层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结
构层的高度的差，叫做净高
柱距：简单的讲，柱距就是柱和柱之间的距离
承重：每平方米承载的重量
铺位的形式：
隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的立面
敞开式（开放式铺）：开放式铺位是指巧妙利用空间，商品空间展示与客户购物紧密相连，
形成一个开放式的购物空间
金角银边：商业上一般称转角商铺为金角，沿主通道或者出入口的两边为银边。
广告位：广告位置是指一则广告在特定媒体发布时所处的规定地位，能产生经济效益的一种
媒介
招牌位：招牌是指挂在商店门前作为标志的牌子，主要用来指示店铺的名称和记号，可称为
店标，可有竖招、横招或是在门前牌坊上横题字号，或在屋檐下悬置巨匾，或将字横向镶于
建筑物上
公摊：依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为大堂、公共门厅、走廊、
过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、
变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为
该建筑服务的专用设备用房
使用率：使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百
分数表示
商城合作模式：联谊扣点（商场从业主的营业额抽取一定的百分比作为租金）、纯租赁（多
少/M²、多少钱一间铺）、两者取其高
招商率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订
合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，积出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个
项目铺位面积总合的百分率
运营管理费：物管费（物管费是物业管理费的简称，是物业管理公司依据物业管理服务合同
为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同
应当付出的费用）、推广费（把自己的产品、服务、技术、文化、事迹等等通过传统的四大
媒体【报刊、广播、电视、网络】广告让更多的人和组织机构等了解、接受，从而达到宣传、普及的目的）、能耗费（能耗费是指商业内设施设备运行、公共路灯、楼道灯等费用）
租金收取模式：按平方米计算、按单间铺位计算
主通道：主通道就是商场里一般人流量最多
次通道：商场次通道比主通道小，主要作为疏通人流量而设
休息区：提供客户休息、停歇的区域
客服中心：客服，简而言之就是客户服务工作（接受顾客咨询，帮顾客解答疑惑），或者指
承担客户服务工作的机构
交铺标准：负一楼交铺标准”铺面分隔、天花地板、门“、1楼交铺标准”地板天花、电“，餐饮交铺标准”铺面分隔，上下水，排污排烟、电“（也叫一次装修，一般是开发商负责）
二次装修：是指以一次装修为基础，为展示品牌和商品形象，按照商城要求的标准，进行的
二次装饰装修。
商业业态：综合体、购物中心、专业市场、商业街【商业业态包括百货店、超级市场、大型
综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等】
业态：所谓业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品
经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，
提供销售和服务的类型化经营形态
业种：业种是指商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强
调的是“卖什么”。国际商业体从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展
主力店：主力店一般指的就是对整体项目的带动作用，它知名度高、品牌效应高、信誉好，
强大的集客能力等因素为购物中心带来巨大的价值溢出效益
次主力店：次主力店相对所占面积较少的，次主力店会使商业丰富，租金压力也会少很多
免租期：就是免除房租的期限
装修期：商家进场装修的时期
房屋所有权：房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利
土地使用权：土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利
定金：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式
诚意金：所谓的“诚意金”是发展商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对客户许
诺一定的优惠，刺激购房者的积极性
违约金：违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方
支付的金钱
代理商：代理商又称商务代理，是在其行业惯例范围内接受他人委托，为他人促成或缔结交
易的一般代理人
加盟商：加盟商是指在连锁加盟的模式下,接受总部的品牌与技术指导的一方
上下水：上下水，即是“给排水”的俗称。是指给水系统和排水系统的简称
三相电：三相交流电是电能的一种输送形式，简称为三相电
平效：“平效”就是指终端卖场1M²的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准
装修标准：柜台的高度不超过1.5M
商圈：老商圈“最早形成的、人气相对稳定的“、核心商圈”老商圈后期崛起的，后期租金
最贵的“、新型商圈“开发新区形成的商圈，相对老商圈、核心商圈而已，人气人流缺乏“
人流动线：消费者所经过的路线
垂直动线：各楼层间的垂直联系，如：楼梯、电梯、自动扶梯
平面动线：同一水平面或同一楼层内的过道、大堂等
外联动线：商城与外部连接的通道等。如：出入口、汽车入口等
开间进深：是指物业的宽度和物业的实际长度
一、商业地产基础知识
1、什么是商业地产？
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，
从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
2、商业房地产的类别划分？
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大
的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报
形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下
租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
3、什么叫购物中心？
世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有
和管理的零售和其他商业设施的组合体。”
4、什么叫MALL？
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗
邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而
诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购
物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核
心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。
青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。
5、什么叫超市？
超市是超级市场的简称
英文叫“super market"
6、步行街的起源？
为什么是步行街？这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？
商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、
专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。
据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一
种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位
于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。
步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究
专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，
管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。
从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从
“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的
结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。
当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。人车分流的
社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了
楼盘的形象和品质，一举多得。沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。这就是人
们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。
真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经
济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。
7、专卖店、便利店、连锁店、百货店概念？
7.1 什么是专卖店？
专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一
个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。
7.2 什么是便利店？
便利店，英文简称CVS（Convenience Store）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求
的零售业态。该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便
利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。
便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务
等多诸方面：如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了
购物者大量的时间和精力；结账时还要忍“受大排长龙”等候之苦，以上种种使得那些想购
买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。于是人们需要一种能够满足便利店购买需求
的小超市来填补空白。
7.3 什么是连锁店？
连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部
的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。
8、街铺？底商？
8.1 什么叫街铺？
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功
能和感受体验的功能。
8.2 什么叫底商？
底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售
都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小
区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算
相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
9、什么叫写字楼？
无论从哪方面出发，都是要重视人的需求和需求可能的变化。但这里必须有两层考虑：首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考
虑三个需求：一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的
交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯
和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼
提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物
业管理金的节约。
其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其
中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文
化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风
（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓
励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的
景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。
10、什么叫场所精神？
所谓场所精神来源于古罗马，“根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质”。
11、什么叫公寓？
比较广泛的.针对年轻人有青年公寓,针对老年人有老年公寓等等.建造什么样的公寓,我
理解为要根据地块位置\周边环境及市场消费等情况而定.
