2017年房地产行业产业链专题市场分析报告

2017年中国房地产市场专题分析报告目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。

2017年房地产行业分析报告2017年10月出版文本目录1、政策因时而异，市场冷热有别 (6)1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨 (6)1.2、政策卓有成效，热点城市迅速降温 (8)1.3、2017 年，商品房销售或明显回落，但变数很大 (9)1.4、开发企业资金宽裕，预计房价整体平稳 (14)1.5、开发投资增速并不随市场降温而明显下行 (18)2、货如轮转走到尽头，精耕细作最大看点 (20)2.1、地价过高背后是可开发区域的不足 (20)2.2、杠杆率下降背后是企业扩张拿地意愿的不足 (22)2.3、利用好存量资源或许是企业谋求出路的前提 (24)3、地产企业的可能出路 (25)3.1、通过并购提升市场占有率 (25)3.2、增加持有物业，逐渐追求收益稳定化 (26)3.3、从投资商到资产管理服务平台——房地产基金的发展 (27)3.4、从资源到服务——新思维不止物业管理 (28)3.5、多元化股权投资平台 (29)3.6、逐渐萎缩，直至消亡 (29)3.7、风险因素 (30)4、聚焦资源价值和分红 (30)4.1、成长性丧失，但低利率时代的资源价值仍值得珍惜 (31)4.2、股东结构变化——险资持续增持 (33)4.3、分红率提升——可能催化剂 (36)4.4、综合观察 NAV 和 PE 标准 (39)5、部分相关企业分析 (42)5.1、招商蛇口——前海片区积极推进 (42)5.2、金融街——良好的周期节奏和丰厚的资源价值 (43)5.3、金地集团——盈利能力恢复，现金流管理得当 (44)6、香港市场投资策略 (45)6.1、香港的资源价值 (45)6.2、绿城服务——高品质服务推动量价齐升，多业务布局角力蓝海市场 (47)6.3、中国恒大——新崛起的行业龙头 (48)图表目录图表 1：2014 年以来 30 大中城市新房销售放量（万套） (6)图表 2：一二线城市房价出现明显上涨（%） (6)图表 3：中原经理指数：沪深穗（%） (9)图表 4：中原报价指数：沪深穗（%） (9)图表 5：主要城市各年 10 月的租金收益率（%） (10)图表 6：按揭利率的历史走势 (12)图表 7：居民杠杆率测算 (12)图表 8：全国首套房贷平均利率 (13)图表 9：北京首套房贷平均利率 (13)图表 10：板块有息负债中短期借款比例 (14)图表 11：板块应付债券占有息借款比例 (15)图表 12：两家大公司拿地金额和销售额的比较 (15)图表 13：全国土地购置面积和土地购置费 (16)图表 14：全国房地产投资同比增速（%） (18)图表 15：百城土地出让同比增加 (19)图表 16：百城土地市场溢价率（%） (20)图表 17：百城土地市场流拍率 (20)图表 18：一二线城市住宅类土地供应（万平米） (21)图表 19：住宅类土地成交价格（元/平米） (21)图表 20：板块有息负债率 (22)图表 21：板块净负债率 (23)图表 22：服务创造价值——相邻不同物业服务商的物业价值差异很大 (29)图表 23：100 个城市住宅类土地成交楼面地价和溢价率 (31)图表 24：全国商品房销售面积和销售额增速（%） (31)图表 25：房价上涨幅度 (32)图表 26：2016 年 9 月，百城房价同比涨幅示意图 (33)图表 27：保险资金在 10 大股东中持股占总市值比例变化 (34)图表 28：保险作为 10 大股东持股比例和不同公司市值对应（横轴市值；单位：亿元；纵轴比例%） (35)图表 29：房地产企业布局及保险公司持股横轴为一二线城市项目占比（纵轴为险资产持股模拟） (35)图表 30：房地产企业股息率与保险公司持股占比（横轴为股息率，纵轴险资持股模拟比例） (36)图表 31：首开股份每年分红水平单位：元/股 (38)图表 32：首开股份现金分红比例单位：% (39)图表 33：香港的卖地面积和私人住宅供应 (46)图表 34：香港中原城市指数 (47)表格 1：政府部门对房地产产业链的一些监管措施 (7)表格 2：10 月主要城市房地产交易量（单位：万平米） (8)表格 3：2010 年之后，房价的三次回撤和力度 (10)表格 4：差别化住房信贷政策调整一览表 (11)表格 5：目前中国主要城市房贷政策一览表 (17)表格 6：已出让、未开工的房屋库存分年度估计（含公建口径） (18)表格7：房地产企业转型金融情况列表 (24)表格 8：业务和地理布局高度分散化的长和，EBITA 分布（2016 年上半年） (25)表格 9：金融街持有物业比账面价值的增厚 (26)表格 10：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (28)表格 11：中国和发达国家，物业管理费和房价比例比较 (28)表格 12：产业资本增持地产板块个股案例 (33)表格 13：地产板块，股息率在 1.5%以上的公司，现金分红比例变化 (37)表格 14：A 股地产板块股息率较高的企业 (37)表格 15：假设所有公司都采取进取的股息分派政策（即现金分红比例达到 50%），2016 年2017 年不同盈利增速假设下的股息率分析 (37)表格 16：企业在售项目的区域货值分布 (40)表格 17：业务持续性考核指标 (41)表格 18：各公司业绩持续性考核指标列示 (41)表格 19：招商蛇口盈利预测和估值 (43)表格 20：金融街盈利预测和估值 (44)表格 21：金地集团盈利预测和估值 (45)表格 22：绿城服务盈利预测和估值 (48)表格 23：中国恒大盈利预测和估值 (49)报告正文1、政策因时而异，市场冷热有别1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨政策大体以三年为一个小周期，2016 年3 月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。

