2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告

酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。

同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

上海酒店式公寓的开发前景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，特别是在上海这样的大都市，住房问题一直是一个热门话题。

酒店式公寓作为一种新兴的居住形态，已经受到了越来越多人的关注和认可。

本文将从需求、市场潜力、政策环境和竞争等方面进行分析，探讨上海酒店式公寓的开发前景。

首先，从需求角度来看，上海作为一个国际化大都市，吸引了大量的外来人口和游客。

这些人群对住房的需求很大，传统的酒店和长租公寓已经无法满足他们的需求。

酒店式公寓以其舒适的居住体验和灵活的租赁方式，成为了他们的首选。

同时，随着上海文化、艺术、教育等产业的发展，各类专业人士和学生纷纷涌入上海，对住房特别是短期租赁需求不断增加，这也为酒店式公寓提供了一个较大的市场空间。

其次，市场潜力方面，酒店式公寓在国内市场还处于起步阶段，然而，国内对于高品质住宅的需求正在快速增长。

据数据显示，2024年全国共有213个城市有酒店式公寓项目入市，其中上海的项目占比较高。

这不仅说明了酒店式公寓市场的巨大潜力，也意味着竞争的加剧。

根据市场研究机构的预测，上海酒店式公寓市场在未来几年内将保持高速增长，市场规模有望达到数百亿元。

此外，政策环境也对酒店式公寓的发展起到了积极的推动作用。

随着“长租公寓立法”、“租赁住房管理办法”等相关政策的陆续出台，对租赁市场的规范和管理力度不断加强，这为酒店式公寓提供了更加健康和可持续发展的环境。

政府加大了对酒店式公寓的支持力度，推动了行业的发展。

最后，竞争方面，上海的酒店式公寓市场已经涌现出了一些优秀的企业，如链家、蛋壳公寓等。

这些企业通过整合资源、提供一站式服务、打造高品质的居住体验等手段，成功吸引了大量的用户。

而随着竞争的加剧，市场份额的争夺将变得更加激烈，只有不断提高服务质量和差异化竞争能力，才能在市场中立于不败之地。

综上所述，上海酒店式公寓的开发前景非常广阔。

市场需求旺盛，市场潜力巨大，政策环境和竞争格局也给予了酒店式公寓行业足够的支持和挑战。

上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。

2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。

3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。

4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/㎡以上。

5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万㎡。

6.至2006年年末，上海已有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万㎡。

以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。

据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。

而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。

二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。

酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。

其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。

酒店式公寓市场调查报告◎调研报告◎调查报告◎市场调研◎行业分析调研报告目录序言 (3)（一）起源 (3)（二）概念 (3)（三）认识 (4)（四）特点 (5)一、引言 (6)1.1研究目的和意义 (6)1.2研究设计 (6)1.2.1研究方法 (6)1.2.2问卷设计 (6)1.2.3调研对象 (6)1.2.4问卷回收情况 (6)二、市场环境分析 (7)2.1 国家情况 (7)2.2 北京情况 (7)三、市场调查结果分析 (8)3.1家庭年收入和年龄之间的关系 (8)3.2是否关住过酒店式公寓 (9)3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道 (10)3.4消费者对酒店式公寓装修的要求 (11)3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别 (11)3.6酒店式公寓优势特点 (12)3.7酒店式公寓存在的问题 (13)3.8购买酒店式公寓的目的 (13)四、对策建议 (14)附件：问卷 (17)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。

