2017年上海房地产专题分析报告

上海乱象现状分析报告书引言上海作为中国的一个国际大都市，近年来快速发展，经济繁荣。

然而，随着城市的快速发展，一些乱象也逐渐浮现出来。

本报告将以上海为研究对象，对上海的乱象现状进行分析，以期提供决策者及社会各界关注的焦点并制定相应措施。

一、房地产乱象在上海的房地产市场中，存在诸多乱象。

首先，房价过高，使得普通居民难以负担购房成本。

其次，一些开发商为了追求利润最大化，存在违规操作、强制购买等行为。

再者，房地产开发过于密集，导致城市化进程过快。

最后，二手房市场存在虚假交易、炒作等不规范现象。

解决这些乱象的关键在于调控房地产市场。

政府应加强监管，严禁开发商违规操作，并加大供地力度，增加住房供应。

此外，可以通过建立长效机制，稳定房价，并制定公正的二手房交易政策，减少虚假交易行为。

二、交通拥堵乱象上海作为中国经济中心之一，交通压力巨大，交通拥堵成为一大乱象。

高峰时段，道路拥堵严重，加之私家车数量的增加，给城市交通带来了不小的挑战。

此外，违法停车、交通违规等现象频频出现，给市民出行带来许多不便。

解决交通拥堵的关键在于完善公共交通系统和鼓励绿色出行。

政府应加大对公共交通的投入，完善地铁、公交等交通网络，提高市民出行的便利性。

同时，应建设更多停车场，加强对交通违规行为的执法力度，提高违规成本，以减少违法停车等行为的发生。

三、环境污染乱象随着工业化进程的加快，上海的环境问题逐渐突出。

大气污染、水质污染等问题依然存在。

空气质量差、水资源短缺等问题已经影响到市民的健康和生活质量。

解决环境污染乱象的关键在于加强环保意识和治理措施。

政府应加大对环保产业的支持力度，鼓励技术创新，推动绿色发展。

同时，应加强对污染企业的监管，严厉打击环境违法行为，加大治理力度，改善环境质量。

四、社会治安乱象随着城市快速发展，社会治安问题逐渐突出。

涉暴涉恐事件频发，违法犯罪活动增多，给市民的生命财产安全带来了威胁。

此外，一些地下黑工厂、违规经营等社会乱象也给社会秩序带来不小的冲击。

2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。

2017年房地产政策分析研究报告2016年房地产政策分析和调研研究报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录第一节2017 年的市场：房地产调控政策 (5)一、政策这次不一样：过去10 年执行力度最强的一次调控 (5)二、需要看到房价、投资双降才有政策转向之可能 (9)三、行业：难熬的是上半年 (10)四、土地：开发商钱多土地少，一线土地供应还不足 (16)五、房价：短期难跌价，还得控信贷 (20)第二节2017 年的开发商 (24)一、资金面：房企不差钱，降价再等等 (24)二、销售：进入整固期，集中度略有下降 (27)三、利润率：地价上升快，毛利率承压 (28)第三节中长期，长租市场大有可为 (31)一、1 亿人留城，先得靠租房 (31)二、长租市场未来大有可为 (33)三、但目前竞争格局未定，行业处于抢滩期 (34)图表目录图表1：此轮调控出台速度与前两次调控的对比 (5)图表2：过往全国楼市调控政策汇总 (6)图表3：国庆节期间各地楼市调控政策汇总 (7)图表4：被调控城市今年房地产市场量、价表现一览 (8)图表5：调控政策转向往往要看到房价、投资双降 (9)图表6：房价环比与租金、国债利率价格之关系 (9)图表7：信贷趋势预示着销售额同比增速未来将呈现下行趋势 (11)图表8：而13 个重点城市也是全国数据的领先指标 (12)图表9：13 个重点城市的月度新增供应与成交走势 (12)图表10：13 个重点城市半年度新增供应与成交走势 (13)图表11：新开工对一年后的住宅供应有指引作用 (13)图表12：样本城市90 平米以上住房成交量在近两年明显提升 (14)图表13：二手房成交较新房市场略有滞后 (15)图表14：新增客房源比指标已经在部分核心城市出现回落 (16)图表15：一轮行业周期中有三个拿地小周期 (17)图表16：4 季度拿地占全年比重在35~40%左右 (17)图表17：地价波动略微领先房价，且对政策更加敏感 (18)图表18：13 城市住宅用地成交在近几年逐年下降 (19)图表19：一线城市土地供应稀缺尤为明显 (20)图表20：2016 年前三季度龙头地产公司销售数据 (21)图表21：龙头地产公司今年前三季度销售完成了全年目标的~90% (21)图表22：政策出台后，价格波动有一定滞后性 (22)图表23：库存去化周期上升至15 个月左右时，价格出现环比回落 (22)图表24：由信贷推导的全国商品房销售额预测 (23)图表25：A/H主要地产公司平均净负债率有所下降 (25)图表26：短期资金压力也在逐渐下行 (25)图表27：2015~16 年A 股地产公司债券融资渠道通畅 (25)图表28：房企资金面压力测试示意图 (26)图表29：13 房企资金压力测试表 (26)图表30：13 房企资金压力测试敏感性分析 (26)图表31：2017 年重点13 家房企销售额预计与2016 年持平 (27)图表32：2016 年前三季度全国销售前20 强房企市场份额占比已达26.4% (27)图表33：主流房企今年拿地偏谨慎 (28)图表34：且拿地主要集中在一二线城市 (29)图表35：土地地价占比上升已经在挤压销售利润率，预示未来两三年结算毛利率难有大幅改观 (30)图表36：全国流动人口居住方式主要以租住私房为主 (31)图表37：每年毕业大学生构成租房的一大需求群体 (32)图表38：流动非农和农业人口构成租房的另外两大需求 (32)图表39：全国住宅租赁市场规模测算 (32)图表40：20 城市中高端租赁市场规模测算表 (33)图表41：20 城市中高端租赁市场规模增量测算表 (34)图表42：集中式和分布式模式比较 (35)图表43：市面上长租公寓品牌模式分类 (35)图表44：长租公寓租金溢价率情况 (36)图表45：长租公寓盈利水平测算 (37)图表46：中国长租公寓主要品牌一览 (38)图表47：长租公寓行业主要融资事件一览 (38)图表48：美国EQR管理公寓规模. (39)图表49：日本ADR管理公寓规模 (40)图表50：EQR自2000 年专注发展核心区域市场，逐步剥离非核心区域资产 (40)图表51：ADR物业主要集中于东京都市圈内的核心7 区 (41)第一节2017 年的市场：房地产调控政策一、政策这次不一样：过去10 年执行力度最强的一次调控政策手段上类似2013 年。

２０１７年房地产行业信用状况研究报告2016年以来房地产行业回顾及展望从房地产行业的整体表现看，2016年可以概括为“屡创新高、跌宕起伏、马太效应、强者愈强”。

2016年销售面积和销售金额的绝对值及增速双双创下2010年以来的新高，增速前高后低。

进入2017年，在市场环境收紧，预期转向以及成交量前期高基数等因素的影响下，销售增速进一步放缓。

2016年销售的火爆并没有带来投资增速的大幅上行，房地产投资增速虽然较15年有所提升，但仍处于低位，全年同比增长6.9%。

价格方面，16年在销售额不断攀升的背景下，住宅销售价格节节走高。

但4季度在调控政策影响下，涨幅明显收窄，在一二线城市尤为明显。

此外，2016年以来，城市和开发商之间的市场集中度持续上升，具体表现为核心城市的销售金额和销售面积占比的提升，以及领先房企市场占有率的迅速提升，同时房企之间的并购整合渐成主流。

政策方面，2016年房地产政策经历了从宽松到紧缩的过程。

3月份的两会提出因城施策去库存，但随着某些一二线城市房价和地价快速上涨，政策分化进一步显现。

一方面，过热城市不断加码调控政策，限购限贷及各项监管措施层出不穷，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，非热点城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

