浅议主力店与次主力店标准
万商俱乐部杨泽轩
前言：
关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色
提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥
户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
第四，核心租户是项目的品牌引领者，就是说，别的租户会因为核心租户的进入而进入，反过来讲，如果没有它，有些租户的进入是持保留态度或拒绝进入的，这也是项目招商顺序上先招核心租户、后招小型租户（或称寄生性租户）的原因。
第五，核心租户是项目主要的收入贡献着或之一，涵义有三，其一，尽管其租金平效一般不是最高的，但由于其规模的相对较大，其租金总额对项目整体的贡献起到举足轻重的作用；其二，它对小型租户的租金拉升也很明显，因此，它对项目整体的租金收入拉动贡献也比较大；其三，也是一般企业比较忽略的是，由于其“大船的抗风险效应”，它对收入的安全性或稳定性起到关键作用，间接地保证了项目的主要收入稳定。
第六，核心租户是项目面积的主要占比构成者，这里的含义包括绝对性和相对性两重含义，一方面是整个核心租户的面积占比占有整体购物中心的绝对比例比较高，一般来说，在20-40%之间，单个核心租户的平均面积比较大；另一方面，单个核心租户相对而言，其至少是所属业态（业种）内面积比较大的或者就是旗舰店。
上述六个特征中，第一个特征为核心租户的内在特征，第二个特征则是核心租户的前提特征，后面四个特征都是核心租户对项目而言的外在特征。
需要说明的是，核心租户一般在一个购物中心里通常不止一个，而且随着购物中心的发展，有些购物中心出现了“去主力店化（去核心租户化）”，其本质并不是没有了核心租户，而是用一组具有相同特征的同类品牌租户代替了某个或某类核心租户的功能。
从上面的四维图中，我们也可以看出，具有一定面积规模的人流贡献型、品牌引领型、租金贡献型租户及综合功能型租户是可能的核心租户，这个结论与我们上述的核心租户的特征是比较吻合的。
三、主力店与次主力店标准辨析
解决了核心租户的问题，接下来我们来区分核心租户中的主力店与次主力店。我们从上面是租户功能四维面积图上可以看出，综合功能型租户表现出相对最大的功能（面积），而且相对在面积消化、租金贡献、人流贡献与品牌引领方面都具有相对均衡的特点;而具有一定规模，且在租金贡献、人流贡献与品牌引领方面具有相对显著特征的租户则具有相对较大的功能（面积），一般性中小租户则大都功能（面积）较小。这是我们大致可以从四维图上看到的三类租户表现。
接下来，我们以下表二的台湾优秀购物中心为例对非内地的购物中心核心租户的构成目录加以分析，再结合上述四维面积图归纳出的租户表现，形成主力店与次主力店的区分标准。
从上述台湾的知名购物中心的核心租户分析，可以看出具有如下特征：
第一，核心租户面积规模从最小的65平米到最大的上万平米。
第二，核心组合涉及各个业态与业种，包括百货、超市、影城、餐厅、家居、建材、家电数码、健身、品牌服饰、均一店、书店、电玩、KTV、俱乐部、SPA、咖啡（星巴克）等，而且属于各个业种的知名或旗舰品牌，且对其定位下的目标客群或租户品牌具有引领作用。
第三，非百货或超市的同一品牌的租户在不同定位下的购物中心中，未必都是核心租户。
通过上述核心租户的比较，结合上述思维面积图的分析结果，我们可以对主力店和次主力店做如下区分：
主力店是指在项目设定的定位或功能组合下，对客流带动、品牌引领、收入贡献及项目运营安全起核心影响作用的大型品牌租户。主力店主要体现其对整个购物中心的客流吸引特点，同时对整体定位和安全性起到主要支撑作用，在整个购物中心中的面积占比较大或者在其业态或业种中属于旗舰店类型，百货、超市一般都是当然的主力店，另外就是结合其购物中心的定位下的特色或主题的核心租户，也应该算是主力店，上述台湾购物中心中的休闲娱乐型购物中心中，影城作为娱乐业态中最具人流吸引能力的业态，是当然的主力店。
而次主力店则是指在项目设定的定位或功能组合下，在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起主要影响作用的品牌租户。次主力店主要凸显项目定位下的各业态业种的品牌（有时是档次）引领特征或功能体现特征，面积大小不一，租金贡献大小不一，从这个意义上讲，上面台湾购物中心中的诚品书店、星巴克、玩具反斗城、灿坤电器、亚历山大、HOLA结合其等应都算是次主力店。
如果需要形象地对主力店和次主力店做个比喻，那就是：前者是“帅才”，而后者是“将才”。
最后，需要说明的是，一个品牌在不同区域、不同定位下的购物中心，可能是核心租户，也可能不是核心租户，即使是核心租户，在不同的购物中心中可能承担主力店角色，也可能承担次主力店角色，需要根据其在购物中心中的角色、功能、作用来综合判断，切莫僵化地来判断。
层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结 构层的高度的差，叫做净高 柱距：简单的讲，柱距就是柱和柱之间的距离 承重：每平方米承载的重量 铺位的形式： 隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的立面 敞开式（开放式铺）：开放式铺位是指巧妙利用空间，商品空间展示与客户购物紧密相连， 形成一个开放式的购物空间 金角银边：商业上一般称转角商铺为金角，沿主通道或者出入口的两边为银边。 