2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节行业——欢乐颂后的冷思考 (8)一、国际经验下的大周期再审视 (8)二、短周期销售：疲态显露，关注流动性变化 (19)三、土地：主流城市持续火爆，地王潮再现 (29)四、下半年展望 (34)第二节企业：分化持续理性嬗变 (41)一、销售：有准备才有收获 (41)二、扩张：战略趋同下的补库存路径 (48)第三节转型之路：从心花怒放到潜心耕耘 (51)一、金控平台：基因契合，志在远方 (52)二、地产服务链的崛起 (67)第四节重点相关公司分析 (70)图表目录图表1：美国新屋开工套数与置业人口 (8)图表2：美国新屋开工增速与置业人口 (9)图表3：英国置业人口与住宅新开工 (9)图表4：英国置业人口与住宅开工增速 (9)图表5：日本置业人口与住宅新开工面积 (10)图表6：日本置业人口与住宅新开工增速 (10)图表7：美国房价与置业人口 (11)图表8：法国房价与置业人口 (12)图表9：日本房价与置业人口 (12)图表10：英国置业人口与真实房价 (13)图表11：美国置业人口与成屋成交 (14)图表12：日本置业人口与二手公寓成交 (14)图表13：韩国置业人口与旧宅成交 (15)图表14：法国置业人口与二手住宅成交 (15)图表15：婴儿潮延续平缓大周期波动 (16)图表16：中国置业人口与真实房价 (17)图表17：婴儿潮和回声潮之间间隔比较 (18)图表18：伦敦房价/全国房价 (18)图表19：全国商品房单月销售金额 (19)图表20：重点城市一手房成交增速 (19)图表21：三线城市成交（73城，万平米） (20)图表22：三线73城成交同比上涨城市个数 (21)图表23：各区域三线城市成交增速 (21)图表24：三线库存及去化（20城） (22)图表25：主流房企销售结构（按销售面积） (23)图表26：万科成交需求结构 (23)图表27：主流房企销售产品结构 (24)图表28：一线城市过千万豪宅成交（万平米） (24)图表29：一线城市一、二手房成交 (25)图表30：二线城市一、二手房成交 (25)图表31：百城房价环比涨幅 (26)图表32：百城房价环比上涨城市个数 (27)图表33：重点城市成交批售比 (27)图表34：重点城市去化周期 (27)图表35：百城房价：房价结构 (28)图表36：全国房价分化 (29)图表37：百城土地成交和楼面价 (29)图表38：百城土地供应及求供比 (30)图表39：各级城市楼面价（元/平） (30)图表40：土地溢价率 (31)图表41：历次地王潮情况（不完全统计） (32)图表42：历次地王潮开发贷余额 (32)图表43：各级城市楼面价（元/平） (33)图表44：09-10年和16年地王潮城市结构 (33)图表45：地王潮与销售累计增速 (34)图表46：全国商品房销售面积（万平米） (35)图表47：分结构销售面积增速 (36)图表48：全国商品房销售额（亿元） (36)图表49：分结构销售金额增速 (37)图表50：全国商品房均价（元/平） (37)图表51：分结构房价增速 (38)图表52：全国房地产投资额（亿元） (39)图表53：分结构投资增速 (39)图表54：全国新开工（万平米） (40)图表55：分结构新开工增速 (40)图表56：TOP50房企销售门槛 (41)图表57：TOP10房企上半年销售情况 (42)图表58：TOP50房企市占率情况 (42)图表59：不同规模房企销售规模及增速 (43)图表60：重点房企近三年拿地情况 (44)图表61：不同节奏房企的销售情况 (44)图表62：2016年上半年重点房企销售同比增速 (45)图表63：重点房企布局城市变化 (45)图表64：分层级房企平均布局城市数量 (46)图表65：分层级房企单城市产能 (46)图表66：分单城市产能房企数量 (47)图表67：地王潮城市结构 (49)图表68：城市土地成本级差扩大 (50)图表69：样本地王楼板价/周边板块商品房价格比重 (50)图表70：地王合作拿地比例 (51)图表71：泛海控股金控平台不断丰富 (52)图表72：陆家嘴集团将旗下金融资产注入上市平台 (52)图表73：中天城投保险三部曲 (53)图表74：美国银行金融资产占全国金融资产比重 (54)图表75：传统金融（商业银行）转型金控的推动因素 (55)图表76：美国以立法模式推动金控平台演进 (56)图表77：美国以伞形监管模式控制系统性风险 (56)图表78：美国金控公司ROE高于美股均值 (56)图表79：花旗集团以客户需求整合业务结构 (57)图表80：花旗集团业务板块与职能 (58)图表81：花旗银行金融业务从做加法到做减法 (58)图表82：花旗集团营业收入结构 (59)图表83：三家金控集团演进比较 (60)图表84：平安集团股权结构 (60)图表85：中信集团股权结构 (61)图表86：光大集团整合模式 (61)图表87：中国商业银行占全国金融资产比重大 (62)图表88：中国理财市场银行理财占比最高 (62)图表89：三大集团证券、银行、保险收入分布 (62)图表90：三大集团证券、银行、保险收入占比 (63)图表91：平安集团与互联网金融平台协同 (64)图表92：平安集团客户迁徙模式 (64)图表93：平安内部迁徙模式 (65)图表94：平安模式的变迁 (65)图表95：金融板块整体ROE高于房地产 (66)图表96：泛海控股金融板块收入逐步提升 (67)图表97：新三板上市物业公司不断增加 (68)图表98：博时资本-世茂物业资产支持专项计划证券要素 (69)图表99：房地产服务业相关公司股价及估值情况 (69)图表100：ServiceMaster和FirstService相对收益 (70)图表101：华发股份销售额及增速 (71)图表102：华发股份区域布局 (71)图表103：招商蛇口板块布局 (72)图表104：招商蛇口城市布局 (72)图表105：京汉股份城市储备 (73)图表106：白洋淀区域规划 (74)图表107：天宸股份成长历程 (75)表格目录表格1：各国置业人口峰值和真实房价峰值年份梳理 (11)表格2：各国开工增速周期梳理 (35)表格3：国企、央企地王梳理 (48)表格4：存在整合预期的央企、国企 (48)表格5：各国金融业经营模式与监管方式 (54)表格6：各国金融业经营模式与监管方式 (54)表格7：房企布局金控板块一览 (66)表格8：二线城市组合一览 (73)第一节行业——欢乐颂后的冷思考一、国际经验下的大周期再审视无论2016年房地产市场如何风生水起，关于行业大周期的讨论一直存在，尤其在抚养比拐点的背景下，人口红利的趋缓是地产行业未来面临最大的挑战。

