土地司法鉴定估价报告
项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿
子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场
价格评估报告(泸州市纳溪区)
受托估价单位：四川天成土地评估有限公司
土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号
提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告
二、委托估价方
单位名称:成都市中级人民法院
三、估价目的
受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。
四、估价期日
2016年11月2日
五、估价日期
2016年11月2日至2016年11月15日
六、地价定义
估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象用途为商业用地，结合估价目的，依据土地估价的合法性原则，此次评估土地用途我们按商业用地设定。
估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为2050年01月04日,至估价期日剩余使用年限为33.19年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即33.19年,自估价期日算起。
根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积14744.1396m2，根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按证载面积设定，即14744.1396m2。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率我们按土地规划容积率上限设定，即为2.0。
至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
综上所述，本报告估价对象地价定义为：在公开市场条件下，估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让商业用地使用权，容积率2.0，有地下空间使用权，开发程度达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“场平”现状利用条件下自评估期日起未来宗地40年期使用权市场价格。
七、估价结果
我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和剩余法测算，经估价人员对当地地产市场分析，结合估价目的，确定估价对象在估价期日2016年11月2日满足价格定义、假设与限制条件及相应估价目的下的国有建设用地使用权价格为：
评估面积:14744.1396平方米
单位地价：964元/平方米
楼面地价：482元/平方米
评估总价：1421.34万元
大写: 人民币壹仟肆佰贰拾壹万叁仟肆佰元整
估价结果详见表1-1:《土地估价结果一览表》
八、土地估价师签字
姓名资格证书号签字
丁永洪2004510023
文春蓉2013510080
九、估价机构
估价机构法定代表人签字：估价机构(公章):四川天成土地评估有限公司
二Ο一六年十一月十五日
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表1-1 土地估价结果一览表
估价机构：四川天成土地评估有限公司 估价报告编号：川天成（2016）（技）字第C095号
估价期日：2016年11月2日 估价目的：司法拍卖（变卖） 估价期日的土地使用权性质： 出让
议无他项权利限制，土地剩余使用年限为33.19年。
2、基础设施条件：土地实际开发程度详见下表，估价设定宗地外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），宗地内“场平”。
4、其它限制条件：应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。
二、其它需要说明的事项：
1、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供，土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则，结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。
3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，该估价结果应作相应调整或重新评估。
4、本次估价目的仅为委托估价方司法拍卖（变卖）提供土地使用权市场价格参考依据，不得用于权属确认、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的以外的其他目的。
5、本估价报告有效期为壹年，自估价报告提交之日算起，即2016年11月15日至2017年11月14日。
四川天成土地评估有限公司
二Ο一六年十一月十五日
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第二部分估价对象界定
一、委托估价方
单位名称:成都市中级人民法院
二、估价对象
估价对象为成都市中级人民法院因案件执行需要所涉及的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，证载泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有商业建设用地使用权，不包括市政设施和地下资源,土地使用权面积为14744.1396m2，用途商业用地,使用权类型出让，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,终止日期为2050年01月04日，四至：东至房屋，南至其他宗地，西至蓝山郡，北至泸州济安医院。
三、估价对象描述
（一）土地登记状况
根据资产占有方提供的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，估价对象土地登记情况如下：
（二）土地权利状况
1、土地权利归属
在估价期日，所有权属于国家，使用权属泸州兴鑫汽车销售有限公司，估价对象来源合法，产权清楚。估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有。
