超高层豪宅专题研究
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高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6 三.超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五.2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六.武汉超高层住宅市场调研 36 七.结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中,住宅的需求量扩大,城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长,对有限土地高效集约的利用,提高了规模效益,为城市发展创造了新的空间。
因此,对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外,超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征;在香港,寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地;在上海、深圳、广州等一线城市,超高层住宅从起初出现时客户的抗拒,发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同:a、在中国,建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高,越促进超高层住宅的开发建设,一般来说,城市的GDP总量达到3000亿元以上,超高层开始出现,GDP总量达到6000亿元以上,超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征:a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时,向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人,总有飘浮在半空中的不安全感,在心理上产生对高度的恐惧,同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导,强化超高层优势,淡化劣势。
关于超高层住宅的研究一、有关概念1、规范中明确的定义、概念的条文。
不同规范的定义(1)、超高层住宅——高度超过100米的住宅。
高层住宅——≥10层的住宅。
(2)、高层、超高层建筑的划分,不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类:(1)9~16层(最高为50米);(2)17~25层(最高到75 米);(3)26~40层(最高到100米);40层以上(即超高层建筑)。
2、明确的定义和概念的总结(1)根据我国《高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95》,在我国民用高层建筑分为四类:10-18层住宅,19层-100米住宅,100米以上的住宅。
(2)《民用建筑设计通则》(GB 50352—2005)将住宅建筑依层数划分为:一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑,大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑);建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
(注:建筑高度指地面到檐口或屋面面层的高度,屋顶上的水箱间,电梯间,排烟机房和楼梯间出入口不计入建筑高度。
)3、超高层住宅设计三需要应用什么特殊规范?城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002版);高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)(2005版);(简称《高规》)建筑设计防火规范(GB50016-2006);民用建筑热工设计规范(GB50176-93);住宅设计规范(GB50096-1999)(2003版);住宅建筑规范(GB50368-2005);汽车库建筑设计规范(JGJ100-98);汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97);城市道路和建筑无障碍设计规范(JGJ50-2001);民用建筑设计通则(GB50352-2005);地下工程防水技术规范(GB50108-2008);当地规范(例如《江苏省住宅设计标准》DGJ32-J26-2006)二、平面布局的形式1、核心筒形式核心筒比较多采用”二室合一“的形式,就是消防电梯前室和剪刀梯的一个前室合并,剪刀梯的另一个前室为一个单独的前室。
关于超高层住宅设计的研究随着我国经济的迅速发展,城市人口众多,而土地资源却是有限的,所以,超高层因其独有的特性被地产开发商们尤为的亲睐,超高层的建造从很大程度上提高了同等面积下的土地利用率,本文对国内现有超高层住宅做了一定的总结,对超高层住宅的设计的未来发展做了一些趋势性的研究,希望能为正在推进中的超高层设计起到一些指导与借鉴作用。
标签:超高层;住宅设计;地标型;主动型一、分类来看超高层住宅纵观目前为止已建成的超高层住宅,从建设条件上来看,可分如下几类:用地容积率并不高,但可能拥有绝佳的景观资源,或城市资源,为达到对资源的最大化利用,将建筑高度拔高,可以把这类归纳为主动型超高层住宅;还有一类,没有绝佳的资源,也并非因为高容积率,目的可能是通过高度提高地块影响度,主动解决销售问题的规划手段,那么暂把这类超高层住宅归纳为地标型。