同时，中央加强房地产长效机制建设，房地产税、新型城镇化、农民工市民化以及其他创新政策等被陆续推进和落实，为行业长期发展积极构建良好环境。

在目前极为严苛的调控环境以及2016年高基数的作用下，2017年销售增速预计会有所回落。

投资方面，考虑到房企当前补库存意愿强烈，年内房地产投资增速预计较16年会保持稳定甚至进一步小幅增长。

在此过程中，在产业及人口流动的驱动下，城市之间的分化会越发明显。

同时，房企之间的并购也会更为频繁，行业集中度会进一步提升，大型房企的地位将进一步被巩固，而中小房企或难逃被整合的命运。

房地产行业发行人财务状况跟踪整体看，房地产行业债券发行人财务报表反映的盈利、现金流和偿债指标与行业景气度一致。

2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。

，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。

下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。

XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。

房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。

房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。

XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。

房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。

XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。

到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。

XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。

上海房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对上海房地产市场进行全面调研和分析，为投资者提供有关上海房地产市场的信息和建议。

首先，我们将介绍上海市的背景和房地产市场的发展情况。

然后，我们将分析上海房地产市场的供求关系、价格趋势以及投资机会。

最后，我们将总结报告并提出相应的投资建议。

2. 上海市概况上海市位于中国东部沿海地区，是中国最大的经济中心之一。

作为中国的金融、贸易和航运中心，上海吸引了大量的国内外资本和人才。

上海的发展迅速，城市化程度高，人口稠密。

这为房地产市场提供了巨大的发展空间和需求。

3. 上海房地产市场发展情况上海房地产市场近年来持续增长，房地产投资规模不断扩大。

房地产业成为上海市的支柱产业之一，对经济增长起到了重要的推动作用。

不仅本地居民投资需求旺盛，国内外投资者对上海房地产市场也表现出浓厚的兴趣。

4. 上海房地产市场的供求关系4.1 供应端情况上海房地产市场供应端主要包括商品房和二手房。

商品房的供应来源于房地产开发商，而二手房的供应则来自于购房者的转售行为。

随着上海城市化进程的推进，新建商品房的供应量逐渐增加。

此外，产权交易市场的发展也提高了二手房的流动性。

4.2 需求端情况上海的房地产需求主要来自于两方面。

一方面，本地居民的居住需求推动了房地产市场的发展。

随着人口增加和城市化进程的加快，对住房的需求持续增长。

另一方面，投资需求也成为上海房地产市场的重要推动力。

不少国内外投资者看中上海房地产市场的投资潜力，通过购买房产获取稳定的租金收益或资本增值。

4.3 供需关系和价格趋势上海房地产市场供求关系紧张，供不应求。

市场价位持续上涨，尤其是热门地段和品质优良的房产。

然而，近年来政府出台了一系列调控政策，包括限购、限贷等，对房价上涨起到了一定的制约作用。

因此，上海房地产市场的价格趋势相对稳定。

5. 上海房地产市场的投资机会5.1 本地居民投资机会对于本地居民而言，购买适合自身需求的住房是最直接的投资机会。

2017年房地产棚改货币化专题分析报告目录一、投资概要 (8)1、三四线销量自 16 年初呈现普遍向好，主流大城市外溢观点无法解释 (8)2、棚改货币化对三四线货币定向宽松可解释上述现象，并是核心驱动力 (8)3、目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (8)4、棚改货币化安置具三大超预期变量，今年全年去库存面或超 3.1 亿平 (9)5、根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (9)6、棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (9)二、三四线独特现象：三四线销量自 16 年初呈现普遍性向好，主流大城市外溢观点无法解释 (10)（一）本轮三四线楼市独特现象之一：并不是少数三四线楼市热销，而是普遍性三四线楼市热销 (10)（二）本轮三四线楼市独特现象之二：三四线楼市热销起始于 16 年年初，其与二线同步、并持续性强 (12)三、经草根调研验证：三四线楼市热销背后普遍出现棚改货币化，或为三四线楼市主要驱动力 (14)（一）三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，平均直接拉动销售面积约 20% (15)（二）近期部分调研省市棚改货币化概况：常州市、镇江市、湖南省、岳阳市和长沙市 (16)1、常州市棚改： 2016 年货币化安置比例 70.5%，估算带动住宅销售占比全市19% (16)2、镇江市棚改： 2016-2020 年推进 564 万平大拆迁计划，预计带动注销销售占比全市 17% (17)3、湖南省棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 50%、 85%，估算带动住宅销售占全省 16%、 26% (17)4、岳阳市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 74%、 98%，估算带动住宅销售占全市 36%和 53% (18)5、长沙市棚改： 2016-2017 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市 7%和 6% (19)四、棚改货币化深度分析：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (19)（一）棚改的历史：我国棚户区形成于 50-60 年代，棚改工程起始于 2005 年 (20)（二）棚改的早期运作模式：早期棚改主要采用辽宁模式，但迫于资金问题推进一直较慢 (22)（三）棚改货币化的优缺点：货币安置具去库存和拉动 GDP 等优点，但较实物安置成本高致使推进更难 (24)1、棚改货币化安置的优点：楼市去库存、拉动当地 GDP、化解债务风险、推动民生工程，一举四得 (25)2、棚改货币化安置的缺点：货币安置较实物安置成本高出 34%，进一步加大地方政府资金压力 (32)（四）棚改货币化的资金来源： PSL 解决了棚改货币化资金问题，并实现对三四线城市货币定向宽松 (34)1、 PSL（抵押补充贷款）的创设解决了先前棚改货币化安置的所有资金问题 (34)2、 PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (36)3、国开行和农发行棚改专项贷款高速增长，支撑棚改货币化安置规模大幅增长 (39)4、 2016 年棚改总投资 1.48 万亿元，其中政策性银行贷款占比 84%、商业银行贷款将是后续一大增量 (40)（五）棚改货币化去库存： 17 年进一步提升货币化安置比例，预计将带动去库存3.1 亿平米、托底三四线 (42)（六）棚改货币化超预期可能：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1 亿平米 (44)（七）棚改货币化的持续性：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (47)1、预计 2017 年末棚户区存量 1,600 万套，按照目前进度棚改将于 2020 年前完成 (47)2、全国已开工未售库存降至合理区间还需 2 年， 2017 年三四线主要任务仍是去库存 (48)（八）棚改货币化的总结：棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续 1-2 年 (54)1、结论 1：棚改货币化可以从无到有地创造需求，从而实现楼市去库存和拉动GDP (54)2、结论 2：棚改货币化可同时满足中央、地方和居民三方诉求，因而推进较为顺畅 (54)3、结论 3：目前政策性银行仍是棚改资金来源主力，后续商行加入或是资金增量 (55)4、结论 4： PSL 是基础货币投放新渠道，借棚改货币化实现对三四线货币定向宽松 (55)5、结论 5：棚改货币化安置具三大超预期变量，全年去库存面大概率将超 3.1亿平米 (55)6、结论 6：根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约 2 年 (56)五、棚改模范案列分析： 2016 年湖南棚改规模排全国第二，岳阳棚改综合评价位列全省第一 (56)（一）湖南省： 2016 年棚改规模排全国第二， 16-17 年货币化比例为 50%和 85%，名副其实的棚改模范 (57)1、湖南省概述：湖南省地处华中区域，三大产业结构良好 (57)2、销售情况： 16 年全省量价齐升，改善型需求占主导 (57)3、库存情况：去库存效果明显，但库存结构性差异较大 (59)4、棚改情况： 17 年货币化安置比例提升至 85%，货币化安置面积将大增 64%、支撑全省楼市向好 (62)（二）岳阳市： 2016 年棚改综合评价位列全省第一， 16-17 年货币化比例为 74%和 98%，湖南棚改标兵 (68)1、岳阳概述：经济实力位列中部城市前列，石化、食品为两大支柱产业 (68)2、销售情况： 16 年岳阳市楼市量增价涨， 17 年 1-2 月量价继续大涨 (69)3、购房客群：购房主体主要为本地改善需求，春节返乡置业现象不明显 (71)4、投资情况：去库存大背景下，靓丽销售并未带动投资回升 (73)5、库存情况：销售向好、拿地走差、持续去库存，预计今年仍处库存低位 (74)6、信贷情况：岳阳信贷较为友好、但在收紧过程中，目前加杠杆买房较为普遍 (75)7、房价情况： 16 年全年住宅均价上涨 