广告位：广告位置是指一则广告在特定媒体发布时所处的规定地位，能产生经济效益的一种 媒介 招牌位：招牌是指挂在商店门前作为标志的牌子，主要用来指示店铺的名称和记号，可称为 店标，可有竖招、横招或是在门前牌坊上横题字号，或在屋檐下悬置巨匾，或将字横向镶于 建筑物上 公摊：依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为大堂、公共门厅、走廊、 过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、 变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为 该建筑服务的专用设备用房 使用率：使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百 分数表示 商城合作模式：联谊扣点（商场从业主的营业额抽取一定的百分比作为租金）、纯租赁（多 少/M²、多少钱一间铺）、两者取其高 招商率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订 合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，积出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个 项目铺位面积总合的百分率 运营管理费：物管费（物管费是物业管理费的简称，是物业管理公司依据物业管理服务合同 为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同 应当付出的费用）、推广费（把自己的产品、服务、技术、文化、事迹等等通过传统的四大 媒体【报刊、广播、电视、网络】广告让更多的人和组织机构等了解、接受，从而达到宣传、普及的目的）、能耗费（能耗费是指商业内设施设备运行、公共路灯、楼道灯等费用） 租金收取模式：按平方米计算、按单间铺位计算 主通道：主通道就是商场里一般人流量最多 次通道：商场次通道比主通道小，主要作为疏通人流量而设
主力店选址标准 “主力店”效应一直是大型商业项目所倚重的招商与经营利器。主力店的进驻为项目招商建立起品牌感召效应，加速招商进程，提升商业价值。然而，引进主力店却并不是开发商一厢情愿的事情，更要了解主力店的特质、动向以及综合效应，也不是什么样的主力店都能起到相应的积极效力。 随着国内商业地产的渐趋成熟，开发商对主力店告别了曾经的盲目。在经过实践的检验后，开始理性还原主力店原始定义。选择什么品牌的主力店？怎样为主力店量体裁衣？这才是引进主力店的关键所在。 沃尔玛 沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆。沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过40多年的发展，沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前，沃尔玛在全球开设了超过7000家商场，沃尔玛目前已经在我国55个城市开设了104家商场。 选址标准： ●商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 ●物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，净高在4.5米以上；3、楼板承重在800千克/平方米以上；4、柱距要求9米以上；5、正门至少提供2个主出入口；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。 ●停车场地要求：1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。 家乐福
购物中心次主力店调整切入点 1. 背景介绍 近年来，随着电子商务的迅猛发展，线下购物中心面临着 巨大的挑战。为了应对竞争和变革，购物中心需要不断调整其经营策略，以适应消费者的需求变化。其中，次主力店的调整被看作是购物中心发展的重要切入点。 2. 次主力店的定义与特点 次主力店是指在购物中心中规模相对较小但影响力较大的 零售店铺。它们通常是指定品牌的专卖店、主题店、特色店或独立小型超市等。 次主力店在购物中心中具有以下特点： •目标市场明确：次主力店往往针对特定的消费人群，例如年轻人、家庭主妇、高端消费者等，因此有明确的目 标市场定位。 •产品特色突出：次主力店通常以独特的产品或服务为卖点，能够吸引目标消费者群体。 •灵活的经营策略：由于规模较小，次主力店通常比较灵活，能够快速调整经营策略以适应市场需求的变化。 •引流与引导作用：次主力店常常作为购物中心的招牌店铺，能够引流顾客到购物中心，并引导顾客到其他店 铺消费。 3. 购物中心次主力店的调整需求 购物中心次主力店的调整需要根据市场和消费者需求做出 适当的变化，以保持竞争力和吸引力。以下是购物中心次主力店调整的几个重要方面：
3.1 产品策略的调整 购物中心次主力店需要根据市场需求调整其产品策略。例如，对于面向年轻人的次主力店，可以引入更多时尚、潮流的产品，以满足年轻人对个性化和独特性的需求。对于面向家庭主妇的次主力店，可以引入更多实用、经济的家居用品和生活用品。 3.2 商业模式的创新 购物中心次主力店可以通过创新商业模式来适应时代变化。例如，引入线上线下结合的O2O模式，通过线上平台推广和销售产品，同时提供线下体验和服务，以增加消费者的购买欲望和忠诚度。 3.3 店铺布局与设计的优化 购物中心次主力店的店铺布局和设计对吸引消费者具有重 要影响。优化店铺布局，提供舒适的购物环境和良好的陈列方式，可以增加消费者的购买欲望和体验感。同时，店铺设计也要考虑到品牌形象的展示和与购物中心整体风格的协调。 3.4 客户关系管理的改善 购物中心次主力店可以通过改善客户关系管理来增加顾客 忠诚度。通过建立会员制度、推出优惠活动和提供个性化服务等方式，可以增加顾客的回头率和口碑传播力度。 4. 成功案例 4.1 健身品牌的次主力店调整 某购物中心的次主力店主要经营健身器材和健身服务。为 了吸引更多年轻人群体，购物中心对该次主力店进行了调整。他们引入了潮流健身器材和时尚健身服饰，通过与知名健身博
