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商业地产策划案GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-深圳华强北商业地产策划案第一篇市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。
说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。
2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。
特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。
说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。
特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。
东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。
3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。
其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。
但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。
虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。
4）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。
5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。
善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。
1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
商业地产策划贸易地产作为房地产开创中的一个细分市场，其开创利润丰富的好处显而易见。
然而贸易地产在物业交付的时刻只是全部运营部分的正式开端，可否连续健康地运营才是决定一个贸易地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为贸易地产运营的重要部分，从一开端就举足轻重，毫不夸大地说，招商工作的成功与否又是评判贸易运营是否成功的独一标准。
一、招商工作过程中的操作要点1、市场查询拜望市场查询拜望是招商工作的第一步。
最先要做的是对目标地点市场的查询拜望，这重要包含对项目周边的交通人流、居平易近收入，花费适应和花费层次等等；另一个查询拜望的偏向是周边商铺今朝的经营业态、经营状况、房钱程度、经营面积等。
这两方面查询拜望专门重要，它决定着项目标成长和前程。
2、项目分析项目标分析包含项目产品本身的分析，如项目标物业情势分析（街铺、贸易群楼、综合市场、贸易街、社区贸易等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（房钱、租期、优待方法）。
这部分要推敲的是项目合适引进如何的商家，今后要做成如何的一个贸易物业，如何才能制订合适的招商政策等。
3、贸易定位在对项目进行贸易定位时，要充分推敲到项目地点区域的花费适应、经济成长程度等身分来决定你经营什么类型的产品，是中档照样高等照样更精细一点的器械，只有定位精确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制订招商筹划，免做专门多无用之功。
4、业态组合今朝各地房地产项目开创中的贸易物业日益放量，商铺的分类重要有这几种：贸易街商铺、市场类商铺，室庐底层商铺、百货商场购物中间铺、交通举措措施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态若何组合分列，都须要我们对项目进行业态组合和构造划分。
5、招商业态构造划分之后，就要依照那个构造划分来进行招商。
招商的方法重要有几种，一种是经由过程告白媒体宣传，这是今朝采取较多的方法，使看到告白后的客户会来电来访，经由过程他们对项目标明白得又间接阻碍其他客户；第二种是人员推广，包含向外派发海报，海报的内容会更广泛更具体更能吸惹人。