2017房地产⾏业市场分析最新 房地产⾏业仍是经济增长稳定器之⼀，且外部政策环境进⼀步宽松可期，若经济运⾏不出现剧烈波动，预计2017年全国房地产市场延续整体企稳与分化加剧态势，库存压⼒有望进⼀步缓解。

下⾯是店铺带来关于2017房地产⾏业市场分析的内容，希望能让⼤家有所收获! 2017房地产⾏业市场分析 1. 全国⼟地市场供求分析 ⼀线城市推出⼟地规模分析 数据监测中⼼数据显⽰，2010-2013年推出⼟地⾯积增长速度逐年回落，⾄2012年全年四个⼀线城市共推出⼟地⾯积4438.57万平⽅⽶，同⽐下降23.39%。

2014年上半年，⼀线城市的⼟地供求呈现萎缩状态，⼀线城市共推出⼟地⾯积1572万平⽅⽶，同⽐减少33%。

⼀线城市⼟地成交⾯积分析 2008年以来我国四个主要的⼀线城市的⼟地成交⾯积最⼤的⼀年，成交总量达到7000多万平⽅⽶，同⽐增长超过了25%。

2012-2014年成交⼟地⾯积均呈上升趋势，其中2014年仅成交⾯积为7071.11万平⽅⽶。

数据监测中⼼数据显⽰，2009年我国25个⼆三线城市共推出⼟地39637.95万平⽅⽶，同⽐增长45.43%;2011-2013年推出⼟地⾯积增长速度逐年回落，⾄2013年全年25个⼆三线城市共推出⼟地⾯积51102.68万平⽅⽶，同⽐下降3.99%。

2014年，25个城市推出⼟地建设⾯积为50535.65万平⽅⽶，基本与上年持平。

⼆三线城市⼟地成交⾯积分析 2012-2013年，中央明确表⽰房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的⼟地成交也开始减少，进⽽影响到整个⼆三线城市⼟地的成交。

2014年，25个⼆三线城市共成交⼟地建设⽤地⾯积46300万平⽅⽶，平均每个城市成交1852.02万平⽅⽶。

2. ⼟地价格⾛势分析 ⼀线城市各类⼟地价格⾛势分析 2009-2013年，我国⼀线城市⼟地价格整体呈上升的趋势。

2017年我国房地产行业市场综合发展态势图文深度调研分析报告一、政策对房地产行业的影响及2017年房地产政策走向政策大体以三年为一个小周期，2016 年3 月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。