商业地产项目主力店组合及面积规划 1、主力店的面积占比 成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%～50%。主力店面积越大（高于50％），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小(低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适,而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市,郊区则可以作建材市场等。 2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法 一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。 据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心,近50%以上是为了娱乐、休闲,而只有40%的人是专为购物而来。而且这个数字还在进一步向前者倾斜.如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50%的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理,并以此带动购物消费。那么,具体操作过程中，我们该如何操作呢? 手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店 在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值. 在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店.他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑. 手法2：选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店 主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。 一般而言,购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺,形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口,品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
招商佣金管理制度(筹备期) 为了调动招商人员的工作积极性，本着付出就有回报的的宗旨，特制定本招商佣金管理制度： 一、 ①非主力店、次主力店：招商团队拿整体招商客户年租金的3% （其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+招 商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%） ②主力店（1000平米以上）：招商团队拿整体招商客户年租金的 3%（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+ 招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%） 具体执行办法： 1、招商部的招商佣金采用底佣加管理佣金与奖金的体系，部门的总佣 金为成交铺位的首年平均租金的3%，具体比例按照店铺的大小、招商难易程度、商家品牌等因素综合考虑。 品牌系数：一线城市及本市大型商业内品牌，难度系数为1.5，即在基础奖励政策上*1.5 招商难度系数：品牌为总公司统一分配开店计划，逐级审批，总部核店的知名品牌，难度系数为1.5，即在基础奖励政策上*1.5 2、主力店可按照平均年租金的3%进行发放。采取联营扣点模式的商户， 佣金以奖金的形式由公司批准后核定标准发放。 联营扣点商户按照10元/㎡发放，乘以招商难度系数和品牌系数。（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金=总经理0.5%+招商总监0.5%，
其它辅助招商人员0.5%） 3、由总经理、招商总监及招商经理单独洽谈的客户，佣金招商主管不参与分配。 4、首年平均租金不包括物业管理费用，客户签订正式租赁合同并交纳 不低于两个月的押金及租金情况下，可报请公司发放佣金。 5、佣金发放办法：采用当月报，次月发放的方式 1、招商经理、招商主管佣金的50%当月发放。应得佣金的20%在隔月 发放，30%在开业当月发放。 2、总经理、招商总监佣金的50%当月发放。应得佣金的20%在隔月发 放，30%在开业当月发放。 3、招商秘书佣金由总经理按照工作表现在部门总佣发放。应得佣金的 60%在次月发放，30%在开业当月发放，10%开业后半年内发放； 6、佣金激励政策 在既有的租金的基础上，超出整体项目目标租金收益10%以上，超出部分的10%作为部门开业奖金发放，在项目开业后一个月内发放。 天元名品海悦项目 2013-8-17
大型主力店的选址 主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有锚，那么商场的定位就做不出来。 主力店年租期一般时间很长，可能15年，也可能20年。开发商对这块的策划会很重视。主力店其实有很多种，不但有像沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活品味、建材家居等等次主力店。 主力店有很多要求，他们对商场起着关键的作用。主力店提出的要求可能跟发展商原来开发定位确实有很大的距离。国内外有很多大型的购物中心和MALL项目，他们都有3、4家的主力店作为总的商场形象、定位。 大型主力店的选址要求及开店计划－－百货主力店 第一种主力店是百货。 目前我国传统的百货店大多数已经变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心越来越多。 在一个购物中心里，百货是比较重要的客源（聚客之源）。现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店（北京王府井），还有时尚百货（女人世界）、高端百货店（香港恒隆），外资的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。现在国际百货基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。 大多数都在进军一线级城市的老商业中心，将会出现一种各自为战的局面，从而会导致“恶性竞争”！