商场租赁面积计算原则指引
编制刘xx 日期2020/3/20
审核日期
批准日期
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程目的为规范商业中心租赁面积的统计工作，明确租赁面积计算过程中
的计算原则和计算方法，保证面积统计口径的一致性，特制定本租赁面积计算原则。
二、适用范围本租赁面积计算原则适用于公司开发的所有项目，包括合作项目和轻资产拓展项目。
三、术语/定义
1)测绘数据：由专业房屋建筑面积测量公司提供的测绘数据；
2)租赁面积：可租赁物业面积。
四、职责规划
商业事业部4.1工程物业部
1)根据正式测绘数据，提供商铺租赁面积计算数据；如测绘面
积与实际面积差距较大则需按实测面积复核；
2)提供租赁商铺平面图，以供合同签订使用。
4.2招商部
1)参与租赁面积计算及复核；
2)根据市场调研结果修订相关计算原则。
4.3相关业务部门1)相关业务部门参与讨论；
4.4相关领导1)按权限审核/审批。
5.1租赁面积计算原则：
5.1.1租赁面积计算公式：
1．一般商铺租赁面积=套内建筑面积
2．主力店/次主力店租赁面积=套内建筑面积+独用套内建筑面积
5.1.2通用计算原则：
1．面积计算必须依据正式土建、外装饰施工图为计算用图；
2．计算结果保留两位小数。
5.1.3套内建筑面积计算原则
1．店铺与其他店铺共用隔墙，计算至隔墙中心线；
2．一般商铺与主力店（含主题餐饮）的分隔墙，计算至分隔墙中心线；
3．店铺与公共楼梯间、公共设备房、公共管井、公共卫生间等公共隔墙，计算至隔墙中心线；
4．商铺与公共区域相邻时，计算至租赁线；
5．一般商铺在结构设缝处的隔墙，计算至围护结构的墙体外边线；
6．一般商铺与步行街走廊、公共后勤通道、车库的隔墙，计算至隔墙靠走廊或车库一侧的外边线（无隔墙区域也计算到隔墙靠走廊一侧的外边线）；
7．一般商铺的外墙：计算围护结构的外墙外边线（如是玻璃幕墙兼围护结构时，应计算至玻璃幕墙的外边线）。
5.1.4独用套内建筑面积计算原则
1．有墙体的计算到分隔墙中心线，无墙体的取实际独用范围线；
2．独用套内建筑面积范围（可跨层统计）:
1)独用的设备及配套用房；独用的设备及配套管井；独用的设备及配套夹层；
2)独用的后勤区域；独用的橱窗、卫生间、库房；独用的卸货区和卸货平台；
3)独用的门厅、电扶梯及电扶梯厅；独用的疏散通道、疏散楼梯间、消防前室、
对应的送风井。其中以下分摊计入独用套内面积：
a.地上首层主力店门厅：由各层共同使用的主力店分摊；
b.地上其他楼层仅供主力店合用的公共区域：由本层共同使用的主力店分
摊；
c.地下供整个商业共用的用房面积不计入公摊面积，部分主力店合用的地
下用房面积应共同分摊；
4)为影院、儿童业态、超市专门设置的独用疏散楼梯应每层都计入独用套内建
筑面积（包括本层至地面疏散层），其余主力店独用疏散楼梯仅在本层计算、
不跨层计算。
5.1.5特殊业态租赁面积计算原则
1．超市：超市租赁面积=套内建筑面积+独用套内建筑面积（包含交通核、门厅、
卸货平台、各层管井、垃圾房、超市变电所、超市制冷机房、超市生活泵房、超市污水隔油间等）。
2．影院：影院租赁面积=观影层套内建筑面积（包含全部影院夹层面积，包含夹层的走道、机房、楼梯、管井等）+独用套内建筑面积（包含交通核、排烟机房等）。
3．儿童娱乐：儿童娱乐租赁面积=套内建筑面积（若有挑空设计，如当地不计容则按1/2挑空区面积计算，如当地挑空要计容则按当地法规计算）+独用套内建筑面积。
5.2附则
1．本租赁面积计算原则由中庚集团商业事业部负责修订、解释；
2．本租赁面积计算原则自发布之日起实施，已开业项目继续沿用之前招商面积暂不作修订。
6.1流程/指引无
6.2记录/表单无
6.3模板/标准无
商场租赁面积计算原则指引 编制刘xx 日期2020/3/20 审核日期 批准日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程目的为规范商业中心租赁面积的统计工作，明确租赁面积计算过程中
的计算原则和计算方法，保证面积统计口径的一致性，特制定本租赁面积计算原则。 二、适用范围本租赁面积计算原则适用于公司开发的所有项目，包括合作项目和轻资产拓展项目。 三、术语/定义 1)测绘数据：由专业房屋建筑面积测量公司提供的测绘数据； 2)租赁面积：可租赁物业面积。 四、职责规划 商业事业部4.1工程物业部 1)根据正式测绘数据，提供商铺租赁面积计算数据；如测绘面 积与实际面积差距较大则需按实测面积复核； 2)提供租赁商铺平面图，以供合同签订使用。 4.2招商部 1)参与租赁面积计算及复核； 2)根据市场调研结果修订相关计算原则。 4.3相关业务部门1)相关业务部门参与讨论； 4.4相关领导1)按权限审核/审批。 5.1租赁面积计算原则： 5.1.1租赁面积计算公式： 1．一般商铺租赁面积=套内建筑面积 2．主力店/次主力店租赁面积=套内建筑面积+独用套内建筑面积 5.1.2通用计算原则： 1．面积计算必须依据正式土建、外装饰施工图为计算用图； 2．计算结果保留两位小数。 5.1.3套内建筑面积计算原则 1．店铺与其他店铺共用隔墙，计算至隔墙中心线； 2．一般商铺与主力店（含主题餐饮）的分隔墙，计算至分隔墙中心线；