2、土地取得方式
泸州兴鑫汽车销售有限公司以出让方式取得土地使用权。
3、土地使用年限
根据纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》证载使用权类型为出让，批准使用年限40年，终止日期2050年01月04日，至估价期日已使用6.81年，剩余33.19年。
4、土地权利限制
根据1990年5月19日国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、第四条规定，估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围之内，出让土地的使用权在批准使用年期内，估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动，其合法权益受国家法律保护；划拨土地使用权若未经市（县）人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租、抵押。
5、土地他项权利
根据纳他项（2013）第074号《他项权利证》，土地他项权利人为平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。根据（2015）成执保字第9号《四川省成都市中级人民法院执行裁定书》，查封泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权（权属证书：纳国用（2011）第04791号，面积14744.1396平方米）。
根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》规定，为完整反映估价对象价值，本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响，设定估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整。
6、土地相邻关系权利
相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时，确保双方正常生产经营及利用。
（三）土地利用状况
至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），
此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%。结合周边类似土地利用情况确定，估价对象宗地的最佳开发利用利用方式为商业综合体，用地面积14744.1396㎡，总建筑面积29488.28㎡，计容建筑面积29488.28㎡，其中商业建筑面积29378.28㎡，物业配套设施用房110㎡,地下车位281个，建筑层数为地下1层地上5层，建筑密度40%，容积率2.0，绿地率25%，并以此达到最高最佳利用。
估价对象最佳开发利用方式
宗地外开发程度达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。
综上述考虑到此次估价目的，按估价对象土地规划利用并以此达到最高最佳利用。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素说明
影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业税收金融政策、人城市口与城市发展、土地利用规划、房地产市场状况及地理位置等。通过土地供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。
1、城市资源状况
（1）地理位置
泸州位于四川省东南川渝黔滇结合部。泸州市东邻重庆市，南界贵州省、云南省，西连宜宾市，北接自贡市、内江市。距省会成都267千米。地理坐标北纬27°39′～29°20′，东经105°08′41″～106°28′，东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12243平方公里。处于成都-贵阳-重庆-昆明直线连接中心位置，长江和沱江两江交汇处，是四川东南出川出海和重庆西南出海东南亚必经通道。泸州是长江上游重要港口，为四川省第一大港口和第三大航空港，成渝经济区重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市，世界级白酒产业基地，国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市，中国唯一的酒城。
泸州市属亚热带湿润气候区，南部山区立体气候明显。气温较高，日照充足，雨量充沛，四季分明，无霜期长，温、光、水同季，季风气候明显，春秋季暖和，夏季炎热，冬季不太冷。但受四川盆地地形影响，泸州市夏季多雷雨，冬季多为连绵阴雨天气，多轻雾天气，而全年少有大风，多为0-2米/秒的微风。
（2）城市交通
公路方面：泸州是国家公路枢纽城市之一。按照《全国物流园区发展规划》，泸州市被列为国家二级物流园区布局城市。四川省仅有成都市列入国家一级物流园区布局城市，泸州、绵阳、达州列入国家二级物流园区布局城市，泸州成为川
南唯一入围的城市。2013年末境内公路总里程13261公里，其中等级公路里程8914公里；其中国省干线577公里。在等级公路中，高等级公路854公里（含高速公路312公里）。公路营运车辆29506辆（未包括拖拉机），其中客车5015辆，货车24491辆。农村公路建设成效明显，农村公路总里程12373公里，全年新增农村客运班线46条、农村客运车辆82辆；全市已开行农村客运班线539条，农村客运车辆发展到1872辆，乡镇、行政村客车通达率分别达到100%、88.8%。目前已建成高速：（G76）隆纳高速公路、纳黔高速公路、（G4215）成自泸赤高速公路、（G93）宜泸高速公路、（G93）泸渝高速公路、泸州绕城高速公路等贯穿全境，构成了泸州高速公路交通网络。
轨道交通方面：据城市总体发展规划和客流需求，泸州市初步规划，2015—2020年规划建成3条轨道交通线路，总长79千米。远期将建设泸县至合江、泸州至合江城市轻轨；泸州至重庆城市轻轨。这将构建泸州大都市区高速交通环线，而泸县、合江将纳入中心城区同城化发展；对接滇黔渝、拥江发展、产城融合、生态宜居的路径，优化城镇化布局，增强城市综合承载能力，着力打造长江上游川滇黔渝结合部区域中心城市。
铁路方面：泸州境内的铁路暂未开通客运业务，隆黄铁路提供货运服务。2013年，铁路运营里程160公里。建设中的川南城际铁路和规划中的渝昆高速铁路将在这里设泸州北站。