很少有发展商或者是运营商将这个区域的百货整合在一起来，形成差异化经营。 自由品牌的百货将会很快地转入到二、三线城市，主要是一些大的省会城市。如：沈阳、长春等 一般百货店选点面积都要2－3万以上，这也是一个瓶颈。现在发展商招商都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给百货，商业面积很大，百货店跟其他专门店的竞争是免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，跟这些百货店谈判难度是比较高的。 在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、崇高他们进入的并不多，招商的时候遇到很大的难题（难题还有，很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争！）。发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。有很多发展商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国内很多地区都有。
提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。 租户在购物中心的功能角色分析 第一类是人流贡献型的购物中心。这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。 第二类，我们叫品牌引领型租户。举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。 比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。 第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。这一类租户自身吸纳能力并不强。在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。我们购物中心里有时候叫“花车”，有时候叫"“临时租赁点”。他们的租金高的有的一平米可以到50
++ 关于门店与产品分类及相互匹配的管理办法 一、目的 为了加强各类门店与不同级别产品的相互匹配，提高对终端门店管理的营运水平，方便各类门店的管理更有针对性，并使不同产品在不同的店态有更好的表现，特此，出台此管理办法予以规范。 二、范围 本办法适用于红蜻蜓北京销售分公司所有终端门店（包括代理门店）店态分类、产品分级标准使用及产品与门店匹配管理的指南。 三、店态分类与标准特征 1、分类的依据：大类上是依据门店的渠道类型上分；子类上是依据门店的状态来 分类； 2、门店大类上分为商场店（包括商超、购物中心类型）和专卖店； 3、门店子类上是按大类基础上分别为三类，即商场折扣店、商场主力店、商场形 象店；专卖折扣店、专卖主力店、专卖形象店； 4、子类门店特征：（1）折扣店是以折扣形式经营的，产品体现为新货上架即以5-6 折出现或季末甩货产品居多； (2)形象店是指该商场在该商圈是处于领导地位，或该专卖门店双间以上、面积 65平方以上、产品档次要居高端的占比较大、外立面及橱窗展示的形象具有一定的影响力； (3)主力店是指销售贡献大、产品类型集中在中档层次； 四、产品分级与标准 1、产品分为三个等级，即狙击产品、核心贡献产品、形象提升产品（暂时分一、二
级）； 2、划分标准：主要以产品风格档次为依据，其次以价格为参考依据； 3、表现特征：（1）狙击产品表现为传统、低价； （2）形象提升产品表现为：总体上时尚、经典又有休闲特征，价格大部分会相对更高；其中的一级主要是经典款、成本高为主要特征，由分公司统一确定SKU数和产品对象，然后依据门店的需求和店态类型直接配送；二级主要表现年轻化、时尚化、休闲化，价格较主力贡献产品相当甚至更低； 五、门店SKU数的含义与陈列标准 1、SKU数指的是款色数的总和；一般每款以2-4个色组合； 2、一般地以门店的平方面积乘以系数4为陈列参考；当然还要考虑皮具的陈列，否则系数会更大； 3、女鞋区的陈列系数为3.8-4.2为参考；没有皮具品类的店要高于此比例，一般4.5-5； 4、男鞋区以3.5-3.8为系数标准；没有皮具的店同样比例要调高4.0-4.5 5、系数区间的使用要按店态类型的不同来确定，如果是折扣店要在上限以上，形象店在系数的下限标准使用，主力店或男鞋、女鞋主题店居中使用； 六、门店新款铺货与产品级别比例及季节要求（单位：%） 说明：1、夏季和冬季为销售大季，故新品的陈列比例会更高； 2、秋季和春季差不多，但稍微要多一点；
“购物中心主力店的评定标准” ------《商业地产改变中国》精彩文选。 楼主 同样，商业业态也不能作为划分主力商家与经营散户之间的唯一标准。按常理来看，引入大型综合超市是主力店，那么引入其他如家电连锁超市、餐饮连锁店等，算不算是主力店呢？什么样的店铺是主力店，什么样的店铺是经营散户，往往不是一个单一的标准，而是一个综合的指标。综合来看，一个购物中心的主力店要符合以下条件： 1）拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力，增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量； 2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队，具有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力； 3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。 一个购物中心的主力店应该符合以上三个条件，符合这样的条件的店面，才称得上是主力店。作为一个主力店，就是要形成品牌号召力、吸引人流、稳定经营，这三个内容缺一不可。不符合这三个内容的店面，就不在主力店的范畴之内。 一个主力店不仅代表了一种商品，代表了一种经营组合，也代表了一种经营和管理的思路，代表了一种稳定的商业力量和积极进取的姿态，具有“以主动的姿态参与整体商业运营过程”的特点。