2016-2017年青浦房地产土地市场行情

青浦区地价情况调查分析从上海市国土规划局网站公布的土地出让资料分析，2006年以来青浦区出让的住宅、商业、办公用地情况如下表：年份2006 2007 2008 2009 2010 2011 数量9 10 4 8 22 20面积（亩）1364.83 1005.46 170.94 825.45 2522.73 1817.81 青浦区的土地出让量根据年份不同差别很大，在经济形势不好的2008及2009年这两年里出让量极少，在2010年房地产市场最热的时候，出让情况出现井喷，出让量都大于前面三年的总和。

2010年、2011年这两年里，有住宅性质的住宅、商住（不包括安置房）用地共有21宗，2935.55亩，容积率在1-2之间，平均容积率1.1，由于容积率低，楼面地价上会比较高。

2010、2011两年出让的有住宅性质的土地中（未成交的按起始价计算），楼面地价最低为4351元/㎡，最高达21865元/㎡，这21宗地的楼面地价加权平均值为9162元/㎡，算术平均值为8735元/㎡。

另外，青浦区出让的动迁安置房地块的楼面地价在800-6000不等，平均下大概价格为2500元/㎡左右。

在出让住宅性质地块的位置上，青浦区各个整出让地块数量如下表：所属8个镇所属3个街道办事处工业园区朱家角镇赵巷镇徐泾镇华新镇重固镇白鹤镇练塘镇金泽镇大盈镇夏阳盈浦香花桥5 2 1 3 2 1 1 1 0 1 2 0 2除了朱家角镇出让量相对较多之外，其他镇（街道）的出让很平均，在1-2块左右。

总体来看，青浦区的土地出让量还是不大，每个镇摊摊平不到2宗住宅用地出让。

2010、2011这两年里商业、商服、商办等不包含住宅性质的土地总出让量为815亩（2010、2011年），平均楼面地价不到1900元，主要原因是大面积的土地出让地块价格偏低，从而拉低了整体的平均楼面地价。

由以上分析对比可以发现，在青浦区，有住宅性质的用地价格会高很多，纯粹的商业、商办用地价格相对低很多，如果只考虑投资纯商业办公用地，土地成本会降低很多。

February 2018262017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。

在中央“房住不炒”的政策指导下，上海也进一步加强房地产市场整顿，比如设定新房项目预售指导价格、推行新房预售摇号制度等，调控效果逐步显现。

下面笔者分别利用一、二、三级市场数据，具体分析上海2017年房地产市场特征。

一、 土地成交建筑面积同比增幅扩大2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面积1888万平方米，同比增加19.8％，土地出让金1624亿元，同比下跌1.0%。

回顾历史走势， 2007-2011年土地成交建筑面积整体呈现增长态势，2011年达到4938万平方米的历史最高值，随后几年基本呈现逐年递减态势。

从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2016年，连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。

在这一背景下，新增土地的供应仍然相对稀缺。

2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位（见图1）。

二、新房成交量创近12年来历史新低2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1％，新增供给面积376万平方米，同比减少51.6％。

可见，在楼市调控和供应紧缩的情况下，上海新房市场呈现降温态势。

回顾本轮调控，自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后，上海新房市场大幅降温，加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施，开发商推盘意愿并不强烈。

从历史走势来看，2017年上海新房成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年的最低值。

后续来看，预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市，成交规模也将随之上升（见图2）。

从环线来看，中外环及郊环外的新房成交面积占比有所上升，分别为10.4%和30.1%，外郊环占比小幅降至44.8%。

整体来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。

上海市2017年地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势（一）整体地价水平与整体变化趋势上海市城市地价动态监测统计结果显示，受居住地价上涨影响，中心城区范围内城市综合地价稳中有升。

2017年第四季度上海市中心城区综合地价水平值为27102元/平方米。

其中：中心城区商业地价水平值为43749元/平方米；中心城区居住地价水平值为50932元/平方米年；中心城区及41个公告开发区范围内工业地价水平值为2506元/平方米（见图1-1）。

