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2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析房地产业是我国国民经济的重要构成。
经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
2014年以来，房地产市场运行态势出现了新变化。
房地产市场整体平稳，但不同规模城市间呈现分化趋势，其中一线城市房地产市场状况良好，但二三线城市房地产市场则相对状况较差。
房地产市场的分化影响到房地产开发商的拿地行为，一线城市平均成交土地面积保持强劲上升态势，二、三线城市恢复较为缓慢，土地溢价率总体快速上涨。
同时，去库存成为房地产行业的关键词之一，房地产投资增速持续下降，房屋新开工面积同比减少，而销售面积和销售价格则呈先降后升态势，2015年以来回升明显。
目前商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位；一线城市商品房存销情况好于二三线城市。
分物业类型来看，各类型房地产投资增速在整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。
新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。
竣工面积方面，办公楼竣工情况好于住宅和商业营业用房。
土地溢价率方面，住宅用地和商业用地联动性强，住宅用地土地溢价率高于商业用地，工业用地溢价率最低。
商品房销售面积2015年三季度触底回升；办公楼销售增速赶超住宅和商业物业。
从房地产上市公司经营状况来看，其盈利能力明显分化，龙头企业盈利能力持续增强，而中小型企业盈利能力相对较低，行业整体利润空间收窄。
房地产行业龙头企业平均资产规模和存货规模明显高于中小型企业，且龙头企业资产和存货规模持续明显增长。
上市房地产企业整体融资力度加大，债务负担有所加重，资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张，并对房地产信托形成了一定的替代。
上市房地产企业预收账款规模有所增长，可以预见未来12个月上市房地产企业收入实现较有保障。
2016年房地产行业楼市分析报告目录一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位6、预计2016年国家将加大宏观调控，实现住房市场与经济社会的协调发展二、2016年武汉市房地产楼市预测1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显4、2016年湖北二孩政策将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间三、2016年黄石市房地产楼市预测1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬2016年房地产楼市展望一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2015年房地产市场的住房形势超出预期。
一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。
2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力2015年，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。
2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望广州优质写字楼市场本季度位于珠江新城的一个甲级写字楼项目落成，为市场带来约6万平方米的供应。
金融企业是市场去化主力，国内企业的扩张活动引领需求。
此外，季内也见商务中心、本地包租公司在新近落成物业的大面积成交。
在较为活跃的需求带动下，全市净吸纳量达12万平方米，空置率环比下降0.9个百分点至10.9%。
租金方面，新商务区的租金上扬抵消了部分物业的向下调价，季末全市租金环比微升0.3%至每月每平方米136.2元。
展望未来半年将有62万的新增供应，约65%集中在珠江新城，其中地标项目K11预租超过六成。
大量供应将使空置率有所攀升，但良好的预租和逐渐稳定的楼宇进驻率有效地减轻了整体租金的下调压力。
优质零售物业市场本季度录得位于天河路商圈的天环营业，带来了多个国际品牌的广州首店，如Apple Store，Michael Kors等，也见H&M，Zara等快时尚开新店。
在需求方面，体验类租户继续扩张。
得益于部分新近落成项目进驻率的改善，全市空置率环比下降 1.0个百分点至季末的8.6%。
租金方面，天河路商圈项目在调整租户结构时继续调升租金，而运营日益良好的社区购物中心，叫价也有上升；另一方面，有传统商圈的项目吸引力愈加下降，录得租金下行。
综合来看，全市首层租金环比微升0.3%，季末报每天每平方米38.8元。
未来六个月将有共7万平方米的新增供应，目前项目的招商情况良好。
预计商圈租金表现分化的情况还将持续。
物流仓储市场本季度一手工业土地价格环比上涨1.1%至每平方米582.4元。
季内未录得优质仓储物业的新供应落成。
在需求方面，非保税项目总体空置率继续维持低位，电商物流需求仍较旺盛，有知名大型物流用户在市内寻找扩张面积。
广州市场缺乏供应，有国际零售商在东莞预租超过2万平方米的仓储面积。
全市平均租金环比提升2.6%至每月每平方米34.1元。
在保税区市场，广州北部的项目获得跨境电商的进驻，空置率有所下降。
2016年房地产行业分析报告简要目录一、2016年房地产行业基本面将持续复苏 (4)二、城市分化将延续，利润压缩促转型 (18)三、积极拥抱房地产转型浪潮 (22)四、重点企业简况 (28)货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。
主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。
美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。
2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。
截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。
3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。
从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。
4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。
无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。
第二，城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。
1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。
2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。
我们一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。
看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。
近年房企净利率、毛利率和ROE 呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。