15%， 17 年房价上涨势头或将延续 (76)8、二手房市场：二手房市场相对活跃，但成交占比仍较低 (77)9、棚改货币化：岳阳棚改货币化为去库存功臣， 15-20 年棚改规模快速增长、支撑楼市量价向好 (78)（三）长沙市： 2016 年长沙楼市库存偏低，棚改货币化虽有推动、但带动销售占比仅 7% (89)1、长沙概述：中部地区重要的中心城市，发展以重工业为主的产业结构 (89)2、销售情况：近期长沙市供需结构趋于紧张，房企对 2017 年市场比较乐观.903、土地供应：过去一年长沙地价上涨较多，或将形成成本推动型房价上涨 (91)4、到访情况：节后长沙到访量迅速升温，已接近去年下半年高峰水平 (91)5、房价情况：近一年长沙热点板块房价上涨 50%，政府通过限价、限签来管控价格 (92)6、购房客群：房价上涨激发本地改善性需求，外地投资客占比较小 (92)7、信贷政策：信贷政策相对友好，改善型需求是销售主力 (94)8、竞争格局：本地中小型房企将逐渐退出，市场将呈现强者恒强格局 (95)9、棚改货币化政策： 16-17 年货币化安置比例 45%、 96%，估算带动住宅销售占比全市的 7%和 6% (95)六、投资建议：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力，继续看好强三线开发以及一二线资源 (97)图表目录图表 1：63城成交面积：一二线连续5个月缩量，而三四线连续5个月放量（剔春节因素） (11)图表 2：2015-2017年前2月63城与剩余590城销售面积同比情况 (11)图表 3：2015-2017年前2月东部城市、中部城市和西部城市销售面积同比情况 (12)图表 4：2015-2017年前2月全国、63城、590城月度销售面积同比 (13)图表 5：2015-2016年全国、63城、590城季度销售面积同比 (14)图表 6：2014-2016年全国、一线、二线和三四线城市月度销售面积同比 (14)图表 7：近期主要楼市草根调研城市2016年货币化安置带动住宅销售情况 (15)图表 8：2016年省及自治区的货币化安置带动住宅销售情况 (16)图表 9：棚户区示意图 (20)图表 10：棚户区主要特点 (21)图表 11：棚户区形成原因 (21)图表 12：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (21)图表 13：早期辽宁省“政府主导，市场运作”棚户区改造模式示意图 (23)图表 14：早期资源枯竭型城市棚改工程运作模式及多种融资方式 (23)图表 15：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (24)图表 16：棚改实物安置转为货币化安置有助于商品房去库存 (26)图表 17：三四线城市棚户区居民在货币化安置后将利于商品房去库存和拉动当地GDP (26)图表 18：商品房销售面积和汽车销量的关系 (27)图表 19：商品房销售面积和乘用车销量同比的关系 (27)图表 20：商品房销售面积和空调销量的关系 (28)图表 21：商品房销售面积和家用洗衣机销量的关系 (29)图表 22：商品房销售面积和吸排油烟机销量的关系 (29)图表 23：商品房销售面积和家用电冰箱销量的关系 (30)图表 24：商品房销售面积和彩色电视机销量的关系 (30)图表 25：商品房销售面积和家电零售额的关系 (31)图表 26：棚改货币补偿相当于周边住宅市场价补偿比例 (32)图表 27：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 28：棚改货币化安置较棚改实物安置成本要高出34% (33)图表 29：国开行和农发行棚改专项贷款的贷款利率情况 (35)图表 30：根据城市规划方向不同产生不同的棚户区改造模式 (35)图表 31：2014-2017年抵押补充贷款（PSL）当月新增以及利率情况 (36)图表 32：2015-2017年抵押补充贷款（PSL）期末余额情况 (37)图表 33：PSL低利率贷款对象 (37)图表 34：一二线城市（19城）货币化安置套数占比全国情况 (37)图表 35：一二线城市（40城）和三四线城市（613城）货币化安置套数占比结构 (38)图表 36：2012-2016年PSL新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款 39 图表 37：2013-2015年国开行贷款余额主要投向 (40)图表 38：地方棚改工程主要资金来源 (41)图表 39：2016年棚户区改造资金来源组成结构 (41)图表 40：2017年棚改货币化安置面积的估算以及占比全国住宅销售面积情况 (43)图表 41：2015-2017年主要省及自治区的货币化安置比例变动情况 (44)图表 42：2016年棚改实物安置和货币安置在套数和金额方面的占比结构 (45)图表 43：2016年三四线城市（618城）的商品房月度成交均价 (46)图表 44：2016年估算棚改货币化安置去库存面积与实际去库存面积之间的对比 (46)图表 45：2017年棚改货币化安置三大超预期可能 (46)图表 46：2012-2017年棚户区存量、棚户区开工以及棚户区去化周期 (48)图表 47：2010年末我国城市家庭人均住房面积分布 (48)图表 