12、酒店式公寓？
指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租
的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型，由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成
为不少市民置业投资的首选。
酒店式公寓不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营
的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公
寓立项的基本条件
13、什么叫酒店？其分级标准是什么？
CONCIERGE是一个非常法国化的单词，通常被译为酒店里的“礼宾司”。1929年10月6日，11位来自巴黎各大酒店的礼宾司聚集在一起，建立友谊和协作，这就是金钥匙组织的雏形。1952年4月25日，欧洲金钥匙组织成立，1972年絯组织发展成为一个国际性的组织，
目前，国际金钥匙组织共有34个国家和地区参加，约有会员3500人。国际金钥匙组织的国
际性标志为垂直交*的两把金钥匙，代表两种主要的职能：一把金钥匙用于开启饭店综合服务的大门；另一把金钥匙用于开启城市综合服务的大门。也就是说，饭店金钥匙成为饭店内外
综合服务的总代理。
国际金钥匙组织利用遍布全球的会员所形成的网络，从而使金钥匙服务有着独特的跨地区、跨国界的优势。
酒店金钥匙的服务宗旨，是在不违反国家法律的前提下，使客人获得满意惊喜的服务。我们提供：从接待客人订房，安排车到机场、车站、码头接客人，根据客人的要求介绍各特色餐厅，并为其预订座位，联系旅行社为客人安排好导游，当客人需要购买礼品时帮助客人在地图上标明各购物点等等，最后当客人要离开时，在洒店里帮助客人买好车、船、机票，并帮客人托运行李物品，如果客人需要的话，还可以订好下一站的洒店并与下一城市酒店的金钥匙落实好客人所需的相应服务。
酒店金钥匙对中外商务旅游者而言，他们是酒店内外综合服务的总代理，一个在旅途中可以信赖的人，一个充满友谊的忠实朋友，一个解决麻烦问题的人，一个个性化服务的专家。
14、什么叫商圈？怎样划分商圈？
对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。
主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；
次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；
边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
15、什么叫商业管理？
对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
二、商业地产项目专业术语
1、零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2、零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4、全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5、市场化经营商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6、精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7、购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。8、店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
9、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
10、商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
11、市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
12、社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
13、住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
三、商业物业分类表：
层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结 构层的高度的差，叫做净高 柱距：简单的讲，柱距就是柱和柱之间的距离 承重：每平方米承载的重量 铺位的形式： 隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的立面 敞开式（开放式铺）：开放式铺位是指巧妙利用空间，商品空间展示与客户购物紧密相连， 形成一个开放式的购物空间 金角银边：商业上一般称转角商铺为金角，沿主通道或者出入口的两边为银边。 广告位：广告位置是指一则广告在特定媒体发布时所处的规定地位，能产生经济效益的一种 媒介 招牌位：招牌是指挂在商店门前作为标志的牌子，主要用来指示店铺的名称和记号，可称为 店标，可有竖招、横招或是在门前牌坊上横题字号，或在屋檐下悬置巨匾，或将字横向镶于 建筑物上 公摊：依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为大堂、公共门厅、走廊、 过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、 变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为 该建筑服务的专用设备用房 使用率：使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百 分数表示 商城合作模式：联谊扣点（商场从业主的营业额抽取一定的百分比作为租金）、纯租赁（多 