西安最全公寓专题研究ppt课件

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西安市公寓市场调研报告[优质PPT]

观澜山
供应量去化率销售周期热销期价格付款方式
360套 33%，去化120套
1年 2014年4月 6600元/㎡首付分期：首次付款3万，9月份付剩下首付款的一半，交房付最后一部分
客群描述
投资客，过度自用客为主
象春天
基础信息
项目名称
万象春天
项目地址
城南电子正街与丈八东路交汇处向南300米
项目公寓市调报告
smart
项目名称项目地址
基础信息嘉天smart 南二环与西二环交汇处东北角
开发商销售电话
西安嘉天实业有限公司
交房时间
2014年5月31日
证件情况
五证齐全
占地面积项目规模
建筑面积
21000㎡ 90000㎡
天然气
有
暖气
有
容积率
4.5
内部配套
绿化率
30%
其它：Βιβλιοθήκη 栋数层数层高608路、251路、225路、908路、902路、218 交通配套路、512路到科技二路站下车；地铁线路：地铁
3号线科技路站
医疗配套
国家三级甲等高新医院
户型面积区间梯户比
户型面积配比产品结构装修情况车位配比
45-73㎡ 5梯19户
贝九夏日景色幼儿园、吉的堡幼儿园、高新二
小、高新三幼、高新一中高中部、高新第二学
01:00.8 有
商业配套
无
物业类型物业管理
住宅、公寓西安宏府物业
金融配套农业银行、中国工商银行
物业费用
1.3元/㎡*月
其他配套
无
麒麟山
供应量去化率销售周期热销期价格付款方式

西安最全公寓专题研究PPT课件

自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能； ➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； ➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销。
公寓
授课：XXX
认知市场现状
1
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，
叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。
像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲与世界
接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？

(2023)西安高新区写字楼公寓酒店市场调研报告课件(一)

(2023)西安高新区写字楼公寓酒店市场调研报告课件(一)西安高新区写字楼公寓酒店市场调研报告调研背景•高新区的发展和人口增长对住宅和商业房地产需求的提高•酒店式公寓日益成为(差异化)竞争和关注的焦点调研目的•了解西安高新区写字楼公寓酒店市场冷热程度和潜在需求•探索潜在客户群体对服务的需求和预算标准•分析市场情况和发展趋势调研内容•市场概况：市场定位、市场特点和竞争形势•客户需求：对房屋和服务的需求、预算标准和重要因素•服务配套：酒店式公寓的核心服务和附加服务•市场前景：市场容量、发展趋势和市场预测调研结果市场概况•西安高新区写字楼公寓酒店市场规模不大，但客户需求增长态势明显•主要竞争者是住宅开发商和商业写字楼，但商业酒店市场也在不断发展客户需求•客户对房屋的需求包括：方便迁移、诸多设施、弹性租期等•客户对服务的需求包括：安全保障、24小时服务等•客户预算标准集中在5000到8000元每月服务配套•酒店式公寓的核心服务包括：保安、清洁、维修、前台等•酒店式公寓的附加服务包括：洗衣、餐饮、健身等•服务质量要求高于普通房屋市场前景•西安高新区写字楼公寓酒店市场容量尚未被充分开发，市场潜力大•随着高新区商业和人口的增长，酒店式公寓将成为有市场前景的投资项目结论和建议•西安高新区写字楼公寓酒店市场需求潜力巨大，可以着重开发•根据客户需求开发差异化服务，提高竞争力•适当降低房屋租金，提高服务质量，以吸引更多客户市场调研方法•精选市场调研对象，利用问卷、个人访谈和网络调查等方式进行市场调研•分析和归纳调研结果，整合数据，制作调研报告市场定位•以优质写字楼为基础，提供酒店式公寓服务，打造轻奢品质居住体验•以青年、商旅、新房购买者为主要客户群体竞争形势•利用便利设施、关爱服务等特色，以与住宅和商业写字楼的竞争为主•吸引酒店客户、打造品牌和开展市场拓展，以与商业酒店的竞争为辅市场前景•西安高新区的经济发展预期良好，对房地产需求有所提高•写字楼公寓酒店的市场容量尚未被充分开发，市场潜力大•随着高新区商业和人口的增长，酒店式公寓将成为有市场前景的投资项目建议•适当推出优惠活动，吸引更多客户，如：租房礼包、首月优惠等•强化服务质量，完善前台接待、清洁和维修等方面，打造公寓酒店的品牌形象•加强市场拓展和品牌推广，开展线上和线下宣传，加大市场份额•不断关注客户需求和市场变化，调整服务策略，及时改进服务模式，保证市场竞争力总结：市场调研的结果表明，西安高新区写字楼公寓酒店市场有着巨大的发展潜力。