但没有品牌的商业经营组合就做不到这一点。没有品牌的商业经营组合只是起到了丰富商品线的作用，是“以一种被动的姿态参与整体商业运营的过程”。这一主动与被动的区别，就充分说明了主力店与非主力店的区别。 在一个大型购物中心内，如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术。 首先，是经营面积的分配。在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势，往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性并不大。引入主力店的目的是为了促进散户的经营，因此，招商过程中对主力店的牺牲其实是有目的。但——主力店的面积应该有多大；主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少；则考验着商业地产发展商的智慧。 主力店面积越大，所占比例越高，则商业经营的结构越稳定，但租金收入却较少。主力店面积越小，所占比例越少，则商业经营的可变性越大，预期来自经营散户的租金收入相对较高。因此，如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系，就需要一个科学的测评。主力店经营面积与经营散户经营面积，租金收入与经营结构稳定，是一个天平的两端，是一个此高彼低，此消彼长的过程。一个现代购物中心的商业结构中，需要一个平衡的主力店与经营散户的结构，这样，才能使整体商业既拥有一个稳定的经营结构，同时又能创造尽可能理想的投资回报。 而国外众多成功购物中心的商业结构研究表明：在一个合理的购物中心当中，主力店所占的比例应为总体商业可经营面积的30%~50%，低于30%则将使主力店份额太少，经营散户份额过多而造成整体商业经营结构不稳定，高于50%则将使主力店份额太多，经营散户份额过少而造成投资回报不理想。这个范围之内的数值还是有一定的变动范围，如下限30%至
商业业态分布说明 1、 业态容量占比 （1）各楼层业态容量参考 楼层 区域 业态 建筑面积(㎡) 详细业态 商家个数（家） 建筑面积(㎡) 占比 楼层业态总比 负一层 老城区 超市(永辉) 12000 超市 1 12000 一层 超市(沃尔玛) 9500 超市 1 9500 餐饮休闲文化娱乐 便捷式餐饮 休闲餐饮 酒吧 零售/配套/服饰 运动休闲服饰 时尚服饰 皮具鞋包 精品饰品 个人护理品 社会配套 新城区 餐饮休闲文化娱乐 休闲餐饮 特色餐饮 零售 精品服饰 青春休闲服饰 皮具鞋包 购物中心 百货 百货主力店 店中店 名品店 零售次主力店 餐饮休闲文化娱乐 咖啡馆 便捷式快餐 二层 北街区 餐饮休闲文化娱乐 火锅 特色餐饮 便捷式餐饮 休闲餐饮 日韩料理 零售 家居精品 儿童用品
南街区餐饮休闲文 化娱乐 西餐 烧烤 特色餐饮 风情美食零售 时尚服饰 时尚鞋包 运动休闲服饰 购物中心 百货百货主力店 电器电器 店中店 名品店 零售次主力店餐饮休闲文 化娱乐 休闲餐饮 特色餐饮 西餐 三层购物中心 百货百货主力店 电器电器 店中店 名品店 零售次主力店餐饮休闲文 化娱乐 休闲餐饮 特色餐饮 日韩料理 四层购物中心 百货百货主力店店中店 名品店 零售次主力店餐饮休闲文 化娱乐 休闲餐饮 特色餐饮 茶餐厅 五层购物中心餐饮休闲文 化娱乐 美食广场 儿童乐园 早教培训 健身中心 美容SPA 电玩 名品店 六层购物中心餐饮休闲文 化娱乐 大型酒楼 东南亚美食 西餐 中式餐饮 KTV
七层购物中心餐饮休闲文 化娱乐 影院 合计 注：具体业态布局需根据主力店和次主力店的沟通的情况作相应调整。 （2）购物中心业态比例 业态建筑面积（㎡）占比 百货23000 24.5% 超市15000 16% 零售店中店17700 18.8% 电器3000 3.2% 餐饮16950 18.1% 休闲娱乐17250 19.4% 合计93900 100% （3）总体商业业态比例（购物中心+街区）
浅议主力店与次主力店标准 万商俱乐部杨泽轩 序言： 对于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启迪的，当 时有小争辩也有共鸣。于是万商俱乐部83/84 期沙龙专题商讨了主力店和次主力店的标准问 题，跟大家一同分享下，希望能对业内同仁有所启悟。 本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参加者：詹润东、王玉、李保煜、唐 明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。 主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和营运中常常使用的名词。提起主力店，业内又称“锚店”（）或叫“中心租户”，其作 Anchor Store 为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。可是对于次主力店，自己查遍国内外对于次主力店的定义或许威望的标准解说，也找不到比较标准和宽泛认可的观点，看来还真是国内的发明。 同时，在对国内外包含港澳台地域的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平时所谓的次主力店也归在主力店或中心租户的。为了行文方便，下边谈到中心租户时，指广义上的主力店，包含主力店与次主力店观点，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。 因为主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行 的定性解说，所以下边我们第一从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类 其他辨析。 一、租户在购物中心中的功能与角色 提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们第一会想到“租户组合” 这个词，它提示我们购物中心的各个租户好像一台出色大戏中的不一样角色，他们发挥