2016 年中期，房价上涨的压力越来越大。

到了2016 年10 月份，绝大多数一二线城市都已经出台了地产调控政策。

这些政策主要以限贷、限购、增加土地供给和规范市场秩序为主线。

2014年以来30大中城市新房销售放量（万套）一二线城市房价出现明显上涨（%）和历史相比，政策高度差异化，基本没有任何全国性的措施。

2016 年3 月起，各地开始出台一些限制市场需求/增加供给的政策。

但是，我们没有见到全国基准利率的上行，没有见到全国范围最低首付比例要求的提升，没有全国范围内交易税率的调控。

这说明了当前市场冰火两重天，不具备在全国范围内收紧调控政策的条件。

传统的限购/限贷等政策，从内容上看并不十分严厉。

在除了深圳、南京、苏州以外的绝大多数城市并没有大幅度提高首付的门槛；北京和上海在9 月都没有对限购加码。

但规范市场秩序方面的政策十分严厉。

开发企业的违规宣传被严令禁止，预售证的申领十分严格，房地产中介的一些无证房源被大量下架。

这一方面说明了房地产市场的秩序的确亟待整顿，但另一方面也说明政策保持了相当大的灵活度。

整顿市场秩序的行为随时松紧可控，但限购限贷等政策却不可能动辄调控。

政府部门对房地产产业链的一些监管措施由于政策十分严厉，热点城市市场迅速降温。

在我们统计的11 个城市中，10 月至今住房成交量较9 月环比下降15%多。

分单个城市看，调控政策力度大的城市销售量的下降比较明显，没有出台政策的城市，比如常熟、青岛、大连、扬州、南昌等城市，房地产销售暂时还好。

但我们相信，随着深圳、南京、苏州等地市场明显降温，其他一些二三线城市的市场也会逐渐告别过热的局面。

2016年10 月主要城市房地产交易量（单位：万平米）当前商品房的金融属性越来越强。

2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节房地产周期决定因素 (5)一、房地产市场的短期影响因素 (5)二、房地产市场的长期影响因素 (5)第二节主要发达经济体房地产市场演进 (6)一、美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 (6)二、日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 (9)三、德国房地产市场发展：行稳致远 (12)第三节中国房地产市场的影响因素和未来演绎 (13)一、影响中国房地产市场的因素 (13)1.1中国经济增长与收入水平 (13)1.2城市化进程 (14)1.3中国人口数量与结构 (15)1.4中国土地政策 (17)1.5中国的城市分层与资源分配的不平衡 (19)1.6宽松的流动性 (23)1.7居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场 (25)二、中国房地产市场的未来走势 (25)2.1中国房价名义价值水平及国际比较： (25)2.2房价相对水平： (27)2.3房地产杠杆水平 (31)2.4货币信贷政策 (32)2.5城镇化的推进与土地财政改革的艰难 (33)第四节小结与政策建议 (34)图表目录图表1：美国城市化率 (7)图表2：2001年后美国房价迅速上涨 (8)图表3：美联储上调联邦基金目标利率 (8)图表4：2006年后美国房价大跌 (9)图表5：日本城市化进程（城镇化率） (10)图表6：日本城市土地价格指数走势 (11)图表7：东京圈城市土地价格指数走势 (11)图表8：中国GDP总量及增速 (13)图表9：中国城镇居民家庭人均可支配收入及增速 (14)图表10：中国城镇总人口及比重 (14)图表11：中国城镇化率 (15)图表12：中国人口总量及增长率 (15)图表13：劳动年龄人口比重 (16)图表14：劳动年龄人口比重及新开工房屋面积 (16)图表15：219家地王中溢价超过50%的地块占大比例 (17)图表16：房地产市场发展与土地出让金增长高度同步 (18)图表17：土地出让金收入占政府基金收入超过八成 (18)图表18：与土地相关的收入来源渠道丰富 (19)图表19：流动人口占比不断升高 (20)图表20：常住人口与户籍人口比例 (20)图表21：三甲医院资源聚集于发达区域 (21)图表22：研究型人才数量分布 (21)图表23：城市商品房存销比出现分化 (22)图表24：一线城市土地供应增长仍然较少 (22)图表25：热门二线城市2016年的土地财政依赖度均超过50% (23)图表26：中国M2/GDP及其同比增速 (24)图表27：房地产融资占社融规模不断扩大 (24)图表28：中国城市住宅总市值与GDP (25)图表29：中国城市住宅总市值对GDP的比值 (26)图表30：中国主要城市房屋价格水平 (26)图表31：世界主要城市房价水平 (27)图表32：中国主要城市及国际同类城市房屋价格波动 (28)图表33：中国各线城市房价收入比 (28)图表34：中国各线代表城市房价收入比 (28)图表35；中国35个大中城市2015年房价收入比 (29)图表36：中国六大城市租金回报率 (29)图表37：中国十大一二线城市商品房存销比 (30)图表38：历年商品房销售面积及新开工面积 (31)图表39：新增居民中长期贷款及一二线城市住宅价格 (32)图表40：房地产开发商资产负债率 (32)第一节房地产周期决定因素众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。

2017年中国房地产行业市场调研发展分析报告目录第一节行业：成交欢乐颂 (7)一、销售端：成交欢乐颂 (7)二、流动性：延续宽松格局关注信贷拐点 (16)三、投资端：修复企稳二线接力 (19)四、政策端：去库存基调不变 (21)第二节公司：战略新篇章 (24)一、销售：吹响反弹号角，分化的乐章变奏 (24)二、业绩：强者恒强分化加剧 (42)三、扩张：强者恒强分化加剧 (54)四、资金：融资畅通、杠杆下降 (66)五、管理：效率提升、激励共享 (72)六、业绩前瞻：销售改善助推估值安全边际 (74)图表目录图表1：重点城市一手房成交增速 (7)图表2：分结构重点城市一手房成交增速 (8)图表3：重点三线城市成交规模以及同比增速 (9)图表4：三线城市成交及去化周期下降幅度 (9)图表5：上涨幅度明显的三线城市所处区域 (9)图表6：部分出台去库存政策的省市 (10)图表7：主流房企成交户型变化 (11)图表8：万科产品销售结构 (12)图表9：重点城市二手房成交占比 (13)图表10：重点城市一手房成交结构 (13)图表11：一二线城市去化周期 (14)图表12：单月住宅成交均价及同比增速 (14)图表13：百城房价环比增速 (15)图表14：百城房价上涨下跌城市数 (15)图表15：全国首套房贷平均利率 (16)图表16：新增个人购房贷款及占比 (17)图表17：国内贷款和个人按揭贷款累计同比 (17)图表18：资金来源同比与投资增速比较 (18)图表19：重点城市土地成交面积结构 (19)图表20：二线城市土地成交金额和同比增速 (19)图表21：重点城市土地成交总额结构 (20)图表22：重点城市土地成交溢价率 (20)图表23：年以来行业主要政策一览 (21)图表24：板块销售商品、提供劳务收到现金及增速 (25)图表25：分结构房企销售现金流增速 (25)图表26：: 百强房企市占率 (26)图表27：不同规模房企销售规模及增速 (27)图表28：一二线和三四线区域布局房企销售增速 (28)图表29：不同区域深耕房企销售弹性差异 (28)图表30：重点房企2015年销售增速 (29)图表31：恒大拿地城市分布（按照项目数量） (30)图表32：首开股份结算资源结构 (30)图表33：华发拿地区域结构 (31)图表34：2015 年旭辉销售城市结构 (31)图表35：重点房企布局城市变化 (32)图表36：分层级房企平均布局城市数量 (33)图表37：分层级房企单城市产能 (34)图表38：分单城市产能房企数量 (34)图表39：规模房企销售均价变化 (35)图表40：不同售价定位房企对应销售均价同比增速 (36)图表41：中海2015 年销售结构（按面积） (37)图表42：华润置地2015 年销售结构（按金额） (37)图表43：龙头房企2016 年开工计划普遍增长 (38)图表44：规模房企T 年开工/T-1 年拿地变化 (39)图表45：规模房企销售目标及增速 (40)图表46：分规模房企销售目标及增速 (40)图表47：全国规模房企销售目标及增速 (41)图表48：成长房企销售目标及增速 (41)图表49：分级别房企营收增速 (42)图表50：总体房企营业收入及增速 (43)图表51：总体房企净利润及增速 (44)图表52：分级别房企净利润增速 (44)图表53：总体房企毛利率情况 (45)图表54：分级别房企毛利率情况 (46)图表55：总体房企ROE (47)图表56：总体房企存货周转率 (47)图表58：总体房企净利润率水平 (48)图表59：分级别房企ROE (49)图表60：分级别房企存货周转率 (49)图表61：分级别房企资产负债率 (50)图表62：分级别房企净利率 (50)图表63：15年房企ROE变化（%） (51)图表64：总体房企少数股东权益占比 (52)图表65：总体房企归母净利润及增速 (53)图表66分级别房企归母净利润及增速 (53)图表67：分级别房企少数股东权益占比 (54)图表68：总体房企拿地支出增速 (54)图表69：总体房企拿地支付占销售金额比重 (55)图表70：分级别房企拿地金额占销售金额比重 (56)图表71：分级别房企拿地支出增速 (56)图表72：总体房企存货占总资产比重 (57)图表73：分级别房企存货占总资产比重 (58)图表74：规模房企拿地增速变化 (59)图表75：分规模房企拿地面积与拿地金额增速 (60)图表76：龙头房企拿地成本变化 (60)图表77：成长房企拿地成本变化 (61)图表78：龙头房企布局结构 (61)图表79：弹性房企土储结构 (62)图表80：总价前10地王成交情况 (63)图表81：单价前10地王成交情况 (63)图表82：万科拿地权益 (64)图表83：保利拿地权益 (64)图表84：融创、阳光城拿地方式对比 (65)图表85：阳光城股权收购项目楼面价 (65)图表87：总体房企短债压力 (67)图表88：总体房企经营性现金流净额 (68)图表89：分级别房企经营性现金流净额 (68)图表90：分级别房企净负债率 (69)图表91：分级别房企短债压力 (69)图表92：房企去年至今公司债发行规模及利率 (70)图表93：各融资渠道规模及成本 (70)图表94：代表房企融资成本 (71)图表95：总体房企销售管理费用率 (72)图表96：分级别房企销售管理费用率 (73)表格目录表格1：部分城市调控政策一览 (22)表格2：房地产企业税费与土地成本占比情景分析（假设建安成本为14.58%）23表格3：土地增值税变化测算 (24)表格4：重点房企未来业绩预测 (74)第一节行业：成交欢乐颂15年房地产行业全面复苏，在政策加杠杆和流动性宽松持续作用下，成交如期创下新高，下游需求端的改善最终传导至上游土地市场，今年年初土地投资开始企稳，但分化依旧剧烈，核心城市依然是市场追逐的主流，受一线城市市场调控和地价过高的因素，市场资源开始向二线城市集中。

