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土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。
二、委托估价方委托方：xx县人民法院地址：xx县新城镇新洲大道南xx号三、估价目的受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。
四、估价基准日二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。
五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。
六、地价定义根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。
2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。
3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。
至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。
本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。
6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。
7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。
2017年房地产土地市场分析报告目录第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10% (4)一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升 (4)二、住宅类土地供应面积，下半年土地成交或迎来放量 (6)第二节土地成交：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (8)一、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5% (8)二、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30% (10)三、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26% (13)第三节土地供需：6月地价下行，其中一二线地价下行、三四线地价上行 (15)图表目录图表1：百城土地供应建面（按土地性质分类） (4)图表2：百城土地供应建面占比（按土地性质分类） (4)图表3：百城土地供应建面同比（按土地性质分类） (5)图表4：百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） (5)图表5：百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） (6)图表6：百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） (7)图表7：百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） (7)图表8：百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） (8)图表9：百城土地成交建面（按土地性质分类） (9)图表10：百城土地成交建面占比（按土地性质分类） (9)图表11：百城土地成交建面同比（按土地性质分类） (10)图表12：百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） (10)图表13：百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） (11)图表14：百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） (11)图表15：百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） (12)图表16：百城住宅类土地成交建面累计同比（按城市能级分类） (12)图表17：提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系 (12)图表18：百城住宅类土地成交金额（按城市能级分类） (13)图表19：百城住宅类土地成交金额占比（按城市能级分类） (14)图表20：百城住宅类土地成交金额同比（按城市能级分类）. (14)图表21：百城住宅类土地成交金额累计同比（按城市能级分类） (15)图表22：百城住宅类土地供需比（土地成交/土地供应） (16)图表23：百城住宅类土地挂牌均价（按城市能级分类） (16)图表24：百城住宅类土地成交均价（按城市能级分类） (17)图表25：百城住宅类土地成交溢价率（按城市能级分类） (17)第一节土地供应：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10%一、土地供应面积：住宅供地连续两月环比回升2017年6月，百城各类型土地合计供应建面11,148万平米，环比+17.6%，同比+5.6%，前6月累计同比+3.6%。
