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第一章编制说明及编制依据第一节编制说明1.建筑及结构特点亚特兰蒂斯.黄金时代（一期）工程位于成都市新津县邓双镇.该工程为欧式独栋别墅群组成,单体建筑由地下室和地上建筑组成,总建筑面积约10万m2.本工程建筑结构型式为框架-剪力墙结构.该工程由四川希望华西建设工程总承包有限公司总承包施工.2、本施工组织设计地编制,受到了我公司地高度重视和大力支持,公司将参加过类似工程和丰富地施工管理经验地人员召集在一起,对方案进行集中编制,力求本方案重点突出,针对性、可操作性强.3、本施工组织设计分以下两个部分编制：①第一部分为土建工程②第二部分为安装工程4、本施工组织设计凡未注明计量单位为“mm”.第二节编制依据1、亚特兰蒂斯·黄金时代（一期）工程施工图.2、我公司地技术、机械设备装备情况及管理制度.3、国家和行业现行地施工及验收规范.建筑、结构、施工及装饰装修技术标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《工程测量规范》GB50026-2007《混凝土泵送施工技术规范》JGJ/T10-95《地下工程防水技术规范》GB50108-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《建设工程监理规范》GB50319-2000《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001《外墙饰面砖工程施工及验收规范》JGJ126-2000 J23-2000《土工实验方法标准》GB/T50123-1999《冷轧扭钢筋混凝土构件技术规程》JGJ115-2006《古建筑修建工程质量检验评定标准》GJJ70-96《塑料门窗安装及验收规范》JGJ103-96《混凝土质量控制标准》GB50164-92《混凝土外加剂应用技术规范》GB50119-2003《普通混凝土力学性能实验方法标准》GB/T50081-2002 《建筑涂饰工程施工及验收规程》JGJ/T29-2003 J250-2003 《钢筋焊接及验收规程》JGJ18-2003 J253-2003《住宅室内装饰工程施工及验收规程》《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002 《建筑地面工程施工质量验收规程》GB50209-2002《住宅装饰装修工程施工规范》GB50209-2002《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《建筑结构检测技术标准》GB/T50344-2004《木结构设计规范》GB50005-2003《建筑钢结构焊接技术规程》JGJ81-2002《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001《建筑基桩检测技术规范》JGJ106-2003《冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程》JGJ95-2003《《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《砌体工程现场检测技术标准》GB/T50315-2000《基桩低应变动力检测规程》JGJ/T93-95《屋面工程技术规范》GB50345-2004《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001 J85-2001《建筑变形测量规程》JGJ/T8-97《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《砌体工程现场检测技术标准》GB/T50315-2000《工程网络计划技术规程》JGJ/T121-99《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007《住宅建筑规范中华人民共和国国家标准》GB50368-2005《多孔砖砌体结构技术规范》JGJBT-2001《钢筋混凝土过梁（烧结多孔砖砌体）》03G322-3《高分子防水材料第一部份：片材》GB18173.1-2006《聚合物水泥防水涂料标准》JC/894-2001《弹性体改性沥青防水卷材》GB18242-2000《中空玻化微珠无机保温砂浆构造》川07J123《外墙外保温技术规程》JGJ144-2004《外墙外保温建筑构造（一）》02J121-1《西南地区建筑标准设计通用图》西南T、G合订本（1）（2）《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》03G101-1 