48：全国已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (49)图表 49：19城拿证可售面积去化月数（3个月移动平均） (50)图表 50：27城的近期库存和远期库存 (51)图表 51：一、二、三四线城市近期库存和远期库存 (51)图表 52：2017年1-2月地方两会政府工作报告有关稳定房地产市场论述 (52)图表 53：2016年湖南省商品销售面积增速、销售额增速以及销售均价增速 (58)图表 54：2016年湖南省及下辖14个市州的商品房销售面积及销售均价情况 (58)图表 55：2016年底湖南省商品房短期库存和长期库存情况 (60)图表 56：2005年至今湖南省已商品房已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 57：2005年至今湖南省已住宅已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (60)图表 58：2005年至今湖南省已商办已开工未售住宅库存面积以及对应去化月数的走势 (61)图表 59：2016年湖南省商品房待售面积及同比增速走势（指未售现房库存） (61)图表 60：2016年湖南省及下辖14个市州待售面积去化月数（待售面积/现房销售面积） (62)图表 61：2015-2016年湖南省出台棚改相关政策汇总 (63)图表 62：2015年11月出台的湖南省棚改货币化安置指导意见 (64)图表 63：湖南省棚户区定义及分类 (65)图表 64：湖南省对于棚户区认定标准 (65)图表 65：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改实施计划及货币化安置比例情况 (66)图表 66：2016年、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置比例对比 (66)图表 67：2016、2017年湖南省及下辖14个市州棚改计划货币化安置套数对比 (67)图表 68：2016年湖南省棚改货币化安置计划与完成情况对比 (67)图表 69：2017年湖南省棚改计划货币化安置落地面积估算 (68)图表 70：岳阳市基本情况 (68)图表 71：2016年岳阳市商品房面积增速 (69)图表 72：2017年1-2月岳阳市商品房和住宅的销售情况 (70)图表 73：2016年岳阳市商品房和住宅的销售情况 (71)图表 74：2016年岳阳市中心城区按套型面积成交结构情况 (72)图表 75：2016年岳阳市中心城区按客群来源成交结构情况 (72)图表 76：2015年、2016年和2017年1-2月岳阳住宅销售情况和住宅土地成交情况74 图表 77：2014年、2015年、2016年和2017年2月末岳阳住宅可售面积及去化月数情况 (75)图表 78：岳阳购房者按揭结构情况 (76)图表 79：2016年岳阳市中心城区累计住宅销售均价以及环比情况 (77)图表 80：2015-2016年岳阳市中心城区一、二手住宅销售情况 (77)图表 81：2015-2017年的岳阳市棚户区改造相关政策和工作总结 (79)图表 82：2015-2017年岳阳市计划城区棚改征收面积 (79)图表 83：2016年岳阳市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 84：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (81)图表 85：2017年岳阳市中心城区省定目标棚改计划和市定目标棚改计划情况 (81)图表 86：2016年岳阳市城市棚户区改造完成情况以及2017年计划情况 (83)图表 87：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (84)图表 88：2016年岳阳市中心城区货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 89：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (85)图表 90：2016年岳阳市全市货币化安置落地情况以及2017年的估算 (86)图表 91：2015-2017年岳阳市的棚改资金情况 (87)图表 92：国开行、农发行以及商业银行对于棚改工程的贷款利率以及贷款期限 (87)图表 93：岳阳市棚改货币化安置补偿方式 (88)图表 94：岳阳市棚改货币化安置补偿奖励原则 (88)图表 95：长沙市基本情况 (89)图表 96：2016年长沙累计住宅销售面积及累计同比走势 (90)图表 97：万科金域蓝湾到访变动情况 (92)图表 98：万科金域蓝湾购房客户来源地结构 (93)图表 99：北辰三角洲购房客户来源地结构 (93)图表 100：万科金域蓝湾购房客户房产拥有情况结构 (94)图表 101：长沙2016年棚改完成情况 (96)图表 102：长沙2017-2019年棚改新三年行动计划 (96)一、投资概要在今年对长三角三四线城市进行调研之后，我们发现长三角三四线城市楼市火爆的背后都有着棚改货币化安置的推动，并且随后对其他三四线城市进行深度研究分析之后，我们逐步意识到棚改货币化安置实际上和本轮三四线城市楼市热销有着至关重要的影响，因而有必要对棚改货币化安置进行更深入的研究。