3．店铺与公共楼梯间、公共设备房、公共管井、公共卫生间等公共隔墙，计算至隔墙中心线； 4．商铺与公共区域相邻时，计算至租赁线； 5．一般商铺在结构设缝处的隔墙，计算至围护结构的墙体外边线； 6．一般商铺与步行街走廊、公共后勤通道、车库的隔墙，计算至隔墙靠走廊或车库一侧的外边线（无隔墙区域也计算到隔墙靠走廊一侧的外边线）； 7．一般商铺的外墙：计算围护结构的外墙外边线（如是玻璃幕墙兼围护结构时，应计算至玻璃幕墙的外边线）。 5.1.4独用套内建筑面积计算原则 1．有墙体的计算到分隔墙中心线，无墙体的取实际独用范围线； 2．独用套内建筑面积范围（可跨层统计）: 1)独用的设备及配套用房；独用的设备及配套管井；独用的设备及配套夹层； 2)独用的后勤区域；独用的橱窗、卫生间、库房；独用的卸货区和卸货平台； 3)独用的门厅、电扶梯及电扶梯厅；独用的疏散通道、疏散楼梯间、消防前室、 对应的送风井。其中以下分摊计入独用套内面积： a.地上首层主力店门厅：由各层共同使用的主力店分摊； b.地上其他楼层仅供主力店合用的公共区域：由本层共同使用的主力店分 摊； c.地下供整个商业共用的用房面积不计入公摊面积，部分主力店合用的地 下用房面积应共同分摊； 4)为影院、儿童业态、超市专门设置的独用疏散楼梯应每层都计入独用套内建 筑面积（包括本层至地面疏散层），其余主力店独用疏散楼梯仅在本层计算、 不跨层计算。 5.1.5特殊业态租赁面积计算原则 1．超市：超市租赁面积=套内建筑面积+独用套内建筑面积（包含交通核、门厅、
常用的租金测算方法有几个途径： 1、实地调研 2、网络查询 3、与第三方公司合作 4、通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测） 5、经验数据 针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推： 运用此种方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。 通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算 简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。 年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元 年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元 租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日 租金的定价的几个途径： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
^ 商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 [ "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资
购物中心租金模型制定标准 1租金标准水平 租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 （一）基础租金 对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。 ——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。 ——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 ——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。 决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。 这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为： 表1：B购物中心市场分析表