2017年房地产行业市场分析报告目录第一节由群雄纷起到诸侯割据，行业集中度提升大势所趋 (6)一、地产王者时代加速来临 (6)二、从美国和香港看我国房地产行业集中度提升空间 (10)1、美国：成熟的市场、稳定的三巨头 (10)（1）“三巨头”格局稳定 (10)（2）美国新房市场已趋于成熟稳定 (11)（3）对比美国，中国行业集中度提升空间巨大 (12)2、香港：运行制度类似，行业高度集中 (14)第二节龙头如何走向寡头，解构强者恒强行业趋势 (18)一、土地门槛持续提高，利好资金雄厚大型房企 (18)1、土储是持续经营根基，拿地能力决定业绩水平 (18)2、房企卡位重点城市推高地价，房企拿地成本增加 (18)3、土地市场调控升级，资源型规模房企优势凸显 (19)4、合作拿地渐成趋势，“强强联合”挤压中小房企生存空间 (23)5、土储集中度提升，推升销售集中度 (23)二、融资渠道全面收紧，龙头企业优势毕显 (24)1、重资产行业，融资成本举足轻重 (24)2、龙头内源融资优势：增长边际高，抗风险能力强 (26)3、外部融资渠道收紧，龙头房企显著受益 (28)三、高效运营助推业绩增长，费用控制获取净利润优势 (31)1、毛利下降生存压力增大，大浪淘沙真金终现 (31)2、优化运营控制费用，盈利能力优势显著 (31)四、因城施策板块轮动，良好布局房企优先受益 (33)五、并购整合成为常态，快速推升行业集中度 (34)第三节投资逻辑：短期赚业绩兑现、中长期赚行业趋势 (36)一、长线逻辑：规模增长空间巨大，盈利稳定产生估值溢价 (36)1、行业长周期空间仍大，龙头规模扩张对冲毛利下行 (36)2、对上下游议价能力增强，盈利能力趋稳 (39)3、项目公司制下稳定管理成本 (44)二、短线逻辑：低估值、低持仓、业绩确定性高、存在行业预期差 (46)1、估值依然便宜 (46)2、机构持仓低，龙头加仓空间大 (47)3、业绩保障度高，增长确定 (48)4、行业短期不悲观 (49)三、投资建议 (50)图表目录图表1：行业规模结束快速增长阶段 (6)图表2：全国房企土地购置单价增速快于房价 (6)图表3：百城住宅土地楼面价增速快于房价 (7)图表4：万科市占率2006年开始提升，2014年2017年加速提升 (8)图表5：龙头房企销售金额同比增速高于全国平均水平、一线龙头扛风险能力更强 (9)图表6：龙头房市占率排名更稳固 (9)图表7：美国近50年房地产新房销售总额（亿美元） (12)图表8：美国2006-2016年Top1、3、5、10房企市占率 (12)图表9：中美房地产市场TOP5、TOP10开发商市占率对比 (13)图表10：1996.01-2017.05香港房价指数月度变化（1999=100） (14)图表11：三大地产巨头2006-2016年住宅市场占有率 (15)图表12：2009年至今香港三大地产公司与内地TOP3房企总市占率对比 (16)图表13：2014年至今香港四大地产公司与内地TOP4房企总市占率对比 (17)图表14：2012-2016年各线城市土地供需比 (19)图表15：2012-2016年各线城市土地溢价率 (19)图表16：房企的外源融资和内源融资的方式及主要特点 (25)图表17：2011-2017销售回款金额及在融资总额中占比 (27)图表18：龙头房企销售增速更稳健、扛风险能力更强 (27)图表19：国内房企的主要融资途径 (28)图表20：房地产行业2007-2016期间毛利率与净利润率情况 (31)图表21：2017年1-6月一线城市土地供应面积（万平） (40)图表22：2017年1-6月二线城市土地供应面积（万平） (40)图表23：2017年1-6月三线城市土地供应面积（万平） (41)图表24：2017年1-6月全国土地供应面积（万平） (41)图表25：万科集团项目公司制管理架构 (44)图表26：当前龙头估值水平和行业整体估值水平对比 (46)图表27：地产龙头PE在A股各板块仅高于银行 (46)表格目录表格1：行业规模结束快速增长阶段 (8)表格2：美国2009-2012年房地产开发商销售排行TOP10 (10)表格3：美国2013-2016年房地产开发商销售排行TOP10 (11)表格4：中美土地制度、区域开发门槛对比 (14)表格5：保利地产2012-2016年间房地产项目成本分析一览表 (18)表格6：各地土地新规-拿地方式 (20)表格7：各地土地新规-资金限制 (20)表格8：各地土地新规-预售管理 (21)表格9：各地土地新规-配建和开工时间 (22)表格10：2017上半年房企合作开发项目一览表 (23)表格11：TOP10房企在2013-2017年间的住宅用地拿地规模及占比 (23)表格12：2016年典型房企存货沉淀资金规模 (24)表格13：2016年典型房企销售回款及现金比率情况 (27)表格14：2011-2017年期间房企四大融资方式金额及其占比波动 (29)表格15：房地产企业外源融资方式及相关监管政策 (30)表格16：2012-2016期间龙头房企和非龙头房企盈利水平 (31)表格17：2012-2016期间龙头房企和非龙头房企三费比率水平 (32)表格18：典型热点城市出台的“限购限贷”政策 (33)表格19：2017年上半年房地产行业发生的主要并购事件 (35)表格20：长期行业空间测算 (36)表格21：中短期行业规模测算 (37)表格22：强者恒强，龙头房企增速具有显著优势 (38)表格23：短期与中长期龙头销售规模预测 (38)表格24：2017年TOP20房企销售目标情况 (39)表格25：典型龙头房企2012-2016年间销售金额及增速 (39)表格26：房企应付账款/购买商品、接受劳务现金比例 (42)表格27：典型房企2016年负债水平及其资金成本 (43)表格28：碧桂园2012-2016年销售增速与管理费用率 (46)表格29：机构对地产销售前20的A股整体持仓占股本比例 (47)表格30：机构对地产销售前21-100的A股整体持仓占股本比例 (47)表格31：销售前20和销售20-100的A股上市公司业绩保障系数对比 (48)表格32：全国商品房销售面积同比预测 (49)表格33：全国房地产投资同比预测 (49)第一节由群雄纷起到诸侯割据，行业集中度提升大势所趋一、地产王者时代加速来临98年房改以来，中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善，也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。

