴定的目的是为了确定房屋的价值、合法性、产权归属、安全程度等重要问题，为法律纠纷的解决提供依据。

本文将会对房屋司法鉴定的概念、流程、注意事项等进行详细解析。

什么是房屋司法鉴定？房屋司法鉴定是指司法机关依据当事人的申请或者需要进行房屋性质的检测、测试、评估和鉴定。

房屋司法鉴定的范围包括但不限于以下几个方面：•建筑使用寿命；•房屋结构安全；•房屋权属确认；•房屋估价；•建筑质量问题等。

房屋司法鉴定程序中，系指由司法机关在法庭审理过程中提出建议或裁定委托专业机构对房屋进行鉴定。

鉴定机构应具有相应资质和技术能力。

鉴定报告应当真实、准确、公正，是法庭审理该案件的重要依据。

房屋司法鉴定流程申请房屋司法鉴定的申请人可以是原告或被告、法院或其他需要进行鉴定的机构或个人。

申请人应将相关材料提交给法院，包括房屋证明文件、委托协议、鉴定目的、鉴定要求、鉴定机构等。

司法机关审查法院收到鉴定申请后，将对申请材料进行审查，审查合格后将发布鉴定委托书，委托专业房屋鉴定机构对房屋进行鉴定。

专业机构鉴定专业机构接到鉴定委托书后，将组织人员前往现场进行检测、测试、评估和鉴定。

鉴定过程中，鉴定机构和现场的相关人员应保持良好沟通，并对检测的结果进行充分沟通。

鉴定结束后，鉴定机构应提供鉴定结果，并在鉴定报告中对鉴定过程进行详细描述。

法庭使用法院在收到鉴定报告后，将对其进行审查并使用鉴定结果来进行裁决。

在鉴定结果被使用之前，法院可能需要进一步的审查、交流、补充等。

在鉴定结果被确认后，法院依据其做出判决。

注意事项鉴定机构专业房屋鉴定机构在进行鉴定时，需要具有相应的资质和技术能力。

选择鉴定机构之前，应进行充分的调研，了解鉴定机构的资质、经验、服务质量、服务态度等。

如无法确定鉴定机构是否具有资质，应查询国家相关资格证书核验网站进行核实。

房地产司法鉴定评估热门城市：铜川律师鄂州律师亳州律师无锡律师随州律师白银律师河源律师铜仁律师钦州律师北海律师司法鉴定评估在各行各业上都有非常大的用处，房地产行业也是如此。

不过有时候房地产估价司法鉴定机构和鉴定人存在过错,致使鉴定意见不能在诉讼中发挥其应有的作用就可能面临被迫究法律责任的风险。

下面小编就整理了一下房地产▲司法鉴定评估的指导意见。

▲房地产司法鉴定评估▲第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔200〕196号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》502—91199的9有）关规定，制定本意见。

第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。

第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。

未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。

第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。

第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。

房地产司法鉴定评估房地产司法鉴定评估是指通过法律程序对房地产进行鉴定，旨在解决房地产产权纠纷、维护公平正义的一项司法活动。

房地产司法鉴定评估对于房地产问题的解决和法律监督具有重要意义。

本文将就房地产司法鉴定评估的主要内容和作用进行详细阐述。

房地产司法鉴定评估的主要内容包括对房地产的权属关系、价值、损害程度等进行评估。

首先是对房地产的权属进行鉴定，确定房地产的所有权归属。

其次是对房地产的价值进行评估，确定房地产的市场价格。

最后是对房地产的损害程度进行评估，确定房地产的损失程度。

这些内容主要通过勘察现场，查阅相关资料，运用专业知识和技术手段来完成，以确保评估结果的准确性和可靠性。

房地产司法鉴定评估的作用主要体现在以下几个方面。

首先，它可以解决房地产产权纠纷，避免不必要的法律争议。

例如，在房地产买卖合同中存在产权纠纷时，双方可以请求法院进行鉴定评估，以确定房地产的权属归属，为后续的解决提供依据。

其次，它能够维护公平正义，保护当事人的合法权益。

通过鉴定评估可以确立房地产的真实价值和损害程度，从而避免不公平赔偿的情况发生。

再次，它可以促进房地产市场的健康发展。

通过对房地产的价值进行评估，可以为市场的定价提供参考依据，提高市场的透明度和公平性。

然而，房地产司法鉴定评估也存在一些问题和挑战。

首先，评估结果的准确性和客观性受到评估人员的专业水平和诚信度的影响。

如果评估人员缺乏专业知识或者有不当行为，可能导致评估结果的失真。

其次，评估过程中的时间和费用成本较高，对于一些经济条件较差的当事人可能存在一定的困难。

此外，评估结果的约束力有限，可能存在一定的争议和不满。

总之，房地产司法鉴定评估是一项重要的司法活动，对于解决房地产问题和维护公平正义具有重要意义。

通过对房地产的权属、价值和损害程度进行评估，可以为解决产权纠纷、保护当事人权益和促进房地产市场发展提供有效的法律支持。

然而，评估过程中仍然存在一些问题和挑战，需要进一步完善和改进。

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。

在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。

房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。

其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。

一、司法鉴定与司法鉴定估价（一)什么是司法鉴定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。

”所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下,按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼.（二）什么是司法鉴定估价从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价"是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。

但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。

（三）什么是房地产司法鉴定估价如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

二、房地产司法鉴定估价的业务种类要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。

(一)司法拍卖估价涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。

这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。

（二）分家析产估价分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活,而要求分割家庭共有财产.主要有离婚、继承导致的分家析产。