少/M²、多少钱一间铺）、两者取其高 招商率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订 合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，积出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个 项目铺位面积总合的百分率 运营管理费：物管费（物管费是物业管理费的简称，是物业管理公司依据物业管理服务合同 为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同 应当付出的费用）、推广费（把自己的产品、服务、技术、文化、事迹等等通过传统的四大 媒体【报刊、广播、电视、网络】广告让更多的人和组织机构等了解、接受，从而达到宣传、普及的目的）、能耗费（能耗费是指商业内设施设备运行、公共路灯、楼道灯等费用） 租金收取模式：按平方米计算、按单间铺位计算 主通道：主通道就是商场里一般人流量最多 次通道：商场次通道比主通道小，主要作为疏通人流量而设
专业买手必知的23个专业术语，你知道几个 本文收集SKU、KPI、VMD、VP视觉陈列、动销率、客单价等在内的23个买手专业术语，作为专业买手的你都知道么？ 1、SKU SKU=Stock Keeping Unit(库存量单位) ，即库存进出计量的单位；以服装为例可以是以件为单位。 2、KPI 关键绩效指标法(Key Performance Indicator，KPI)，它把对绩效的评估简化为对几个关键指标的考核，将关键指标当作评估标准，把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法。 3、VMD 我们一般把它叫做“视觉营销”或者“商品计划视觉化”。VMD不仅仅涉及到陈列、装饰、展示、销售的卖场问题，还涉及到企业理念以及经营体系等重要“战略”，需要跨部门的专业知识和技能，并不是通常意义上我们狭义理解的“展示、陈列”，而实际它应该是广义上“包含环境以及商品的店铺整体表现”。 4、VP视觉陈列 作用—表达店铺卖场的整体印象，引导顾客进人店内卖场，注重情景氛围营造，强调主题。VP是吸引顾客第一视线的重要演示空间。地点是橱窗、卖场入口、中岛展台、平面展桌等。由设计师、陈列师负责。 5、PP售点陈列 作用—表达区域卖场的印象，引导顾客进人各专柜卖场深处，展示商品的特征和搭配，展示与实际销售商 品的关联性。 PP是顾客进入店铺后视线主要集中的区域，是商品卖点的主要展示区域。地点是展柜、展架、模特、卖场柱体等。由导购员负责。 6、IP单品陈列
作用—将实际销售商品的分类、整理，以商品摆放为主。清晰、易接触、易选择、易销售的陈列。 IP是主要的储存空间，是顾客最后形成消费的必要触及的空间，也叫做容量区。地点是展柜、展架等。由导购员负责。 7、增长率 销售增长率=(一周期内)销售金额或数量／(上一周期)销售金额或数量－1。 环比增长率=（报告期－基期）/基期×100％ 8、毛利率 销售毛利率=实现毛利额/实现销售额*100%。 9、老顾客贡献率 如果一家店铺一年有50万毛利，其中老客户消费产生毛利40万；新客户产生毛利1 0万；那么这家店铺的老客户贡献率是80%；新客户贡献率是20%； 10、品类支持率=某品类销售数或金额÷全品类销售数或金额×100% 11、动销比 动销比，即动销率。公式为：(一个周期内)库存/周期内日均销量。存销比的设置是否科学合理，一是决定了订单供货是否能够真正实现向订单生产延伸；二是企业是否能够真正做到适应市场、尊重市场，响应订单；三是在管理时库存企业能否真正做到满足市场、不积压、不断档。 12、动销率 公式为：动销品项数/库存品项数*100%。动销品项：为本月实现销售的所有商品（去除不计毛利商品）数量。库存金额：为月度每天总库有库存的所有商品销售金额的平均值（吊牌零售额） 13、库销比 等于(一个周期内)本期进货量/期末库存。是一个检测库存量是否合理的指标,如月库销比,年平均库销比等,计算方法:月库销比,月平均库存量/月销售额年平均库销比, 年平均库存量/年销售额,比率高说明库存量过大,销售不畅,过低则可能是生产跟不上。
医药招商不得不知的行业术语有哪些，比如：什么是招标/挂网，什么是挂靠，药品招商渠道，医保产品、新农合产品、基药又是什么意思？ 1.招标/挂网： 国家为了规范药品流通秩序，改变“药价虚高”，减轻社会医药费用负担，保证城镇职工基本医疗保险制度顺利实施，对医疗机构使用的药品实行政府集中招标采购。临床药品是需要经过招标或挂网才能在医院销售的。 2.挂靠： 企业和个人（以下简称挂靠方），挂靠有资质的企业（以下简称被挂靠方），承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，是挂靠行为。医药行业中多为自然人挂靠医药公司为方便过票。 3.药品招商： 药品流通伙伴联盟关系的构建称为招商。 药品招商按渠道分为：临床品种，炒作品种，会销品种，OTC品种。 a. 临床一般指医院销售产品。 b.炒作的产品都是短期行为，大多数的都是通过广告的带动会出现短期的获利 c.会销指通过寻找特定顾客，通过亲情服务和产品说明会的方式销售产品的销售方式。保健品行业的最主要销售方式就是会销。 d.终端一般指药店销售产品，就是OTC品种直接在药店销售。 药品招商按供货商不同分为厂家直接招商，全国总代理招商，市场调拨产品招商 a. 厂家直接招商分为电话招商和办事处招商。 b. 全国总代理招商：厂家将某个产品的全国销售代理权交给某公司，之后的招商工作就由该公司来负责。 省级代理（一级代理）、：完成代理产品在该省区即定的销售任务，发展在该省区的分销网络，管理该省区内的冲串货及招标事项。省级代理的条件必须是自身有纯销能力，且纯销能完成60%以上的省区年度销售任务，并有较强市场管理能力。 地级代理（二级代理）：完成代理产品在该区域即定的销售任务，负责区域内的纯销、招标等事项。 自然人（三级代理）：指的是仅操作一个至几个医院或极小区域的散户，是一、二级代理的良好补充。 c. 市场调拨招商主要针对的是普药产品。 4.医保产品： 根据报销比例不同分位甲类和乙类，可以用基本医疗保险基金支付的药品及医用产品，可以通过医保卡按比例进行报销的药品。医保目录分国家医保和各省医保。 5.新农合产品： 新型农村合作医疗产品，跟医保类似，主要是针对县级及乡镇卫生院。 6.基药: 国家基本药物目录产品，09年新医改中三年确定五项重点之“初步建立国家基本药物制度”，并于2010年公布了307个列入基本药物目录的产品。基本为常用药，医疗机构配备使用，药费由国家买单。同样各省也有相应的增加品种。 从09年起各省都在陆续进行基药产品的招标工作。 7.串货： 某一区域代理商将自己的产品销售到了其他同一品牌代理商的代理区域。经销商为了牟取非正常利润，蓄意向非辖区倾销货物。