上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。

这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。

这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。

上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。

(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。

1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。

1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。

中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。

这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。

呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。

房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。

但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。

(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。

Ⅰ 基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%2016年房地产行业分析报告三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。

针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。

上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。

但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。

1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显着。

2017年上海房地产政策最新情况《2017年上海房限购政策最新解读/买房限购令细则》是店铺为大家提供的一篇最新房产限购政策相关消息说明，由于该政策还未接到正式的更新通知故继续沿用此份，希望对大家有所帮助!2017年上海房地产政策上海限购令政策规定：单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。

2011年上海限购令规定，在上海市已有1套住房的上海户籍居民家庭、购房之日起前2年内在上海累计缴纳1年以上个税或社保证明的非上海户籍居民家庭限购1套住房。

对于在上海已拥有2套及以上住房的上海户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。

目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。

今年出台的上海国五条细则也明确规定：坚决抑制投资投机性购房，要继续严格实施差别化住房信贷政策。

银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。

银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。

金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

十分普遍，为此上海政府制定了相关的限购政策来调控房地产供求局面。

上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知沪府办发〔2011〕6号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

房地产价格下跌原因及因素分析2017年 房价向来都是⼈们关注的对象,⽽房价似乎⼀贯只有上涨,⽽房价下跌⼜是哪些原因造成的呢?下⾯是店铺整理的⼀些关于房地产价格下跌原因的相关资料,供你参考。

房地产价格下跌原因 ⼀、⼼态决定⼀切，房价下跌是⼈⼼所向。

中国房价在⾮理性的市场环境下连续疯涨，已经远远超出民众的购买⼒。

2007年，上海城市居民家庭⼈均可⽀配收⼊为23623元。

这样，以今年7⽉上海房价均价13200元/平⽶，每个家庭以三个⼈有收⼊来源，90平⽅的房⼦来算，房价收⼊⽐已经达到16.76;⽽事实上，现在绝⼤多数家庭只有两个⼈有收⼊来源，这样的话，房价收⼊⽐就达到了25.14。

由此可以看出，中国房价已经到了令⼏乎所有民众都难以承受的地步，期望房价下跌也就成为⼏乎所有民众的共同⼼理。

因⽽我们可以说，房价下跌是⼈⼼所向。

⼆、事物发展皆有规律，房价下跌是⼤势所趋。

不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。

在1929年美国纽约股市⼤跌引发全世界经济危机之前，⼤涨特涨，交易⽕爆。

楼市也是如此。

⾹港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘，却在1997到2002的五年时间，跌去60%。

98年以来，中国房地产市场已经出现了⼀个⾼潮，⾄2007年达到了前所未有的⾼潮。

房价⼏乎呈单边上扬的⾛势，98年上海房屋均价为3026元/平⽶，2008年7⽉的成交均价为13200元/平⽶，上涨了4.3倍。

在有些地⽅的部分区域，房价在98年的基础上的涨幅甚⾄更⾼达10倍。

这种现象既超出消费者的承受能⼒范围，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。

因此，⽆论从涨幅上看，还是从上涨的时间来看，都到了下跌的时候了。

因此，房价下跌是⼤势所趋。

三、资⾦压⼒⽇渐加⼤，开发商唯有降价⾃救。

前⼀阶段，开发商⼤多在观望，都在期望政府能出台救市政策。

可盼来的确实政府的限制地产贷款政策：⽇前，央⾏和银监会再次发布通知，约束各商业银⾏对商业性地产的贷款。

2017年房地产行业碧桂园分析报告2017年9月目录一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4)1、盈利能力快速提升 (5)2、负债结构全面优化 (6)3、销量稳居国内榜首 (8)4、同心共享计划显成效 (9)二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12)1、国家级城市群带动产业布局 (12)2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13)三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16)1、土地充足，拿地不手软 (16)2、战略优化，前景广阔 (18)业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。

上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。

今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。

净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。

随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。

行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。

三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。

根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。

截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。

存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。