2017年成都市温江区房地产市场调研报告近日,中国指数研究院发布10月份房地产市场百城住宅价格指数。
根据指数系统对全国范围100个城市新建住宅的全样本调查数据,下面是店铺给大家带来的2017年成都市温江区房地产市场调研报告，欢迎阅读!2017年成都市温江区房地产市场调研报告篇1一、研究背景、目的和意义(一)研究背景2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
(二)研究目的与意义08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。
但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。
因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、08年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。
在2007～2008年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
但2008年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在2008年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。
但随着2007年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。
加之2008年全球性金融危机的深入影响，2008～2009年温江房价整体出现回落。
2017年西南房地产市场简析
一、成都市场：15年起量价齐升，限购限贷背景下改善型产品仍热销 (2)
1、土地市场的供不应求是造成成都市场近期量价上涨的主要原因 (2)
2、二手房市场进入快速量价上涨，其中改善户型是市场成交主力产品 (3)
3、近期人才新政对成都的限购政策进行对冲，总体而言调控相对较弱 (5)
二、重庆市场：低库存背景下供不应求，政策相对宽松、房价地价大幅上涨 (7)
1、16年前量价低位徘徊，16年后呈现供需逆转 (7)
2、主城九区库存平均4.9个月，土地成本占比售价仅1/3 (8)
3、个税返还+户籍制度改革+房产税三大政策，不限购之下信贷略有收紧.. 10
一、成都市场：15年起量价齐升，限购限贷背景下改善型产品仍热销
1、土地市场的供不应求是造成成都市场近期量价上涨的主要原因
2015 年成都市常住人口约1,466 万，过去5 年平均每年增长12 万人、CAGR0.9%，已经连续多年处于人口净流入的状态。
2011-2015 年成都商品房成交量价基本没有很大波动，但2016 年成都市场开始进入到量价调整的状态。
2016 年成都市商品房住宅销售金额2,419 亿元、销售面积3,279 万方，均创历史新高，同时均价也同比上升10.9%至8,184 元/平。
市场热度猛增的主要原因在于2013 年之后供需形成逆转，供应远小于需求；具体来看2016 年住宅土地供应面积更是仅为成交面积的一半，且今年7 月累计供应面积不到1,500 万方、仍处于历史低位。
此外，成都市住宅类楼板价占比售价比例从2015 年的37%上升到2016 年的51%，土地价格上浮以及低供应之下，售价预计会持续高位刚性。
成都市2017年地价状况分析报告成都市2017年地价动态监测范围为商住454.73平方公里，工业253.56平方公里，共设置78个地价区段（其中商业39个，居住31个，工业8个），设置标准宗地205宗（其中商业99宗，居住88宗，工业18宗）。
2017年，按照国土资发[2008]51号文件精神和国土资厅发[2017]16号文件要求，我公司按时完成成都市地价动态监测数据测算和成果上报。
下面就2017年成都市的地价变化情况作简单分析，由于成都市2017年年度土地市场、房地产市场、社会经济发展等政府统计指标尚未公布，本报告中所采用数据系根据2017年1-11月统计数据推测而来。