招商相关专业术语 1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。 2. 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。 3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理围。 4. 全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。 5. 市场化经营商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。 6. 精细化管理：是以“精确、细致、深入、规“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 7. 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地围的交通组织和规划，以及建筑部的人流组织。 8. 购物中心的人流 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 9. 购物中心的交通 购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是
招商引资的专业术语与基础知识普及 一、引言 招商引资是指国家、地区、城市或企业为了促进经济发展、吸引投资和增加就业机会而采取的一系列策略和措施。在实践中，招商引资的过程中会涉及到很多专业术语和基础知识。本文将对招商引资的专业术语和基础知识进行普及，以使读者能够更好地了解和应用于实践中。 二、招商引资的基本概念 招商引资是指通过采取各种措施和手段，吸引投资者投资，推动经济发展的过程。招商可以是国家、地区、城市或企业主体，而投资者可以是个人、企业或其他机构。 三、招商引资的主要策略和措施 1. 一揽子政策 一揽子政策是指综合运用各种政策手段，包括财政、金融、税收、土地等方面的政策，以吸引投资者投资。一揽子政策的特点是综合性、系统性和整体性。 2. 产业发展规划 产业发展规划是指制定和实施特定产业的发展方向、目标和政策。通过产业发展规划，可以引导投资者将资金和资源投入到符合规划要求的重点产业领域，促进产业的升级和优化。 3. 优惠政策 优惠政策是指给予投资者一定的经济、税务、土地等方面的优惠条件，以吸引其投资。这些优惠政策可以包括税收减免、土地使用权优先、融资支持等方面。 4. 项目引进 项目引进是指引进具有一定规模和潜力的项目，通过对项目的规划、评估和推广，以吸引投资者来投资。项目引进的关键是选择具有竞争力和市场需求的项目，并提供支持和配套措施。 5. 对外宣传和推广 对外宣传和推广是指通过各种媒体和渠道，向投资者宣传和推广招商项目和招商环境。这包括组织招商活动、参加展览会、建立招商网站等方式。
四、招商引资的专业术语 1. 招商 招商是指通过各种手段和渠道，吸引投资者来投资。 2. 引资 引资是指将外部资金引进到特定地区、行业或企业内部，以推动经济发展。 3. 招商环境 招商环境是指国家、地区或城市的经济、政策、市场、法律等方面的环境条件，对招商引资起到重要影响。 4. 产业链 产业链是指在一个特定的产业中，由原材料提供、加工制造、销售服务等一系 列环节组成的全过程。投资者可以根据产业链的不同环节来选择投资方向。 5. 投资者 投资者是指愿意投入资金和资源进行投资的个人、企业或其他机构。 6. 重点产业 重点产业是指在某个地区或国家具有特殊重要性和发展优势的产业领域。 7. 经济指标 经济指标是衡量一个地区或国家经济发展状况的指标，包括国内生产总值（GDP）、固定资产投资、出口总额等。 五、实施招商引资的步骤 1. 招商计划的制定 招商计划是招商引资活动的前提和基础，包括明确招商目标、确定重点产业、 制定招商政策和宣传推广计划等。 2. 招商资源的整合 招商资源的整合是指整合各种资源，包括财政资金、土地、人才等，以满足招 商引资的需求。
医药招商行业术语 1. 医药招商：指公司或独资企业在筹备、策划、实施医药项目（产品）的开发、生产、销售，以及医疗机构投资、建设、运营等业务活动中，向有能力、有条件参与相关业务的 合作方（包括但不限于投资方、制造商、经销商、代理商、分销商、医疗机构等）提供商 业机会和项目合作的行为。 2. 项目立项：指医药招商企业经过市场调研，确定了项目的重点、目标、技术路线、合作伙伴等，并经过公司高层领导或董事会的讨论决定，正式启动项目开发的过程。 3. 合作洽谈：指医药招商企业在确定合适的合作伙伴后，通过面谈、文函等方式， 就合作内容、合作方式、合作期限、产权分配、技术支持、市场推广等方面进行商务洽 谈。 4. 品种导入：指医药招商企业通过并购、转让、技术引进等方式，将其他公司的已 上市产品引进到自己的渠道中销售，从而扩大产品线并提高销售额和市场占有率。 5. 投资策略：指医药招商企业在市场研究、风险评估等多方面因素的考虑下，通过 股权投资、资产购买、创新投资、风险投资等方式，实现医药产业的高效盈利。 6. 协议签署：指医药招商企业与合作伙伴签订商业合作协议，正式达成合作意向及 相关事宜，以确保双方将按照协议条款进行合作，并对一方或双方在协议期间发生的问题 做好规避和解决方案。 7. 技术转让：指医药招商企业与技术提供方就专利、技术、软件等方面的开发、转 让及产权进行议价，达成共识并履行转让手续的过程。 8. 市场营销：指医药招商企业根据市场情况、产品特点、消费者需求等制定的市场 营销策略，包括广告宣传、促销、产品策略等方面的策划、实施及监控。 9. 临床试验：指医药招商企业通过与医疗机构合作，对其开发的新产品进行机构化 的临床研究、数据分析及评估，以证明其疗效、安全性及质量。 10. 生产制造：指医药招商企业在医药生产基地内，通过先进的生产技术、设备和质 量管理体系，生产符合国家药监局要求的药品和医疗器械。 11. 供应链管理：指医药招商企业通过跨部门和跨企业协作的方式，实现供应链的优化、合作与整合，以实现产业链协同发展的目标。 12. 资源整合：指医药招商企业通过并购、合并、资产借用等方式，整合内外部资源，优化企业业务结构及流程，提高核心竞争力。