风起云开复盘2016 洞见2017中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生PART TWO2017年市场研判PART ONE2016年楼市回顾PART ONE 2016年楼市回顾涉及区域最密集史上调控最严发布频率最高全国政策调控2016年行政监管2、行政监管从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。
12月3月 5月8月 9月10月 11月①热点城市调控收紧深圳、上海、苏州、南京、武汉②强二线城市调控升级收紧苏州、南京、合肥③重点城市调控力度加大合肥、苏州、南京、武汉、厦门④多地政策集中收紧武汉、厦门、郑州、杭州、南京⑥17个城市再推楼市新政，从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控，多地重启限购限贷全国政策调控长沙房7条出台（限贷、控房价） （控地价）（限贷、限购）（限贷、限购、加大土地供应、控地价）（限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格）（限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）长沙行业政策长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。
长沙1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。
1月12日符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。
4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖南楼市去库存。
5月31日，湖南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。
8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。
8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。
11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。
11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施。
2016年房地产市场分析与2017年展望作者：来源：《家用电器》2017年第01期2016年，在一系列刺激政策的影响下，房地产市场出现明显好转，居民加杠杆购房，房屋销售面积增长较快，与些同时，部分城市房价上涨过快，泡沫风险加大。
2017年，“防风险、稳消费”将会成为房地产调控的主基调，全国房地产市场将会出现回落，城市之间继续保持分化。
一、2016年市场形势分析2016年的房地产市场有以下几个特点：1.房地产开发投资增速企稳回升。
2016年1-10月，全国房地产开发完成投资83975亿元，同比增长6.6%，与2015年全年相比增速加快5.6个百分点，出现较为明显的企稳回升迹象。
2.新开工面积止跌回升，但新开工规模上仍处相对低位。
2016年1-10月，全国商品房新开工面积为13.74亿平方米，同比增长8.1%，增幅较2015年有明显提高。
从新开工面积的规模来看，预计2016年新开工面积的规模低于2011-2014年各年的水平，仍处于相对低位。
3.房屋销售形势较好，去库存效果明显，待售面积出现绝对下降。
2016年1-10月，全国商品房实现销售面积12.03亿平方米，同比增长26.8%，与2015年全年相比上升20.3个百分点。
2016年全国房地产销售形势较好，预计全年商品房销售面积将超过2013年时的峰值，再创新高。
与销售形势好转相对应，商品房待售面积增速保持持续回落。
8月份起，商品住宅待售面积增速开始出现负增长，待售面积规模出现绝对下降。
4.房地产开发资金来源增速回升明显，个人购房贷款余额增长较快。
2016年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为117261亿元，同比增长15.5%，增速比2015年全年回升12.9个百分点。
分渠道看，其他资金来源增长最快，尤其是个人按揭贷款增长明显，达19783亿元，同比增长51.5%。
房地产贷款余额增速稳步上升，个人购房贷款余额增长较快，居民“加杠杆”趋势明显。
2016年中国房地产市场趋势展望一、2015年中国房地产市场形势总结1、政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。
从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。
从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。
在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。
从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。
上书房信息咨询认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。
同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。
而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
2、价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房新房方面，今年以来在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，1-11月百城均价累计上涨3.39%。
February 20179专稿一、2016年宏观经济背景（一）货币政策宽松依旧，但供应总量增幅下降货币供应总量（M2）由2015年12月底的139.2万亿增加到2016年底的155.2万亿（平滑值），同比增长约11.6%，与2015年的增幅（约13%）相比降幅较大，但是货币宽松的格局依旧持续。
（二）财政政策积极有力，“营改增”后市场反应平稳2016年国税总局下发的23号文和39号文，对在房地产业推行“营改增”政策的操作细则进行说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣，个人持有住房交易的增值税相关税收不增反降。
由于有“营改增”实施的过渡方案在先，所以“营改增”对上海地方财政的压力影响有限。
（三）限购政策持续，下半年逐步加码2010年实施的限购政策，在2016年再加码。
2016年颁布的“沪九条”和“沪六条”，明确了差别化住房信贷政策和住房限购政策，2016年11月28日颁布的新政，确定了“认房又认贷”的方向，使购房资格受到更加严格的限制，至此，上海的调控政策已经涵盖了限购、限贷、管房、管地四个方面。
二、上海房地产市场回顾（一）房地产市场价格2016年12月份上海市存量住宅价格指数为285.72，受“11.28”新政影响，环比增长0.22%。
2016年1-11月的存量住宅价格指数与成交套数见下图。
图1 2016年1-11月住宅价格指数与成交套数上海房地产市场2016年回顾与2017年展望反映存量房市场交易活跃程度的指标还包括个人购房贷款。
2016年个人购房贷款余额16.8万亿元，同比增长34.9%，个人购房贷款增长显著。
2016年房地产市场价格呈现两个特点：一是在区域上，中外环和外郊环的价格增幅自2013年以来再次跑赢全市平均水平，个别月份环比增长率接近10%；二是在物业类型上，低档和售后公房受到热捧，下半年这两类物业价格环比增幅较大。
（二）房地产市场供给与需求截至2016年11月，上海市房地产开发投资额累计值为3313.65亿元，同比增长6%，累计竣工面积1877.76万平方米，同比下降9.7%。