图1-1 2013—2017年上海市各用途地价水平值情况2013年因市场预期乐观，刚需和改善型需求买家开始入市、中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响，综合地价总体增长率重回高值；2014年受宏观经济和金融政策影响，综合地价总体增长率有所下降；2015年受宽松货币金融政策的影响，综合地价总体稳中有升，增长率达到12.96%；2016年继续受宽松货币金融政策的影响,全国出现资产荒,大量资金涌入本市房地产、土地市场，商品房价格上涨预期加大，开发企业拿地热情高涨，居住用地价格增长幅度攀升，综合地价涨速随之加快，增长率为23.56%；2017年本市强化房地产市场调控，改善商品住房用地供地方式，加快培育和发展住房租赁市场，投资性购房需求得到遏制，商品房价格平稳，居住用地价格稳中有升，综合地价涨幅收窄，年增长率为9.43%。

（见图1-2）。

图1-2 2007-2017年上海市综合地价增长变化趋势图（二）不同用途地价水平与变化趋势总体上，本年度各用途地价呈现不同程度的上涨，其中住宅地价同比增长10.52%,季度环比涨幅逐步收窄;商业地价同比增长 4.58%,季度环比涨幅较为稳定;工业地价的同比增长 6.18%（见图1-3）。

图1-3 2015-2017年各季度地价及环比变化趋势图住宅用地方面：2015年央行连续5次下调人民币存贷款基准利率，进一步降低社会融资成本，宽松的货币政策放大了房地产市场向好趋势，本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的刺激下，一度呈现明显的量价齐升态势，房价、地价传导效应显现，土地市场接连升温，涨幅明显；2016年初央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，货币流动性进一步增强，住房市场呈火爆态势，带动居住用地价格增长，全年四个季度均保持5%以上的涨幅，四季度受新调控政策的影响，涨幅略微有所下调。

2013年上海市青浦区房地产市场运行2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制，市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。

在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。

一、房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。

1、土地购置费增逾六成。

按投资构成来分，其中土地购置费48. 1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8%。

从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。

（见下图）。

2、青东地区投资活跃。

按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。

赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28. 7亿元名列前三（见下表）。

3、各用途房屋投资全面增长。

按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132. 1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。

二、房地产建设规模2013年青浦区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到10 00.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。

供给侧改革再度发力上海土地市场应声而变2017年已经过去四分之三，楼市政策层面波澜不惊，反观土地市场经历行了一波显著变化，从商品住宅用地拿地要求从严，到商办用地出让条件收紧，而后又新推出租赁住宅用地，均对土地市场造成不同的影响，故本期专题我们将探究造成土地市场行情变化的原因及后期市场的发展趋势。

一、土地市场供给结构悄然改变1、租赁住宅用地异军突起在对2016年三季度和2017年三季度成交结构进行比较后，可以明显发现到2017年三季度商办用地成交的占比大幅回落，且含住宅的综合用地的成交占比同样出现下滑；相反保障性住宅用地成交比重出现显著上升，同时今年三季度本市首次推出租赁住宅用地入市交易，成为经营性用地中一个重要的组成部分，在全国大力推进租赁住宅建设发展的背景下，后期租赁住宅用地占比上升的可能较大。

2016年三季度经营性用地成交结构2017年三季度经营性用地成交结构目前，上海逐步开始大规模增加租赁住房用地的供应，旨在贯彻中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”且保障民众“住有所居”的方针，同时，也是在为完善租售并举的住房体系打下夯实的基础。

“十三五”时期，上海全市居住房屋的总量基本能满足需求，但其中，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出，因此供应结构需要优化，住房发展要适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，因此既要稳定商品住宅的供应，并且加大租赁住房的供应也势在必行。

2、商品住宅用地回归正途由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地储备开始告急，即便如今拿地要求愈发严苛，但开发商仍趋之若鹜，政府一旦推出地块就会被市场快速消化。

在经历二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地节奏，因此出现了一波回暖行情，供求体量超过60公顷，大幅优于去年同期水平。

近阶段全市商品住宅用地供求走势在自有资金拿地以及招挂复合出让方式的双重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢价率基本接近0%，与去年三季度超过100%的平均溢价率形成鲜明的对比，可见政府本轮对于商品住宅用地交易的调控效果显著，不仅严防高溢价地块诞生，而且有效稳定了商品住宅用地的地价水平（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）。

上海市青浦区人民政府办公室关于印发2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的通知文章属性•【制定机关】上海市青浦区人民政府办公室•【公布日期】2017.04.17•【字号】•【施行日期】2017.04.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理正文上海市青浦区人民政府办公室关于印发2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的通知各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局,各有关单位：现将2017年青浦区经济和社会发展指导性计划目标及分解任务的安排印发给你们，请认真按照执行，确保圆满完成全年目标任务。