2017年房地产行业市场调研分析报告目录第一节销售情况分析 (5)一、商品房销售面积 (6)二、商品房销售金额 (7)三、商品房销售面积和销售金额累计增速差 (8)第二节投资情况分析 (9)第三节开发建设情况分析 (11)一、新开工情况 (11)二、施工情况 (12)三、竣工情况 (12)第四节库存数据分析 (14)一、狭义库存 (14)二、广义库存-累计新开工减累计销售口径 (15)第五节房企土地购置情况分析 (16)一、土地成交面积 (16)二、土地成交价款 (17)三、土地购置金额与购置面积增速差 (18)第六节房企到位资金情况分析 (19)一、房企到位资金总额 (19)二、国内贷款 (20)三、自筹资金 (22)四、定金及预收款 (23)五、个人按揭贷款 (24)第七节房贷情况分析 (26)附录 (29)附录一：当月行业运行数据全览表 (29)附录二：成本结构法和区域结构法测算全年房地产投资 (30)1、成本结构法预测房地产投资 (30)2、地区结构法预测房地产投资 (32)附录三：房企到位资金增速和房地产投资增速对应关系 (36)图表1：商品房销售面积-累计 (6)图表2：商品房销售面积-当月 (6)图表3：商品房销售金额-累计 (7)图表4：商品房销售金额-当月 (7)图表5：商品房销售金额和销售面积累计增速差 (8)图表6：房地产开发投资完成额-累计 (10)图表7：房地产开发投资完成额-当月 (10)图表8：商品房新开工面积-累计 (11)图表9：商品房新开工面积-当月 (11)图表10：商品房施工面积 (12)图表11：商品房竣工面积-累计 (13)图表12：商品房竣工面积-当月 (13)图表13：商品房狭义库存-累计情况 (14)图表14：商品房狭义库存-当月情况 (14)图表15：商品房广义库存-累计 (15)图表16：商品房广义库存-当月 (15)图表17：土地购置面积-累计情况 (16)图表18：土地购置面积-当月情况 (16)图表19：土地购置金额-累计情况 (17)图表20：土地购置金额-当月情况 (17)图表21：土地购置金额与购置面积累计同比增速差 (18)图表22：房企到位资金总额-累计 (19)图表23：房企到位资金总额-当月 (19)图表24：房企到位资金-国内贷款-累计 (21)图表25：房企到位资金-国内贷款-当月 (22)图表26：房企到位资金-自筹资金-累计 (22)图表27：房企到位资金-自筹资金-当月 (23)图表28：房企到位资金-定金及预收款-累计 (23)图表29：房企到位资金-定金及预收款-当月 (24)图表30：房企到位资金-个人按揭贷款-累计 (24)图表31：房企到位资金-个人按揭贷款-当月 (25)图表32：全国房贷平均利率提升 (27)图表33：房贷占比持续回落 (27)图表34：全国房地产运行数据全览表 (29)图表35：2014-2017 年土地购置费增速走势变化 (31)图表36：施工面积增速维持3%、新开工面积增速小幅回落 (31)图表37：全国房地产投资增速拐点已现 (33)图表38：一线房地产投资具有刚性 (33)图表39：二线房地产投资增速拐点已现 (34)图表40：三四线房地产投资拐点有望出现在三季度末 (34)图表41：到位资金是投资增速的先行指标 (37)表格1：房产开发贷余额增加值大部分来自于保障性住房开发贷余额 (20)表格2：重点城市房贷利率情况 (26)表格3：4 月以来房贷利率提升情况 (27)表格4：2017 年1-7 月份土地购置费占比预测 (30)表格5：2017 年1-7 月份单位建安成本占全年比预测 (32)表格6：分城市的全国房地产投资预测 (36)表格7：2007 年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (37)第一节销售情况分析1-8 月全国房地产销售面积同增 12.7%（前值 14.0%），销售额同增 17.2%（前值 18.9%）。

