购物中心租金模型制定标准
1租金标准水平
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金
对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：
表1：B购物中心市场分析表
表2：B购物中心客流支撑分析表
1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；
2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；
3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；
4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；
5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。
以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断增加，商户对租金砍价能力的强化，行业租金/营业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。
（二）租金边际价格
基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。
所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。
2成本
A、区位特征对租金边际价格的影响
2009年浙江大学房地产研究中心就购物中心租金形成机制对上海、杭州、深圳等地6个大
型购物中心进行了调查和实证研究，提出了购物中心商铺租金微观决定因素的研究报告。国内一些大型商业地产公司根据这个报告，开始研究制订租金决策模型。这里，引用这个研究报告区位特征对租金边际价格的影响程度。
表3：区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性
有效购买力是指核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。
中心可见度是指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。
停车位是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。
在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。
B、商场特征对租金边际价格的影响
商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。这里引用浙江大学房地产研究中心研究报告有关商场特征对租金边际价格的影响程度。
表4：商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性
商铺面积是指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。
距一楼层数是指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价
格将下降17.7%。
商铺可见度是指商铺位置的可见度。把商铺可见度划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。
在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。
并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。
对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。
商铺可达性是指顾客随机到达任意商铺的概率。把商铺可达性划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。
要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。原则在于：
控制动线长度。顾客对于一个平面超过1000米总长度的动线是没有耐心走完的；
减少交通的节点，尤其是奇节点。一个平面，平面动线中的奇节点不要超过3个。根据运筹学理论，奇节点之间只能重复行走。
动线要实现闭环，不可出现断头。
平面动线应实现单动线，不可出现多动线。
竖向动线尽量实现花洒式。上行坚决而且快速，例如使用天梯或垂直电梯；下行放射而且缓慢，例如使用短距离自动扶梯。香港BOX购物中心里，垂直电梯是关闭下行方向的。
C、租户组合对租金边际价格的影响
根据浙江大学房地产研究中心研究报告对长三角和珠三角上海、杭州、深圳6个大型购物中心所选取的样本调查分析的结果，主力店的规模均值为9256.50㎡，租金均价63.17元/月/ ㎡；次主力店的规模均值为779.81㎡，租金均价为109.02元/月/ ㎡；普通商铺的规模均值为96.70㎡，租金均价为164.93元/月/ ㎡。
一、主力店
主力店能够对购物中心产生积极的外部效应，这是业界一个基本的观点。事实上，主力店往往通过自己的产品和品牌，吸引各种目的性消费，从而产生很强的外部客流的集聚效应。因此，商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。