表2：B购物中心客流支撑分析表 1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计； 2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）； 3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算； 4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算； 5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。 以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。 租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断增加，商户对租金砍价能力的强化，行业租金/营业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。 （二）租金边际价格 基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。 所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 2成本 A、区位特征对租金边际价格的影响 2009年浙江大学房地产研究中心就购物中心租金形成机制对上海、杭州、深圳等地6个大
最新建筑面积计算规则最新版本 建筑面积计算规则是为了确定建筑物的实际使用面积，以便于规划设计、施工和评估建筑项目的成本与效益。最新版本的建筑面积计算规则在 之前版本的基础上进行了一些更新和修订，以适应当前建筑行业的发展和 需求。下面是最新建筑面积计算规则最新版本的详细介绍。 一、建筑面积计算的基本概念和原则 1.1建筑面积的定义 建筑面积是指建筑物在地面上覆盖的水平面积，包括各层的平面面积、阳台、走廊、悬挑部分、挑高层等。 1.2建筑面积计算的原则 建筑面积计算应遵循以下原则： （1）建筑面积应在二维平面上计算，不考虑立面、纵截面和屋顶形 态等； （2）建筑面积应按照国家建筑设计标准进行计算； （3）建筑面积应根据建筑功能和使用需求进行分类计算。 二、建筑面积计算分类和计算方法 2.1建筑功能分类 根据建筑物的功能和用途，将建筑面积划分为以下几类： （1）建筑主体面积：包括建筑物的主体建筑面积，如建筑物的平面 面积；
（2）附属建筑面积：包括建筑物的附属构筑物面积，如外墙、底层平台、外挑部分等； （3）室外建筑面积：包括建筑物周边的室外空间面积，如庭院、花园等。 2.2建筑面积计算方法 根据建筑功能的不同，采用以下方法计算建筑面积： （1）主体建筑面积的计算：根据建筑物的平面形态和高度，通过测量或计算得出建筑物的主体建筑面积； （2）附属建筑面积的计算：根据具体的附属构筑物形态和面积，通过测量或计算得出建筑物的附属建筑面积； （3）室外建筑面积的计算：根据室外空间的形态和面积，通过测量或计算得出室外建筑面积。 三、建筑面积计算规则的调整和更新 3.1建筑面积计算规则的调整 根据新的建筑设计标准和行业需求，最新版本的建筑面积计算规则进行了如下调整： （1）对建筑主体面积的计算方法进行了精确化，考虑到建筑物的凹凸部分和非常规形态； （2）对附属建筑面积的计算方法进行了统一规范，强调对外挑部分和悬挑部分的计算；
商场租赁有公摊面积吗国家有标准 房子是我们生活中不可或缺的一部分，买房子需要我们考虑的地方还是非常多的，买房的时候我们都会对面积大小进行一个考量，我们很多人可能还不太理解公摊面积是什么意思，那么，商场租赁有公摊面积吗国家标准，接下来由我为您介绍商场租赁有公摊面积吗国家标准及其相关方面的知识，希望能帮助大家解决相应的问题。 一、商场租赁有公摊面积吗国家有标准 （一）建筑面积等于使用面积加公摊面积，其中使用面积是商铺的净空面积和公用墙壁厚度的一半之和。合同约定的计价若是按照建筑面积计价，公摊面积与使用面积是一样的价格是合理的。国家没有规定具体的公摊比率，公摊面积是按照您的商铺所在区域的实际情况由国家有关单位实际测量计算而来，若有异议，可申请复测。在没有具体的证据之前您是退不了房的。 二、公摊面积国家标准 （一）其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下： １、商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本
幢房屋内； ２、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊； ３、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 三、公摊面积国家标准计算 （一）多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 （二）多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 以上内容就是我整理的关于商场租赁有公摊面积吗国家标准相关内容，建筑面积等于使用面积加公摊面积，其中使用面积是商铺的净空面积和公用墙壁厚度的一半之和，如果大家还有其他法律问题的欢迎上在线法律学习平台，在线律师会为大家进行专业的解答。