着各自不一样的功能，此中既要有主角、副角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他 们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的完满程度遇到影响。 那么究竟购物中心的租户功能究竟有哪些呢？我们以为主要有人流贡献、品牌引领、租金贡献、面积消化等四个功能，并且每个租户所起的功能也不是孤立的，而是上述四种方面不一样大小功能的有机组合，下边我们经过成立一个租户功能四维平面图（图一）来形象地说明上述判断，示例的不一样颜色的四边形（自然 也可能是三角形）代表着不一样的租户在四个功能方向上的作用大小，而其四边 形的面积则代表了其在购物中心中所起的作用大小。 图一：租户功能四维面积图 经过上述剖析，我们大概能够依据租户在购物中心中的最主要功能来对租户 作以下的角色区分，形成下表一的租户角色列表中的 6 类租户种类。 表一：购物中心租户种类 租户种类租户说明 人流贡献娱乐业态如影院、电玩、冰场等租户，往常蒙受租金能力相对最低 型租户 品牌引领各业态业种中的旗舰品牌如ZARA、NORTHFACE、必胜客，承租能力相对型租户一般，视地段、客流、交通等状况高低不一。 租金贡献部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、暂时租户，有些租户可能是非品 型租户牌型租户，承租能力相对最高 面积消化以消化购物中心富饶楼层或面积为考虑，承租能力一般很低
附件12：主力店和业态平面确认标准 一、确认时间： 规划院提供初步设计成果后，商管总部在规定的时间内向规划院确认主力店设计条件，用于第一版施工图设计。 二、确认内容： 1、联发客户、次主力店：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主要入口，空调机房位置、确认立面店招。 2、超市：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主要入口，设备机房位置、确认立面店招、降板区域及高度。 3、待定业态：招商中心根据招商规划完成招商区域划分图，确定各待定业态的性质，双方确认房产技术条件用于设计。 三、确认方式 招商中心组织专题会议，规划院、项目公司参与，对各业态进行确认内容的梳理，最终完成业态确认图纸，招商中心总经理，商管总部总经理签字后，签字文件扫描件OA审批移交，提供给规划院作为第一版施工图设计条件。 OA移交：顺序审批，招商中心对接人→招商中心分管副总经理→招商中心总经理→商管总部总经理→主管商管公司副总裁→规划院项目负责人→所长→主管副院长→院长→主管规划副总裁附件13：主力店房产技术条件及步行街业态规划确认标准 三、确认时间： 试营业前270天，为第二版施工图出图提供设计条件。 四、确认内容： 1、百货：与规划院技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位确认，房产技术条件确认。 2、院线：与规划院技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位确认，房产技术条件确认。 3、大歌星：与规划院技术对接完成，平面功能图与规划院会签完成，房产技术条件确认。 4、国美、大玩家：技术对接完成，租赁平面图与客户签确。 5、超市：与规划院技术对接完成，商品布置图、店招图、房产技术条件与客户签确，房产技术条件中要求客户提供的所有提资文件（包括但不限于：商品布置图、天花吊顶图、排水点图、灯带图、配电负荷表、疏散指示图、预留设备基础等等）完成。 6、零售业态的主力店、次主力店：与规划院技术对接完成，平面布局图三方（含规划院、招商中心、客户）会签完成，消防问题全部解决，客户提出的其他要求与万达协商完成，房产技术条件与客户签确。 7、餐饮（含健身、休闲）业态的主力店、次主力店：与规划院技术对接完成，平面布局图与三方（含规划院、招商中心、客户）会签完成，房产技术条件与客户签确。 8、步行街商铺业态规划：提供最终版步行街业态规划图和技术条件，含所有商铺的性质（服装服饰、配套、餐饮）及分隔。 三、确认方式 商管公司组织规划院及相关部门完成所有上述工作后各方会签完成，商管公司将会签成果OA 移交规划院，作为第二版施工图设计条件。 OA移交：顺序审批，招商中心负责人→招商中心分管副总经理→招商中心总经理→商管总部总经理→主管商管公司副总裁→规划院项目负责人→所长→主管副院长→院长→主管规划副总裁
商业地产正确的操盘方式 招商在先→营运为主→企划造势→物业保障。 招商在先 一个购物中心成功与否,与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。 01 招商定位 招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。 购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级： 区域性（regional)或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次； 地区性(district）或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上; 地方性（local）或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右. 不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。在一般情况下，区域型大型购物中心的面积配比把35％用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。 主力店是指面积在5000㎡以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态; 次主力店是1300—3000㎡左右的,比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等； 商业店铺就是在500㎡以下的. 