2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节人口年龄结构与房地产的关系 (7)一、住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型 (7)二、住房需求的黄金年龄段——25-44 岁 (10)三、中国人的购房情节：更年轻的首置年龄、存在提前消费的倾向 (17)第二节人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场 (24)一、年龄结构变化带来消费结构的变迁 (24)二、房地产开工和投资：置业人口见顶对开工投资产生压制 (30)三、新房市场：置业人口是增长的重要支撑 (33)四、存量房市场：增量市场回落后的存量拓展机遇 (35)五、居民杠杆：年轻是加杠杆的资本 (37)六、房价：长期人口结构与房价基本成负相关 (39)第三节中国人口红利拐点下的房地产大周期判断 (44)一、中国人口结构现状：人口红利的拐点 (44)二、房地产开工、投资判断：高速成长期已过 (47)三、新房成交接近顶峰，存量市场大有可为 (48)四、房价：快速上涨阶段接近尾声，关注分化下城市级差扩大 (51)第四节中国区域人口年龄结构综合比较 (54)一、省市抚养比比较：东部省市人口结构更优 (54)二、重点城市人口结构综合大比拼 (58)三、重点城市年龄结构综合比较：过去、现在和未来 (64)图表目录图表1：美国房地产需求生命周期 (7)图表2：美国各年龄段期望购房的人口比例 (8)图表3：英国各年龄段希望购房的人口比例 (9)图表4：美国人买不起房主因：没攒够首付 (9)图表5：英国租客不愿买房主因：买不起 (10)图表6：美国购房人口年龄分布 (10)图表7：英国首次购房人群年龄分布 (11)图表8：日本首次购房人群年龄分布. (11)图表9：北京、深圳购房年龄结构 (12)图表10：美国迁移人口年轻人比重 (12)图表11：美国人口迁移原因 (13)图表12：我国80 后流动人口占比 (13)图表13：中国农民工年龄结构 (14)图表14：美国年轻人口购房首付资金来源 (15)图表15：英国父母亲朋资助购买首套房人群比重逐步提升 (15)图表16：按揭还贷占日本家庭可之支配收入比例 (16)图表17：14 年上海各年龄段购房人群购买房屋单价 (16)图表18：美国首次购房者年龄 (17)图表19：英国首次购房者年龄 (18)图表20：日本首次购房者年龄 (18)图表21：台北、深圳、北京、全国首次购房者年龄 (19)图表22：部分奢侈品中国平均消费年龄与国际比较 (20)图表23：各国住房自有率比较 (20)图表24：房地产在美国居民家庭财富比重 (20)图表25：住宅在英国居民家庭财富比重 (21)图表26：房地产在日本居民家庭财富比重 (21)图表27：房地产在中国居民家庭财富比重 (22)图表28：豪华车中国和欧洲车主的使用目的 (23)图表29：日本40 岁以下年轻人拥有住房比例 (23)图表30：日本完全不想拥有住房的居民占比 (24)图表31：日本家庭食物、居住、衣服等支出变化 (24)图表32：日本新增注册乘用车数量 (25)图表33：美国汽车销售量 (25)图表34：中国奢侈品销售份额变化 (26)图表35：中国各个种类奢侈品销售增速变化 (26)图表36：日本1994 年至2003 年婴儿纸尿布产量和人口结构 (27)图表37：美国和日本成人失禁用品2014 年销售增速 (28)图表38：日本婴儿纸尿布和成人纸尿布产量和增速 (28)图表39：美国成人卫生用品和婴儿纸尿裤销售增速 (29)图表40：中国婴儿及成人卫生用品销售量 (29)图表41：中国婴儿/成人卫生用品销售量比值 (30)图表42：美国置业人口与新屋开工套数与置业 (31)图表43：美国置业人口与新屋开工增速. (31)图表44：英国置业人口与住宅新开工 (31)图表45：英国置业人口与住宅开工增速 (32)图表46：日本置业人口与住宅新开工面积 (32)图表47：日本置业人口与住宅新开工增速 (33)图表48：美国置业人口与新房成交 (34)图表49：法国置业人口与新房成交套数 (34)图表50：西班牙置业人口与新房销售套数 (34)图表51：日本置业人口与一手公寓成交套数 (35)图表52：美国置业人口与成屋成交 (35)图表53：日本置业人口与二手公寓成交 (36)图表54：法国置业人口与二手住宅成交. (36)图表55：西班牙置业人口与二手住宅成交 (37)图表56：美国居民杠杆率与人口抚养比 (38)图表57：英国居民杠杆率与人口抚养比 (38)图表58：日本居民杠杆率与人口抚养比 (38)图表59：澳大利亚居民杠杆率与人口抚养比 (39)图表60：各国置业人口峰值和真实房价峰值年份梳理 (40)图表61：美国房价与置业人口 (40)图表62：日本房价与置业人口 (40)图表63：法国房价与置业人口 (41)图表64：英国房价与置业人口 (41)图表65：各国真实房价和抚养比相关系数 (42)图表66：美国房价与抚养比 (42)图表67：英国房价与抚养比 (43)图表68：澳大利亚房价与抚养比 (43)图表69：日本房价与抚养比 (44)图表70：中国出生人口数量 (45)图表71：中国人口年龄结构图 (45)图表72：中国人口增长 (46)图表73：中国人口抚养比及劳动力占比 (46)图表74：中国置业人口规模（千人） (46)图表75：置业人口占总人口比重 (47)图表76：中国置业人口与新开工面积 (48)图表77：中国新开工与投资增速 (48)图表78：中国置业人口与新房成交 (49)图表79：主要经济体婴儿潮和回声潮之间间隔比较 (49)图表80：中国重点城市二手房成交 (50)图表81：中国二手住宅交易占比估算 (50)图表82：中国置业人口与真实房价 (51)图表83：中国人口抚养比与真实房价 (51)图表84：北上深房价/全国房价和伦北上深占全国人口比重 (52)图表85：旧金山房价/美国房价和加州占美国人口比重 (52)图表86：伦敦房价/英国房价和伦敦占英国人口比重 (53)图表87：首尔房价/韩国房价和首尔占韩国人口比重 (53)图表88：省市抚养比排序 (54)图表89：2004 年至2014 年抚养比变化最大的省市比较 (55)图表90：老年抚养比变化最大的省市比较 (56)图表91：2015 年全国各省市母婴用户增速 (56)图表92：京东母婴用户年龄结构 (57)图表93：母婴产品市场规模 (57)图表94：百度母婴数据搜索量增速和占比 (58)图表95：主流城市2015 年25-44 岁人口占比排序 (59)图表96：2015 年和2000 年各大主流城市人口年龄结构变化比较 (59)图表97：主流城市2014 年在校小学生数量比2010 年增幅最快的十大城市 (60)图表98：主流城市2014 年在校小学生数量比2010 年降幅最大的十大城市 (60)图表99：重点城市小学生增幅不同年份比较 (61)图表100：不同层级城市年轻指数 (62)图表101：不同层级城市年轻指数（中信建投口径） (62)图表102：城市年轻指数排序前十 (63)图表103：城市年轻指数倒数前十 (63)图表104：年轻人净增加比重 (64)图表105：重点城市人口年龄结构比较 (65)图表106：重点城市人口年龄指数和10 年房价关系 (66)图表107：各线城市25-44 岁人口占比中值 (68)图表108：年轻人口占比最低的40 个城市中各线占比 (68)第一节人口年龄结构与房地产的关系一、住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型住房需求贯穿人的一生房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。