航空方面：泸州蓝田机场，位于泸州市蓝田街道长江畔，为四川省第三大航空港（前全二为：成都、绵阳）。截至2014年已开通泸州至北京、广州、上海、深圳、昆明、贵阳、长沙、厦门、西安、南宁、杭州、海口、兰州、稻城亚丁等14条航线，机场飞行区等级为4C，属军民合用。泸州云龙机场（军民合用机场）已经获得国务院和中央军委批复，机场按照飞行区4D和军用三级规划，地点建于泸县云龙镇和龙马潭区石洞镇结合部，预计于2016年投入使用。
（3）行政区划
泸州市行政区域面积12236.2平方公里，市辖区面积2133.1平方公里。截至2014年，下设三区（龙马潭区、江阳区、纳溪区）和四县（泸县、合江县、叙永县、古蔺县），16个街道办事处，92个镇，36个乡。在40个乡中，少数
民族乡有8个，其中苗族乡6个，彝族乡2个。社区265个，行政村1346个。
（4）人口状况
2013年末全市按公安户籍人口为508.42万人。年末常住人口424.58万人（在本市居住半年以上），其中城镇常住人口183.8万人，乡村常住人口240.78万人。人口城镇化率43.29%，比上年提高1.56个百分点。2012年，泸州市中心城区常住人口达到100.97万，城市建成区面积达101.05平方公里，除成都市外在全省率先同绵阳市实现双百目标。
2、城市社会经济发展状况
2015年泸州市实现地区生产总值（GDP）1259.7亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%，增速比全省平均水平高2.5个百分点，GDP增速与雅安并列第一。其中，第一产业增加值162.3亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值759.2亿元，增长12.2%；第三产业增加值338.2亿元，增长10.9%。三次产业结构由上年同期的13.6：60.0：26.4调整为12.9：60.3：26.8，其中服务业占GDP的比重同比提高0.4个百分点。第一产业：2013年，泸州农业生产稳定增长，全市农林牧渔业总产值为252亿元，比上年增长4.4%;粮食总产量达到198万吨，比上年增加6万吨，增长3.3%;猪牛羊禽肉产量32万吨，比上年增长3.5%。消费品市场较快增长，实现社会消费品零售总额411.9亿元，比上年增长14.9，增速高于全省平均水平1个百分点。外贸进出口稳步增长，进出口总额22654万美元，比上年增长21.8%。财政收入快速增长，公共财政预算收入109.6亿元，比上年增长32.4%。农村居民持续增收，人均收入8455元，比上年增长13.3%。第二产业：泸州盛产水稻、小麦、糯高粱等粮食作物及甘美的泉水，为酿酒业的发展提供了得天独厚的自然条件。尤以出产泸州老窖（浓香型）和郎酒（酱香型）而享有“酒城”的美誉。2012年，在泸州老窖和郎酒集团等大型企业的拉动下，泸州市大中型工业完成工业增加值285.2亿元，同比增长21.6%，对泸州工业增长贡献率为71.7%，拉动工业增长15.1个百分点。2013年国有及国有控股企业增加值175.13亿元，增长11.9%；集体企业增加值5.58亿元，增长11.7%，股份制企业增加值430.51亿元，增长11.3%，外商及港澳台商投资企业增加值7.77
亿元，增长14.8%；私营企业增加值187.75亿元，增长12.4%。从重点产业看，四大传统支柱产业实现增加值439.24亿元，增长11.0%，其中酒类制造业实现增加值356.55亿元，增长13.0%；能源行业实现增加值29.09亿元，下降5.2%；化工行业实现增加值33.78亿元，增长5.0%；机械行业实现增加值19.81亿元，增长13.6%。从企业规模看，大中型企业增加值315.80亿元，增长10.8%。第三产业：泸州市2013年社会消费品零售总额411.94亿元，比上年增长14.9%。按经营地统计，城镇消费品零售额303.98亿元，增长14.8%；乡村消费品零售额107.96亿元，增长15.4%。按消费形态统计，商品零售额347.44亿元，增长15.3%；餐饮收入64.51亿元，增长12.8%。限额以上批发、零售、住宿和餐饮业企业（单位）引领市场发展，实现消费品零售额197.13亿元，增长24.9%，其中限额以上批发、零售、住宿和餐饮业企业（单位）商品零售188.71亿元，增长25.2%。在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类68.09亿元，增长30.8%；服装、鞋帽、针纺织品类12.30亿元，增长32.1%；日用品类2.87亿元，增长37.7%；金银珠宝类1.07亿元，增长179.3%；中西药品类6.92亿元，增长42.1%；家用电器和音像器材类18.03亿元，增长25.3%，家具类1.01亿元，增长76.3%，建筑及装潢材料类3.28亿元，增长10.4%；汽车类22.39亿元，增长28.6%。接待国内外游客2111.65万人次，比上年增长37.7%，实现旅游总收入143.03亿元，增长34.9%。外贸进出口总额22654万美元，比上年增长21.8%。其中，进口2195万美元，下降21.7%；出口20459万美元，增长29.5%。
3、城市规划与发展目标
泸州市规划范围分为三个层次：市域、规划区、中心城区，市域，包括四县三区组成，总幅员面积12246平方公里；规划区：江阳区、龙马潭区和纳溪区，面积约为2132平方公里；中心城区：宜泸渝高速公路、成自泸赤高速公路、隆纳高速公路围合的区域及周边相邻区域，面积约为548平方公里。泸州市2011年现状城镇化水平为40.8%，规划预测市域城镇化水平2015年达48-50%、2020年55-58%。规划提升中心城市区域核心地位，同时培育
4个县城为市域次级中心、积极发展22个重点镇，整合109个一般镇。城市人
口2015年为115-120万人，用地规模为120平方公里，2020年为145-150万人，用地规模为150平方公里，2030年为190-195万人，用地规模控制为200平方公里以内。规划到2020年城市用地规模150平方公里，其中居住用地38.33平方公里，占25.27%，公共服务设施用地21.3平方公里，占14.05%，工业用地34.89平方公里，占23.01%，道路广场用地22.46平方公里，占14.82%。重点东拓南联北进，拥江发展，形成东、北、南三条走廊。产城联动，建设东、北、南三大产业战略新城。优化提升中心地区，构建中心半岛环形拥江中心主城。多中心、走廊式、组团发展。
4、不动产制度与不动产市场状况
（1）土地使用制度与土地管理政策
