下载文档原格式
境外投资环境分析报告1.引言境外投资是指企业或个人将资金投资于海外市场的行为。
随着全球经济的不断发展和国际贸易的深入推进，境外投资成为了许多企业追求发展的重要途径。
本文将对境外投资环境进行分析，以帮助企业了解目标市场的潜力和风险。
2.宏观经济环境分析首先，我们需要对目标市场的宏观经济环境进行分析。
这包括国家的经济发展水平、政府的经济政策、税收政策、劳动力市场等因素。
在选择境外投资目标时，企业应关注目标国家的经济增长率、通胀水平、失业率等指标。
此外，政府的政策稳定性、对外资的开放程度以及税收政策对企业的影响也是需要考虑的因素。
3.法律与政策环境分析除了宏观经济环境，法律与政策环境也是境外投资需要考虑的重要因素。
在进行境外投资前，企业需要了解目标国家的投资法规、政策和法律体系。
这涉及到外资企业的设立和运营条件、知识产权保护、劳动法规等方面。
对于目标市场的法律与政策环境的了解，可以帮助企业预测未来的投资风险和机遇。
4.市场竞争环境分析在境外投资中，市场竞争环境也是需要重点关注的因素。
企业需要对目标市场的竞争格局、市场规模、消费者需求等进行详细分析。
这可以通过市场调研、竞争对手分析等手段来实现。
了解市场竞争环境有助于企业制定合适的市场进入策略，找到自身的竞争优势，并避免盲目投资。
5.风险评估与管理境外投资存在一定的风险，这需要企业进行全面评估和管理。
在进行境外投资决策前，企业需要对投资项目的风险进行评估，包括政治风险、经济风险、汇率风险、法律风险等方面。
在投资过程中，企业需要制定风险管理计划，并及时调整投资策略以降低风险。
6.战略合作与资源整合在境外投资中，与当地企业进行战略合作和资源整合是提升投资成功率的重要途径。
企业可以通过与当地企业合作，分享资源和技术，降低市场进入难度。
此外，与当地企业合作还可以帮助企业更好地了解当地市场和文化，提高投资决策的准确性。
7.结论境外投资是企业拓展国际市场的重要方式，但同时也面临着诸多风险和挑战。
国外房地产行业现状研究报告国外房地产行业现状研究报告一、引言国外房地产行业是全球经济体系中的重要组成部分之一。
随着全球化和经济发展的不断推进，国外房地产行业的市场规模不断扩大，逐渐成为国际资本市场的热点领域。
本文将对国外房地产行业的现状进行深入研究，并探讨其发展趋势和存在的问题。
二、国外房地产行业的整体现状1. 市场规模持续扩大：近年来，国外房地产行业的市场规模持续扩大，成交量和交易金额不断增长。
一方面，国外房地产市场的需求量不断增加，尤其是来自新兴经济体的增长需求；另一方面，房地产投资逐渐成为国外投资者布局的热点领域，进一步推动了市场规模的扩大。
2. 市场结构不断优化：经过近年来的发展，国外房地产行业的市场结构逐渐优化。
传统住宅房地产项目仍然是主导，但商业地产、工业地产、旅游地产等项目也逐渐崭露头角，多元化的发展趋势日益明显。
此外，国外房地产市场的产品创新和定制化服务不断推进，提高了市场竞争力。
3. 政策环境逐步改善：国外房地产行业发展受到政府政策的严密监管和引导。
近年来，许多国家加强了对房地产市场的管理和调控，通过房地产税制的完善、金融政策的引导等手段，促使市场稳定发展。
政策的明确性和稳定性有助于增加投资者的信心，进一步推动了市场的发展。
4. 对外开放程度加深：国外房地产行业对外开放程度不断加深，吸引了大量国际投资者的关注。
一方面，许多国家对外资在房地产市场的准入条件进行了放宽，鼓励外资投资。
另一方面，国外房地产公司积极拓展国际市场，通过跨境并购和直接投资等方式进入新兴市场。
三、国外房地产行业的发展趋势1. 以科技创新为动力：随着科技的不断发展，国外房地产行业正逐渐向智能化、数字化转型。
传统的房地产经营模式将会被改变，智能家居、大数据分析、虚拟现实等技术将会广泛应用于房地产行业中，为消费者提供更加个性化和智能化的居住体验。
2. 环保可持续发展：国外房地产行业正在更加注重环境保护和可持续发展。
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为投资的热点。
作为一项长期、稳定的投资方式，房地产投资在为广大投资者带来丰厚回报的同时，也伴随着一定的风险。
本报告旨在对过去一年的房地产投资情况进行全面总结，分析投资过程中的成功与不足，为今后投资决策提供参考。
二、投资概述1. 投资时间：20xx年1月至20xx年12月2. 投资区域：全国范围内，重点布局一二线城市3. 投资项目：住宅、商业地产、写字楼等多种类型4. 投资金额：XX万元三、投资收益分析1. 收益情况（1）住宅投资收益：在住宅项目中，投资收益主要集中在出租收益和转售收益。
出租收益方面，平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元；转售收益方面，根据市场行情，住宅项目平均增值率为XX%，全年转售收益为XX万元。
（2）商业地产投资收益：商业地产项目主要收益来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
（3）写字楼投资收益：写字楼项目收益主要来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
2. 收益分析（1）整体收益：本年度房地产投资整体收益为XX万元，较去年同期增长XX%。
（2）投资收益率：本年度房地产投资收益率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
（3）投资回报期：根据投资金额和收益情况，投资回报期预计为XX年。
四、投资经验与教训1. 成功经验（1）关注政策导向：密切关注国家房地产政策，把握市场趋势，确保投资方向正确。
（2）选择优质项目：在选择投资项目时，注重项目品质、地理位置、配套设施等因素，确保投资回报。
（3）合理分散投资：在投资过程中，合理分散投资区域和项目类型，降低投资风险。
（4）关注市场动态：密切关注市场动态，及时调整投资策略，把握投资时机。
2. 教训与不足（1）市场波动风险：在市场波动较大的情况下，投资收益受到影响，需加强风险管理。