《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》03G101-2 《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》04G101-3 《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》04G101-4 《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造》06G1001-6川03G601 砌体结构基础图集川03G306 钢筋混凝土板式楼梯图集川03G310 钢筋砼过梁施工安全技术标准《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-2005《建筑工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》JGJ88-1992《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》TGJ130-2001《建筑机械使用安全技术规范》JGJ33-2001《塔式起重机安全规程》GB5114-2006《建筑安装工人安全技术操作规程》《四川劳动安全条例》《安全帽》GB2811-89《安全带》GB6095-85《安全网》GB5725-1997《密目式安全立网》GB16909-97485法律法规：中华人民共和国建筑法中华人民共和国安全生产法四川省劳动安全条例四川省建筑安装工程单位工程施工档案资料管理规定建设工程安全生产管理条例（中华人民共和国国务院令第393号）第二章工程简况及工程特点第一节地理位置及环境本工程位于新津县邓双镇,距成都市区35公里,地块紧靠成雅、成乐高速公路新津南出口处约2km,紧临通济堰,场地内地势平垣,交通较为方便.第二节工程设计简况本工程为框架剪力墙结构,为独栋、联排别墅,建筑层数为3层（含半地下室一层）一、屋面及地下室防水（一）屋面构造做法主要分以下类型,具体做法祥栋号屋面设计.1.1保温平瓦坡屋面：钢筋混凝土楼板（屋脊及檐口处预埋Φ10钢筋头,间距1200,伸出挤塑聚苯板30）→20mm厚1：3水泥砂浆找平层→4厚SBS改性沥青防水卷材→挤塑聚苯板保温层胶粘贴剂粘贴,（坡度＞26°时聚苯板胶粘贴剂粘贴还应用锚钉固定）内配Φ32PVC透气管＠6000×6000（厚度祥节能报告书）→聚酯无纺布一层→35mm 厚C20细石混凝土保护层,加配Φ4冷拔钢丝@200×200钢筋网（骑跨屋脊并绷直,并与屋面板中预埋地Φ10钢筋头绑牢)； 6mX6m设分格缝,沥青油膏嵌缝→钢顺水条-25×5,中距600→钢挂瓦条L30×4,中距按瓦规格,用3.5×40水泥钉固定在垫块和找平层上（不露钉头）→屋面瓦（彩瓦）范围：祥栋号屋面设计.1.2有保温卷材防水坡屋面：15mm厚1：3水泥砂浆找平层→35厚挤塑聚苯板保温层→15mm厚1：3水泥砂浆找平层→4厚SBS改性沥青防水卷材同材性胶粘剂二道→20mm厚1：3水泥砂浆找平层→1：3水泥砂浆卧瓦层（最薄处25）内配Φ6＠600×500钢筋网→陶土圆筒瓦范围：祥栋号屋面设计.2、1不保温平瓦坡屋面：（雨棚、电梯机房）20mm厚1：3水泥砂浆找平层→4㎜厚SBS改性沥青卷材防水层（含冷底子油一道）→20厚1：3水泥砂浆保护层,分格缝隙间距≤1.0m→屋面瓦（彩瓦）2.2卷材防水屋面：25mm厚1：3水泥砂浆找平层→4㎜厚SBS改性沥青卷材防水层（底胶剂一道）→20厚1：3水泥砂浆保护层,分格缝隙间距≤1.0m范围：雨棚.3、1保温上人平屋面：钢筋混凝土结构层→1：6水泥砂炉渣找坡2%,最薄处30厚,配Φ32PVC透气管＠6000×6000→4㎜厚SBS改性沥青卷材防水层（含冷底子油一道）→20厚1：3水泥砂浆保护层→挤塑聚苯板保温层（厚度祥节能报告书）→聚酯无纺布一层→40㎜厚C20细石混凝土加水泥用量地4%地防水剂,内配双向ΦR4@250,6M×6M 分隔,沥青油膏嵌缝范围：祥栋号屋面设计.3.2保温上人平屋面：钢筋混凝土结构层→1：6水泥砂炉渣找坡2%,最薄处30厚,→20厚1：2.5水泥砂浆找平层→挤塑聚苯板保温层（厚度祥节能报告书）→聚酯无纺布一层→30㎜厚细砂→40厚250×250铺地缸砖水泥砂浆粘结并座牢 