对于租金产出配比来说，35％的主力店只能占租金产出15％，25％的次主力店占30%,40％的商业店铺要占55％的租金产出。也就是说配比租金的时候，次主力店要打平. 从业态功能配比来讲，在商业领域内,如果说超市经营的是商品,百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配,无疑是决定其能否成功经营的关键。那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢？ 一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5:3：2的比例安排，这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整。 随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友,这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留时间来拉动零售。 就租金承受力来说，购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店，专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。但我们从前期操作的购物中心也有体会,哪一个购物中心的娱乐、休闲文化健身做得好，哪个购物中心就火。 另外商业很难有规范化的业态,即便在另外一个城市完全拷贝一个，其业态组合与现在的也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣. 02 铺位划分 实际上铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐性但是很科学的方面，一般要做到一个人流动线上所有的店铺都有一个良好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展示面上放置尽量多的店铺. 03 动线设计（改造） 商业有两句名言，一句是“隔街死”，一条街一边火的要命，另一边死街;还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。这些都形容了商业动线的重要性. 针对于已经建好的购物中心,对于一些人流动线不畅通的，就需要进行改造.如， 楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺在空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部； 在大型购物中心内，建议使用专卖商店或多品种商店，使专场更紧凑； 如果是有中庭的，要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开,面向视觉焦点，以达聚集效果。各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式，既可以设计成“一”“十”型，也可以设计成“Y”或“T"“L”型等,还有环形，典型的例子就是宜家家居的形状，目的就是要使消费者视觉通透,使所
主力店次主力店区分 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
一、主力店 主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 二、次主力店 （一）、次主力店发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 （二）．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 1、快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 2、个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎 3、咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 4、家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 5、服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 6、运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 7、书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 8、珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 9、数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX 11、纤体美容：
附件3-8/附件9 万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。 2 租赁面积计算原则 套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 地上公摊面积 1 首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2 其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的 总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3 步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通 向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4 公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比 例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5 主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、 楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6 屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作 为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。 