（2）投资周期较长：房地产投资周期较长，资金流动性较差，需合理安排资金。
海外投资分析报告随着中国经济的快速发展和全球化的推进，越来越多的中国企业开始考虑向海外投资。
海外投资不仅能够扩大企业的市场份额，提高企业的竞争力，还能够降低企业的生产成本，实现利润最大化。
然而，海外投资也面临着很多风险和挑战。
本文将从市场环境、投资方向、风险管理等方面对海外投资进行分析。
一、市场环境1.1全球经济形势目前，全球经济正处于不断变化和调整的时期。
近年来，由于欧美等经济体的不景气和世界政治局势的不稳定，全球经济增长步伐放缓。
同时，全球贸易保护主义抬头，越来越多的国家开始实行贸易保护政策。
这对于进行海外投资的中国企业来说既是机遇，也是挑战。
1.2目标市场竞争环境目标市场的竞争环境是海外投资的重要因素。
企业在进行海外投资时需要考虑到该市场的品牌竞争环境、价格竞争环境、反垄断政策等因素。
此外，了解目标市场的文化、法律体系等方面也能够帮助企业进行有效的市场分析。
二、投资方向2.1产业结构企业在进行海外投资时需要考虑到产业结构，重点关注的产业包括制造业、服务业、金融业等。
目前，中国企业海外投资重心主要集中在制造业。
由于中国人口红利逐渐消失，生产成本不断上升，制造企业走出国门的趋势将会越来越明显。
2.2投资规模企业进行海外投资时需要合理衡量投资规模。
投资规模过大容易导致投资回报不足，投资规模过小则难以在市场中占据优势地位。
企业需要针对自身实力和市场情况制定合理的投资计划，科学规划投资规模。
三、风险管理3.1政治风险海外投资存在着政治风险，包括政治动荡、战争、恐怖活动等。
企业需要对目标市场的政治环境进行深入的研究，包括政治领导层、政策法规、民主法律制度等，明确政治风险的特征和潜在影响。
3.2汇率风险企业进行海外投资时存在着汇率风险。
由于各国的货币政策不同，在汇率波动的情况下，企业在国外收益受到汇率波动的影响。
为有效控制汇率风险，企业可以使用金融工具，如期货、期权等。
3.3管理风险海外投资涉及到跨文化管理等管理风险。
海外房产投资十大骗局1. 加拿大集资按揭骗局2017年4月，据加拿大CBC报道，在大多伦多地区有超过120名华裔投资者通过一名代理投资集资按揭(syndicated mortgage)，结果代理将资金贷款给另一名有诈骗前科的男子，这些华裔投资者损失接近900万元。
原本集资按揭是有法律依据的合法投资项目，但是通过“偷龙转凤”，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，诈骗者、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。
所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。
也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。
分析：在这个诈骗中，首先价值7万的物业，按揭了30万，这本身就是不合理的，其次，大部分购买者都是源于相信介绍人而忽略了集资人，没有去了解集资人的情况。
2. 美国底特律房产虚假宣传2008年金融危机，底特律三大汽车巨头裁员14万之后，很多人离开了这个他们曾工作过的城市，使得底特律的逐渐沦为空城。
几年前，央视也报道过底特律楼市崩溃，几千美元就可以买2-3层的别墅。
中国上海的某家公司就利用这个信息，在国内兜售“号称5万美元”就可以买到美国的豪华别墅，并承诺包租5年，回报率可达60%。
事实上，投资者只是买的底特律的烂尾楼，不但房价远远低于5万美元，而且由于经济萧条，底特律的房子几乎租不出去。
而且每年还要向中介缴纳税费管理费等。
分析：在国内买卖海外房屋一定要通过多途径自己打探房屋所在地的基本情况，不能相信中介的一面之词，而且要提前了解好相关后续费用、税费等支出情况。
3. 购买楼盘后惨遭毁约这个事件就是我们开头所说的那个案例。
开发商利用合同里的有利条款，找理由使得合同终止取消了合同，使得广大买主受到极大的损失，有的甚至还住在父母家的地下室里。
分析：在购房前一定要做好功课，签订合同前仔细的审阅每条条款，遇到疑问一定要找相关人员解释清楚。
合同也一定要保存好，一旦发生问题，合同就是最好的证据，即使是开发商毁约，也可以用法律武器保护自己的合法权益。
海外投资的经济效益和风险分析1. 前言随着全球化的发展，越来越多的投资者将目光投向海外市场，寻找更多的投资机会。
海外投资不仅可以获得更高的回报，而且可以分散投资风险，提高投资组合的稳定性。
然而，与此同时，海外投资也存在着各种风险和不确定性。
所以，本篇文章将从经济效益和风险两个方面深入分析海外投资。
2. 经济效益2.1 外汇收益海外投资可以获得外汇收益。
假设一个投资者在美国买入了一桶原油，经过几个月的交易，原油价格上涨了20%，这时候投资者卖出原油，得到的美元是大于他最初投入的人民币的。
这就是一种外汇收益。
2.2 长期投资回报率高长期海外投资回报率相对较高。
虽然海外投资市场存在着很多风险和不确定性，但是考虑到长期投资的角度，长期看海外投资的回报率是相对较高的，这是由于海外市场的宏观经济环境、政策环境和发展态势都是非常有利的。
2.3 分散投资风险海外投资可以分散风险。
金融市场是一个高度不确定的领域，即使是在同一个国家的不同行业间也存在很大的风险差异，因此，投资者可以通过多元化的投资策略来分散风险，海外投资正是一个很好的选择。
2.4 战略性投资有些企业海外投资并不是为了追求短期利益，而是为了建立战略性布局。
比如，中国的一些企业在海外投资，可以获取更多的技术研发、营销渠道和人才资源，这可以进一步提升企业的核心竞争力。
3. 风险分析3.1 外汇风险海外投资的投资回报不仅要考虑资产本身的价值，同时还需要考虑汇率的波动。
比如，在人民币升值的趋势下，海外投资者可能会蒙受汇率损失。
3.2 政策风险海外投资的政策环境和法律环境都是非常重要的因素。
在一些国家，政策环境和法律法规并不稳定，这可能会对投资者的利益产生不利影响。
3.3 行业风险海外投资的行业风险也需要加以重视。
不同行业之间的风险也是不同的，投资者需要对不同行业的风险有一个清醒的认识，并在投资前进行充分的分析和评估。