经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。

（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。

20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。

这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。

而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。

社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。

商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。

上海酒店式公寓市场分析近年来，随着旅游业和出差需求的增加，酒店式公寓在上海市场中逐渐崭露头角。

本文将对上海酒店式公寓市场进行分析，并探讨其发展趋势和影响因素。

一、市场概况上海酒店式公寓市场是一个充满活力的市场。

随着上海作为国际金融中心的发展，外国企业的涌入和本地企业的扩张，对住宿需求的提高使得酒店式公寓成为了一种备受欢迎的选择。

市场上涌现出了许多知名酒店式公寓品牌，如温德姆、万豪等，它们以其高品质的服务和舒适的居住环境吸引着越来越多的消费者。

二、市场规模上海酒店式公寓市场的规模逐年扩大。

根据相关统计数据显示，2019年上海酒店式公寓市场的总销售额达到了XX亿元，同比增长了XX%。

这一数据反映出消费者愿意为更好的服务和优质的居住环境买单。

三、市场竞争市场竞争是不可避免的。

虽然上海酒店式公寓市场存在着一些知名品牌，但也面临着来自本土小型企业的竞争。

这些小型企业通过降低价格、提供个性化服务等手段吸引客户。

因此，提升品牌价值、提供差异化服务将成为知名品牌的关键竞争策略。

四、发展趋势未来上海酒店式公寓市场将继续保持良好的发展势头。

首先，随着上海的国际化进程不断推进，外国投资者和企业将继续涌入，进一步增加住宿需求。

其次，随着城市居民生活水平的提高，对于居住环境的要求也将越来越高，酒店式公寓的优势将进一步凸显。

此外，随着科技的不断发展，共享经济概念的兴起也将对酒店式公寓市场产生积极的影响。

五、影响因素上海酒店式公寓市场的发展受到多种因素的影响。

首先，政府的政策是其中最重要的因素之一。

政府对于旅游业和商务出差的支持程度将直接影响市场的规模和竞争格局。

其次，宏观经济环境的稳定性也是一个重要因素。

经济的繁荣将带动商务活动的增加，从而推动了酒店式公寓市场的需求。

此外，消费者对于服务质量和产品体验的要求也是市场发展的决定性因素。

六、市场策略在竞争激烈的市场中，酒店式公寓品牌需要采取有效的市场策略以保持竞争力。

首先，提升服务质量和客户体验至关重要。

上海酒店市场调研报告上海酒店市场调研报告一场由美国次贷危机引发的金融风暴撼动了整个世界，不容置否，作为中国对外开放最前沿的行业，中国酒店业也因此蒙上了一层阴影。

我们酒店是以高端消费为主的五星级酒店也因此面临较大的经营压力和风险。

酒店多数客源为商务客人，并且外籍客人居多，,随着经济波动,这部分客源会减少出行。

从而导致酒店2009年第一季度入住率较往年同期，出现了历史最低点。

因此针对酒店现阶段的问题，我们需要转换经营思路，瞄准国内市场，并且通过合理的整合酒店内部资源，提高会议中心的使用率，增加产品附加值来提高酒店收入，渡过难关。

根据这一思路，我们这次的上海酒店市场调研主要以婚庆市场调研和酒店内商铺调研为主。

这次上海之行，我们共调研了上海兰生酒店，上海国际会议中心，上海明天广场金威万豪酒店，上海金茂君悦酒店，波特曼丽思卡尔顿酒店，上海新世界丽笙酒店，上海龙之梦万丽酒店，上海虹桥万豪酒店等八家酒店。

以下是这次上海调研的详细内容。

上海兰生酒店上海兰生大酒店毗邻上海商务中心和沪办大厦、柏树大厦。

酒店拥有417间(套)房，房间装修豪华，设备齐全。

酒店餐饮设施齐全，设有八个独立的中餐厅。

“福苑海鲜酒家”以粤菜见长，“柏丽西”餐厅则奉上欧陆式美食佳肴精选。

还有美食广场、兰香阁、大堂酒吧及迪斯科/卡拉ok。

更有可容纳340人的宴会厅及会议室供租用。

健康中心拥有齐全先进的健身、娱乐设备。

我们主要考察了这家酒店的婚宴市场和酒店内商铺的布局。

（一）婚宴：价格区间：3088元+15%服务费/每桌场地介绍：米兰宴会厅：无柱米兰大宴会厅时尚设计高雅气派，一站在门口就能感受到非凡的气势。

可容纳30桌婚宴，尤其适合大型婚礼；莲花宴会厅：无柱莲花宴会厅为正方形空间，可容纳25桌婚宴；月季厅：中型月季厅可容纳16桌婚宴，简洁而优雅的空间烘托出婚礼的完美气氛。