国土资源部2006年以（国土资发[2006]144号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用规范》（试行）的通知。从操作上对招标拍卖挂牌出让活动所做的进一步细化与规范，增强了针对性、可行性和可操作性。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》明确规定了土地使用权可以分层，可以分别土地的地表、地上或者地下设立；明确规定土地使用权可通过出让或者划拨方式设立；明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向者用地的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。国土资源部令39号发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，充分体现了《物权法》对国有建设用地招标拍卖挂牌出让范围和方式、权利设定的基本要求，又结合实践对招拍挂出让用了改进与完善。
国务院关于促进节约用地（国发[2008]3号），从土地利用总体规模和年度计划、土地利用标准、土地使用方式、存量土地利用、用地合同管理、土地利用监测等方面，全面系统对国有土地开发利用政策作出明确规定。2009年，国土资源部以国土资发[2009]154号印发了《限制用地项目目录》和《禁止供地目录（2006年本增补本），明确对部分产能过剩产业用地给出了限制，对中央直属机关、国家各部门、省及计划单列市党政机关新建办公楼项目用地审批权限用了明确；对商品住宅手地的宗地出让面积分大中小城市分别给出了高限限制，有效地加强了
对商品住宅用地供应的规模控制，这也成为2010年国家对房地产用地特别是商品住宅用地实施调控的重要政策之一。
2010年1月，国务院以国发[2010]10号下发《国务院关于坚决遏制房价上涨的通知》，该通知从增加住房有效供给、调整住房供地结构、坚持和改进完善住房用地招拍挂出让制度，加大闲置土地处置力度、打击囤地炒地等方面，对严格土地供应和开发利用监管提出了明确要求。《国土资源部住房放城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》（国土资发[2010]151号），从加强部门协调配合、强化住房用地和住房建设年度计划管理、加快推进住房用地供应和审批、严格住房建设用地出让管理、加强对住房供地和建设的监管，加大违法违规行为清理处理力度作出规定，同时禁止毛地出让、捆绑出让、设置出让条件。国土资源部下发《房地产用地专项整治工作方案》（国土资电发[2010]28号）专项整治闲置用地，囤地炒地向别墅供地等违法违规用地行为。
2011年5月，《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发〔2011〕63号），坚持国有经营建设用地招标拍卖挂牌出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高则得”原则取得土地，引导和推广“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“商品住房用地中配建保障性住房”“土地利用综合条件最佳”四种方式出让土地使用权。
2012年2月17日住建部发布《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）规定容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，出让合同无效。同年6月，国土资源部发布了《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），对闲置未用地进了规范处理。
2014年10月《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发〔2014〕58号）土地出让方案审批必须采取集体会审方式。商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地出让，不得违法违规设定准入许可、竞买人资质限定等影响公平、公正竞争的限制性条件，严格土地出让底价确定。土地出让底价应在招标拍卖挂牌出让活动前1个小时内，由当地政府组织专门决策小组，按照土地出让方案确定的原则集体确定，并在招标拍卖挂牌活动结束前严格保密。
（2）住房制度与房地产管理政策
2015年，为积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行，国土资源部、住房城乡建设部今日联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。《通知》还要求，优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。
2016年6月21日，根据中央推进供给侧结构性改革有关精神，为落实省政府《关于印发促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施的通知》（川府发〔2016〕17号）要求，积极支持居民合理住房消费，有效化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，按照“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”的原则，成都市人民政府发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》文件，其中就住房消费，有效化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展等多方面提出意见，较为细化的意见条例引起业内人士广泛关注。本次意见共计提出51条，其中鼓励农民工买房、优化预售政策、深化土地市场调控等多条政策可实施性较高，而鼓励商业及写字楼自持的意见在观察家智库专家赖瀚林看来难落实，其中关于“控制房地产用地供应规模”的意见在观察家智库专家赵忻看来会导致土地价格上升，而对于房地产开发商而言，他们更关注的一条是推盘销售周期和预售条件的变化，这会增加开发商的资金压力。
中国作为一个发展中国家、人口众多且城镇化快速发展，“金字塔形”的收入分配状况将至少在二十至三十年的战略周期中长期存在。廉租住房和“应保尽保”必将是一项长期的制度性任务。中国是资源能源严重匮乏的国家，在未来相当长的发展周期内，都将继续处于“高资源指向”的发展阶段。因此，居民普遍性的住房改善需求和资源约束构成了尖锐的矛盾。在中国城镇居民住房改善的进程中，住房改善引起的各种资源需求的增长速度远远快于住房改善的速度。土地、水等