商业地产招商项目术语 商业地产招商项目术语你知道有哪些吗?快来看看吧!下面由小编与大家分享，希望你们喜欢!欢迎阅读! 1. 零售 零售是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。 2. 零售战略 零售战略是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。 3. 商圈 商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 4. 全过程商品管理 全过程商品管理是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。 5. 市场化经营商场化管理 市场化经营商场化管理指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6. 精细化管理 精细化管理是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 7. 购物中心交通规划 购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 8. 购物中心的人流 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。 9. 购物中心的交通 购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 10. 一次商装 一次商装指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。 11. 二次商装 二次商装指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。 12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。 15. 划分防烟分区 划分防烟分区是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以
招商专业术语 核心提示：招商新人初入行业，首先必须普及的便是对专业术语的理解，本文来自于专业地产招商团队的内部培训资料，从业态、商圈、招商、营运管理、企划、陈列道具、经营分析、商品八个方面阐述64个专业名词的含义和公式，实用爆棚。 业态 1 业态 是指零售经营之型态；是以满足顾客不同需求为目的，而结合商品与服务的购买代理业。 2 业种 主力商品部门和品种的总称。是指以何物为其店内贩卖之主力。例如服装店以衣料及配件为主，钟表店以钟表为主。 招商 10 联营 联营是企业之间或企业和事业单位之间的联合经营，它是法人参加横向经济联合的主要形式。在联营中，联营各方地位平等，主要是以合同或章程的方式确定双方的权利义务，并以此协调经营活动。 11 保底 指保障商场最低经营费用的平衡,也就是损益平衡点。 12 租赁 指出租方采取出租的经营方式，承阻人拥有使用该地方或物品的权利，但最终的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。
13 扣率 是一种以市场销售价为基准价的计算方式，原来一般常用于代理制销售中，现在也用于经销制的销售中。现在扣率还分为后扣与直扣，后扣就是代理，你原价进货，你原价进货原价销货，然后再返给你一定的利润，一种是直扣，也就是在你进货的时候就直接给你让利。不同楼层\不同位置租金标准不同,需要设计租金上下限标准。 14 竞争策略 竞争策略，分为包围法、突破法、区隔法三种。 15 品牌级数 通过消费者对每个品牌进行不同等级的划分,可以划分为AA\AB\AC\BA\BB\BC\CA\CB\CC,依据知名度和销售额予以划分。 营运管理 度为1.8米~2.4米即60厘米的倍数。 22 中岛 位于商场中间( 靠边)二至四面皆可迎客的即是。 企划 23 POP广告 放置在销售店的店头或店内，向顾客广告用的陈列物。通常是配合主题广告的活动，具有诱发想起购买的效果。 24 客单价 营业额/成交笔数，是指平均每一笔交易。 25 成交笔数
2009年，湖南省委、省政府出台了关于支持郴州承接产业转移先行先试34条优惠政策，从建设用地、财政扶持、金融服务、园区建设等11个方面给予了大力支持，是郴州最大的发展机遇。苏仙区是郴州建设“湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市”和“4+2”区域发展格局的核心极，先行先试34条优惠政策也是苏仙区的最大发展机遇，面对新一轮的产业转移大潮，苏仙区天然的投资优势，加上苏仙区科技工业园独特的地理位置和产业基础，使其必将成为业界人士投资兴业的理想选择。 一、魅力苏仙，资源富集，优势明显。 （一）突出的区位交通优势。（二）丰富的自然资源优势。区内矿产资源丰富，被誉为“有色金属之乡”，在已探明储量160种矿物中，这里拥有143种。其中，钨的储量占全国储量的49%，占世界储量的20%，居全国第一；铋储量占全国储量的67%，占世界储量的49%，居全国第三。水电能源充沛，是华南水电能源基地，形成国家电网和地方电网双供电结构。 （三）优廉的人力资源优势。 （四）鲜明的产业特色 苏仙区在巩固、发展、壮大有色矿业、建材、水电等现有传统产业发展的基础上，全力支持电子信息、有色金属精深加工、现代物流和加工贸易产业的发展。目前，全区已形成了以电力、电子信息、有色金属精深加工、机械制造、建筑建材、旅游等六大产业集群。产业优势明显，特色鲜明。