市场情况：婚宴是酒店的主营项目，婚宴年均收入占酒店餐饮收入的30%，一月至三月份收入480万，去年婚宴收入1800 万。

上海酒店式公寓市场分析上海是中国最大的城市之一，也是全球最繁忙和最具活力的城市之一。

随着经济的快速发展和人口的不断增加，上海酒店式公寓市场也迅速崛起。

酒店式公寓是一种结合了酒店服务和公寓生活的住宅形式。

它们通常是一栋建筑或一片建筑群，提供设备齐全的公寓房间和各种服务设施，例如24小时前台接待，餐饮服务，清洁服务和安全保障。

上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1. 市场需求量大：随着上海的国际化程度不断提高，越来越多的外籍人士和商务旅客涌入上海，他们对高品质舒适的住宿需求日益增长。

酒店式公寓能够为他们提供更具家庭感和更灵活的居住选择。

2. 高品质和多元化的产品：上海的酒店式公寓市场具有丰富多样的产品类型和价格范围。

从豪华五星级公寓到经济型公寓，消费者可以根据自己的需求和预算选择适合的住宿。

3. 区域分布广泛：上海的酒店式公寓市场分布在整个城市范围内，从市中心的繁华商务区到郊区的商务园区，都能找到不同档次的酒店式公寓。

这种分布能够满足不同人群的居住需求。

4. 竞争激烈：随着市场的发展，上海的酒店式公寓市场竞争日益激烈。

越来越多的开发商和运营商进入市场，追求更高的市场份额。

他们通过提供更好的设施和服务来吸引客户，并与竞争对手展开价格战。

尽管上海酒店式公寓市场有着巨大的潜力和机会，但也存在一些挑战。

其中一项挑战是监管的不确定性。

酒店式公寓业务的法规和政策仍在不断调整，对开发商和运营商来说，需要密切关注政府的相关政策，以确保合规运营。

此外，房地产市场的波动也可能对酒店式公寓市场产生影响。

房价和租金的波动将直接影响到酒店式公寓的运营和投资回报率，因此开发商和运营商需要具备较强的市场洞察力和风险管理能力。

尽管面临挑战，上海酒店式公寓市场依然是一个具有巨大潜力的市场。

随着上海国际化程度的不断提高和经济的进一步发展，人们对高品质、便捷、舒适的住宿需求将持续增加，酒店式公寓行业有望获得更快的发展。

开发商和运营商需要关注市场的动态变化，提供创新的产品和高质量的服务，以赢得市场竞争。

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上海酒店式公寓市场分析一・上海酒店式公寓概述1 •酒店式公寓概念酒店式公寓，顾名思义就杲提供酒店式服务的寓所。

其基本特征为：＞房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；＞套内提供居家生活所需的厨房、卫浴.家具等设备与生活物件；＞公寓内一般配备能提供餐饮.健身、商务等多种服务的会所,配套设施也较齐全;就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方直远胜于传统酒店, 让住户真正感受到宾至如归。

2.经营方式酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，因此投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长资料内容仅供您学习参考，如有不'勺或者侵权，请联系改正或者删除。

短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。

在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，因此相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环,吸引到更多的长租客入住。

从售价方廂, 虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。

3.发展情况概述国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。

它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业.跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。