但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。 次主力店要求 对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使用面积），并在图纸上用不同的阴影标注，便于商管与客户确认。
主力店招商：好的开始是成功的一半 1．主力店是购物中心的“双刃剑” 对于购物中心而言，主力店的作用一般有这样几条： 第一，有助于稳定整个项目的经营。主力店不仅能消化较大的商业面积，而且签约时间长，是保证商业项目稳定经营的一个重要砝码。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 第二，集聚人流。主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。 第三，头羊效应。知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；同时，也能影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。 第四，提升形象。拥有几家名号响亮的主力店，对提升项目品质、吸引市场关注度有着、极的作用。 核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败往往有着很大的影响，因此必须放在招商的首要位置。招商遵循“主力店先行”的原则，已经是一条基本原则。 在充分认识主力店的重要意义的同时，也应该看到主力店的弊端所在。 首先，主力店的要求是最苛刻的。据了解，主力店的租金常常是小店铺的三分之一甚至十分之一；沃尔玛租万达商业广场，租金每平方米每天仅1元左右，百盛则是1.5元左右。不少开发商为吸引主力店，开出长达一两年的免租期。同时，在其他诸如广告位、车位、通道等细节问题上，主力商家又会有一些很苛刻的要求，满足这些要求，发展商往往要牺牲巨大的盈利空间。 第二，主力店虽然有着强大的集客能力，但其客群往往目的性较强，对整个经营系统的贡献度小。我们常常看见这样的情景。沃尔玛、家乐福等熙熙攘攘，而同一商场其他楼层的店铺却门可罗雀。专家认为，沃尔马这类大卖场客流专属性极强，难以与其他商户分享。 第三，主力店可能与购物中心其他商户“争客”。沃尔玛、家乐福等低价卖场一来，周围经营同类商品的店铺几乎无法生存。而一些大卖场往往习惯多要面积，然后以高价外租出去，减低自己的经营风险。这些外租出去的地方，会出现跟开发商手里剩下的商业面积争客的情况。 第四，主力店的不稳定因素会让商业项目陷入连带风险之中。主力店一旦经营不善，最终的结果只能是撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，甚至可能造成整个商业经营体系的崩溃，这样的例子并不少见。如沈阳华府天地购物中心，曾成功引入香港百利家居主力商家，但在2008年，百利家居撤场，这引发了一系列连锁反应，其他商户也相继离去，购物中心濒临“冷场”。 2．主力店招商时间：别太迟也别太早 主力店招商不一定是最难的，但一定是最重要的。第一，主力店对于项目的整体定位与形象，有着一锤定音的效果；第二，主力店对于商业设施的要求最为复杂。主力店的招商必须尽早进行，如果等到物业建设完成再招商，不但会极大地延误时间，更可能因物业条件的不合适造成无穷后
超市租赁场地交付工程条件 总体说明和界定 1、本项目有关甲方负责的所有相关政府手续及相关费用：除乙方在双方签订的文件中同意承担的费用外，其它由甲方负责的内容产生的所有手续和费用由甲方负责和承担。 2、本项目有关乙方负责的所有相关政府手续及相关费用：除甲方在双方签订的文件中同意承担的费用外，其它由乙方负责的内容产生的所有手续和费用由乙方负责和承担。 3、乙方租赁范围边界线设置围板以分隔范围与其它区域：乙方按政府文明施工要求及甲方施工管理要求实施现场围护。乙方租赁范围边界线封堵留有进货通道，由甲方负责。 一、结构及层高、承重要求 （一）、结构： 1、按照乙方提供的商业布局平面方案结合甲方的施工蓝图，完成租赁场地土建和结构的改造、加固和完善工程，并验收合格。（详见附图） 2、如租赁场地楼板存在落差，根据乙方经营要求的荷载需求由甲方负责填平并承担费用。 （二）、层高： 层高：租赁范围内板下净高须在5.4米以上，并需同时满足确保管下净高在3.8米（最低点3.6米以上）。 （三）、承重： 租赁场地的生鲜区楼板须满足1000KG/平方米、仓库区域楼板须满足800KG/平方米的荷载需求，其它区域楼板承重须满足400KG/平方米以上荷载需求；进货车道及收货区需满足单车自重加载重101以上荷载需求。如荷载无法满足上述荷载要求，由甲方负责加固并承担费用。（详见提资图） 二、供电系统要求 （一）、永久用电： 1、甲方应按现行国家设计规范完成对乙方变电所的设计及施工，通过当地供电局的审核并提供经当地供电部门批准的用电方案批文，同时要满足乙方的用电需求。 2、甲方提供低压双电源商业性电源，1082KVA,（其中一路制冷机组220KW,另两路350KW,每个回路电源均来自两个不同变电所）1KVA（1KVA相当于0.85KW）变配电间及容量系统（该容量为设备运行容量）供乙方单独使用（应在乙方进场施工前配备完成）。甲方负责根据乙方提供的配电方案图中的回路及容量，从变电所的低压配电柜各开关回路敷设电缆到乙方每个防火分区的配电小间并设配电箱或柜（具体以乙方提供的电气提资图