（五）低廉的营商成本 二、特色园区，基础厚实，前景广阔 苏仙区科技工业园成立于2003年，现已初具产业规模，拥有广阔的发展前景。园区占地总面积6635亩，有三个分区：A园区、B园区和台湾工业园区，均位于郴州市有色金属产业园22.5平方公里总体规划范围。与国家级出口加工区——郴州出口加工区、郴州有色金属产业园形成三位一体的大工业区，构成优势互补的产业结构和高低端搭配的产业链，享受国家级工业园区的相关优惠政策，是投资兴业的理想区域。目前，A园区入园企业已全部建成投产，与郴州出口加工区共同构架了有色金属深加工、机械制造、电子信息等支柱产业，取得了良好的经济和社会效益，也让投资者获得了丰厚的回报。 （一）、园区定位和产业发展方向 园区定位：依托丰富的矿产资源和区位优势，着力打造“科技、生态、特色”工业园区。 园区产业发展方向：按照国家产业政策和产业结构调整的要求，坚持经济效益、社会效益、生态效益相统一的原则，充分利用现有优势产业和基础，积极培育和发展高新技术产业，改造提升传统产业，着力构建有色金属深加工、新材料、机械制造、电子信息、化工等支柱产业，促成现有产业的配套和产业链的延伸。 1.给......带来机遇和挑战present (bring) both opportunities and challenges to 2.给......带来积极影响bring a more positive impact on 3.给予财政资助support financially
电话招商技巧和话术 “接近客户的三十秒，决定了销售的成败"每次接近客户有不同的主题，例如主题是想和未曾碰过面的潜在客户约时间见面，或想约客户参观演示。专业销售技巧中，对于初次面对客户时的话语，成为接近话语。接近话语的步骤如下： 步骤1：称呼对方的名叫出对方的姓名及职称――每个人都喜欢自己的名字从别人的口中说出。 步骤2：自我介绍清晰地说出自己的名字和企业名称。 步骤3：感谢对方的接见诚恳地感谢对方能抽出时间接见您。 步骤4：寒喧根据事前对客户的准备资料，表达对客户的赞美或能配合客户的状况，选一些对方能容易谈论及感兴趣兴趣的话题。 步骤5：表达拜访的理由以自信的态度，清晰地表达出拜访的理由，让客户感觉您的专业及可信赖。 步骤6：讲赞美及询问每一个人都希望被赞美，可在赞美后，接着询问的方式，引导客户的注意、兴趣及需求。成功者善于提出好的问题，从而得到好的答案。"如果你想改变顾客的购买模式，那你就必须改变顾客的思考方式。提出一些好的问题，就可以引导顾客的思维。 因为推销员提出什么样的问题，顾客就会做出什么样的反应。问题能引导顾客的注意力，注意等于事实。 专业的电话销售人员从不告诉顾客什么，而总是向客户提问题。销售行业的圣言是："能用问的就绝不用说。"多问少说永
远是销售的黄金法则。但是一定要问对问题。问一个有利有效的问题，问能够稳定顾客思维方式的问题。在向客户提问之前，一定要明确你的提问目的。 1、问对问题的原则：问简单容易回答的问题。问YES的问题。问小YES的问题。问几乎没有抗拒的问题。 2、怎样才能问对问题？ A、"是什么促使您决定跟我们联系的呢？"--问潜在客户一些关于"做"的问题，集中询问他们的生活中发生了什么变化。重点问对方设法完成什么目标，眼下正在做什么，或者过去做过什么。 B、在提问题时显出热诚、饶有兴趣。--顾客对你的问题回答得好坏，一定程度上取决于你的提问方式。 C、在电话沟通中，配合顾客的语速和关键词语。如果你发现顾客在重复他自己说话的话，那么很可能因为他觉得你没有听懂他所讲的意思。这时你要把他说过的关键词语再重复一遍。 D、在电话沟通中称呼顾客的姓名，可以吸引顾客的注意力，让他们感觉到营销员对他（或她）的尊重。 E、电话沟通时使用通俗易懂的词语。--如果必须使用专业术语，一定要向客户解释清楚。 F、在电话沟通中，使用"我们"和"我们的"。--可以使你在顾客的感觉中成为一个面临相似局面和难题的同伴。 G、在电话销售中，如有必要，提问时要先获得对方的允许。--"我可以问您一个问题吗？" －－提问的方式根据提问的角度，可以简要地把问题分为两大类：开放式的问题和封闭式的问题。
1.XXX小姐/先生： 下午好，我是绥阳实心人食品销售有限公司，我公司今年进行全国三线城市拓展招商，实心人品牌已经有10年历史了，并且在央视做过品牌宣传广告，目前是贵州省驰名商标，经营产品有实心人空心面、挂面等20多个品类，空心面采用纯手工制作，是绥阳当地的特产，目前在遵义、贵阳、北京、上海、深圳等城市都有合作代理商家，年销售达6000万，现目前公司准备向县级市场进行大范围的招商，贵公司如果感兴趣，我公司可以和您约定时间地点面谈合作事宜。 XXXX时间XXXXX地点，好的，祝愿我们能够成为合作伙伴，再见，XXX小姐/先生。备注：如果对方表示不感兴趣，就这样说：我公司于2012年4月上旬开展实心人食品招商会，地点是绥阳水晶温泉，到时候会寄给你一张招商请帖，望您查收 2.电话招商：（约访） 招商专员：**先生，您好！我是惠州市三联集团有限公司的招商专员，您现在说话方便吗？ 客户：哦，你好！什么事呢？ 招商专员：我了解到贵公司主要是从事***，认为贵公司的实力挺强的。 客户：嗯嗯，是的 招商专员：现在我们公司在惠州市南部新城筹建一座全国乃至亚洲最大的少年儿童成长乐园，项目占地面积9.5万平米，商业建筑面积约17万平米，总投资达15亿。 客户：嗯嗯，不错嘛，项目挺大型的，主题也比较明确。 招商专员：是的，如今我们项目已经进入招商阶段，所以想邀请贵公司加盟合作，共同发展。 客户：嗯，这样啊。 招商专员：是的，我们项目已经被纳入惠州市“十二五”规划重点项目，政府重明显，可谓商机多多。如果可以的话，约贵公点支持，而且区域优势司**时间过来进行初步洽谈。客户：可以的。 招商专员：那下个**时间或者**时间比较方便过来进行初步的洽谈 客户：可以的，那就下个**时间。 招商专员：嗯嗯，好的，那到时间见，祝*** 面谈：招商专员：**先生、女士，您好！欢迎您今天的到来。我代表惠州三联集团衷心
