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2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。
然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。
例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。
另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。
其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。
2017年中国房地产市场总结2018市场展望一、2017年中国房地产市场形势总结1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。
未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。
中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。
同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。
2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。
其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。
价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。
三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。
另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。
(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，全年成交规模明显缩减。
据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。
2017年房地产行业深度分析报告2017年9月出版目录回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 (3)周期划分：放松期、调控期、稳定期 (3)放松期：基本面支撑下的板块趋势行情 (5)超额收益突出，中小房企上涨势头较强 (5)上涨取决于基本面 (8)政策放松带来估值上升 (9)调控期：预期分歧下的阶段行情 (10)超额收益较低，龙头表现一般 (10)销售反弹带动行情 (12)稳定期：行情较少，与基本面无关 (14)总结：基本面改善与预期修复驱动股价 (15)本轮反弹：仍将持续，一二线预期偏差下的估值修复 (16)经历了2016 年国庆前后的一轮密集调控，以及今年三月的新一轮调控，当前房地产政策面正处于收紧状态，销售亦无明显变化，而行业指数在近期却出现反弹，5 月25 日至今累计上涨6.29%，相对上证超额收益0.20%。
过去的已经过去，面对这轮反弹，我们需要思考的是上涨是否持续，持续多久，哪些股票会脱颖而出？带着这些疑问，我们这篇报告深入挖掘历次地产股价反弹背后的原因，试图揭开谜底。
通过回顾行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势行情；二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情，比如调控之下的销售二次反弹抑或突发政策的出台。
当前阶段主要位于政策收紧期，难有趋势性行情，但我们认为存在一二线销售反弹叠加相对估值历史低位带来的预期偏差下的估值修复行情。
回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期周期划分：放松期、调控期、稳定期从第一轮周期开始至今，行业指数已经经历过多次反弹，我们现从其中筛选持续时间较长，绝对收益率较高的情况。
(持续时间在1 个月以上，涨幅在10%以上)图1：从第一轮周期开始，行业指数一共出现过12 次较为明显的上涨在一般情况下，股价上涨源于行业背后基本面的改善，而对于地产行业来说，政策对于基本面的影响尤其重大。
因此我们在研究行业指数反弹前，先依据政策调控时点将2008 年以来行业的三轮周期进行内部划分，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。
1 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。
2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。
地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。
在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
可以说，近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。
但我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。
由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。
基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走2018中国房地产市场形势总结摘要：2018年，中国房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。
各类用地推出量继续增长，其中住宅用地成交面积增幅显著。
代表企业销售金额保持增长，销售规模有望创新高；拿地态度谨慎，土地投资热度下降。
关键词：房地产；政策；价格；供求；土地；企业；2018年中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）01-0021-27收稿日期：2018-12-19文章来源：文本由中国指数研究院供稿。
向平衡积累基础。
在2019年，面对复杂的调控环境仍然是企业的常态，特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，需要企业未雨绸缪。
xxx房地产有限公司2017年工作总结及2018年工作计划2017年，xxx房地产有限公司在2016年取得的优秀成绩的基础上，继续乘胜连击，再次续写了2016年辉煌，为xxxx、xxxx两大股东公司以及公司董事会交上了一份满意的答卷。
成绩的取得离不开各级领导的英明指示，离不开公司经营计划体系的指导，更离不开公司全体员工的紧密团结、兢兢业业。
现将公司2017年的开发经营业务、项目建设、生产运营、管理系统等工作情况和2018年工作安排总结汇报如下：第一部分2017年目标任务完成情况一、各项经营指标完成情况及项目建设情况（一）销售及回款完成情况xxx地产（含xxxx）2017年计划签约额为188000万元，实际完成249242万元，完成率132.58%，计划回款额150400万元，实际完成214590万元，完成率142.68%。
（二）费用控制情况2017年度管理费用预算指标为1045万元（含人工成本），截止到11月25日，实际完成812.68万元，累计完成年度指标的77.77%，占实际签约额249242万元的0.33%。
2017年度销售费用预算指标为5918.36万元（含人工成本），截止到11月25日，实际完成5431.27万元，累计完成年度指标的91.77%，占实际签约额249242万元的2.18%（三）固定资产投资完成情况本年度固定资产投资累计完成84653.34万元，占年度计划102229万元的82.81%。
二、安全生产情况公司2017年未发生A级一般以上人身伤亡事故，未发生A级一般以上同等的工程建设事故、火灾事故、交通事故、环保事故和其它安全事故。
三、党风廉政建设责任书完成情况公司严格管理，积极推进党风廉政建设工作，2017年未发现违反党纪、政纪、法纪问题。
第二部分2017年重点工作开展情况一、项目建设情况xxxx项目：1、27#、30#、19#、22#楼外立面施工全部完成，精装修正在施工。
2、31#、32#楼外立面施工完成80%。
2017年我国房地产行业发展态势及2018发展趋势图文分析报告（2018.09.15）目录一、2017年中国房地产市场形势总结----------------------------------------（3）1、地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期---------（3）2、重点城市成交下行，三四线城市增长显著----------------------（4）（1）重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大------------------------------------------------------------------（4）（2）重点城市成交结构分析---------------------------------------------（5）二、土地成交规模情况分析-----------------------------------------------------（7）三、房地产行业竞争格局分析----------------------------------------------（10）1、销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高----------------------------------------------------------------------------------------（10）2、拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升-------（11）四、2018年中国房地产市场发展趋势预测-------------------------------（13）1、市场发展趋势分析：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长--------------------------------------------------------------------------------（14）2、因势而变，把握增量、突破存量----------------------------------------（16）（1）发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位------------------------------------------------------（16）（2）租赁市场发展空间分析--------------------------------------------（17）2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