3.4 商业风险商业风险是指因经营不善、市场拓展困难或竞争加剧等原因导致投资失败的风险。
【北美购房网】2017美国房地产独家投资指南在进入正题前, 先让我们了解一下房地产市场供求关系中的几个重要概念:
1净吸收(Net Absorption):在一段时间内, 所有租用面积与空置面积的差值。
2空置率(Vacancy Rate):空置面积与库存面积的百分比。
3资产回报率(Cap Rate): 地产的年运营收入和当前地产售价的比值。
与ROI 不同, Cap Rate 反映了无借债情况下地产的收益, 是打算长期持有地产的投资者需要关注的数据。
一般来说, Cap Rate 越低, 说明风险越小, 买入价高, 适合有保值需求的客户。
1. 纽约：空置率持续增高, 市值开始封顶
住宅
商业
2. 西雅图：住宅增值放缓, 商业需求看涨
住宅
商业
3. 洛杉矶：空置率下降, 租金上涨
住宅
商业
4. 旧金山：住宅市值已封顶, 投资客户多观望
住宅
商业
5. 达拉斯：经济蓬勃发展, 市场潜力巨大
住宅
商业
6. 波士顿：市场平稳, 保守观望
住宅
商业
7. 圣地亚哥：供需较平衡, 保值能力好
住宅
商业
结语
新年伊始, 美国房地产市场整体成稳定发展态势, 西海岸的西雅图和中部的达拉斯依然走势强劲, 潜力巨大。
如果您也想找到海外资产配置的新出路, 如果您也想在专业团队的帮助下成就地产投资的新高峰, 那就赶快联系我们吧!。
境外投资可行性研究报告模板范文一、项目背景及研究目的随着全球经济一体化的不断深入发展，越来越多的企业开始把目光投向境外市场，进行跨国投资。
而对于企业来说，进行境外投资需要综合考虑各种因素，包括政治、经济、文化、法律等方面的因素。
因此，进行境外投资需要进行一定的可行性研究，以评估项目的风险和收益，从而决定是否进行投资。
本报告以某企业计划在东南亚某国进行投资为研究对象，旨在分析该项目的可行性，为企业的决策提供参考依据。
二、研究方法本报告采用了文献资料分析法、专家访谈法、问卷调查法等多种研究方法，以系统综合的方式分析该项目的可行性。
三、目标市场分析1. 国家政治经济环境分析介绍目标国家的政治体制、经济发展水平、外资政策等情况，评估目标国家的政治稳定性、经济增长潜力和外资环境。
2. 产业环境分析分析目标国家的产业结构、竞争情况，评估所投资产业的发展前景和市场空间。
3. 消费市场分析介绍目标国家的消费市场规模、消费者结构，评估所投资产品在目标市场的需求情况。
四、投资项目分析1. 投资项目介绍介绍企业计划在目标国家投资的项目内容、规模、投资额等基本情况。
2. 投资风险分析分析投资项目面临的政治、经济、市场等各方面的风险，并提出相应的风险应对措施。
3. 投资回报分析评估投资项目的盈利水平，分析其潜在的投资回报率和收益空间。
五、投资策略建议1. 制定详细的投资计划，包括投资额、投资期限、投资方式等内容。
2. 成立专门的境外投资团队，负责项目的实施和管理。
3. 加强与当地政府和企业的合作，建立良好的关系网。
4. 根据投资项目的实际情况，灵活调整投资策略，提高投资成功的几率。
六、结论与建议综合以上分析，本报告认为该企业在东南亚某国进行投资是可行的，并提出必要的建议，以帮助企业更好地实施境外投资计划。
七、参考文献1. XXX.《境外投资风险评估与对策研究》. 经济研究. 2018.2. XXX.《境外投资项目管理手册》. 经济科学出版社. 2019.3. XXX.《跨国企业境外投资实务指南》. 工商管理出版社. 2020.以上为本报告的主要内容，希望能对企业的境外投资决策提供一定的参考价值。
海外房产市场的趋势与风险随着全球化的不断发展和经济的日益繁荣，越来越多的人开始投资海外房产。
这种趋势在过去几年中愈发明显，很多人看中了海外物业的高性价比和稳定的投资回报率。
但是，海外房产投资并不是一件简单的事情，投资者需要了解市场的趋势和风险，才能够做出正确的投资决策。
一、海外房产市场的趋势1. 市场发展前景广阔随着全球经济的发展，海外房产市场的潜力也越来越大。
一方面，随着亚洲国家经济的崛起，很多海外房产市场正在面临着大量的买家需求。
另一方面，全球各地的政府也在积极推动房地产开发，力图通过投资房地产来刺激经济增长。
因此，海外房产市场的发展前景非常广阔。
2. 投资回报率高相对于国内的房产市场，海外房产投资回报率要高得多。
一方面，一些国家的房产市场非常成熟，投资回报率也非常稳定；另一方面，海外房产市场的价格相对国内房价要低很多，在购房后进行出租也能够获得不错的投资回报率。
3. 房产购买限制较少在中国，房屋的购买和销售都受到了一定的限制。
但是，在海外房产市场中，大多数国家都是非常开放的，甚至可以实现外国人永久产权的购房。
这为愿意在国外购房的中国人提供了很多便利。
二、海外房产市场的风险1. 货币风险由于汇率波动，投资者需要承担货币的风险。
尤其是在购买海外物业的时候，不同国家之间的汇率波动也会给投资带来不稳定性。
2. 市场风险虽然海外房产市场的发展前景广阔，但是投资者需要注意不同国家市场的实际情况。
在购买物业前需要做好市场调研，根据实际情况来进行投资决策。
3. 法律风险由于不同国家之间的法律体系存在着差异，一些投资者可能会遇到法律问题。
比如租户拖欠租金不付、房屋本身的产权或者购房协议的合法性等等，都有可能让投资者陷入法律纠纷。
4. 远程管理风险由于投资者在国外购房，大部分时间不在现场，物业的管理和维护也成为了一个问题。
如果物业维护和管理不周到，很容易出现灾难性的后果。
三、如何规避海外房产市场的风险1.了解当地的法律体系在购买物业之前，了解当地的法律体系是至关重要的。