所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。
在选择主力店商铺位置中，应注意：
主力店的位置应尽量布置于购物中心的深处或高楼层处，而不是顾客易于到达的出入口附近；
主力店周围应尽量被普通商铺尽量包裹，其位置及开口的选择要达到足以给普通商铺贡献充分客流的目的；
在动线设计和环境设计中，强化主力店对普通商铺客流供应的方向性引导。
二、次主力店也具有很强的客流积聚效应。按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。
不象主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：
距一楼层数和靠近主出入口对租金影响显著；
同类零售聚集效应在次主力店中反应敏感，也就是说同类业态的次主力店在布局上的聚集，能增加比较性消费机会的增加，使各商家带来更多的销售额。这种聚集效应可以产生该类商铺5-10%的租金边际效益。
三、普通商铺
在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。在这里，借助浙江大学房地产研究中心研究报告的数据，对零售类型、商铺位置对租金标准的影响状况作一个展示。
表5：零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析
从上述数据，形成以下结论：
对于普通商铺来说，商铺的位置比零售类型对租金的影响更大。
对于商铺的位置来说，楼层位置的影响是最大的，其次影响的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、临街与靠近出入口，对租金的影响相差不大。
在零售类型中，女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价。
当然，浙江大学房地产研究中心这份报告有一个重要缺陷，是忽视了商品货单价水平作为一个重要的决定性因素对租金的影响。实际上，在购物中心中，货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力，而相反，只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型，则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。
这里，举出沿海二级城市B购物中心的案例。
一、业态构成：
国际百货主力店、时尚集合店、商务餐饮、时尚风味餐饮、美食广场、时尚服饰店、多厅影院、KTV、电玩、个人护理店（药妆）、儿童、家居杂货店、珠宝首饰店、数码科技体验馆、精品超市、银行、摄影创作室等。
二、商户价值分析：
3租金系数
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，我们给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为：
1、以平均租金标准的商铺为基础标准，定其系数为“1”；
2、位置：与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近，租金系数越高；
3、楼层：楼层垂直上升而客流递减，租金系数随楼层上升递减；
4、面积：面积越小，租金系数越高；
5、面宽：面宽纵深比越大，租金系数越高；
6、业态：相邻位置的不同业态商户，根据业态市场租金参考进行租金系数调整；
7、商户势力：越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力，制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。
4租金预测
表8：租金预测表
1)租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测；
2)各业态平均营业坪效参考╳╳成熟商业项目平均水平；
3)平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算，不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。
该案例中，就是结合商场特征、租户组合、租约特征所对租金边际价格产生的影响，制订品牌规划，对各楼层的各个位置及商铺测定了租金系数，在基础租金的基础上，完成了整个租金模型的制订。
运营能力是对租金形成的持续保障
1) 实现单位面积租金坪效和营业坪效是项目盈利能力建设的着眼点。
2) 在确保满铺营业的情况下，最大程度地实现单位面积的租金坪效是实现租金收入的根本保证。
3) 而要实现较高的单位面积租金坪效，必须以实现最大程度的单位面积营业坪效为商业项目运营的核心目标。
4) 为了最大程度地实现单位面积租金坪效和营业坪效，在客单价既定的条件下，商品和服务走量的实现是项目赢利能力的根本保证。
为此，必须着力于以下关键工作：
1) 狠抓客流，包括积极放大客流量，合理导向客流流向，控制客流流速，实现较好客流的均衡度。
2) 积极采取措施，增加顾客的提袋率。
3) 在提升运营能力方面，为实现较高的营业坪效，产品优化、服务升级和有效的市场推广是三个重要法宝。