招商引资 investment value 投资价值 investment intention 投资意向 investment environment 投资环境 investment recovery period 投资回收期 Rate of return of Investment（ROI）投资回报率 Ambassador 大使 Legation 公使馆 Public Minister 公使 Consulate 领事馆 Consul 领事 diplomatic envoy 外交使节 delegation 代表团 diplomatic representatives 外交代表 Ministry of Foreign Affairs 外交部 Foreign minister外长 diplomatic asylum 外交庇护 diplomatic immunities 外交豁免权 prospective investors 潜在投资者 foreign investor外国投资者 foreign investment外资 foreign-funded enterprise 外资企业 attract foreign investment/capital 吸引外资 institutional investors 机构投资者 Foreign Direct Investment 国外直接投资 retail investor个人投资者 securities investors 证券投资者 accredited investor认可投资者 cornerstone investors 基石投资者 emerging/burgeoning industry 新兴产业 emerging market 新兴市场 sunrise industry 朝阳产业 emergency 突发事件/紧急状况 emergency measures 非常措施 national emergency 全国紧急状态 emergency muster 紧急集合 emergency room 急诊室 investment ventures 投资公司 venture capitalist 风险资本家 joint venture 合资公司 business venture 商业投机 venture investment counselor 风险投资顾问 National Venture Capital Association（NVCA）全美风险投资协会
商场招商引资的专业术语及常用 名词的解释 商品描述:指各商品详细的名称,规格,产地,生产日期,保质期及条形码。 并报:把两个或两个以上卡上的商品,有条理地合并在一个卡报上。 拉排面:商品没有摆满货架的时候,利用先进先出的原则,将商品向前排列,使排面充盈,丰满, 拾零:捡回遗弃在各角落的零星商品。 端架:货架两端的位置,也是顾客在卖场回游经过频率最商的地方。 先进先出:先进的货物先销售 理货:把凌乱的商品清理整齐 堆头:印“促销区”通常用栋板,铁筐或周转箱堆积而成。码货:整齐地堆放商品。 价格卡:也称价签,用于标示商品售价并作定位合理的标牌。价格牌:标示价格的POP 牌。 桡板:木制放货的卡报。 清货:降价处理活动,多为滞销品或近期货（快到保质期限的商品 过磅:付需进行第二次加工包装为商品的称重。 稽核:为防止顾客遗漏商品,在其离开时对其所购商品的核 对。 三防:防火,防盗,防工伤。
货不对板: 指实物和标示上的商品描述有差别的现象 称重标签: 称重商品特用的标签。 滞销:指商品销售效果不明显或很难卖出的现象。 销货明细单:指顾客购物结账后给顾客的付款凭证。 手推车:顾客购物用的小车 报废:由于变质或破包,损坏而不能销售,需按废品处理的商品。 盘点:定期对店内商品进行清点,以确定掌握该期间的经营绩效及库存情况。 精品:主要指体积小,价格高的商品。 上架:把商品摆放在货架上。 库存:指尚未销售出去的商品。 促销试品:用来促进销售用的试用（吃商品。 赠品:为刺激销售售,对购买商品居家一定量的顾客,给予馈赠的商品。 供应商编号:需售企业为方便管理而为供应商所编的号码一般为五位。 订单号码:每批订货单的编号。 负库存:账面上的销售量大于账面上的库存量,通常因为输入的错误所致。 POS（POTNTOF SALES销售信息管理系统，其基本构件是：商品条码，POS 收银台 系统后台电脑。 EOS：（ELECTRONIC ORDERING SYSTEM 电子订货系统,主要功能是运用
招商人士必知的26个专业术语 1 招商 指权属拥有者将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布，招募商户共同发展。本 次规划所说的招商是指开放商将所开发的商业项目向商业经营这发布谋求共同发展的行为。 业态 指经营者向确定的客户群体提供确定的商品或者服务的形式，强调“怎么卖”。 比如沃尔玛，它是通过大量消费品的开放式陈列供顾客自主选择，这种业态就属于“大 型综合超市”；比如7-11，它是24小时不间断为社区顾客提供少量日用必须品，常用品，这种业态就属 于“便利店”。 业种 主要指零售商业的行业种类，按所经营商品种类进行划分，强调“卖什么”。比如经营的是NIKE、ADDIDAS那么业种分类就属于“运动休闲”；经营的是KFG业种分类就属于 “西式快餐”。 业种规划 特指购物中心依据项目定位，对引入项目内的业种按照一定的配比进行合理的分配，更好的满足项目发展的需求。如某项目零售、餐饮、娱乐和服务的比例为5: 2： 2： 1。 品牌规划 特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。它可以作为业种规划的前提，也可以在业种规划的约束下完成。 如某项目希望引入高、中、低档品牌比例为5 : 3: 2;或者某项目已经规划了零售、餐饮、娱乐、服务比例为5: 2 : 2： 1,那么依照该业种规划方案，对于零售业种的品牌，期望引入的品牌有哪些，KFC麦当劳，俏江南等等。 主力店 特指购物中心中承租面积较大（不是必备条件），且对客流带动、收入贡献、品牌引领 以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。 次主力店 特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的 品牌租户。