商铺租聘中的租赁面积计算方法及标准解读商铺租赁中的租赁面积计算方法及标准解读 在商业房地产领域中，商铺租赁是一项重要的经营活动。租赁面积 的计算方法及标准对商铺租赁双方都有着重要的影响。本文将对商铺 租赁中的租赁面积计算方法及标准进行解读，以帮助商家和租户更好 地理解租赁协议并做出明智的决策。 一、租赁面积计算方法 商铺租赁面积是指商业场所实际可以使用的空间大小，通常以平方 米为单位进行计量。在实际操作中，有几种常见的租赁面积计算方法。 1.建筑总面积法 建筑总面积法是指将商业建筑内所有可使用的面积相加，包括店铺 内外的公共区域（如走廊、楼梯等），得出一个总的建筑面积。这种 计算方法适用于购物中心、商场等复杂的商业综合体。 2.净使用面积法 净使用面积法是指将商铺内部的可使用面积进行计算，并排除公共 部分。一般来说，净使用面积包括商铺内部的实际经营空间，如店铺 的展示区、库房、办公区等。这种计算方法适用于独立商铺或写字楼 等单一功能的商业空间。 3.地上面积法与地下面积法
地上面积法和地下面积法是指将商铺在地上和地下的可使用面积进 行分别计算。地上面积一般指商业楼层的面积，地下面积一般指商业 楼层下方的地下室或地下停车场的面积。这种计算方法适用于商业楼 层复杂的场所。 二、租赁面积的标准解读 商铺租赁面积的计算标准对于商家和租户来说都有重要意义。以下 是一些常见的租赁面积标准解读。 1.套内面积与套内净高 在商铺租赁协议中，常常会提到套内面积与套内净高。套内面积是 指商铺内部净使用面积的总和，包括店铺的实际销售区、储藏室、办 公区等。套内净高则是指商铺内部的净空高度，通常以米为单位标注。商家和租户需要在租赁协议中明确规定套内面积和套内净高，以避免 后期出现争议。 2.公摊面积比例 公摊面积比例是指商铺所在建筑中公共区域面积与商铺面积的比例。公共区域包括大厅、走廊、楼梯、电梯等共用部分。租赁协议中通常 规定了公摊面积比例，并以此来计算商铺租赁面积。商家和租户应该 清楚公摊面积比例的具体数值，并在租赁协议中注明。 3.未计入面积项目
∙简介：为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 ∙关键字：建筑工程，建筑面积计算规范 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。 规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。 第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。 一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。
图1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物 多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。 3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间 单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过 2.1m 的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2：第（1）部分净高＜1.2m，不计算面积；第（2）、（4）部分1.2m≤净高≤2.1m，计算1/2面积；第（3）部分净高＞2.1m，应全部计算面积。 4、地下建筑、架空层
(一)商业综合体疏散宽度计算 1. 商业综合体疏散 大型商业综合体由于业态形式较多，疏散宽度的计算比单一的商业裙楼更为复杂，需根据不同的楼层和不同的业态进行疏散宽度的计算，方可满足消防疏散要求。 2. 商业综合体疏散宽度计算原则： a. 计算公式： 高层商业建筑：建筑面积X商店营业厅建筑面积折算值X商店营业厅内的疏散人数换算系数（㎡/人）X每100 人疏散宽度这算系数（m）/100 人低层商业建筑：建筑面积X商店营业厅建筑面积折算值X商店营业厅内的疏散人数换算系数（㎡/人）/100人 录像厅、放映厅、歌舞娱乐放映游艺场所：建筑面积X规范相应疏散人数换算系数（㎡/人）/100人 b. 商店的营业厅建筑面积折算值: 地上商店的面积折算值宜为50％~70％ 地下商店的面积折算值不应小于70％ c. 疏散人数换算系数（㎡/人） 商店： 地下二层换算系数为0.80 地下一层、地上第一、二层，每层换算系数为0.85 第三层，换算系数为0.77 第四层及以上各层，每层换算系数为0.60 其他： 录像厅、放映厅的疏散人数应按该场所的建筑面积1 人/㎡计算确定 歌舞娱乐放映游艺场所的疏散人数应按该场所的建筑面积0.5 人/㎡计算确定 d. 每100人疏散宽度折算系数(耐火等级通常为一、二级)： 地上首、二层折算系数是0.65。 地上三层折算系数是0.75。 地上四层及四层以上折算系数是1.0。 地下商业与室外地坪高差不超过10米折算系数是0.75。 地下商业与室外地坪超过10米折算系数是1.0 3. 案例分析： 案例一： 南京华飞路地下商业总建筑面积20217.68㎡，层高不超过10米 地下商业疏散宽度计算为： 20217.68㎡×0.7×0.60人/㎡×0.75m/100人=63.7m