2017年房地产市场调查报告3篇今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。

1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9——其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建设规模“二升一降”。

随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：图4二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。

去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

2017年房地产行业市场调研分析报告目录第一节中国房地产周期的变化及规律 (5)第二节各线城市房价的分化与趋同 (14)一、一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (15)二、二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (16)三、三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (18)四、结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (19)第三节中国房地产周期与经济周期的关系 (21)一、房地产周期与经济增长周期 (21)二、房地产周期与投资周期 (22)三、房地产周期与流动性周期 (24)四、房地产周期与调控政策 (29)第四节结论 (31)图表1：商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (5)图表2：商品房价格同比、趋势、周期分解 (6)图表3：房地产开发投资同比、趋势、周期分解 (6)图表4：房屋新开工同比、趋势、周期分解 (7)图表5：70 个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (8)图表6：房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (9)图表7：本轮周期中房地产开发资金来源结构 (11)图表8：中国老龄化程度在逐渐加深 (11)图表9：本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (12)图表10：70 个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (14)图表11：70 个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (15)图表12：一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (16)图表13：70 个大中城市21 个二线城市的新建住宅价格同比增速 (17)图表14：二线：新建住宅价格增速放缓的10 个城市 (17)图表15：二线：新建住宅价格增速上升的7 个城市 (18)图表16：45 个三线城市的新建住宅价格同比增速 (18)图表17：三线城市住宅价格增速回调的 5 个城市 (19)图表18：各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (20)图表19：房地产周期与经济周期 (21)图表20：房价同比周期与GDP 同比周期 (22)图表21：房价周期与房地产开发投资周期 (23)图表22：房价周期与固定资产投资周期 (23)图表23：房价周期与房地产行业自身投资周期 (24)图表24：M2 同比周期领先于房价同比周期 (24)图表25：住宅价格同比和贷款同比 (26)图表26：住宅价格同比和贷款利率（滞后三个季度） (27)图表27：销售面积同比与个人住房贷款利率 (27)图表28：金融机构贷款利率与新开工面积同比 (27)图表29：中国的金融周期在接近顶部 (29)图表30：房价周期与调控政策 (30)表格1：房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (9)表格2：M2 同比对房地产各项指标的领先时间 (25)第一节中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。