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前言合美企划作为专业的房地产代理公司，需要对市场上所供应的各类产品有比较清晰和详细的了解，在这样的要求下，合美市场部首先针对上海市场，制定了各种不同的专题，对各类产品进行研究。
小面积房型专题既属于其中之一。
近年来，小面积房型产品成为了房地产市场上的一个极亮点，受到了各方的青睐，因此对其有一个基本的了解是必须和迫切的。
前期，合美曾经有过一份小面积房型研究报告，这份报告所产生的基础是小面积房型刚开始热销的阶段，在这样的条件下，这份报告对当时一些比较有影响的小面积房型进行了研究，并在这个基础上总结了当时小面积房型的一些特征。
然而，当小面积房型经历了一段时间的快速发展后，产生了新的特征，并有一定迹象表明其存在着一定的隐患。
因此，需要在原有报告的基础上进行新的研究与探索。
这就是本“小面积房型专题研究报告”的目的。
本报告将以营销理论中的4C理论与4P理论的结合来建立研究的模型，同时对目前小面积房型开发中潜伏的隐患以及未来开发中需注意的问题提出看法。
小面积房型概述所谓的小面积房型既指房地产产品中户型面积划分较小的所有产品。
从目前市场上所供应的小面积房型的产品分类来看，主要包括以下三种产品：小面积房型住宅：小面积房型住宅主要是指在整个楼盘的房型规划中有部分或者全部都是小面积的房型，这种产品主要供其目标消费群体居住所使用，由于其面积划分比较小，因此单套总价往往相对比较低，从而吸引众了众多的购房者。
酒店式公寓：所谓的酒店式公寓是指带有酒店式服务性质的公寓产品，从其产品的实质来看，其还是属于供居住使用的住宅类产品，只不过在其产品的附加价值方面要比纯供住宅使用的小面积房型要更高。
由于这个原因，酒店式公寓也吸引了相当一部分的投资者的介入。
酒店公寓:虽然酒店公寓在名字上只与“酒店式公寓”相差一个字，但其产品性质已经发生了巨大的变化。
从产品性质的角度来考量，其已经属于酒店类产品，而不是纯供居住的产品。
因此其在经营上采用“只租不售”的形式，目前市面上所谓的“产权式酒店”虽然针对市场进行出售，但其产权的拥有者一般不是使用者，其实产品性质仍属于“酒店”产品。
2017.07⻓长租公寓专题研究易易居企业集团·克⽽而瑞咨询中⼼心 2017.0701市场现状与趋势02⻓长租公寓品牌各类模式•开发商模式•⾼高端服务式公寓模式•品牌运营商模式市场现状市场份额：租房是满⾜足“新城市⼈人”居住需求的主要⼿手段，租房⼈人⼝口总量量达1.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿0.30%67.30%8.60%23.80%廉租房和公租房租住私房在现居住地购房其他（宿舍、⼯工地⼯工棚、⽣生产经营场所）2013年年末全国流动⼈人⼝口居住⽅方式超过2/3源于租住私房租房⼈人⼝口预测⽅方法⼀一：2015年年底全国流动⼈人⼝口2.47亿，租房⼈人⼝口约1.66亿，加上常住⼈人⼝口，⽐比如⾼高校毕业⽣生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17亿⼈人⼝口，总计达1.83亿。
⽅方法⼆二：第六次⼈人⼝口普查获取285个地级市家庭户租房总⼈人数⽉月1.26亿⼈人，集体户约0.89亿⼈人，参考全国流动⼈人⼝口租房⽐比例例60%，则这部分租房⼈人⼝口约0.53亿，合计1.79亿。
本地户籍⼈人⼝口租房需求主要来⾃自落户的⼤大学毕业⽣生2015年年末全国流动⼈人⼝口：2.47亿⼈人城市本地户籍⼈人⼝口租房市场测算：流动⼈人⼝口租房市场测算：全国近5年年普通⾼高校毕业⽣生数合计：0.33亿⼈人⾮非农⼈人⼝口占⽐比：15%，即0.37亿⼈人农业⼈人⼝口占⽐比：85%，即2.10亿⼈人⻓长租公寓主要⾯面向市场：⾮非本地⽣生源且落户于就读城市的租房占⽐比：50%，即0.17亿⼈人⾮非农⼈人⼝口中租房占⽐比：52.3%，即0.19亿⼈人农业⼈人⼝口中租房占⽐比：69.8%，即1.47亿⼈人落户⼤大学⽣生⼈人均租房指出900元/⽉月⾮非农⼈人⼝口⼈人均租房⽀支出900元/⽉月农业⼈人⼝口⼈人均租房⽀支出400元/⽉月⾮非农⼈人⼝口租房市场规模约1800亿/年年⾮非农⼈人⼝口租房是场规模约2100亿/年年农业⼈人⼝口租房市场总规模约7000亿/年年×××===租房市场总规模近11000亿/年年全国住宅租赁市场规模测算：国内外租⾦金金对⽐比：国内多数城市的租⾦金金负担在20-30%的合理理区间，租⾦金金未来涨幅主要看收⼊入提升速度⼤大多数⼆二线城市的租⾦金金/收⼊入⽔水平在20-30%区间国内国外美国租⾦金金负担⽔水平近⼏几年年接近30%欧洲各国租⾦金金负担⽔水平⼀一览⾹香港各类屋宇单位类型占⽐比情况⾹香港平均租⾦金金负担⽔水平在14-16%之间⻓长租公寓与传统租房的对⽐比：⻓长租公寓较之传统租房优势明显传统租房⻓长租公寓租⾦金金透明度⽹网站标示价格与中介价格不不⼀一致明码标价中介⼿手续费通常为⼀一个⽉月租⾦金金⽆无装修品质装修品质参差不不⻬齐装修⻛风格统⼀一，⼀一般⾼高于市⾯面平均⽔水平⽇日常保洁中介或房东不不负责清洁运营商派专业清洁⼈人员定期打扫家电维修需⾃自⾏行行维修，并⾃自⾏行行⽀支付相关费⽤用，事后与房东协商报销运营商派专⼈人维修，多数情况下费⽤用由运营商负责承担社区概念⽆无集中式⻓长租公寓社区概念较重配套设施⽆无多配备健身房、图书馆、俱乐部等公共服务设施租⾦金金、