1 城市地价水平及变化趋势1.1. 整体地价水平与整体变化趋势1.1.1. 2003-2017年城市地价水平及变化趋势成都市从2003年至2007年，城市地价水平值一直呈持续上升趋势，2008年受全球金融危机及“5·12大地震”的影响，出现较大幅度的下滑，2009年开始企稳止滑，并逐步回升，2010年小幅上涨，2011年受上半年地价快速上涨及下半年商业地价持续上涨的影响，整体地价水平有较大幅度上涨。
2012年城市综合地价整体有所上涨，但由于成都市严格实施调控政策，居住用地地价同比有所下降。
2013年，居住用地地价出现一定幅度反弹，同比有所上涨，整体呈平稳增长的趋势。
2014-2015年，受全国房地产市场疲软的影响，城市综合地价整体有所下降，其中居住用地下降趋势明显，商服用地、工业用地均有不同幅度的上涨。
2016年全国房地产市场明显回暖，成都市城市综合地价整体有所回升，各类用地地价水平较去年均有不同幅度的上涨。
2017年，成都市房地产市场明显回暖，各类用地地价水平同比均有所上涨，尤其是居住用地，同比上涨11.99%，涨幅明显，商服用地与工业用地也分别上涨了1.37%、1.78%。
其变化趋势及有关统计见以下表格及图件：表1-1：成都市2003-2017年城市地价水平值表图1-1：成都市2003-2017年城市地价走势图表1-2：成都市2003-2017年地价指数表图1-2：成都市2003-2017年城市地价指数图表1-3：成都市2003-2017地价增长率表单位：% 20032004200520062007200820092010201120122013201420152016图1-3：成都市2003-2017年地价增长率图通过上述地价水平变化表图可知，成都市整体地价水平值从2001-2007年快速增长，2008年有较大幅度的下滑，2009 -2011年稳步小幅上涨，2012年虽居住用地地价有所下滑，但商服用地地价持续上涨，整体地价也保持上涨趋势，2013年在全国居住用地地价整体反弹的大环境下，整体地价保持上涨趋势，2014年居住用地地价出现较大幅度的下滑，商服用地和工业用地保持稳中微涨，城市整体地价水平仍然呈现下降的趋势；2015年从整体上看，城市整体地价水平仍然呈现下降的趋势，但降幅相比去年有所收窄；2016年成都市城市整体地价水平受房地产市场回暖的影响有所回升，商服用地、居住用地、工业用地地价水平均有不同幅度的上涨；2017年，成都市城市整体地价水平上涨趋势明显，各类用地地价水平均有不同幅度的上涨，尤其是居住用地，地价水平同比上涨11.99%。
从土地用途来看，2017年商服用地、居住用地和工业用地以及城市综合地价变化方向和幅度基本一致，同比均出现了不同幅度的上涨。
2001 -2010年，相对于商服用地的变化情况，居住用地的变化幅度较大一些。
2011年起，中央及地方开始对住宅用房实施限购、限贷、限价等调控政策。
2012年，成都继续从严从紧实施调控政策，居住用地地价自2008年来首次出现下降，而商服用地地价和工业用地受调控政策影响较小，随着需求的转向及成本的增加仍然呈现上涨的趋势。
2013年，调控对市场造成的影响逐步趋弱，居住用地地价出现比较明显的反弹趋势，商服用地地价也继续保持上涨趋势。
2014年在长期调控政策的影响下，价格上涨趋势减弱，全国房地产市场持续疲软，新建商品房库存量高居不下，开发商拿地热情降低，土地流拍率不断升高，致使居住用地地价水平持续下滑，而部分投资性需求被挤压至商业用房市场，商服用地地价有一定幅度的上涨；由于通货膨胀、物价上行带来的成本增加，工业用地价格水平在2014年也有一定幅度的上涨。
2015年，受全国GDP增速放缓的影响，开发商对商服用地投资信心不足，商服用地地价水平出现小幅下降；居住用地方面，虽然政府出台了一系列降准降息、调整公积金等政策，在一定程度上刺激了房地产市场，但由于2014降幅较大，成都市居住用地地价水平仍然呈现下降趋势；受物价水平上涨等因素的影响，工业用地地价水平在2015年仍保持缓慢上涨的趋势。
2016年受全国房地产市场回暖的影响，居住用地地价水平有所上涨；而受居住用地地价水平上涨的影响，商服用地地价水平也有小幅上涨；受物价水平上涨等因素的影响，工业用地地价水平仍保持缓慢上涨的趋势；2017年，成都市房地产市场回暖趋势明显，居住用地地价水平明显上涨，受此影响，商服用地地价水平也有小幅上涨，受物价水平上涨的影响，工业用地地价水平也有所上涨，成都市土地市场整体较为火热。
从年度来看，2001-2002年成都市商、住用地地价涨势比较平稳，2002-2004年由于受全国房地产升势影响，成都市商、住用地价格上涨极为迅猛，增幅均达到两位数，2005年国家加强宏观调控和实施房地产新政，商、住用地价格上涨过快趋势得到抑制，涨幅出现明显回落，地价增长率回归至2001-2002年水平，2006年成都市地价水平涨幅出现一定回升。
2007年，由于银行利率大幅上调、物价上涨过快，导致土地开发成本明显上升，因此成都市工业用地地价在2007年出现了一定幅度上涨。