2018年海外REITs发展及案例专题研究报告目录第一节美国 (5)一、简介及发展历程 (5)二、美国REITs主要特点 (5)三、经典案例—波士顿地产 (8)1、组织结构 (8)2、发展策略 (10)3、收入、成本构成 (10)第二节日本 (13)一、简介及发展历程 (13)二、日本REITs主要特点 (13)三、经典案例—NBF (14)1、发展战略 (15)2、财务杠杆 (16)第三节新加坡 (17)一、简介及发展历程 (17)二、新加坡REITs（S-REITs）的主要特点 (18)1、组织形式 (18)2、税收政策 (19)3、投资范围 (19)4、杠杆限制 (20)三、经典案例——凯德商用中国信托基金 (20)1、资产组合概览 (21)2、物业运营表现 (23)3、资产组合增值 (24)第四节澳大利亚 (25)一、市场简介 (25)二、发展历程 (25)三、澳大利亚REITs（A-REITs）的主要特点 (26)1、组织形式 (26)2、税收政策 (27)3、资产范围 (27)4、监管政策 (27)四、典型案例——澳大利亚西田 (28)1、西田的资本化运营 (28)2、西田的全球化战略 (30)图表1：UpREITs结构示意图 (6)图表2：DownREITs结构示意图 (7)图表3：波士顿地产的租户行业分类 (9)图表4：波士顿地产的区域收入 (11)图表5：：波士顿地产的收入构成 (11)图表6：：波士顿地产的成本构成 (12)图表7：NBF的租户行业分类 (15)图表8：新加坡REITs市场的发展 (18)图表9：凯德商用中国信托基金结构图 (20)图表10：物业盈利能力与比较 (23)图表11：不动产市场价值增值率 (24)图表12：西田资本化运营结构 (29)表格1：CRCT资产组合概览 (22)第一节美国一、简介及发展历程二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产发展的需求，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。
海外投资项目可行性研究报告一、项目背景和目标近年来，随着全球化的加速发展，越来越多的企业和个人开始关注海外投资机会。
海外投资项目具有开拓新市场、降低成本、提高利润等优势，在实现国际化战略和多元化布局方面具有重要意义。
本报告旨在对一家公司在一些海外市场进行投资项目的可行性进行研究，帮助企业决策层更好地了解项目潜力和风险，并做出明智的决策。
二、市场分析在进行海外投资前，首先需要对目标市场进行详细的分析。
包括市场规模、增长潜力、竞争环境等方面的调研。
根据初步调查，目标市场具有庞大的消费群体和较高的增长率。
该市场的消费者对于质量和品牌有较高的认知度和要求，并且市场上的竞争程度相对较低。
因此，该市场具有较大的投资价值，值得考虑进一步的投资。
三、项目优势和风险在项目可行性研究中，需要对项目的优势和风险进行评估。
项目的优势包括市场需求旺盛、投资回报率高以及与企业的核心竞争力相契合等。
此外，项目的风险包括政策风险、市场风险、运营风险等。
这些风险需要在投资前进行充分的评估和规避措施的制定。
四、投资计划和预期收益在项目可行性研究报告中，需要给出详细的投资计划和预期收益。
投资计划包括项目启动、建设、运营的具体步骤和时间表。
预期收益包括项目的销售额、市场份额、利润等方面的预测。
同时，还需要考虑投资的回收期、投资风险以及潜在的增长空间等因素。
五、项目推进策略和风险管理在项目可行性研究报告中，需要提供项目推进策略和风险管理方案。
项目推进策略包括市场推广、品牌建设、供应链管理等方面的计划。
风险管理方案包括政策风险、市场风险、运营风险的预测和应对措施。
通过制定合理的推进策略和风险管理方案，可以提高项目的成功率和投资回报率。
六、分析结论和建议在项目可行性研究报告中，需要给出详细的分析结论和建议。
根据市场调研、风险评估和投资计划，对项目的可行性进行综合评估。
同时，根据评估结果给出建议，包括是否投资、投资规模、投资阶段等方面的决策。
泰国房地产投资项目在2017年第二季度达到1120亿泰铢泰国第二季度的房地产投资超过了1,120亿泰铢，这是由亿万富翁Charoen Sirivadhanabhakdi的TCC集团的两笔交易推动的，该交易从基金中购买了房产。
根据房地产咨询公司Edmund Tie & Co泰国的数据，第二季度最大的交易是资产出售和泰国酒店投资不动产租赁转让基金，价值300亿泰铢。
投资者是TCC集团旗下子公司TCC酒店资产管理有限公司。
酒店共有12家酒店，其中6家在曼谷，4家在Samui,普吉岛和清迈各一家。
该基金由Krungthai Asset Management Plc管理。
第二大交易是TCC集团旗下子公司TCC Commercial Property Management Co ，该公司花了约290亿泰铢投资泰国商业不动产和购买资产租赁基金。
资产转让价值约290亿美元，包括帝国大厦1530亿泰铢，网络世界大厦588亿泰铢，雅典塔价值28.6亿泰铢，连环塔，原名国家大厦，价值19.7亿泰铢，208无线的道路建设价值10.7亿泰铢。
TCC集团的两项交易使第二季度的总投资销售额从2017年第一季度的19.9亿泰铢上升到去年第二季度的78亿泰铢。
第二季度的成交量也是从去年第一季度以来最大的，当时总投资总额为1255.8亿泰铢。
在去年的第一季度主要是TCC集团收购大C超市PLC，约1220亿泰铢，推动了这一季度经济增长。
根据埃德蒙•蒂(Edmund Tie)的说法，泰国的投资市场传统上由国家公司主导，但当外国公司确实投资泰国时，他们通常会参与重大投资发展战略。
总部位于新加坡的卡尔顿酒店投资有限公司(Carlton Hotel Bangkok Investment Pte Ltd)参与了以25亿泰铢(约合人民币2510亿元)的价格购买2.5亿美元的地块和部分完工的酒店。
来自日本、香港、新加坡和其他东盟国家等关键市场的外国投资者将继续在泰国房地产市场发挥重要作用。
海外房地产市场投资分析在全球化和经济全球化的背景下，越来越多的投资者开始了解和进入海外房地产市场。
在全球化的环境下，海外房地产市场的投资也是一个趋势，越来越多的人关注和研究海外房地产市场，以寻求更好的投资机会和更好的回报。
本篇文章将探讨海外房地产市场投资的重要性、投资风险以及如何在海外房地产市场中投资。
一、海外房地产市场投资的重要性海外房地产市场投资是一种重要的投资方式，可以帮助投资者分散风险并获得更高的投资回报。
海外房地产市场是一个不可忽视的大市场，它提供了投资机会和回报。