4) 市场推广的目标是放大客流流量和增加顾客的提袋率。广告、促销、大型活动以及会员服务都是为完成这两个任务的服务体系。
5) 产品优化和服务升级的目标，就是在合理导向客流流向、控制人流流速、实现较好的客流均衡度这三个方面发挥积极的作用。
商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加 扣点 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一、商业项目租金方式解析 1、纯租金 按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。其特点为： ①、账期短，现金流较为顺畅 选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。例如：翠微百货、王府井百货等。 纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。 ②、拥有自主经营权 当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。 进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。 每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。 在自主经营权的这一方面，纯租金的运营方式明显显示出其绝对优势。由于具备自主经营权，品牌商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。 纯租金的收取方式一般比较简单，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的，在租约合同到期内，租金水平一定，直到租约合同到期，需要签订下一期合同时才会调整租金水平。这种运营方式，对于商业项目本身、商业项目内的商铺两方面来说操作方式比较简单，执行力比较强，不易产生纠纷等情况，因此，在当代的新型社区商业、步行街、购物中心等，主要以纯租金的运营方式运营。2、纯扣点 按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。其特点为：
商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
购物中心运营逻辑和商业模式 购物中心是一个综合性商业建筑群体，由多家零售商、餐饮企业以及其他多个品类的商户组成。购物中心的运营逻辑和商业模式主要包括以下几个方面： 2.多元化商业模式：购物中心一般包含多个业态，包括服装、食品、家居、电子产品等不同品类。通过吸引不同需求的消费者到达购物中心，从而提高客流量和销售额。购物中心还会引入一些体验性的项目，例如儿童游乐区、电影院、健身房等，以增加消费者在购物中心停留的时间和参与度。 3.商户管理和市场推广：购物中心需要对商户进行管理和协调，确保商户的经营行为符合购物中心的经营守则和形象。购物中心还会进行市场推广活动，例如举办促销活动、主题活动、品牌合作等，以提高购物中心的知名度和影响力。 5.租金调整机制：购物中心通常会根据商户的经营情况和市场环境进行租金调整。购物中心会根据商户的销售额、市场竞争情况以及购物中心的整体经营状况等因素，与商户进行租金协商，以实现双方的共赢。 6.合作开发模式：购物中心的运营逻辑和商业模式还包括与开发商、物业管理公司等相关方的合作模式。购物中心通常由开发商进行建设，物业管理公司进行运营管理。开发商会将商铺进行销售或出租，物业管理公司则负责日常维护和管理，实现一体化的运营。 7.新零售方向：随着互联网技术的发展和消费者需求的变化，购物中心开始转向新零售方向。购物中心逐渐引入线上线下融合的模式，例如通
过建设电商平台、提供无人零售服务等，以满足消费者的多样化需求，并提高购物中心的竞争力。 总之，购物中心的运营逻辑和商业模式是多方面的，需要综合考虑商户管理、市场推广、消费者服务等各个环节，以提供良好的购物环境和增加商业价值。随着社会经济的发展和消费者需求的变化，购物中心的运营逻辑和商业模式也在不断创新和调整，以适应市场的变化和提升竞争力。
购物中心运营模式 1. 概述 购物中心是现代城市中极为普遍的商业建筑之一，具有集购物、娱乐、餐饮等多种功能的特点。为了保证购物中心的稳定运营和盈利，对其运营模式的设计和管理至关重要。本文将介绍购物中心的运营模式，包括租金管理、商户管理、市场推广等方面的具体内容。 2. 租金管理 租金是购物中心的主要收入来源之一，租金管理涉及租金定价、租金收取及租赁合同管理等方面。 2.1 租金定价 购物中心的租金定价需要考虑多个因素，如地理位置、销售面积、设施设备等。购物中心可以根据不同区域和楼层的特点，制定不同的租金标准，例如热门区域和高楼层可以采取较高的租金标准。 2.2 租金收取 购物中心可以采用不同的租金收取方式，常见的方式包括按月收取租金、按销售额提成等。选择合适的租金收取方式可以平衡购物中心与商户之间的利益关系，提高租金收取效率。 2.3 租赁合同管理 购物中心需要建立健全的租赁合同管理机制，合理规范商户的经营行为。购物中心可以制定统一的租赁合同模板，明确双方的权利义务，以减少纠纷发生的可能性。