基础资源难以满足住房过度需求。节水、节材、省地、节能已成为住房建设的“硬”要求。农村剩余劳动力向城镇转移已如破堤之水。在就业、保障等问题之后，农民工住房问题已提上议程。新时期的“农民工”，不是随时准备返乡的“农民”，而是新型的城市劳动力。因此，今后一个相当长的时期，农民工住房问题将是住房制度完善过程中不可回避的一项战略任务。
（3）房地产市场状况
①全国房地产市场状况
2015年，借最高层对去库存和拉投资追求的政策东风，今年改善需求脱颖而出，再次刷新中国房地产市场高点,但高库存导致的城市分化加剧趋势没有改变。
在经济增速下滑之际，房地产行业仍被当成经济的“稳定器”。2015年中央对房地产业的态度发生180度的颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供应端、需求端和企业端三方面齐抓共管。国土资源部、住房城乡建设部为贯彻执行国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，出台了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
在供应端执行“有供有限”，从土地源头控制商品房供应；在需求端，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消外国人购房限制等多手段并施，刺激购房需求释放；在企业端，2月和5月国家发改委两次发文，全面放松企业债发行限制，降低门槛，取消比例限制，使得企业发展规模稳步上升、利率持续下降，大大改善开发企业资金环境。
在利好政策不断推动下，一线和部分二线城市市场成交逐月好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，在三季度小幅回调后，四季度成交持续走高。据国家统计局数据推算，全年商品房销售面积达到13亿平方米几无疑问，商品房销售金额全年预计将达9万亿左右，超过2013年的8.14万亿元，再次创下历史纪录。从企业销售业绩来看，销售前10强、20强都超过了历史最高点。但就在行业规模、企业业绩创新高的同时，土地投资持续低迷又与房市呈现冰火两重天格局，商品房待售面积也创下新高，到11月末达6.96亿平方米。
尽管整体行业成交规模重回2013年的高位水平，但城市分化加剧的趋势没有丝毫改变。一线城市量升价涨，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超过三成，深圳房价更是同比上涨30%；二线城市整体库存压力显著下降，南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年，而宁波、青岛、沈阳等前期库存较高的城市，去化压力也明显减轻。
2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。
从市场来看，2016年市场成交不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放，成交也不太可能出现大幅增量，预计市场成交量将保持在13亿平方米、成交金额9万亿元左右，总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下，一线和部分二线城市房价也不会出现2015年这样的大幅上涨，基本持平或微涨。土地市场成交进一步回落的可能性也比较小，总体保持平稳。
城市分化依旧，强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大。整体来说，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。
对企业而言，2016年有三方面的风险值得特别关注。首先是企业集中度将进一步提升，10强、20强、50强的市场份额还将继续增长；其次是城市去库存任务下的价格竞争，其次是中央重提“降价”要求后，城市去库存任务下的价格竞争，特别库存突出的三四线城市；最后规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要持续。这三方面都会使得2016年企业竞争会更加激烈。
2016年上半年，在全国楼市去库存的大背景下，利好政策接连出台，刺激了楼市成交。但“因城施策”仍是主流，一线城市上海、深圳由于房价过快上涨，当地政府实行了楼市收紧政策，政策亦有所成效，房价渐趋平稳。
2016年10月，发布《限购令》四大一线城市及三亚继续限购，部分热点城市或出台限地价、限楼价等防止市场过热的措施，部分城市取消过时的房地产政策。
简而言之，2016年将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争最为激烈的一年。
②泸州市房地产市场状况
据泸州市市场信息系统数据显示，2015年，我市中心城区商品房上市面积238.2883万平方米，同比减少46.7574%，商品住宅上市面积148.2744万平方米，同比减少53.9228%；同期我市中心城区商品房销售面积235.2715万平方米，同比增长33.1958%，商品住房销售面积205.2246万平方米，同比增长47.137%。2015年我市中心城区二手房成交面积77.3866万平方米，同比增长0.4117%，二手住房成交面积为57.5888万平方米，同比增加4.2994%。
其中2015年12月份，我市中心城区商品房上市面积32.1783万平方米，其中商品住宅上市面积25.3401万平方米，均比上月小幅增加；同期我市中心城区商品房销售面积21.7298万平方米，商品住房销售19.1325万平方米，也均比11月份有所增长。12月份，我市中心城区二手房成交面积11.8955万平方米，比11月份有所增加，也是全年首度单月成交量突破10万平方米大关，其中二手住房成交面积仅为3.9149万平方米，比11月份大幅减少。
从2015年的数据看，泸州市中心城区商品房总体供求平衡。特别值得关注的是在一系列利好政策和多数开发商“以价换量”的营销策略下，商品房销售量稳步回升，并创下中心城区成交量历史新高。
数据显示，2015年，我市中心城区商品房上市面积238.2883万平方米，同比减少46.7574%。其中商品住宅上市面积148.2744万平方米，同比减少53.9228%；商业营业用房上市面积86.2147万平方米，同比减少22.6017%；写字楼上市面积4.8万平方米，同比减少73.5539%。
分析：从2015年中心城区商品房上市面积看，近240万平方米的商品房总供应量是一个比较正常的数据，与上年相比大幅减少可以说是商品房供应的一个正常回归。在上年商品房销售不畅、库存压力大增的情形下，供应面积缩减回归是市场的一种自我调整。但是，值得关注的是，相对而言，商品住宅供应缩减幅度较大，而商业营业用房仍保持着较大的上市量，这也导致了当前市场的两个走向，商品住宅库存量逐渐减少的同时，商业营业用库存量仍在上升。