商铺物业费收取标准(一) 商铺物业费收取标准 引言 •商铺物业费是指商铺租赁者向物业管理方支付的费用，用于覆盖物业管理服务、设施维护等支出。 •商铺物业费的收取标准是商铺租赁者在签订租赁合同前需要了解的重要信息。 收取方式 商铺物业费的收取方式通常可以分为以下几种： 1.按面积收取 •商铺物业费按租赁商铺的总面积进行计算，每平方米收取一定的费用。 •该方式适用于商铺面积相对固定且租金相对稳定的情况。 2.按租金比例收取 •商铺物业费按商铺租金的一定比例进行收取，一般为租金的1%~3%。 •该方式适用于商铺租金相对较高且面积不固定的情况。
3.综合收取 •商铺物业费根据商铺面积和租金比例综合计算得出，既考虑了租赁面积，也考虑了租金水平。 •该方式适用于商铺面积和租金波动较大的情况。 收费标准 商铺物业费的收费标准可能会根据以下因素而有所不同： •商铺所在地区的物价水平和经济发展程度 •商铺的位置、楼层和租金水平 •商铺所在的物业管理服务质量和配套设施状况 因此，在签订租赁合同之前，租赁者应该与物业管理方充分沟通，并明确商铺物业费的具体收取标准，以避免后期产生纠纷。 注意事项 •在与物业管理方协商商铺物业费收取标准时，租赁者应该了解并遵守相关法律法规，确保收费标准的合理合法。 •租赁者还应该注意物业管理方在物业费缴纳方式、逾期缴费等方面的规定，以免发生额外的费用或影响商铺经营。
结论 商铺物业费收取标准是商铺租赁者必须了解和考虑的重要因素。 通过了解不同收取方式和标准，租赁者可以在与物业管理方协商合作 时更加明确和合理地制定物业费用，从而确保商铺的正常运营和管理。
附件3-8/附件9 万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。 1.2 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及 面积构成明细。 2 租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2 地上公摊面积 1 首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2 其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的 总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3 步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通 向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4 公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比 例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5 主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、 楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6 屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作 为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3 地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。 但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。 2.4 次主力店要求 对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使用面积），并在图纸上用不同的阴影标注，便于商管与客户确认。
购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。 固定租金与扣点分成 购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。 第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。 第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。 第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。例如实用率为0.58，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成46.4元。从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将46.4元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。就是说，单位面积租金和物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。一般来讲，这种感觉上的误差比较适用于物业管理费的定价，而对租金定价的影响没那么直接。