3. 商户管理 购物中心的商户管理包括商户招募、商户运营管理和商户 培训等方面。 3.1 商户招募 购物中心可以通过招募优质商户来提升商业环境和吸引消 费者。招募商户可以采取多种方式，如发布招商信息、参加行业展会、与经纪人合作等。在招募过程中，购物中心可以根据自身定位和目标受众，选择合适的商户。 3.2 商户运营管理 购物中心需要建立完善的商户运营管理机制，包括商户日 常管理、经营数据分析、维护商户关系等。购物中心可以通过定期巡检商铺、提供技术支持、组织商户交流活动等方式，帮助商户解决运营中的问题。 3.3 商户培训 购物中心可以为商户提供培训服务，包括销售技巧培训、 产品知识培训等。通过提升商户的专业能力，可以提高他们的业绩表现，进而促进购物中心整体的发展。 4. 市场推广 市场推广是购物中心吸引消费者和提升知名度的重要手段，包括广告宣传、促销活动和合作推广等方面。 4.1 广告宣传 购物中心可以通过各种媒体渠道进行广告宣传，如电视广告、户外广告、线上广告等。同时，购物中心也可以与当地媒体合作，提升宣传效果和知名度。
购物中心租金模型制定标准 1租金标准水平 租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 （一）基础租金 对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。 ——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。 ——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 ——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。 决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。 这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为： 表1：B购物中心市场分析表
表2：B购物中心客流支撑分析表 1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计； 2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）； 3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算； 4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算； 5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。 以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。 租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断增加，商户对租金砍价能力的强化，行业租金/营业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。 （二）租金边际价格 基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。 所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 2成本 A、区位特征对租金边际价格的影响 2009年浙江大学房地产研究中心就购物中心租金形成机制对上海、杭州、深圳等地6个大
商业中心的租金模式及收银模式 一、商业中心的租金模式 目前商业中心的租金模式一般分成四类：1、固定租金； 2、提成扣点； 3、固定租金+超额销售提成；4；固定租金或销售提成两者取其高。 租金定价方式的选择主要取决于：1、供求关系；2、物业所在位置与品质；3、品牌级次；4、对风险与收益的预期；5；招商运营团队的综合实力；6、管理平台与成本；7、双方的议价能力和技巧。 目前市场上商业中心租金模式一般会经历三各阶段：1、起步期的商业中心采用固定租金+超额销售提成的方式，物业与品牌商户共同成长；2、成长期的购物中心一般会采用固定租金或销售提成两者取其高的模式，该阶段物业采取此模式可赚取更多的利润；3、成熟型的购物中心主要采用高固定租金，如港汇恒隆广场（此时的商户在排队进场完全愿意接受高租金）。提成扣点属于浮动租金，对于新开业的商业中心来说风险较大，而且需要商业中心从进销存系统开始就统一管理，因此目前只在坪效较高的传统百货商场才会采取提成扣点的模式，一般商业中心不采取此种模式。 国展中心的商业具有特殊性，可直接面对千万级的会展客流，因此在规划之初就直接采取了收益较高的固定租金或
销售提成两者取其高的模式，对于商户销售数据的采集将引入商业中心的常规做法，通过信息化软件或者终端采集的方式进行统计，既规避了风险，又在一定范围内争取了更多的利润。 二、商业中心的收银模式 收银模式一般是由商业类型和租金模式确定的。 1、统一收银 在传统百货类商业中，业态以服装配饰等零售为主，追求高坪效，对于品牌的数量和档次要求都比较高，因此百货类商业与供应商之间采取联营的方式，没有固定租金，按提成扣点的方式按月进行结算，共担风险。百货公司需要从商户的进销存系统开始就统一管理，统一收银。此种模式管理成本庞大，商户的每一次调价、货品变更、销售浮动、扣点更改都需要各条线部门参与管理，且风险较大，因为品牌的销售额直接影响公司收益，因此品牌的更换也较为频繁。同时在百货商业中除零售业态外，若有其他异业进驻，通常会采取固定租金的模式，如：八佰伴、新世界百货等引进餐饮或配套业态时都采取固定租金的模式，由商户自主收银，一方面收益高且稳定，另一方面也与此类业态的自身经营模式有关，如肯德基和麦当劳等知名连锁企业在全球都是采取自主收银模式。 2，商户自主收银