从近几个月供应走势看，商品房供应量伏较大，5月份和8月份都只有6、7万平方米，可谓低谷，6、7、9月份则有20余万平方米的量，10月份出现明显
减少后，年底两个月又大幅反弹到30万平方米左右。总体而言，在受施工进度以及库存高企的影响下，商品房供应量并没有单纯地随成交量的回升而增长。
数据显示，2015年，我市中心城区商品房上市面积238.2883万平方米，商品住宅上市面积148.2744万平方米，商业营业用房上市面积86.2147万平方米。同期中心城区商品房销售面积235.2715万平方米，商品住房销售205.2246万平方米，商业营业用房销售24.6049万平方米。
分析：2015年，我市中心城区商品房供求总体基本平衡。一方面，商品房供应量比爆发式的2014年大幅回落，但总量仍然不少；另一方面，商品房销售量稳步回升，并创下中心城区成交量新高。在此消彼涨的情况下，酒城楼市一改上年供过于求的走势，供求关系趋于平衡。
数据显示，2015年，我市中心城区商品房上市面积238.2883万平方米，商品住宅上市面积148.2744万平方米，商业营业用房上市面积86.2147万平方米。同期中心城区商品房销售面积235.2715万平方米，商品住房销售205.2246万平方米，商业营业用房销售24.6049万平方米。
分析：2015年，泸州市中心城区商品房供求总体基本平衡。一方面，商品房供应量比爆发式的2014年大幅回落，但总量仍然不少；另一方面，商品房销售量稳步回升，并创下中心城区成交量新高。在此消彼涨的情况下，酒城楼市一改上年供过于求的走势，供求关系趋于平衡。
总体而言，2015年泸州市市房源充足、政策宽松、开发商也大胆“以价换量”，这些因素造就了一个难得的购房好环境，也明显带动了销量的提升，市场回暖明显。
5、产业政策
（1）产业政策
保障房政策。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住
固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目 节能评估文件编制费用支付标准的通知 各区（县）发展改革委及相关项目审批部门、财政局，有关开发区管委会：为贯彻落实《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的有关规定，规范节能评审和节能评估文件编制中财政性资金列支行为，保障评审和编制服务质量，现对本市固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的有关支付标准通知如下，请按照执行。 一、关于节能评审费用和节能评估文件编制费用的支付基准 参照国家和本市相关费用标准规定，以项目工程费用（主要包括建设安装工程费用和设备购置费等，不含土地费用）为计费基数，按照项目投产后年能源消费量进行分档，根据项目不同行业能耗复杂程度设定相应的行业调整系数来计算，制定相关费用支付基准如下： 1、固定资产投资项目节能评审费用支付基准
2、政府投资项目节能评估文件编制费用支付基准 在上述基准费用的基础上，节能评审费用和节能评估文件编制费用结合行业调整系数实行累进计算，公式为：评审或编制费用＝[本档最低评审或编制费用基准+（工程费用-本档最低工程费用）×费率]×行业调整系数。其中，行业调整系数根据固定资产投资项目的行业能耗复杂程度确定如下：
固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的支付标准，不应超出本通知所规定的相应费用上限。非政府投资项目，其节能评估文件编制费用由委托方与编制机构按照市场服务价格自行确定。 四、政府投资项目节能评估文件编制费用计算 按照《固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知》实行累进计算。? 1.??1亿元以下（含1亿元）? 1）节能评估报告书：?6万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?4万元×行业调整系数?＝? 2.??1亿元—5亿元（含5亿元）? 1）节能评估报告书：[6﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×0.000175]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[4﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×?0.0001]?×行业调整系数?＝? 3.??5亿元—10亿元（含10亿）? 1）节能评估报告书：[13﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×0.00014]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[8﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×?0.00008]?×行业调整系数?＝? 4.???10亿元?以上? 1）节能评估报告书：?20万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?12万元×行业调整系数?＝
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析
的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用
基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：
⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表
江苏房地产估价报告评审标准(暂行)