编号：QJ-HT-0973 商铺房屋出租合同范本(官 方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
商铺房屋出租合同范本(官方版) 说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 出租方（甲方）： 法人代表： 承租方（乙方）： 法人代表： 依据中华人民共和国法律、法规，甲乙双方经友好协商，就乙方承租甲方位于________________店面之事宜，订立本合同，以兹共同遵守。 第一条租赁店面位于______________，该店面建筑面积为________平方米。 第二条乙方同意租赁店面只作为____________使用。 第三条租赁期限 3.1本合同正式租赁期限为____年，自_____年___月___日起至______年___月___日止。 3.2本合同租赁期限届满，合同自动终止。乙方如要求续租，应在合同期
满前60天发出书面申请，双方重新签订合同，否则视为乙方在合同期满后不再续租（甲方未作书面答复，视为合同期满后不同意乙方续租），甲方有权在合同期满后将本合同租赁店面出租给他人。 3.3本合同期限届满，如该店面继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先续租权。 第四条店面租金 4.1甲乙双方约定的租金为人民币每平方米______元/月，即________元/月（大写：_________________________），以后按每年______递增。 4.2租金和支付方式 甲乙双方约定租金按先交费后使用的原则进行如下约定：乙方租金每六个月支付一次。 4.3乙方经营中涉及的费税（包括但不限于流转税所得税，物业管理费、治安费、垃圾清运费）及其它费用（包括但不限于用水、用电、通讯网络）均不包括在店面租金当中，由乙方自行承担。 4.4甲乙双方约定由乙方提供方案，甲方负责店面装修。 第五条乙方如需在经营过程中对店面进行装修，其方案须经甲方书面同
综合体租金测算方案三篇 篇一：综合体租金测算方案 购物公园 租金测算方案 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、本项目租金水平分析： 租金水平类比法： 1、某市区一层街铺的租金水平： 地点 1层平均租金 (元/平米/月) 1层街铺租金水 平 （元/㎡/月） 1层内铺租金水 平 （元/㎡/月）
80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格100 2、影响租金水平的关键因素包括： 1、供求关系――价格的决定因素 2、销售业绩――价格的支撑因素 3、综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析： 商圈类比租赁项目类比 项次要 素 分 值 评估标准 1. 商 圈 地 位 2 1)城市核心商圈：20 2)城市主要商圈：15 3)正待形成商圈：5 －10 10 15 20 5 5 20 5 15
2.交 通 状 况 5 1)交通便捷，停车便 利：5 2)交通停车条件一 般：3 3)交通拥挤，停车不 便：1 3 1 1 5 5 1 5 1 3.客 流 数 量 1 1)客流较大：10 2)客流量一般：6 3)客流量小：2 6 6 10 2 2 10 2 6 4.消 费 层 次 5 1)消费能力强：5 2)消费能力一般：3 3)消费能力较低：1 3 5 5 1 3 5 3 3 5.铺 位 供 求 2 1)供不应求：20 2)表现一般：15 3)需求较弱：5 20 20 20 15 5 20 15 15 6.硬 件 设 施 5 1)硬件完备，动线舒 适：5 2)硬件一般，动线一 般：3 3 3 3 3 5 3 5 3
商业地产租赁合同标准 甲方：__________ 身份证号码：__________乙方：__________ 身份证号码：__________根据中华人民共和国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实守信的基础上，经协商一致，就房屋租赁有关事项订立本合同。具体条款如下： 第一条租赁位臵 1、甲方将位于的房屋(建筑面积㎡)租赁给乙方用于经营项目，乙方已现场查看并同意以现状接收。具体位臵详见“租赁区域图”。 2、乙方在租赁期限内，未征得甲方书面同意，不得擅自改变租赁用途。 第二条租赁期限 1、该房屋的租赁期限为，即____年____月____日起至____年____月____日止;其中____年____月____日至____年____月____日为甲方提供给乙方无偿使用的装修期。 2、租赁期满，甲方收回该房屋，若甲方继续对外租赁该房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。 第三条租金及支付方式