随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。

作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。

这一点能够从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。

上海酒店式公寓的开发前景分析随着人们对于旅游和商务出行需求的增加，酒店式公寓逐渐成为一种受欢迎的住宿选择。

作为一种融合了酒店服务和公寓舒适性的住宿模式，上海酒店式公寓具备广阔的市场潜力。

本文将对上海酒店式公寓的开发前景进行分析，并探讨其在未来的发展趋势。

一、市场需求上海作为中国最具活力和吸引力的国际大都市之一，吸引了大量的商务旅行者、游客和短期居民。

这些人群通常需要一个舒适便捷的住宿环境，酒店式公寓正好满足了他们的需求。

相比传统酒店，酒店式公寓提供更多的空间和居家感，同时还提供酒店般的服务。

因此，上海作为酒店式公寓市场的主要目标城市，市场需求将持续稳定增长。

二、投资回报率高与传统酒店相比，酒店式公寓的投资回报率更高。

首先，酒店式公寓的运营成本相对较低，因为客人可以自助烹饪，减少了餐饮成本。

其次，酒店式公寓具备更长的客户停留周期，通常适合长期住宿，因此相对稳定的客源可以保证较高的入住率。

此外，酒店式公寓还可以通过租赁空余房间获得额外收入。

这些因素使得酒店式公寓成为具有可观投资回报的项目。

三、消费升级趋势随着经济发展和人们生活水平的提高，消费者对于住宿环境的要求也进一步上升。

传统酒店虽然提供标准化的服务，但缺乏居家感和个性化体验。

而酒店式公寓则弥补了这一空缺，提供了更加灵活和私密的住宿环境。

消费者更倾向于选择能提供更好生活品质的酒店式公寓，这将进一步推动上海酒店式公寓市场的发展。

四、政策支持和市场竞争近年来，中国政府对于酒店业的发展给予了大力支持。

特别是在鼓励旅游业发展和提供良好的住宿环境方面，政府出台了一系列优惠政策和措施。

这为酒店式公寓的发展提供了机遇和支持，进一步增强了其市场竞争力。

与此同时，市场竞争也在不断加剧，为了吸引更多客户，开发商需要提供更加优质的服务和设施，以区别于其他竞争对手。

五、未来趋势展望作为中国最大的经济中心之一，上海的酒店式公寓市场前景非常广阔。

未来，随着上海产业结构的不断优化和国内旅游业的发展，上海酒店式公寓市场将继续保持较高增长率。

宏观调控让酒店式公寓从“白雪公主”变成为了“灰姑娘”。

随着市场去化速度的逐渐放慢，上海酒店式公寓的发展趋势正在迎风掉头———组合型物业趋热，纯酒店式公寓开始减少。

分析师指出，以往市场中，纯酒店式公寓物业占相当一部份的比例。

但随着市场的不断成熟，酒店式公寓已不仅仅局限于一种功能形态，今年上半年酒店式公寓市场更多地呈现出多元化的发展趋向。

“酒店式公寓＋裙房商铺”是目前市场中的主流组合产品，相对的，那些纯酒店式公寓的供应数量则呈现下滑趋势，市场需求也露出饱和迹象。

此外，除了“酒店式公寓＋裙房商铺”占主导地位之外，一些较特殊的非纯酒店式公寓物业也在今年上半年引起了市场的关注。

如位于徐家汇商圈板块的一处物业，其将一幢楼划分成 3 个功能区间，1-4 层为商铺， 5-9 层为商务套房， 10-23 层为全装修酒店式公寓。

分析师表示：“这种组合式物业是市场发展多元化和成熟化的表现，但其缺点就是容易混淆概念发生产权纠纷，其究竟能够赢得多大的市场空间及在多大程度上代表未来酒店式公寓物业的发展方向，还有待研究。

”投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使自我救济，只能听任房屋被空置。

买了浦东“张江一间房”的 170 多名业主现在进退两难：钱交了，部份业主还办了按揭贷款；上家不见了，在房地产交易中心没有自己的名字；按照新的规定，商铺分割转让已经被明令禁止，即使上家回来也难办小产证；要退没法退，转让也不会有人要。

这个酒店式公寓的前身也是个烂尾楼。

出了问题的酒店式公寓不止是骏豪国际和“张江一间房”，固然也不止于上海。

海南是中国产权式酒店的发源地。

在海南拥有高档酒店的客房产权，由专业管理公司打理；书面保证第一年 5%、第二年 10%的回报率；口头保证以后业主每年分红不会低于 7% ；业主每年还可以免费住宿 18 天，可以转赠给亲友并不用缴付物业管理费……在这样的宣传下，一批上海人以一万多元的单价购买了海南皇冠滨海温泉酒店的客房产权。