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江苏省房地产估价报告评审标准(暂行) 报告序号评审人 评审依据1.国家法律法规政策 2.房地产估价规范 3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见 4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见 不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告： 1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、 价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之 一的； 2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、 市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、 估价测算过程之一的； 3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设 与限制条件及附件之一的； 4.估价对象用途与产权界定出现错误的； 5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、 计算公式选用、计算结果出现严重错误的； 6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观 实际的； 7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级 执业范围的； 8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告 中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册 估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或 冒用其他注册房地产估价师签字的。 本报告不合格理由： 序号评审 项目 扣分项目分值及说明 标 准 分 扣 分 得 分 扣分说明 1 封面 目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委 托人、估价机构、注册房地产估价师、估价 作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述 不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣 完。 2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完： 2.1没有标明“目录”二字； 2.2结果报告缺一级标题； 2.3技术报告缺一级标题； 2.4组成内容名称前后不一致； 2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致 的。 2 2 致估 价委 托人 函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估 价时点、估价结果大写、币种、法人签字、 单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每 项扣0.5分，直至扣完； 2表述不准确，扣0.5分。 4
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
房地产报告评审标准 （一般房地产估价报告） 一、不合格房地产报告的判定原则 根据《房地产估价规范》及《成都市房地产估价报告评审标准》，我公司出具的房地产价报告中存在下列情况的，可判定为不合格报告： （一）估价报告关键和重要内容缺失 1、关键内容缺失 估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失： （1）致估价委托人函； （2）注册房地产估价师声明； （3）估价假设和限制条件； （4）估价结果报告； （5）估价技术报告； （6）附件。 2、重要内容缺失 （1）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失： ●估价委托人； ●估价机构； ●估价目的； ●估价对象； ●估价时点；
●价值定义（价值类型、价值内涵）； ●估价依据； ●估价原则； ●估价方法； ●估价结果； ●估价人员； ●估价作业日期； ●估价报告应用的有效期。 （2）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：●个别因素分析； ●区域因素分析； ●市场背景描述与分析； ●估价对象最高最佳利用分析； ●估价方法选用分析； ●估价测算过程； ●估价结果确定。 （3）特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失： A、抵押报告缺失 ●变现能力分析； ●风险提示； ●谨慎原则； ●估价结果中未说明优先受偿款。
B、分类拆迁报告缺失 ●明确的分类； ●适宜的样本点。 （二）估价报告重大错误 房地产估价报告的分析测算过程中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误： （1）估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）； （2）估价对象范围或者状况界定存在严重错误； （3）估价时点错误； （4）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误； （5）估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理； （6）估价案例与估价对象用途不一致； （7）估价案例成交价明显偏离市场情况； （8）参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误； （9）测算公式错误； （10）计算过程错误。 （三）估价报告严重质量缺陷 房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷： 1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致； 2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；