购物中心租金和消费者导向计划 租金和消费者导向的计划 一、租赁导向的经营计划 购物中心经营计划如采取卖场租赁收取租金的经营模式，购物中心的经营绩效与购物中心的开发经营者就不具备直接的关联性。不如采取营业额抽成的方式，集客力的消长，立即刺激购物中心的开发经营者采取新的因应策略或调整经营计划，有效改善购物中心的缺点。但采取租金导向的经营计划，开发经营者可获取较为稳定的收益，尚且经营计划的规划与执行困难度较低，把大部分的重心移向各个商店，达到若干强枝的效果。若购物中心招商能达到各个商店具有强的集客力，商圈内客层、人潮易于掌握则采行的成功机会较高。此外，如有与捷运站或高速铁路站联合开发的环境条件也是属于这一类。租金导向的经营计划，由于初期小店铺的经营者观望，租金太高将限制商店的经营，然而购物中心的开发经营者大量的成本投入，商圈及客层定位所计划的业种安排亦处于受消费者肯定的阶段，成本的回收又是当务之急，租金太低亦将伤害整体经营，因此形成平行思考的不利状况，很难得到一致的利益交集。 二、消费者导向的经营计划 购物中心的经营计划不但基于消费者导向的全方位经营计划，更重要的是动态的掌握主要客层结合于社区发展之中。从商圈调查，客层选定为起点可以证明消费者导向的经营计划的必要性。购物中心消费者导向的具体经营模式，招商进驻经营的条件采取业绩抽成的单一模式，如此该购物中心的经营状况与开发经营者息息相关，等于开发经营者必须承担大部分的经营模式，不但必需要有强而有力的开发经营者，更需要有一套完整有效的经营管理制度，否则失败率将大幅提升。 把消费者导向的精神结合于经营计划是自始至终的做法，尤其在初期由于顾客的习惯，“肯定形成期”的业绩处于起步阶段，可使各商店亦不必有过多费用的负担，以便培养足够的能力与信心奔向成熟的阶段，亦可免除招商踌躇不前的缺点。另一方面亦为前述经营开发者承担更大风险的原因，同时经营开发者为降低风险，必然物实地经营商圈，努力地以满足消费者争取更大商机。一个可行有效的经营计划为购物中心的成功注入极大的推动力。再从投资估价的领域分析，惟有结合经营效益才足以反映经营效益的精神，投资效益在收支平衡后，立即通过还原率的乘数效果反映出来，它对于租金回归投资资本的机会成本普遍不足的实际情况，能具体有效地改善。本经营计划模式缺少商店经营绩效与开发经营者的结合，开发经营者风险太高也缺乏投资开发的诱因，因此衍生折衷的经营计划，以吸收前述二种经营计划的优点。 消费者导向设计合理、租金及营业额抽成、折衷式的经营计划的特色在于开发经营者必须投入开发经营者的行列，各商店不但是必需顾及独立的特色形成集客力的一员，也是投入整体经营绩效经营的一份子，创造整合性的绩效。这些特色成为开发经营者内部最大的助力，再结合专业的团队，落实消费者导向的具体作为，塑造及改良经营模式，配合同中求异，异中求同的管理制度导向成功之路。 感谢您的阅读！
购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保 底 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种.一方面,经营者采取何种购物中心租赁方式,对购物中心招商开业 和持续经营影响很大,对购物中心的整体和收益增长影响更大；另一方面,一个购物中心能采取什么样的租赁方式,往往无法由经营者单方决定,而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响. 本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣,分析保底分成的适用条件；指出费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略,并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式. 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种,固定租金和扣点分成,保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式,再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式.固定租金方式简称定租,是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水 平和租赁面积,然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式.租金水平是指单位时间单位面积租金,一般是按每月每平方米约定单位货币的数量,也有按每天每平方米约定的,但不管租金水平按月还是按天计算,通常都按月收取租金.值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时,却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积.表面上看, 实用面积等于建筑面积乘以实用率,用哪种面积只是一种表达方式或换