创新公寓产品研究PPT课件

“米公寓”小户型创新：精装修设计
建筑面积仅为25㎡一室一厅一卫。功能齐全，在最大的面积范围内，将客厅、卧室和书房三个功能区合二为一，并且利用微型阳台这个飘窗设计，延展了客卧的空间。
极致收纳：玄关处设置多层鞋柜，以及不封顶专用衣柜。
可变家具：带滑轮的可移动书桌，可拉至客厅成为餐桌。
2021/3/25
极致收纳：床头处的搁板设计留出很多收纳空间。
可变家具：床设计成可折叠式，平时可以隐藏起来作为装饰墙。
15
小户型创新：功能空间齐全
可移动书桌，上部设置吊橱入口储藏，上部不封顶可放自行车
放下床，是为卧室
2021/3/25
飘窗下部设置储藏，左边设置晾衣架
收起床，有更大的活动空间，还可以有搁板置物
2021/3/25
储藏空间
功
能
卫生间
细化
的
盥洗室极致
体浴室现
储藏空间
21
两米宽公寓
房间都有利于通风的双向采光开窗
产生了非常薄但是舒适的庭院
房间房间
2021/3/25
建筑师采用了2*16米的网格，房间变成单面走廊般，浴室和卧室位于端头，利用弯曲的房间形状保护隐私，而非用墙。
三层楼，每层两个单元，单元的宽度都是2米。 22
衣服鞋帽分类收纳
飘窗下方柜子可打开
充分利用卫生间墙壁上的柜子
灶台下方预留出洗衣机的位置
飘窗约1.5米
过道约1米
卫生间收纳
充分利用空间，床一侧设有书架
飘窗一侧设有衣服挂钩
2021/3/25
10
18㎡极小公寓户型案例分析----北京万科金域华府极小空间
建筑家具化：户型面宽只有2.8米，但是通过两套互相嵌入式的家具处理，使得面宽资源得到极大的利用。

西安公寓市场研究报告

城南区—公寓项目列表
小结：该区域公寓项目以30-70㎡小户型、精装交房，均价12000元/㎡，低绿化率为主。
城内典型公寓项目概况
城内典型公寓项目概况
高新区—公寓项目列表小结：该区域公寓项目以30-70㎡小户型、毛坯交房，均价7600元/㎡，高绿化率为主。
其他区—公寓项目列表
小结：
其他区域以其地段、区位的不同价格亦有所不同，但产品仍以30-70小户型为主。
上海服务式公寓案例——上海万豪明天广场
客户：酒店设计与国际接轨，针对海外市场和国际客人。价格：公寓租金约为37美元/月/平方米。
上海服务式公寓案例——上海万豪明天广场
物业管理
➢业主方承担投资、还贷和其他财务风险，享有知情权、监督权、决策权; ➢美国万豪国际集团作为管理方，履行其经营管理职责并确保其公司的声誉及相应经济利益，享有充分的营运权、管理权。
西安公寓产品分析小结
做好品质+形象两大核心，通过对附加值的塑造强化差异价值，将是公寓类产品做到价值充分释放的关键。
目前西安公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，40-60平米产品销售良好，30平米以下，60 平米以上产品多为补充配置；
品质有限，形象落后，概念不清晰是目前市场同类的典型特征，从而导致产品的价值释放不充分，客户认可度低；
上海服务式公寓案例——上海万豪明天广场
60F为行政书房。 JW万豪酒店（38-59层）
万豪行政公寓（7-36层） JW万豪酒店（5-6层）
总建筑面积12 万平方米
商业办公用房（1-4层及裙房地下1层）地下车库及设备层（地下1-3层）
户型设计
上海服务式公寓案例——上海万豪明天广场
酒店与公寓的户型寻求差异化！

公寓基础知识ppt课件

4：公寓产权类型
公寓产权大致归纳为三类 1、出租型
它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓
2、自住型
公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住
3、混合型
混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医疗诊所等，另一部分为寓所单位，此外我们还可以根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓、高层公寓
交通方便
力大
主
4、具有较大投资价值，升值 3、可注册公司，价格相对比 3、具备良好的商业、商务、
潜力大
写字楼低，首付和贷款均有交通条件
较大吸引
4、具备较高的投资价值
采用PP管及配件：根据给水设计图配置好PP 管及配件，用管件在管材垂直角切断管材，边剪边旋转，以保证切口面的圆度，保持熔接部位干净无污物
实质是酒店，其软硬件配套是按照酒店标
产权式酒店公寓
准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，一般位于旅游度假胜地、酒店资源集合的、
繁华商务地段，面对短期的日、月住客
采用PP管及配件：根据给水设计图配置好PP 管及配件，用管件在管材垂直角切断管材，边剪边旋转，以保证切口面的圆度，保持熔接部位干净无污物
按档次分，可分为高、中、低
类型
特点
高档会所公寓中档会所公寓低档会所公寓
CBD中心商务区、大型规模、标志建筑、高端配套、专业管理城市中心地段、中等规模、中端配套、优质管理交通较方便、中小规模、简单配套、普通物业管理
采用PP管及配件：根据给水设计图配置好PP 管及配件，用管件在管材垂直角切断管材，边剪边旋转，以保证切口面的圆度，保持熔接部位干净无污物