投资者可以在不同的国家和地区投资房地产，分散风险，减少市场波动对投资的影响。
海外房地产投资还可以帮助投资者保值和增值，因为一些国家和地区的房地产市场的增长速度和投资回报率比国内的投资更具吸引力。
二、海外房地产市场投资的风险不管是在国内还是在海外，任何投资都存在风险。
投资海外房地产市场的风险包括政治风险、货币风险、市场风险、立法风险等。
政治风险是指政府的政策和法律法规的变化，可能影响投资者的投资。
货币风险指的是汇率波动可能对投资带来的影响。
市场风险包括各种市场因素的变化，如经济波动、利率变化、供需变化等。
立法风险是指政府可能出台新的房地产法规，影响房地产市场的发展和投资。
三、如何在海外房地产市场中投资在投资海外房地产市场之前，投资者需要了解目标市场的所有方面及其法规和相关政策。
然后，投资者需要确定投资目的和目标，以选择最适合他们需求的投资方式。
有些投资者可能是以长期投资的方式投资，而有些投资者可能想要在短期内获得高收益。
在海外房地产市场中，投资者可以通过不同的方式投资，如直接购买房产、参与集体投资基金、购买房屋出租来获得经济回报。
直接购买房产是最常见的投资方法，但这需要投资人有足够的金钱来支付房屋的价值和相关费用。
集体投资基金是另一种投资海外房地产市场的方式。
投资者可以参与不同类型的基金，如REITs基金和私募基金，以获得更好的回报。
武捷安：投资海外房地产，非洲是首选作者：暂无来源：《中国房地产业》 2017年第13期文／陈丽、周峰“非洲对房子的需求量很大，在非洲投资房地产最大的优势是不愁销路，根据订单订金建房，当地合作伙伴负责销售。
非洲人工成本、土地成本低，从高档别墅到平民简易房，上中层人士需求殷切”。
近日，COMESA 非洲东部与南部国家政府联盟华南特使武捷安先生在接受采访时如是说。
“非洲商机遍地，但地区安全稳定、百姓平和友好、合作伙伴诚信可靠，是我们推荐华商合作的首选因素。
”武特使说。
恐怖活动、种族冲突、抢劫、传染病，说起非洲，人们可能会先想到恶劣环境，这影响着人们对参与非洲合作的积极性。
“但事实并非完全如此，局部情况不应看成全部。
非洲54 个国家，东西南北纵横七八千公里，国与国差别大，就像亚洲既有战乱地区，又有和平稳定国家一样。
非洲不乏社会稳定、法治健全、百姓平和礼貌的国家。
这些国家是我们推荐华商参与合作的首选地区，其中不乏 COMESA 成员国。
”非洲东部与南部国家政府联盟COMESA 19成员国，约5 亿人口，大多为前英法殖民地，民主体制、社会平和、民风纯朴；大多地区青山绿水，土地肥沃，但普遍缺乏资本，工农业技术落后，大部分商品依靠进口，百业待兴。
COMESA 成立于九十年代，总部设在赞比亚首都Lusaka，约300 职员，设有成员国政府协调办公室，成员国部长理事会，成员国央行理事会，COMESA 银行，COMESA 法院等机构，COMESA 向着互免关税、互免签证、统一货币的方向发展，组织架构及紧密程度介于欧盟与东盟之间。
中国驻赞比亚大使兼任驻COMESA 特使。
COMESA 于2013 年委任武捷安先生驻华南特使，当时他刚从福建省政府退休。
非洲作为世界经济最不发达的大洲，幅员辽阔，资源丰富，人口众多，但基础设施落后，工农业生产水平低下，城市化、工业化进程缓慢。
中国的过剩产能与非洲的需求形成巨大互补，携手发展可共赢。
海外卖房研究报告引言随着全球化的发展，越来越多的人选择在海外购买房产作为投资或者移民的手段。
本篇报告旨在研究海外卖房的趋势和市场情况，帮助购房者了解海外房产市场的特点和投资机会。
1. 海外卖房市场概况1.1 市场规模根据研究数据显示，近年来海外卖房市场规模呈现快速增长的趋势。
不同国家和地区的市场规模各有不同，主要集中在一些热门的国家和地区，如美国、英国、澳大利亚等。
1.2 市场需求和趋势海外卖房市场的需求主要来自于以下几个方面：•移民需求：一些人选择购买海外房产作为移民的手段，寻求更好的生活和教育资源；•投资需求：房产投资被认为是一种低风险、高回报的投资方式；•养老需求：一些人计划在退休时移居海外，因此需要购买海外房产作为退休居所。
当前海外卖房市场的趋势表明，需求主要集中在一线城市和热门城市，同时海滨、山景、旅游度假区等特殊地理位置的房产更受欢迎。
2. 海外卖房的优势和风险2.1 优势海外卖房具有以下几个优势：•投资回报高：相比国内市场，一些海外房产的增值潜力更大；•风险分散：通过在多个国家或地区购买房产，可以分散风险；•外汇收入：如果出租或出售海外房产，可以获得外汇收入；•移民和留学优势：购买海外房产可能为移民或留学提供特殊优势。
2.2 风险海外卖房也存在一些风险：•法律和政策风险：不同国家和地区的法律和政策有所不同，购房者需要了解当地相关法律法规；•汇率风险：由于汇率波动，购房者可能面临汇率风险，导致投资损失；•市场风险：海外房产市场存在波动风险，需谨慎选择投资对象。
3. 海外卖房的购买流程和注意事项3.1 购买流程海外卖房的购买流程一般包括以下几个步骤：1.研究市场：了解目标国家或地区的房产市场情况，包括价格、政策等；2.寻找合适的房产：通过中介、房产网站等渠道找到合适的房产；3.财务准备：确保购房资金充足，并预留一定比例的购房费用作为手续费和税费；4.签订合同：与房产卖方签订购房合同，并支付定金；5.完成购房手续：根据当地法律要求办理相关手续，如办理过户手续、登记等；6.手续费和税费：支付房产过户税、律师费等相关费用；7.迁移准备：如需居住或者出租，需要做好迁移准备，如申请签证、搬家等。