杂费缴纳租⾦金金与其他各项杂费缴费渠道、⽅方式不不尽相同，操作繁琐统⼀一在运营商APP平台缴费，操作便便捷中⾼高端租赁市场规模测算：核⼼心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年年租⾦金金2500亿元以上，品牌⻓长租公寓市场可观20城市中⾼高端租赁市场规模测算表：城市北北京上海海⼴广州深圳重庆天津郑州武汉⻓长沙南京常住总⼈人⼝口（万⼈人）2171241513501138301715479571061743824常住户籍⼈人⼝口（万⼈人）1348143484335528661047891788638640常住外来⼈人⼝口（万⼈人）83298250778315050066273105183⾮非农⼈人⼝口⽐比例例（%）62%62%59%32%35%50%34%58%35%60%户籍⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）10911299578150991645299562223385外来⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）25019621321752132225638110户籍⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）7%7%7%7%5%5%5%5%5%5%外来⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）85%85%70%85%60%60%60%60%60%60%中⾼高端租房总需求（万⼈人）2892571901958111228623385⼈人均租房⾯面积（平⽶米/⼈人）20202020303030303030租⾦金金（元/⽉月/平⽶米）73.366.944.666.72331.429.228.123.335.3年年租⾦金金（亿元）50841320331167126306328108城市成都合肥杭州苏州厦⻔门福州沈沈阳珠海海⼤大连⻄西安常住总⼈人⼝口（万⼈人）14667799021062386750829163698871常住户籍⼈人⼝口（万⼈人）1167682709654207644694107564775常住外来⼈人⼝口（万⼈人）299971934081791061355713496⾮非农⼈人⼝口⽐比例例（%）52%45%43%36%43%37%64%58%56%44%户籍⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）60227130123611023844162318340外来⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）1547882147563986337642户籍⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%外来⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）60%60%60%60%70%60%60%60%60%60%中⾼高端租房总需求（万⼈人）1236064100453574236142⼈人均租房⾯面积（平⽶米/⼈人）30303030303030303030租⾦金金（元/⽉月/平⽶米）24.921.743.227.639.732.832.93230.422.7年年租⾦金金（亿元）1104710010064428726673420城市终端以上住房租赁市场规模（亿元/年年）2534数据来源：各城市统计局未来趋势趋势：租房市场⾯面临消费升级传统租房市场⾯面临痛点《北北京⻘青年年⼈人才住房调查报告》显示，只有26%的⼈人表示租房过程中没有遇到权益受损问题，诟病最多的是租房信息不不对称（54%）、⿊黑中介骗取中介费（44%）等，企鹅智库《⽹网络租房调查报告》显示，90%以上的被调查者认为租房中介费收费不不合理理。
调研工会青年公寓工作总结
近期，我们对工会青年公寓的工作进行了全面调研，以总结过去一段时间的工作成果和不足之处，并提出改进和完善的建议。
经过调研，我们发现工会青年公寓在服务青年员工、促进团结交流、丰富业余生活等方面取得了一定的成绩，但也存在一些问题需要引起重视和改进。
首先，工会青年公寓在服务青年员工方面做得较好。
公寓提供了舒适的居住环境和便利的生活设施，为青年员工提供了一个良好的生活空间。
同时，公寓还定期组织各类文体活动和培训课程，丰富了青年员工的业余生活，增强了员工之间的交流和团结。
其次，工会青年公寓在促进团结交流方面还有进一步的空间。
虽然公寓组织了一些文体活动和培训课程，但参与度和影响力有待提高。
建议公寓可以根据青年员工的需求和兴趣，增加更多的活动项目，吸引更多的员工参与，增强员工之间的交流和凝聚力。
最后，工会青年公寓在丰富业余生活方面还可以加强。
除了组织一些固定的活动和课程外，公寓还可以开展更多形式多样的活动，如文化沙龙、志愿者活动等，满足不同员工的需求，丰富员工的业余生活，提升员工的幸福感和归属感。
综上所述，工会青年公寓在服务青年员工、促进团结交流、丰富业余生活等方面已经取得了一定成绩，但还有一些不足之处需要改进和完善。
希望公寓能够认真对待调研中提出的问题，不断改进工作，提升服务质量，为青年员工营造更好的生活和工作环境。