西安紫薇信息公寓LOFT的项目全程提案93PPT

营销篇
阶段性传播主题
尾盘期紫薇信息公寓，
持续强销期时尚生活的方向
把握财富，
强销期瞄准未来的CBD
发现新机会
开盘期商务蓝筹股熊掌●鱼兼得，事业家共享
预热期
内部认购期
小空间大面积，时尚生活更上一层楼
一个精彩卓越的空间即将出现
营销篇
60
50
60
40
30
20
10
0 华商报
媒介选择
单位：万份华商报西安晚报三秦都市报
概念营销
LOFT是一种工作及生活方式的代名词 LOFT是以艺术类人士为主导的全新办
公居住模式 LOFT倡导一种自由、想象、前卫的办
公文化 LOFT是美国办公文化的重要组成部分
营销篇
营销模式
国外LOFT
一位建筑师在马德里的工作室一位艺术家在伦敦的画室
营销篇
一位艺术家在伦敦的画室
位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱环绕住宅布置则是另一个因素。这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。
姓名：李先生年龄：32岁职业：个体经营
我选择这种房子是觉得很好玩，没钱还可以装富”
姓名：王小姐年龄：25岁职业：白领
“觉得价格便宜，样板间很漂亮”
营销篇
选择LOFT的原因
可以一层办公二层居住
时尚、现代
选择LOFT 的原因
价格便宜，样板间很漂亮
很好玩花很少钱，还可以装富
营销篇
引爆市场点
0.74

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为什么大家的答案千奇百怪？
究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念
压根就被颠覆或混淆了……
3
目录CONTENTS
PART 1 解读“公寓”
4
什么是公寓？
“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。”
——洪深《这就是“美国的生活方式”》
事件解读
1. 供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；
根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓（居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
一般为综合性用地，商住或商业用地
一般为商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
公寓或商务公寓
产权年限
70年
根据用地性质而定，40年或50年
根据用地性质而定，40年
特点
户型面积小，30~60平米；
精装修交房标准，拎包即可入住；
配套设施完善；
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；
面积较小，主力户型主要在90平米以
下，装修档次较高；一般处于城Βιβλιοθήκη 核心地段及商务中心区，既公寓
认知市场现状
1
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,
公寓可以包月,价格比酒店优惠；
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,
而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
什么是公寓？
用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。
像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用
来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅
住宅化
社区服务趋于公寓化
住宅
社区规模大，生活配套成熟高端产品郊区化超大绿化率，合理容积率户型面积区间较大景观资源丰富适宜客群范围较广社区档次品质化户型格局多样化开发周期长底商销售滞缓物业类型综合化
公寓剖析
公寓市场混乱
分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值；公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。
目录CONTENTS
PART 2 公寓与住宅对比分析
13
公寓
住宅
公寓和住宅的主要区别
公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了
“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租
关于定位
公寓
是繁华闹市区的首选面积集中在30-80平方米外观采用时尚现代型建筑采用精装修标准卖住宅的价格超大容积率，超小绿化率借用周边生活配套,
自身配套优势缺乏无景观资源客群以年轻人为主公寓的称谓，住宅的形式户型格局单一
宣传形式趋于
可居住，又可办公；
大多位于城市核心繁华地带、商圈周
边，交通方便；
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；
按照星级酒店的设施标准进行建筑的
价格相对写字楼较低；
外部及内部设计，体现档次与舒适性；
首付最低可达2成，按揭可达20-30年；一般以只租不售和产权式经营为主；
销售价格一般高于区域整体水平。产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓（居住型公寓）
商务公寓
酒店式公寓
高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有较大投资价值，升值潜力大
自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引
的代名词，而与出租形式无关。
在国内
归根结底
消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别；市场告诉我们：在西安的“公寓”只是住宅的代名词；公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。
那么，作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？
最适宜的才是最好的！
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现；不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销。
5
什么是公寓？
“那是在西单牌楼附近的一家公寓里。以前，这是一家专招待学生的，非常规矩的公寓。”
——老舍《四世同堂》
事件解读
2. 旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。
6
公寓APARTMENT·特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
完善的居家型功能布局
公寓APARTMENT·特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
目前市场上公寓类型的划分
普通公寓商务公寓酒店式公寓
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同；