2017年海外债券市场专题分析报告目录第一节海外债券市场概览 (5)第二节美国债券市场详述 (6)第三节日本债券市场详述 (41)第四节欧洲债券市场详述 (48)第五节中国海外债券市场 (54)图表目录图表1：不同类型的国际债券 (5)图表2：美国债券市场存量规模（十亿美元） (6)图表3;美国债券市场各品种分布(2015年三季度) (6)图表4：美国国债投资者结构(2015Q3) (7)图表5：美国市政债投资者结构(2015Q3) (8)图表6：中央银行投资国债比例明显上升 (8)图表7：美国10年国债收益率 (9)图表8：2015年末存量美国可变利率市政债投资项目分布 (10)图表9：美国市政债发行量(单位:10亿美元) (10)图表10：中美政府债券对比 (11)图表11：2015年发行的市政债穆迪评级 (12)图表12：美国市政债余额变动情况(单位:10亿美元) (13)图表13：美国一般债和收入债发行情况(单位:10亿美元) (14)图表14：美国市政债发行到期期限 (15)图表15：2015年中国地方债券发行期限分布 (15)图表16：美国市政债流动性 (16)图表17：2015年中国地方债券流动性 (16)图表18：美国市政债收益率 (17)图表19：中国10年期地方政府债券公开发行利率 (18)图表20：美国市政债投资者分布(2015年Q3) (19)图表21：投资级企业债发行规模(单位:10亿美元) (20)图表22：投资级以及高收益债发行比例 (20)图表23：投资级债券收益率与国债收益率相关性更高 (21)图表24：高收益债收益率与国债收益率相关性较弱 (21)图表25：投资级与高收益公司债相关性对比 (22)图表26：1989-1990年高收益债违约率快速上升 (23)图表27：1989-1990经济快速下行 (23)图表28：高收益债发行规模及同比 (24)图表29：美林高收益债指数年化回报可观 (25)图表30：美银美林高收益债指数与标普500 (26)图表31：美银美林高收益债收益率与美国10年国债 (26)图表32：高收益债收益与股市同涨同跌 (27)图表33：高收益债收益与标普500收益 (27)图表34：2015年扬基债存量规模(分国家) (28)图表35：2015扬基债存量规模(分行业) (28)图表36：扬基债票面利率伴随整体利率水平不断下降 (29)图表37：1960-1980国债收益率与经济增长相关性弱 (30)图表38：1960-1980国债收益率主要与通胀相关 (30)图表39：1980年后国债收益率主要与经济相关 (31)图表40：1980年后国债收益率与通胀相关性减弱 (31)图表41;美国频繁QE之后，金融资产价格基本由货币的松紧来驱动 (32)图表42：美国：QE开启，股债双牛 (33)图表43：美国：QE结束，股债双杀 (33)图表44：美联储量化宽松时间 (34)图表45：经济周期对金融资产影响被货币周期替代 (34)图表46：美国QE阶段中，各种通胀和经济组合都有出现，但是金融资产继续上涨 (34)图表47：美国寿险公司资产配置比重 (35)图表48：美国险资投资债券期限拉长 (36)图表49：美国险资资产利息收入占比下降 (36)图表50：美国保险独立账户占比 (37)图表51：美国共同基金净资产组成(2015) (38)图表52：美国债券基金种类分布 (39)图表53：美国不同类型债券基金收益率 (39)图表54：美银美林高收益债指数与高收益债基金年回报率中位数 (41)图表55：日本债券市场规模变化(单位:万亿日元) (41)图表56：日本债券品种结构（2015Q3） (42)图表57：日本公债市场规模变化(单位:万亿日元) (43)图表58：日本公债券品种变化 (44)图表59：日本国债市场规模变化(单位:万亿日元) (45)图表60：日本10年期国债基准收益率 (45)图表61：日本国债投资者结构（2015Q4） (46)图表62：2015 年武士债券存量规模（分国家） (47)图表63：2015年武士债券存量规模（分行业） (48)图表64：欧元区存量债券规模(单位:10亿欧元) (49)图表65：欧元区债券发行人分布 (49)图表66：欧洲各国公债存量规模比例 (50)图表67：MFIs存量债券规模(单位:十亿欧元) (51)图表68：非MFIs金融机构存量债券(单位:十亿欧元) (52)图表69：欧元区公债收益率，08年后震荡下行 (53)图表70：欧元区大部分国家国债收益率走势趋同 (53)图表71：中国海外债券发行量规模占比 (54)图表72：中国海外债券存量规模占比 (55)图表73：大陆主体发行美元债券初始银团市场 (56)图表74：大陆主体人民币点心债发行交易所 (56)图表75：离岸人民币债券市场重大事件 (57)图表76：近年美元债券发行量增长迅速 (59)图表77：美元债券发行行业以金融业为主 (59)图表78：金融企业发行美元债券体量较小 (60)图表79：五大行发行美元债券较多 (61)图表80：非人民币债券和内地可比债券收益率存在较大差距 (62)图表81：点心债发行量和存量 (62)图表82：各行业点心债发行量分布 (63)图表83：各行业点心债到期收益率中位数（1月27日） (64)图表84：政策压力下房地产企业转向海外融资 (65)图表85：各行业合成债发行量分布 (66)图表86：合成债期限相对点心债更长 (67)第一节海外债券市场概览海外债券市场发展时间较长，品种丰富，对其梳理和研究不仅可以提供更多的投资方向，也可以给我国债市提供借鉴。
2017年海外地产投资专题市场投资分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节周期之母，终将谢幕 (4)第二节地产投资的“全景”图 (8)第三节中国的2016，对标日本的1998 (10)一、中国的人口及结构趋势 (10)二、日本的人口及结构趋势 (11)三、韩国的人口及结构趋势 (12)四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14)第四节反弹的案例分析 (16)一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17)1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17)2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17)3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18)二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22)1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22)2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23)3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23)三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26)1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27)2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27)3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27)四、总结与展望 (29)图表目录图表1：日本建筑投资与抚养比 (4)图表2：韩国地产投资与抚养比 (4)图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5)图表4：全球，2015年抚养比见底 (6)图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6)图表6：日本地产投资的演绎 (8)图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10)图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11)图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13)图表10：韩国地产投资表现 (13)图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14)图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14)图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16)图表14：日本经济周期 (17)图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18)图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18)图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19)图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19)图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20)图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20)图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23)图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23)图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24)图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24)图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27)图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28)图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29)图表28：我们的地产投资概况 (31)表格目录表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9)表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21)表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21)表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22)表格5：反弹的驱动：降息周期 (25)表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25)表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26)表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)第一节周期之母，终将谢幕长期来看，我们都将死去。
——英·凯恩斯地产，被誉为周期之母。
有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。
研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。
另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。
以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。
在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。
逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。
核心仍是总量，而后才是结构。
进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。
这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。
抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。
本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。
图表1：日本建筑投资与抚养比资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表2：韩国地产投资与抚养比资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。
随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。
无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。
抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。
图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。
而中高收入国家的抚养比，拐点更提前与斜率更陡峭。
欧、美均同时于2010年抚养比见底。
有比较，日、美地产市场衰退，区分结构性与周期性的。
但我们认为，这只是因为两国的抚养比拐点存在20年时差，2010年向后看，两国的地产走势会逐步趋同。
图表4：全球，2015年抚养比见底资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心我们并未给出严谨的测算与证明，只是希望提供一个视角，长期来看，地产的核心驱动——人口与结构呈现趋势性（全球抚养比于2015年见底后持续回升），因而把握地产投资，趋势要强于周期。
不看反转，因为没有反转。
07年的波澜壮阔，再也回不去了。
第二节地产投资的“全景”图如果地产投资是沿着趋势行进的，那未来会呈现哪几个阶段，是我们所关心的。
人口及结构最为领先的日本（抚养比首次探底为1970年，拐点在1990）或许能给我们一定的启示。
我们选取了，日本65年至今的全国住房开工套数作为地产投资波动的指标，我们发现70年抚养比首次探底（对应我国10年）后，地产投资波动呈现四个阶段：阶段一：增速波动较大；绝对量，随抚养比，探底后再回升；关键词：第四次中东战争、石油危机、物价上涨、紧缩的财政和金融政策、经济低速增长、第二次石油冲击、新经济七年计划、“技术立国”战略、“高新技术景气”；阶段二：增速波动较大，较上期收敛；绝对量，随政策刺激，有几轮较大反弹；关键词：广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机；阶段三：增速围绕0轴，波动平稳；绝对量下台阶，平稳；关键词：零利率时代、量化宽松、财政改革、景气分化、缓慢经济增长、金融危机；阶段四：增速围绕0轴，小幅波动；绝对量再下台阶，小幅波动；关键词：经济急剧恶化、艰难复苏；整体来看，地产投资的呈现增速波动放缓，绝对量逐级下台阶的趋势。
图表6：日本地产投资的演绎资料来源：CEIC,北京欧立信咨询中心四个阶段，严格意义上是三个阶段，的划分依据人口及其结构。
有两个层次：总量，区分改善性需求（35-49）与刚需（20-34）：1）1975-1986，刚需下降，改善型需求上升；2）1986-2000，刚需上升，改善型需求下降；3）2000-2007，刚需下降，改善型需求上升；4）2008至今，刚需下降，改善型需求上升。
结构，抚养比：1）1975—1990，首次探底后，小幅回升再次探新底；2）1990至今，见底后持续回升；在下表中，通过四个时间段的比较，可以发现，利率一直在降、收入一直在升、城镇化率在提升，但地产的表现还是只随人口与结构。
表格1：日本地产投资四个阶段的比较资料来源：CEIC、北京欧立信咨询中心第三节中国的2016，对标日本的1998我们现在处在哪个阶段？未来怎么走？这是周期/历史比较的思路，海外比较也是如此。
中、日是否具有可比性，核心仍在驱动地产的因素在两国间是否具备可比性，即人口与结构的趋势是唯一的标准。
我们认为是有极大共性的。
总量维度，中、日、韩三国的人口可比性基于：1）国土相邻，因而经历战争类事件冲击容易较为一致，均有战后的婴儿潮；2）政策相同，均经历的最初的计划生育，过程中转向鼓励生育的政策；3）文化类同，对个人生育理念的影响；进一步，我们会发现，日本与中国的人口均呈现显著的双峰型（婴儿潮的子女造就了第二波婴儿潮），而韩国由于计划生育时点的问题（在婴儿潮的生育年龄实行），致使人口呈现单峰。
结构维度，从抚养比来看，中、日的区别在于，从左侧看，日本抚养比存在两次探底，75与90，而中国仅出现一次。
而从右侧来看，均出现了见底部拐点后的快速上升。
中、日的海外比较，有一个很大争议在于，当前的中国与70年代的日本比，还是90年代的日本比。
人口结构类似90年代，经济、产业、城镇化率可能更类似70年代。
但就地产而言，核心驱动在人口，因而我们认为人口及结构的相似度，是唯一的标准。
一、中国的人口及结构趋势基于是地产需求的分析，我们从总量（拆分成刚需与改善型需求两个维度）与结构（抚养比）来捕捉一国的人口特质的，从而找出相似的可比阶段，作为当前我国地产投资处在哪个阶段的参考。
数据来源，依旧是联合国2015版的人口展望数据，并在此基础上通过死亡率假设预测推演至2035（2015+20）。
我国已经历及未来人口的四个阶段：2010-2015：抚养比见底，劳动占比下滑；刚需继续上行，改善型需求下滑；2015-2020：抚养比提升；刚需、改善型需求同时下滑；2020-2030：抚养比提升；改善型需求上行，刚需下行；2030-2035：抚养比提升；刚需企稳，改善型需求见顶下行；图表7：中国的人口及结构特征（频度5年）资料来源：United Nations，北京欧立信咨询中心相关政策：20世纪70年代。
由于人口无计划地盲目增长同国民经济有计划发展的矛盾开始显现，在全国范围内实行了以“晚、稀、少”为主要内容的计划生育政策，推动妇女的总和生育率出现有史以来空前的下降。
因此年轻劳动力供给在90年代初期到达顶峰，之后反转向下。