分家析产估价中,最典型的是离婚引起的房产估价.具体是一方得房，另一方得钱;得房的一方应给得钱的一方多少钱.（三）损害赔偿估价房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题.房地产损害的种类主要有：1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；2、采光、日照受影响;3、景观、视野受影响；4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准;7、绿地面积减少、建筑密度增加等；8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；9、因未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

房地产司法鉴定房地产司法鉴定是指在房地产领域进行的法律鉴定工作，在解决相关纠纷和争议中发挥着重要的作用。

本文将从房地产司法鉴定的定义、主要内容、程序和意义等方面进行探讨，以期对读者更好地理解和认识这一领域。

一、房地产司法鉴定的定义房地产司法鉴定是指在房地产法律纠纷中，法院、检察院等司法机关依据相关法律法规，对与房地产有关的事实、价值、权利等进行鉴定和判定的一项工作。

其主要目的是为了解决纠纷，保护各方的合法权益，并对房地产问题提供专业的证据和结论。

二、房地产司法鉴定的主要内容房地产司法鉴定的主要内容包括以下几个方面：1.资产鉴定：评估房地产的价值、质量、规划等情况，确定其资产属性和使用状况。

2.权属鉴定：确认房地产的产权归属、共有情况、抵押担保等权属方面的问题。

3.合同鉴定：对房地产相关的买卖合同、租赁协议、担保合同等进行专业鉴定，解决合同纠纷。

4.损失鉴定：针对由于自然灾害、事故等原因引起的房地产损失进行鉴定，评估损失程度。

5.其他鉴定：如房地产法律文书的真实性鉴定、产权纠纷的调查鉴定等。

三、房地产司法鉴定的程序房地产司法鉴定一般按照以下程序进行：1.受理申请：当纠纷发生时，当事人可向法院等司法机关申请房地产司法鉴定，提交相关材料和证据，申请鉴定。

2.鉴定组成立：鉴定机构收到申请后，将组织相关鉴定专家，成立鉴定组，由专业人员进行实地勘察、资料研究，并依法提出鉴定意见。

3.鉴定意见书：鉴定专家将对房地产进行全面评估和研究后，撰写鉴定意见书，并加盖鉴定机构公章。

4.提交法院：鉴定机构将鉴定意见书提交给申请机关，由申请机关将鉴定意见书送交法院等进行审议和判决。

四、房地产司法鉴定的意义房地产司法鉴定在解决房地产纠纷和保护各方合法权益方面具有重要的意义：1.提供专业证据：鉴定意见书是房地产纠纷诉讼的重要证据之一，它结合了专业知识和实地考察，为法院提供客观、权威的判断依据。

2.减少争议：通过鉴定机构的独立、公正性，可以有效减少纠纷当事人之间的争议和对立，提高解决纠纷的效率。

2012102012年第10期总第55期行政事业资产与财务□盘小霞房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的案例。

此类工作看似易，行却难。

故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。

本例看点，是对此次司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。

委托方仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。

后某评估机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。

异议认为“评估结果偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。

后某评估机构针对异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及价值定义下的公开市场价值。

丁金礼房地产司法鉴定实务操作案例课件丁金礼是一位资深的房地产司法鉴定专家，他的实务操作案例备受业内人士的关注和认可。

本文将介绍丁金礼的房地产司法鉴定实务操作案例课件，以帮助读者更好地了解和掌握房地产司法鉴定的实际操作。

以下是一些实例：1. 纠纷案例：一家公司在北京市某地开发了一座商业综合体，但由于资金不足，无法完成后期工程。

该公司向房地产公司借款，以完善项目。

但在商业综合体交付使用后，房地产公司要求该公司归还借款。

该公司认为，房地产公司未按照协议约定给予贷款。

丁金礼在鉴定中发现，双方在借款协议中并未对利率、还款日期、还款方式等进行详细约定，因此无法对合同进行准确鉴定。

最终，丁金礼认为，应该按照市场利率计算借款利息，并规定还款日期及方式。

丁金礼的鉴定结果得到了法院的认可，并促成了该纠纷的解决。

2. 评估案例：一位房地产投资者在北京市某地购买了一片土地，计划开发一栋商住楼。

然而，在开发过程中，该土地上发现了一些历史遗留问题，如地质问题、环境污染等，导致该项目的投资成本大大增加。

投资者因此要求对该房产进行重新评估，以便确定是否需要重新制定投资计划。

丁金礼在鉴定中，对历史遗留问题进行了详细考察，并结合该地区的市场行情和政策法规，最终确定了该房产的市场价值和投资价值。

丁金礼的鉴定结果为该投资者提供了有力的依据，并帮助其调整了投资计划。

3. 司法鉴定案例：一家公司在北京市某地购买了一套写字楼，但在购买后发现该写字楼存在一些质量问题。

该公司要求卖家承担相应的赔偿责任，但卖家不同意。

该公司为了保卫自己的权益，决定将此案提交给法院进行司法鉴定。

丁金礼在鉴定中，对该写字楼的质量问题进行了详细检查，同时研究了相关的法律法规。

最终，丁金礼提出了一个详细的鉴定报告，证明了该写字楼存在质量问题，并提出了相应的赔偿方案。

法院根据丁金礼的鉴定结果，对案件做出了公正的判决。

以上是丁金礼房地产司法鉴定实务操作案例课件的部分内容。

通过学习这些案例，读者可以更好地了解房地产司法鉴定的实际操作，并掌握一定的鉴定技巧和方法。