1.主动型超高层住宅为充分利用稀缺的景观资源,和城市核心地块的配套资源,将高度拔高,这类超高层是积极和充分挖掘土地价值的一种开发模式,将积极解决城市化问题与提高居住品质相统一的方法。
容积率高,周边往往拥有价值较高的资源。
那么这类项目拔高建筑高度,目的是集中利用稀缺资源,而非单纯解决高容积率和地标效应等。
这类项目定位较高,针对的客户往往是高端人士,或投资目的,他们更看重整体品质、自然及社会资源,以及资源的稀缺性所带来的未来升值空间。
对于这类超高层,列举如下几个案例:世茂滨江花园,地处陆家嘴板块,比邻黄浦江一线江景。
容积率2.9,典型楼栋(5号楼)的建筑层数有55层,168m 高。
定位为纯豪宅,三梯两户,一部独立货梯为佣人使用。
与该项目类似的,在陆家嘴板块有多个超高层豪宅项目,如盛大金磐、中粮海景壹号和汤臣一品等均为超高层豪宅,但容积都在3.0左右,高度也均匀分布在120~150m之间。
还有上海华侨城苏河湾,北苏州路,150m 高,临苏州河,高区可俯瞰外滩、黄浦江。
整个项目按酒店化标准设计,全部为大户型。
超高层住宅调研报告总结超高层住宅调研报告总结本次调研主题是超高层住宅,通过实地考察、访谈调查和数据分析,对超高层住宅的现状、发展趋势以及影响因素进行了深入研究。
以下是对本次调研的总结报告。
一、现状分析1. 超高层住宅在国内的发展已经取得较大进展,越来越多的城市开始兴建超高层住宅项目。
大部分超高层住宅位于一线城市,但近年来二线城市也开始兴建超高层住宅项目,表明这一住宅类型逐渐普及。
2. 超高层住宅的设计、建造和管理水平有所提升,出现了更多的符合人居环境要求的优质超高层住宅项目。
但同时也存在一些住宅设计不合理、建造质量不达标和管理不到位等问题,需要进一步加强对超高层住宅的规范和监管。
二、发展趋势分析1. 超高层住宅的建设规模将持续扩大。
随着人口增长和城市化进程的推进,需求量逐渐增加,超高层住宅将成为解决城市居住问题的重要手段。
2. 超高层住宅将趋向多元化和智能化。
未来的超高层住宅项目将更加注重人居环境的改善,设计更加人性化,配备智能化设备和服务,提高住户的舒适度和生活质量。
3. 超高层住宅将更加注重可持续发展。
在建筑材料的选择、能源利用效率和环境保护等方面,超高层住宅将引入更多的可持续发展理念,以减少对自然资源的消耗和对环境的影响。
三、影响因素分析1. 政策因素是影响超高层住宅发展的重要因素。
城市规划、土地政策和建筑标准等政策的制定对于超高层住宅的发展起着重要的驱动作用。
2. 建筑技术的进步和创新也是影响超高层住宅发展的重要因素。
新的设计理念、建筑材料和施工技术的应用可以使超高层住宅的品质得到提升。
3. 经济因素对超高层住宅的发展也有一定的影响。
经济的繁荣和投资的增加会促使超高层住宅项目增多,但经济周期的波动也会对超高层住宅市场产生影响。
四、建议1. 加强对超高层住宅的规范和监管,确保超高层住宅的设计、建造和管理达到标准要求,提高居民的生活品质。
2. 鼓励超高层住宅项目注重可持续发展,推动绿色建筑和节能减排技术的应用,减少资源消耗和环境污染。
高层超高层住宅调研报告住宅事业部2010.7.9目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6三.超高层案例分析 8四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33五.2046项目高层和超高层单栋成本分析 34六.武汉超高层住宅市场调研 36七.结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中,住宅的需求量扩大,城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长,对有限土地高效集约的利用,提高了规模效益,为城市发展创造了新的空间。
因此,对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外,超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征;在香港,寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地;在上海、深圳、广州等一线城市,超高层住宅从起初出现时客户的抗拒,发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同:a、在中国,建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高,越促进超高层住宅的开发建设,一般来说,城市的GDP总量达到3000亿元以上,超高层开始出现,GDP总量达到6000亿元以上,超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征:a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时,向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人,总有飘浮在半空中的不安全感,在心理上产生对高度的恐惧,同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导,强化超高层优势,淡化劣势。
成都高层豪宅产品研究【最新资料,WORD文档,可编辑修改】成都高层豪宅产品研究第一部分:关于高层豪宅的那些事高层豪宅的定义高层豪宅是城市发展的产物,是人们居住条件不断改善的终极目标之一,这类物业在香港、北京、上海、广州和深圳等地发展已较为成熟,在市中心黄金地段购置一套顶级配置的豪宅,是城市精英的置业目标。