附件: 1. 2017年度青浦区经济和社会发展指导性计划目标（总表）2. 2017年度青浦区农业总产值目标分解表3. 2017年度青浦区税收总收入目标分解表4. 2017年度青浦区实得财力目标分解表5. 2017年度青浦区规模以上工业总产值目标分解表6. 2017年度青浦区固定资产投资目标分解表7. 2017年度青浦区招商引资目标分解表8. 2017年度青浦区市级认定总部企业数目标分解表9. 2017年度青浦区产业结构调整目标分解表10. 2017年度青浦区科创中心建设（新增众创空间/孵化器）数目标分解表11. 2017年度青浦区城乡居民人均可支配收入、农村居民可支配收入目标分解表12. 2017年度青浦区就业目标分解表13. 2017年度青浦区存量来沪人员控制数目标分解表14. 2017年度青浦区家庭医生签约数目标分解表15. 2017年度青浦区居家养老签约数目标分解表16. 2017年度青浦区动迁安置房交房量目标分解表17. 2017年度青浦区违法建筑拆除量目标分解表18. 2017年度青浦区中小河道治理目标分解表19. 2017年度青浦区中央环保大督查指出问题整改情况目标分解表20. 2017年度青浦区地表水考核断面水质合格率（市考断面）目标分解表21. 2017年度青浦区生态造林目标分解表上海市青浦区人民政府办公室2017年4月17日附件1附件22017年度青浦区农业总产值目标分解表附件32017年度青浦区税收总收入目标分解表单位：万元附件42017年度青浦区实得财力目标分解表单位：万元附件52017年度青浦区规模以上工业总产值目标分解表附件62017年度青浦区固定资产投资目标分解表附件72017年度青浦区招商引资目标分解表单位：万美元附件82017年度青浦区市级认定总部企业数目标分解表附件92017年度青浦区产业结构调整目标分解表附件10附件11化考核的原则，对城乡居民收入指标分解下达给赵巷、徐泾、华新、重固四个镇及夏阳、盈浦、香花桥三个街道，农村下达给金泽、练塘、朱家角、白鹤四个镇。

2017上海楼市年数据出炉，成交量腰斩，房价跌回2016，新时代到来前言：大时代背景，2017年是大国反思的一年，中国正在由大国走向超级大国。

2010年中国经济总量刚刚超过日本，仅6年后就成为它的2.4倍。

越成长，越烦恼。

对于一个庞然大物而言，平衡和稳定就愈发重要是让一线城市继续烈火烹油地发展还是保证二三线城市能雨露均沾？是让某些行业吸收更多社会资源膨胀发展？还是再给制造业机会凤凰涅槃？2017年上半年两个行业龙头企业财报：华为净利润：311亿元同比增长5.7%；恒大净利润：231亿元同比增长224%。

华为员工：18w人；恒大员工：4.5w人。

18w人制造业渐渐敌不过4.5w人的房地产，到底是国家的好事还是坏事？2017年这个大国终于给出了答案，对过去20年的房地产市场模式进行了不一样的革新今年第1个不一样准确地说2017年的调控目标不是稳，而是降看价前先看量2007年-2017年二手成交套数2017年二手房成交套数14.8w套，较去年腰斩，随之而来就是降价。

2017年1026恒星小区指数虽然上海平均每月有4495个小区成交。

但，只有1026个小区是每个月保持着成交记录。

这1026个小区，虽然是上海小区数的8.4%，虽然是每个月成交小区数的23%。

但它们所带来的成交房源占了上海的44%。

它们就是上海二手交易的基本面，也是zui大公约数。

“恒星小区”价格指数代表了上海二手大盘走向1026个小区的价格统计数据来源：相关小区的链家网挂牌中位数2017年收盘价格已经回到一年前。

没有2017年一手楼盘的砸盘，就没有真正的二手房降价。

17年3月，3个新盘入市，拉开了本年的价格砸盘序幕。

市场预期8w的万科翡翠公园6w价格入市；市场预期4.6w的中冶盘古馨苑4.1w 价格入市；市场预期3.3w的保利铃兰公馆2.9w价格入市。

这似投下3颗炸弹。

看例子，中冶盘古馨苑周边的宝地绿洲城挂牌收盘价被炸掉了11%当然也有毫不畏惧的，比如万科翡翠公园所在的张江地区。