2008年，受全球金融危机及“5·12大地震”影响，成都市城市地价水平自2000年以来首次出现下降，其中居住用地下降幅度达到12.38%。
2009年，受经济形式好转、房地产市场强势复苏的影响，以及相关政策的支持，加之成都市基础设施配套的进一步完善，促使成都市地价企稳止滑，并开始逐步回升。
2010年，国务院、相关部委及成都市多次出台政策调控房地产市场，全年地价微幅上涨。
2011年，由于上半年房地产市场大力反弹和下半年商服用地持续增长，全年地价水平有较大幅度上涨。
2012年，成都市继续严格实施房地产调控政策，居住用地地价上涨趋势得到有效抑制，价格同比去年有一定下降，但由于商服用地地价持续增长，全年地价水平有小幅度上涨。
2013年，包括成都在内的全国大部分重点城市房价反弹并持续保持上涨，居住用地地价也出现上涨趋势，加上商服用地地价持续增长，全年地价水平有一定幅度上涨。
2014年，在经历2013年价格的微幅上涨后，房地产市场发展明显动力不足，国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，包括成都在内的70个大中城市房价不断下跌，居住用地地价明显回落，同比去年有较大幅度的下降，虽然商服用地和工业用地稳中微增，但增长幅度较小，从而全年地价水平仍然呈现微幅下降的趋势。
2015年延续了2014年地价水平持续下降的趋势，但降幅有所收窄，国房景气指数在下半年有所回升，居住用地和商服用地地价水平同比去年均有小幅下降，整体来看地价水平仍有小幅的下降。
2016年全国房地产市场回暖趋势明显，国房景气指数整体有所回升，包括成都在内的70个大中城市房价整体保持上涨趋势，居住用地地价水平同去年明显有所上涨，而商服用地与工业用地地价水平同比去年也有小幅上涨，整体来看全年地价水平有所上涨。
2017年受房地产市场回暖的影响，成都市居住用地地价水平上涨较明显，商服用地与工业用地地价水平同比也均有小幅上涨，整体来看2017年城市综合地价水平呈稳定增长的趋势。
从整体来看，2001 -2013年，2009年、2010年两年地价增长幅度最小，综合地价增长幅度均未超过2.50%；而2003年、2004年地价增长幅度最大，综合地价增长幅度均超过14%；2011年，虽然中央出台“新国八条”和成都市出台“三限”政策，但整体地价水平仍有一定上涨，其增长幅度居2001年以来中上水平；2012年，受调控政策持续影响，综合地价增速同比明显放缓，尽管居住用地同比去年下降，但商服用地地价持续上涨，造成综合地价上涨；2013年，受房地产市场持续回暖的影响，综合地价和居住用地地价同比增速达到9.50%和11.30%，均达到2006年以来的最高点，商服用地地价涨幅保持平稳；2014年，全国房地产市场发展动力不足，下行趋势明显，综合地价和居住用地地价同比均出现-1.96%和-4.55%的负增长，综合地价增长率为自2008年以来首次出现负值，商服用地地价仍然保持平稳增长，但涨幅明显减小；2015年成都市地价水平发展平稳，同比去年持续微幅下降，但降幅有所收窄，综合地价和居住用地以及商服用地地价水平均出现-0.52%、-0.6%、-0.47%的负增长，仅工业用地地价水平保持缓慢增长的趋势；2016年全国房地产市场回暖趋势明显，受此影响成都市房地产市场也有所回暖，综合地价、商服用地、居住用地、工业用地地价水平均有不同幅度的上涨，涨幅分别为3.41%、0.44%、4.92%、0.41%，其中居住用地地价水平上涨幅度最为明显。
2017年，成都市房地产市持续回暖，各类用地地价水平均有不同幅度的上涨，尤其是居住用地地价水平涨幅最为明显，同比上涨11.99%，商服用地与工业用地地价水平分别上涨1.37%和1.78%。
综上所述，由于居住用地因受经济环境、政策影响较大，对房地产市场的波动比较敏感，其地价水平值的起伏较大，因此也最能体现地价水平变化状况。
2017年成都市房地产市场较为火热，房价涨幅较为明显，受此影响居住用地地价水平有所上涨，商服用地与工业用地地价水平也有小幅回升。
因此2017年整体地价水平有所上涨。
1.1.2. 2017年各季度城市地价水平变化趋势根据动态监测成果，2017年成都市1-4季度商服、居住、工业、综合地价整体地价水平、增长率见表1-4、表1-5及图1-4、图1-5。
表1-4：成都市中心城区2017年1-4季度地价水平值表图1-4：成都市中心城区2017年1-4季度地价水平值图表1-5：成都市2017年1-4季度地价环比增长率表图1-5：成都市2017年1-4季度地价增长率图通过上述图表可看出，成都市2017年各类用地地价水平变化趋势基本一致，整体呈上涨趋势，2017年各季度城市地价水平变化如下：第一季度：地价水平小幅上涨。
原因如下：成都市房地产市场回暖趋势明显，国房景气指数整体小幅攀升，70个大中城市二手房价格指数持续小幅上涨，成都市房地产市场整体保持平稳上行的趋势，受此影响居住用地地价水平有所上涨；商服用地地价水平受市场波动的影响小幅下；工业用地地价水平受土地成本增加的影响也有所上涨。