1、____年____月____日至____年____月____日期间，该期内每年年租金为￥元(金额大写：人民币元整)。 2、____年____月____日至____年____月____日期间，该期内每年年租金为￥元(金额大写：人民币元整)。 3、租金按支付，双方在签订合同时乙方向甲方一次性付清首次租金，后续租金乙方必须在下一交租周期届满前壹个月一次性支付给甲方。每逾期一天，乙方则须按应交租金__%/天的标准向甲方支付滞纳金。 第四条履约保证金 为保证全面履行相关义务，乙方须在签订合同时向甲方缴纳履约保证金￥元(金额大写：人民币元整)。合同期满，乙方如无任何违约，且向甲方缴清全部相关费用和处理好相关事宜后，甲方在半个月内将履约保证金(无息)退还乙方;反之则不退还(如房屋主体等有损坏，由乙方承担恢复费用和修缮期间给甲方造成的损失，乙方应向甲方移交完好房屋)。 第五条物业及相关费用 1、乙方应在租赁期限内按时缴纳水、电、气、物业管理、垃圾清运费及与租赁房屋、经营相关的所有费用，乙方应保留相关缴费凭据，以便甲方查证。本合同所涉及的税费由乙方缴纳。物管费￥元∕月(大写：人民币元整)，此费用与房租一起缴于甲方。装表的水、电、气等按表计费，不得偷窃，否则将以____倍累计使用量的金额作为处罚。公共水电及损耗和公摊部位(即自动扶梯、公共过
商铺租赁合同 出租人：有限公司 法定代表人： 通讯地址： 邮政编码： 电话： 开户行： 账号： 承租人：有限公司 法定代表人（若为公司）： 通讯地址： 邮政编码： 电话： 开户行： 账号： 位于中国省市区的（简称“商场”）系由出租人投资建设或受托管理的项目。根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就承租人向出租人承租商场商铺事宜订立本租赁合同（以下简称“本合同”或“租赁合同”）。 第一部分专用条款 第1条租赁房屋
出租人将商场号房屋（简称“房屋”）出租给承租人使用，租用面积为平方米，该租用面积为：（暂测面积）。 第2条租赁用途 该房屋仅供承租人以为商号/名称经营之用途，经营范围。承租人不得擅自变更用途及营业范围。承租人若对其经营的品牌做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式征得出租人同意。 第3条租赁期限 该房屋的租期共计年月日，自年月日起至年月日止，实际租期自装修期届满后的次日或实际开业日（以二者中较早发生者为准）开始计算。 第4条装修期生效日 出租人应当于年月日或之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照合同约定的装修期生效日或出租人通知的时间验收并接收该房屋。 第5条装修期 5.1 承租人享有个自然日的装修期，暂定自年月日至年月日（或实际开业日前一日）止，实际装修期自装修期生效日开始计算。 5.2 承租人应于装修期生效日后日内实际进场施工。 第6条开业日 承租人必须于年月日（即装修期届满之次日）前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其它各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。 第7条计租日 计租日为本合同约定之装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准）。 第8条租金 8.1 保底租金和提成租金统称为“租金”。本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准。保底租金与提成租金均由承租人按月支付。
建筑面积计算规则1982年版及年版2005． 建筑面积计算规则 一、全国统一的建筑面积计算规则（国家经委于1982年颁布的法规性文件）其主要计算规则如下： 计算建筑面积的范围
1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。 3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算；二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 6.坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 8.图书馆的书库按书架层计算建筑面积。 9.电梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 10.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。建筑物内的技术层，层高超过2.2m的，应计算建筑面积。