百问百答系列： 产业园招商和服务的话术手册 目录 第一篇招商篇 (2) 1、招商礼仪 (2) 2、来电接听 (3) 3、客户来访 (10) 4、客户跟踪及谈判 (13) 5、签约 (22) 第二篇配套服务篇 (23) 1、综合配套 (23) 2、综合服务 (24) 第三篇园区分类篇 (24)
第一篇招商篇 1、招商礼仪 （1）仪容仪表 制服整齐：制服保持干净、整洁、整齐，皮鞋擦亮，打领带；容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满；口腔清洁：每天刷牙两次，保持牙齿洁白，口气清新。 （2）言谈举止 招商人员的坐、站、走路和谈话都须得当； 多使用礼貌用语； 不能抖动腿，不能倚靠在桌子或柜台上； 与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛； 与客户沟通过程中不能常看表或者随意打断对方的讲话。 （3）姿势仪态 姿式是一个人的无声语言，能绝对反映出一个人的精神风貌，因而招商人员必须注意姿式仪态，站立时双肢要平衡，肩膀要直，挺胸收腹；站立 或走路时，手应自然垂直，不应将手放进口袋里或叉在腰间上。咳嗽或吐 痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部。 打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部。整理头发、衣服时，请到洗手间或客户看不到的地方。当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲均会重损自己和公司的形象。
2、来电接听 电话接听要求： 准备好笔和纸，使用普通话，在电话铃响起第四声前及时接听，讲话 声音清楚洪亮。 电话接听目的： 通过电话沟通，推断客户关注重点，进入客户心扉，打动客户使其有 到现场的冲动。 （1）接听开场 开场电话术语： 你好！这里是产业园招商服务中心，请问有什么可以为您服务？ 或者： XX 总您好！我们是从事园区运营管理，所有园区都是我们公司自主开发 建设，在地区已开发建设了三个园区，每个园区的优势都不一样，请 XX 总介绍一下您的需求，结合你的实际情况以便我更好地为您推荐和服务。客户： 你们那里是否有园区出租？ 回答： 是的，我们产业园一直以来专注于园区开发及园区的管理与运营。 客户： 你们是不是中介公司？
招商必知的专业术语 招商 招商指发包方（承包项目的甲方）将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布，招募商户共同发展。 如何招商： 一、确定适合自己的目标招商群 招商是一个双向选择的机会，如果经销商选择不当，在以后的市场经营中就会因为经销商经营能力不足，影响市场的正常运作，由于销量上不去，经销商一味地向厂家要支持，而厂家的支持往往是与销量挂钩，给不了经销商过多的支持，导致合作的脱节，最终导致经销商的“死亡”。 适合的就是最好的。企业在招商前一定要结合自己的实际需求，做好充分的市场调研和分析，确定适合自己的经销商范围，进行有针对性、有选择性地招商。通常，企业对经销商范围的确定方法有以下几种： 1、竞争对手的经销商 1）、经营状况不良的经销商。这类经销商要确定是由于厂家的支持不够或由于厂家自身经营不善，从而导致经销商业绩欠佳，而非经销商自身原因造成。经销商已经对竞争对手（厂家）
失去信心。我们可以说服他们放弃竞争对手，成为我们的经销商。 2）、经营状况良好，但对厂家不满的经销商。此类经销商经营状况良好，虽然有很好的销量，但是，由于竞争对手承诺实现不了，使经销商的利益不能保障，经销商对竞争对手很不满意，我们可以说服他们放弃竞争对手，成为我们的经销商。 3）、经营状况良好，对厂家也很满意的经销商。这类经销商对竞争对手有较高的忠诚度，但是我们可以利用与部分对手的价格差异，来说服他们另开一家店，可以重复地利用公司的销售和售后服务人员来进行经营。由于两个产品的价位不同，所面对的目标消费群不同，不会对原店构成威胁，对经销商而言是一个两全其美的事情。 2、相关产品的经销商 相关产品指的是与企业产品有关联或经销方式类似的产品，如药店与诊所、食品与饮料、美发与美容、快餐与特色餐饮等。由于这些产品的经销具有相关性，产品的经营方式有一定的相似，因此经销商往往比较容易介入。这类经销商具有一定的销售经验，具有较强的经销意识，有一定的经济实力，而且在我们招商时也比较容易找到，他们应该是企业招商的重点之一。
1、营商环境 营商环境是指市场主体在准入、生产经营、退出等过程中涉及的政务环境、市场环境、法治环境、人文环境等有关外部因素和条件的总和。营商环境包括影响企业活动的社会要素、经济要素、政治要素和法律要素等方面，是一项涉及经济社会改革和对外开放众多领域的系统工程。 一个地区营商环境的优劣直接影响着招商引资的多寡，同时也直接影响着区域内的经营企业，最终对经济发展状况、财税收入、社会就业情况等产生重要影响。良好的营商环境是一个国家或地区经济软实力的重要体现，是一个国家或地区提高综合竞争力的重要方面。 2、产业链招商 产业链招商是指围绕一个产业的主导产品及与之配套的原材料、辅料、零部件和包装件等产品来吸引投资，谋求共同发展，形成倍增效应，以增强产品、企业、产业乃至整个地区综合竞争力的一种招商方式。 3、链长制度
“链长制”由“链主”和“链长”两个部分组成。“链主”指企业，是在产业链发展过程中由市场自发形成的，能够协调产业链上各个节点的活动，在产业链协调中会利用其主导地位实现自身利益最大化，淘汰产业链落后环节，引领产业链发展。“链长”指政府，是产业链倡导者、支持者、维护者、守望者，往往由地方政府高级公务员和行业协会负责人担任。 “链长”通过产业政策引导产业链做大做强和转型升级，促进产业链协同发展，协调解决发展中的重大困难问题。在产业链出现过度集中和过度控制时，“链长”推动产业链“链主”及关键控制者公开技术秘密或拆分市场份额，促进产业链的创新活力、竞争活力，在竞争中发展壮大。 4、产业招商地图 产业招商地图是根据区域战略规划和产业发展需求定制化绘制的潜在招商目标图系。它描绘了区域发展所重点关注的产业和技术在全球的分布与趋势，解构出细分技术领域的关联图谱，结合区域现有产业基础与优势分析出亟需解决的关键技术瓶颈和所需引入的配套或互补性