算关系,但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素,用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别. 第一,计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度.商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收,即等于物业管理费水平乘以租赁面积,物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准.在决定物业管理 费水平时,一般用月作为单位时间,不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致,即两 者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积. 第二,商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率.国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的,后者更接近商铺的真 实实用率,关键在于实用率在国内往往是不准确的.一般来讲,用实用面 积计算比较方便和准确,用建筑面积计算比较有利于购物中心方. 第三,使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利.例如实用率为0.58,按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话, 按建筑面积就变成46.4元.从定价的角度可能更好理解商户的接受心理,在上例中,如果将46.4元取整再提一点定为比方50元,就比将80元按5 0÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1不同
商场租金收取方案 随着经济的发展和城市建设的不断推进，商业地产市场持续升温，商场成为了消费者日常生活中不可或缺的一部分。而对于商 场来说，租金是其主要的收入来源之一。因此，商场租金的收取 方案也成为了商场管理者所关注的重点之一。 商场租金收取的方式多种多样，常见的包括按面积收取、按百 分比收取等。下面将结合实际情况，探讨商场租金收取方案的优 缺点，并提出一种较为合适的收取方案。 一、按面积收取 按面积收取是商场租金收取中最为传统的方式。这种方式的优 点在于计算简单，公正公平，适用范围广。商场管理者只需要根 据出租面积和单价就可以计算出每个商家的租金。同时，按面积 收取的方式不会因商家的收入高低产生偏差，有效防止产生纠纷。此外，按面积收取也方便后期调整，利于商场收入的稳定增长。 但是，按面积收取的方式也存在着一些缺点。首先是计算方式 过于简单，无法体现商家的实际收益。在相同的面积下，不同商
家的经营能力和人气水平差异很大，但是按面积收取不能反映这一点。其次，按面积收取也不利于商家的经营成本控制。在商场经营，光租金开支就占到了开支的很大一部分，而按面积收取的方式并没有与商家的收入成正比。这就会导致一些小商家的生存困难。 二、按营业额收取 按营业额收取是商场管理者常用的一种收取方式。这种方式的优点在于能够很好地反映商家的实际收益情况，让商场租金和商家的收入产生的成正比。在商场管理中，按营业额收取的方式能够激励商家加强经营，提高销售额，从而实现“双赢”。 然而，按营业额收取也存在着一些缺点。首先是计算难度大，需要商家提供详细的销售数据，并保证数据的真实性。这就增加了商家的经营风险和发生纠纷的可能性。其次，按营业额收取也容易受到商家的操作行为影响，例如商品定价、削减成本等。 三、按面积和营业额结合收取
购物中心租赁管理制度 近年来，随着消费水平的不断提高，购物中心逐渐成为人们日常生活中不可或缺的一部分。购物中心租赁管理制度也因此逐渐成为购物中心管理的重要方面。良好的租赁管理制度对购物中心的经营和发展起到至关重要的作用。本文将从房屋租赁管理、商户经营管理和租金管理三个方面对购物中心租赁管理制度进行详细分析和说明。 一、房屋租赁管理 购物中心的房屋租赁管理是购物中心租赁管理制度的基础。购物中心应建立健全的房屋租赁管理制度，包括租赁合同签订、租赁期限、租金支付、租金调整、租赁违约等条款。 1. 租赁合同签订：购物中心应与商户签订租赁合同，明确双方的权利和义务。合同应包含租赁物、租赁期限、租金支付方式、租金调整规定等内容，以确保租赁双方的合法权益。 2. 租赁期限管理：购物中心应对租赁期限进行有效管理，合理安排商户的租赁期限。合理的租赁期限能够保证购物中心的稳定运营，并为商户提供充分的发展空间。 3. 租金支付管理：购物中心应建立租金支付制度，明确租金支付时间、方式和金额。商户应按时足额支付租金，以保证购物中心的财务稳定和正常经营。 4. 租金调整规定：购物中心应根据市场行情和商户经营状况，合理调整租金。租金的调整应公平、合理，不能给商户造成过大的经济压力，也不能影响购物中心的盈利能力。 5. 租赁违约处理：购物中心应建立租赁违约处理机制，对违约商户采取相应的处理措施，以保护购物中心和其他商户的正当权益。