法律法规符合性评价报告 一、评审目的 为保证法律法规的有效贯彻，通过公司对相关法律法规、标准条款的搜集、整理和学习，对各条款进行识别、评审，查找日常作业和管理过程中不符合法律法规的有关条款，制定具体的整改措施，进一步规范作业行为，消除违规现象。从而满足法律法规相关条款的要求，达到保护环境、保障职工身体健康，实现本质安全的目的。 二、评审范围及依据 中华人民共和国消防法 中华人民共和国职业病防治法 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国环境保护法 企业安全生产费用提取和使用管理办法(财企【2012】16号) 关于特大安全事故行政责任追究的规定 危险化学品安全管理条例 使用有毒物品作业场所劳动保护条例 特种设备安全监察条例 工伤保险条例 生产安全事故报告和调查处理条例 劳动防护用品监督管理规定 劳动防护用品选用规则 生产经营单位安全培训规定 广东省安全生产条例 机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定 广东省注册安全主任管理规定 仓库防火安全管理规则 工作场所安全使用化学品规定 建筑灭火器配置设计规范 建筑设计防火规范 常用化学危险品贮存通则 重大危险源辨识 安全标志 安全标志使用导则 中华人民共和国突发事故应对法 安全生产事故隐患排查治理暂行规定 广东省工伤保险条例
深圳市建设项目环保“三同时”管理办法 中华人民共和国道路交通安全法 事故应急救援预案编制导则（单位版） 通用用电设备配电设计规范 生产设备安全卫生设计总则 生产过程安全卫生要求总则 企业职工伤亡事故分类标准 企业职工伤亡事故经济损失统计标准 固定式工业防护栏杆安全技术条件 厂区动火作业安全规程 厂区设备内作业安全规程 厂区盲板抽堵作业安全规程 厂区高处作业安全规程 厂区吊装作业安全规程 厂区断路作业安全规程 厂区动土作业安全规程 厂区设备检修作业安全规程 三、评审 通过网络、地方政府部门、上级主管部门、新闻媒体等途径，收集适用于本公司的法律法规和标准，在公司领导的全面协调下，与部门管理人员进行交流、与现场操作人员进行学习和讨论，并查阅有关基础资料，对适用于本公司的法律法规和相关要求进行符合性评审，界定责任部门、相关部门和相关活动，根据实际情况，判定符合性。 五、评审人员 评审组组长： 组员： 六、评审时间：20 年月日 对适用于本公司的法律法规、标准条款进行评审，通过本次评审，发现本公司在法律、法规和其他要求符合性方面，已建立了法律、法规和其他要求识别、获取、培训、沟通等规范的管理渠道，而且运行正常。
土地估价报告备案办法 一、备案范围 指企业改制涉及的土地估价报告。 二、备案要求 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。 三、备案条件 ⑴土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》（见附表一）； ⑵土地估价报告和土地估价技术报告； ⑶企业改制方案和土地资产处置方案； ⑷企业改制批准文件。 四、备案程序 1．申请 改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。 2、受理与备案 土地行政主管部门对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案，
并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求，则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。 附表一 土地估价报告备案表
土地估价报告备案表 编号：
本表一式四份，随附土地估价报告备案申请书、土地估价报告和土地估价技术报告。 关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和 《土地估价报告备案办法（试行）》的通知 国土资厅发【2001】 42 号 各省、自治区、直辖市国土资源厅 ( 国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局 ): 根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》 ( 国土资发〔2001〕44号) 精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》(附件一)和《土地估价报告备案办法(试行)》(附件二)二个配套文件,现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。 二零零一年五月二十九日 企业改制土地资产处置审批意见 ( 试行 ) 一、审批权限划分 ( 一 ) 经国务院批准改制且符合以国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式配置土地条件的企业 , 其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类： 1. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的； 2. 国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。 ( 二 ) 无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。 ( 三 ) 国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资( 入股 ) 或授权经营方式配置土地的企业 ,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。 为方便与有关部门衔接 , 同一企业涉及在两个以上省 ( 自治区、直辖市 ) 审批土地资产处置的 , 企业根据需要 , 可持有关省( 区、市 ) 的处置批准文件到我部转办统一的公函。 如果同一企业改制涉及的划拨土地 , 部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资 ( 入股 ) 或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产
权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的规范格式；提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求；估价报告中各部分内容的表述应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求。《城镇土地估价规程》对估价报告中各部分内
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示