与普通住宅的购房客群相比,高层豪宅的客户他们是多次置业,对生活品质要求极高,追求生活的舒适性和尊贵感;经济上有购买别墅的实力,但他们喜欢城市的繁华和便捷,因而他们在购买这类物业时较为关心物业品质、地段、配套和服务等方面。
国内外高层豪宅现状国内状况香港——60平米以下户型占七成 100平以上可称豪宅100平米以上住宅在寸土寸金的香港就可以被称为豪宅,而这部分房屋仅占市场总量不到10%。
住宅90%以上为中小户型。
这得益于香港政府施行的“居者有其屋”制度。
因为香港住宅单价高,90平米以上的住宅,一般需五六百万元,一般人很难承受,所以60平米左右的房子在香港较常见,可谓紧凑型户型的典范。
据资料显示,香港城市居民人均居住面积7.1平方米,是全球人均住房面积最小的城市。
香港60平方米以下的房子占整个房产市场的72%以上。
按照香港私人住宅详细分类准则,40平方米以下的户型叫做A户型,约占市场总套数的10%;B户型40-69.9平方米之间,C户型是70-99.9平方米,香港人称之为“中大户型”。
开发公司推出的户型以B、C两类为主,约占80%;A、B、C户型占整个房产市场的90%以上。
而D、E 户型是100平方米到159.9平方米,100平方米以上才叫大户型或者窗体底端豪宅,大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%以下。
在香港,一套70平方米的户型总价达到300万港元以上,令大多数香港人因为房价太高而不得不选择户型小、总价低的房子。
而为了满足“核心阶层”的消费需求,大部分开发商也就只有选择开发中小户型。
⏹北京——小户型成交升温,豪宅产品回暖2009年4月,北京小户型产品成交环比上升明显,占比增长2.36个百分点,这主要得益于北京新天地的放量成交。
高层住宅豪宅分析(全国版)正文:一:背景介绍高层住宅豪宅是指建筑物的高度超过一定标准,并配备豪华的装修和配套设施的住宅。
本文对全国范围内的高层住宅豪宅进行分析,旨在了解其市场现状及发展趋势,并为相关从业者提供参考依据。
二:市场分析1. 市场规模通过对全国各地高层住宅豪宅项目的数量、面积等指标的统计分析,了解市场规模。
2. 市场需求调研购房人群的消费需求和购房动机,了解高层住宅豪宅市场的需求结构。
3. 市场竞争分析全国范围内高层住宅豪宅品牌的竞争格局,以及各品牌的优势和劣势。
4. 市场发展趋势通过研究各地政策、经济环境和人口流动情况等因素,预测高层住宅豪宅市场的发展趋势。
三:投资分析1. 投资成本对高层住宅豪宅项目的土地成本、建设成本、运营成本等进行详细分析。
2. 投资回报调研高层住宅豪宅项目的销售情况,了解其销售价格、销售周期等指标,评估投资回报率。
3. 风险分析分析高层住宅豪宅项目所面临的市场风险、政策风险等,并提出应对策略。
四:发展策略1. 品牌定位确定高层住宅豪宅项目的品牌定位,包括目标客群、产品定位等。
2. 市场推广制定高层住宅豪宅项目的市场推广策略,包括广告宣传、网络推广等。
3. 服务设计高层住宅豪宅项目的服务体系,提供贴心的售后服务。
五:附件本文档涉及附件,包括统计数据表格、市场调研报告等。
六:法律名词及注释1. 建筑物:指按照一定的工艺,在土地上进行的用于居住、工作、娱乐或其他活动的固定建筑物。
2. 土地成本:指高层住宅豪宅项目所需的土地购置费用。
3. 建设成本:指高层住宅豪宅项目的建筑物建设费用。
4. 运营成本:指高层住宅豪宅项目在运营期间的运营支出。
正文:一:背景介绍高层住宅豪宅是指层高在一定范围内的住宅建筑,通常具备较高的建筑安全等级和豪华的装修风格。
本文对全国范围内的高层住宅豪宅进行详细分析,旨在了解其市场特点、消费需求及发展前景,为相关从业者提供参考。
二:市场特点分析1. 地理分布通过对全国各地高层住宅豪宅分布情况的调查和分析,了解不同地域的市场特点。
超高层住宅开发的研究与思考近年来,随着城市化进程的加快和人口增长,越来越多的城市开始出现超高层住宅的开发和建设。
超高层住宅是指高于200米的住宅建筑,它们通常具有先进的技术和高度的安全保障,可以满足人们对生活品质和居住环境的需求。
本文将从技术、环境和社会等方面进行超高层住宅开发的研究和思考。
一、技术方面超高层住宅建设需要先进的技术支持,这包括结构和安全技术、电梯系统、供水和排水系统等。
结构和安全技术是超高层住宅的核心技术,主要包括建筑本身的结构设计、地震、风荷载等自然灾害预防、消防设备和安全系统设计等。
电梯系统也是超高层住宅的重要组成部分,要满足快速、安全、舒适的需求,同时保证电梯系统的稳定性和可靠性。
供水和排水系统则需要考虑水流量和水压变化对系统运营的影响,确保住户日常使用不会受到影响。
二、环境方面超高层住宅的建设对周边环境的影响也需要进行考虑。
首先是建筑的能源消耗和污染排放。
超高层住宅需要消耗大量的能源进行供暖、空调和照明等,如果没有合理的节能措施,则会造成能源浪费和环境污染。
其次是建筑在施工和日常运营过程中对周边环境噪声的影响,如何保护周边居民的生活质量也是超高层住宅建设需要考虑的问题。
三、社会方面超高层住宅建设对社会的影响也是需要考虑的。
首先是住宅价格问题。
由于超高层住宅的建设成本较高,所以房价会相应地高于普通住宅。
这对于普通人来说需要付出更高的房价,也容易加剧城市贫富差距的问题。
其次是住房拥有率问题。
由于超高层住宅的房价较高,所以住房的拥有率不会很高,这也容易造成城市住房内部的分化和冲突。
四、超高层住宅建设的发展趋势超高层住宅的建设已成为现代城市建设的重要组成部分,其发展的趋势也逐渐显现出来。
首先是超高层住宅的设计和建造技术会越来越先进,建筑会越来越智能化、绿色化和节能化,同时在建筑材料和技术等方面也会有大量的创新。
其次是超高层住宅会更多地与城市的公共设施融合,形成更完善的城市生活空间。