二、商户经营管理 购物中心租赁管理制度还需包括对商户经营的管理。购物中心是商户的经营场所，对商户经营行为的管理直接关系到购物中心的形象和经营效益。 1. 商户招募和筛选：购物中心应根据自身定位和发展方向，积极招募和筛选合适的商户。合适的商户能够为购物中心带来多样化的商品和服务，提升购物中心的吸引力。 2. 商户培训和指导：购物中心应对新入驻商户进行培训和指导，帮助他们熟悉购物中心的规章制度和经营要求，提升他们的经营能力。 3. 商户考核和激励：购物中心应建立商户考核制度，对商户的经营状况进行定期评估和考核。考核结果可以作为商户续租、调整租金和奖惩措施的依据，激励商户提升经营水平。 4. 商户管理咨询服务：购物中心可以提供一些管理咨询服务，帮助商户解决经营中遇到的问题，提供专业化的指导和支持。 三、租金管理 租金是购物中心运营的重要收入来源，租金管理对购物中心的经营和盈利能力有着直接影响。 1. 租金定价策略：购物中心应根据地理位置、租赁面积、商户类型等因素制定合理的租金定价策略，区分不同商户的租金标准，以实现租金收入最大化。 2. 租金支付方式：购物中心可以提供多种租金支付方式，如一次性支付、分期支付等，以满足商户的不同需求。 3. 租金征收管理：购物中心应建立完善的租金征收制度，及时、准确地收取商户租金，并确保资金的安全和稳定。
购物中心的租赁经营模式研究 近几年，众多的购物中心如雨后春笋般涌现。在城市化进程加 速的今天，购物中心不仅仅是一个简单的购物场所，更是集休闲、娱乐、餐饮、文化等多种业态于一体的综合体。作为商业地产的 重要组成部分，购物中心的租赁经营模式受到越来越多的关注。 本文将围绕购物中心的租赁经营模式展开探讨。 一、租赁经营模式的概念 租赁经营模式是指购物中心将商品出租给店铺，然后店铺向消 费者销售商品的商业运营模式。购物中心通常会根据店铺的面积 和位置等条件制定出不同的租金标准，而店铺则需要根据规定支 付租金和相关费用。租赁经营模式在商业地产行业中占据相当重 要的位置，因为它不仅与购物中心自身的盈利息息相关，更能够 直接影响到购物中心的品牌形象和客流量。 二、租赁经营模式的类型 1. 固定租金模式 固定租金模式是指购物中心制定一份月度租金清单，租户按照 清单上的费用进行支付。该模式的优点在于租金稳定，租户明确 月度费用，有利于租户合理规划经营。但是，如果购物中心的客 流量下降或租户的经营不善，租金的支出却依旧无法降低，会增 加租户的经营成本，加重租户的经营压力。
2. 业绩租金模式 业绩租金模式是指购物中心在租赁合同中规定不同等级的客流 量和营业额指标，根据租户实际的经营状况，结合定期的租金清 单进行调整。这种模式在长期经营过程中可以大大减轻租户的经 营压力，同时鼓励租户积极经营，为购物中心带来更多的客流和 利润。但是这种模式对购物中心的管理要求非常严格，需要购物 中心与租户之间有更为详细的管理协议和合同。 3. 佣金租金模式 佣金租金模式是指购物中心在销售中获得额外佣金后，将佣金 和固定租金视为完整的租金，再结合营业前后区分的租赁费用构 成新的租赁模式。该模式适用于那些需提供附加服务的商业场所，如贸易展销场和广告发布场所等。 三、如何选择租赁经营模式 不同类型的购物中心和租户有着不同的需求，因此选择不同的 租赁经营模式显得十分重要。租赁经营模式要符合购物中心和租 户的利益，并且能够带来稳定的经营收益。以下是选择租赁经营 模式需要注意的几个方面： 1. 购物中心的定位和品牌形象。在选择租赁经营模式之前，购 物中心需要明确自己的定位和品牌形象，租赁模式一定要与这两 点相符合。
购物中心模式分类和特点 引言 购物中心是现代城市中常见的商业设施，以其集合了多种商业品牌和服务设施而受到消费者的青睐。购物中心模式的分类和特点对于商业经营者和消费者都具有重要意义。本文将对购物中心模式的分类和特点进行详细介绍。 一、购物中心的分类 1. 根据规模和功能分类 根据购物中心的规模和功能，可以分为大型综合性购物中心、生活型购物中心和主题型购物中心。 a. 大型综合性购物中心 大型综合性购物中心指的是拥有较大规模，集合了众多商业品牌、餐饮、娱乐等多种功能的购物中心。这类购物中心往往拥有多层楼的建筑，面积广阔，提供多种服务，满足消费者多样化的需求。 b. 生活型购物中心 生活型购物中心着重满足消费者日常生活所需，商店的类型更加专一。这类购物中心通常位于居住区附近，提供超市、便利店、药店等生活必需品的购买服务。生活型购物中心采用的经营策略更侧重于满足消费者的实际需求，提供便捷的购物体验。 c. 主题型购物中心 主题型购物中心以特定的主题为特色，将购物与娱乐相结合。例如，以电影主题为背景的购物中心可能会提供电影院、
电影周边产品等服务。主题型购物中心通过独特的主题营造出独特的购物体验，吸引特定的消费群体。 2. 根据租赁方式分类 根据购物中心的租赁方式，可以分为租金收入型购物中心 和销售业绩型购物中心。 a. 租金收入型购物中心 租金收入型购物中心的主要收入来源是租金，商家按照租 赁面积和租金比例缴纳租金。这类购物中心注重吸引规模较大的商业品牌，通过租金收入获取经济效益。 b. 销售业绩型购物中心 销售业绩型购物中心主要以商家的销售业绩为基准，商家 按照销售金额的一定比例支付租金。这类购物中心注重商家的销售能力，通过商家的销售业绩获取经济效益。 二、购物中心的特点 1. 多元化的商业品牌 购物中心集合了众多不同行业的商业品牌，消费者在购物 中心可以找到各个领域的商品和服务。不同行业的商业品牌在购物中心相互竞争，形成了良性竞争的商业环境。 2. 提供全方位的购物体验 购物中心不仅提供购买商品的机会，还提供了娱乐、餐饮、休闲等综合性服务。购物中心往往设有电影院、餐厅、游乐场等设施，消费者可以在购物之余享受多种娱乐和休闲活动，增加购物的乐趣。