2017年中国房地产市场总结2018市场展望一、2017年中国房地产市场形势总结1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。
未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。
中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。
同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。
2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。
其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。
价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。
三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。
另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。
(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，全年成交规模明显缩减。
据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。
不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。
二线代表城市成交面积降至2015年水平。
三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。
(2)重点城市成交结构表现分化基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
表：2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。
具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。
2017年数据均为1-11月统计数据，下同。
展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。
此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。
对于大多数二三线城市来说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。
3.土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地推出面积注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场数据来源：CREIS中指数据，全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。
2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。
全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，增幅较2016年上升了20.2个百分点，推地总量与2015年基本持平。
成交方面，各类土地成交量开始回升，2017年共成交17.1亿平方米，同比增长10.2%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长19.5%。
图：2011-2017年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。
2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米，较2016年同期上涨26.1%。
其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米，同比上涨22.5%；商办用地为2401元/平方米，同比上涨19.3%。
溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%，较2016年下降14.0个百分点。
其中，住宅用地平均溢价率33.7%，较2016年下降21.2个百分点；商办用地平均溢价率为12.9%，较2016年下降1.3个百分点。
4.企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变2017年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。
企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。
行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。
同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。
(1)销售业绩：144家百亿房企，市场集中度超60%图：2017年百亿房企各阵营数量数据来源：CREIS中指数据，2017年，百亿房企达到144家，市场集中度快速提升。
根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿分水岭显现。
百亿企业演变成五个明显的阵营：5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。
其中，千亿以上、500-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少。
大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶，而500亿以下房企竞争优势逐渐减弱。
(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资规模增长图：2012年-2017年20家代表企业拿地面积和金额情况注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀图：2011-2017年20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布数据来源：CREIS中指数据，企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。
2017年，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地26705万平方米，同比增长59.1%；累计拿地金额15994亿元，同比增长70.3%。
其中，碧桂园拿地金额2802亿元，位于房企之首。
保利、世茂、金地和富力等企业拿地金额同比翻番。
从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。
在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。
2017年企业在三四线城市拿地占比为25.1%，较去年提高了8.9个百分点。
2017年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新变化。
大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。
中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。
对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。
同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。
另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。
通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。
二、2018年中国房地产市场趋势展望经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。
展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。
政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。
未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。
长效机制继续深化促发展。
年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。
明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。
1. 市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。
表：2018年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源：中国指数研究院测算总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。
商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。