购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月） 一、基准价格设定 1、基准价格 为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格 以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、某项目租金水平分析 1、市区一层街铺的租金水平 2、影响租金水平的关键因素 供求关系：价格的决定因素 销售业绩：价格的支撑因素 综合成本：价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
租赁项目类比价格：
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为： 三、某项目租金价格 1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月） 2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。 3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）
商场租金缴纳方案 1. 背景 随着经济的发展和城市化进程的加快，商业活动在各个城市中愈发繁荣。商场作为商业活动的重要场所，成为丰富城市商业文化的重要组成部分。在商场中，商户需要向商场支付租金作为使用商铺的费用，而商场则需要收取租金作为维护和管理商场的资金来源。因此，制定一套合理的商场租金缴纳方案对于商户和商场管理方来说都是非常重要的。 2. 目标 商场租金缴纳方案的目标是确保商户和商场管理方之间的权益平衡，合理确定租金金额，并明确缴纳方式和时间，确保租金的按时缴纳，维护商场的正常运营。 3. 租金计算 商场租金的计算方式应该经过合理的考虑和论证。一般情况下，商铺的租金根据商铺的面积和位置来确定。可以采用以下计算方法： 租金 = 面积 × 单价 + 附加费用 其中，单价可以按照商铺的位置来确定，不同区域的商铺单价可以有所差别。附加费用可以包括物业管理费、清洁费、安保费等，根据商场的实际情况进行调整。
商场租金缴纳方式应当便捷且透明。一般来说，商户可以通过以下几种方式缴纳租金： •现金缴纳：商户可以直接带着现金到商场管理处进行缴纳。 •银行转账：商户可以选择将租金通过银行转账的方式缴纳，缴纳完成后， 向商场管理方提供相应的支付凭证。 •POS机缴纳：商户可以在商场管理处使用POS机刷卡缴纳租金。 •线上支付：商场可以提供线上支付平台，商户可以通过手机或电脑在线支 付租金。 商场管理方应当明确规定每种缴纳方式的细节要求，例如缴纳地点、账户信息、手续费等，并及时向商户传达这些信息。 5. 租金缴纳时间 商场租金缴纳时间应当明确。商场管理方可以根据商户的使用情况和商场的实际运营情况制定租金缴纳时间表，例如每月的固定日期为缴纳期限。商户应当在规定的时间内缴纳租金，如未按时缴纳，商场管理方可以采取一定的措施，例如加收逾期费用或暂停服务等。
购物中心租金定价方法、租金建议 示范1：营业额反推租金测算方法 租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： ①实地调研； ②网络查询； ③与第三方公司合作； ④通过营业额进行反推（此方法较为精确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、精确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮消遣业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行推断。 示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为： 1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推） 每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为： 套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼
层以此类推） 优劣商铺的单价制定： 在平面图上依据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。 示范3：购物中心租金定价方法 依据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： ■租金水平类比法 以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推想本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 ■保本保利定价法 以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 ■投资收益分析法 以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 ■项目成本定价法 以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，