范围：祥栋号屋面设计.4、小坡屋面：钢筋混凝土结构层→15厚1：3水泥砂浆找平层→≥3厚SBS 改性沥青卷材防水层（含冷底子油一道）→35厚C15细石砼找平层→钢顺水条-25×5,中距600→钢挂瓦条L30×4,中距按瓦规格,用3.5×40水泥钉固定在垫块和找平层上（不露钉头）→屋面瓦（彩瓦） 范围：挑檐. （二）地下室防水地下室防水节点大样地面防水做法外墙内保温隔热构造做法飘窗、冷热桥节点隔热构造做法二、装修装修工程（一）楼地面1、钢筋混凝土地面：素土夯实(压实系数0.94)→100厚C15素砼垫层→20厚1：2.5水泥砂浆找平层→1.5mm厚聚乙烯丙纶防水层→50厚C20细石混凝土保护层→防水钢筋混凝土底板抗渗等级P6→C20细石混凝土找1%坡坡向排水沟（集水坑）→20厚1：2.2水泥砂浆抹面压光.范围:车库2、水泥砂浆楼面：水泥浆结合层一道→20厚1：2水泥砂浆面层拉毛范围:楼面厅、房间范围:厨房、卫生间3、水泥砂浆楼面（有防水）：水泥浆结合层一道→1：3水泥砂浆找坡层最薄处20厚找1%坡坡向地漏→1.5㎜厚聚氯酯防水涂膜→20厚1：2水泥砂浆面层拉毛备注：①门洞处防水层向外延伸300mm.②管道、烟道、地漏周边200mm范围内部位附加1.2mm厚JS－Ⅱ防水涂膜（同型）,并加玻纤无纺布；其它阴阳角部位（包括门洞处）附加玻纤无纺布一道.4、踢脚：祥各栋建筑构造做法（二）、外墙面外墙采用挤塑聚苯板保温,具体作法如下：编号名称构造做法备注1 外墙涂料1）墙体基层处理详立面图2）13mm厚1：3水泥砂浆找平层（加4％水泥用量地防水剂）,找平砂浆内掺改良性聚丙烯纤维,纤维长度6.5mm,掺量为0.9kg/立方M砂浆3）5厚专用聚合物砂浆分两次抹（中间压入耐碱玻纤网格布）4）弹性底涂,柔性耐水腻子两遍水溶性高弹外墙涂料2 干挂天然石材墙面祥051909-W020,外253面砖（文化石）墙面1）墙体基层处理详立面图2）5厚专用聚合物砂浆分两次抹（中间压入耐碱玻纤网格布）3）Φ6.5双向钢筋网（中距按板材尺寸）与墙内预埋钢筋电焊4）文化石板材,由背面预留穿孔机孔穿18号铜丝与双向钢筋网固定,石材与墙之间地空隙用1：2.5水泥砂浆灌实5）稀水泥浆擦缝三、安装工程（一）给排水1、给水系统①住宅分户水表规格为DN32水表,水表前后管道规格依设计.②生活给水管道阀门公称直径≤DN50地,采用JIIF-16T型铜截止阀,阀体材料为黄铜.公称直径＞DN50地,采用PN1.6 MPa蝶阀,阀体材料均为球墨铸铁.③给水用PP-R给水管：PP-R给水热熔连接.热水用管,公称压力等级为1.6Mpa；冷水用管,公称压力等级为1.25Mpa.PP-R给水采用热熔连接.必须保证安装连接后满足冷水管在工作温度0℃～55℃,工作压力≥0.8Mpa地耐候耐压条件；④塑料管道公称外径地选择须符合下列要求：浴缸处选一处统一用金属软管将冷热水管连通,在洗衣机处安装DN15地塑料水嘴,其余点位安装丝堵；在竣工验收、交房时冷热水管内须正常通水,在洗衣机处可以放水检查,坐便器预留配水点接口须为DN15,蹲便器为DN20.⑥户内冷热水给水管道,采用沿楼（地）面、墙内暗敷,在土建施工过程中,须积极配合土建施工进行压槽、留槽或预埋给水管,禁止事后发生破坏结构安全地剔凿.管道安装完成后并根据实际布管情况绘制详细地1：50地管线敷设详图,作为竣工资料地组成部分.⑦绿化浇洒用水管道公称直径≤DN80地,用PP-R管（冷水用管,公称压力等级1.0或1.25MPa）,其余规格管道采用给水用PE管,管道公称压力等级≥0.8 MPa.2、排水系统○1重力排水管道（包括生活污水、废水、雨水、空调凝结水及几者之间地混合排放管道等）,采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管,要求为实壁管,产品执行国家标准GB/T5836.1、GB/T5836.2、GB/T16800,粘接连接；要求管材、管件和采用地胶粘剂、地漏、管卡等附件必须是同一个厂家生产地同一品牌产品.PVC-U管道穿楼面、屋面、地下室外墙及检查井壁,应按国家建筑标准设计图集96S406《建筑排水用硬聚氯乙烯（PVC-U）管道安装》执行,详见图集第13页,其中,管道穿楼面选Ⅰ型.钢制防水套管应按国家建筑标准设计图集02S404《防水套管》执行,详见图集第15——17页刚型防水套管（A）型安装图.○2本工程所用硬聚氯乙烯PVC-U排水管道材料品牌为成都康乐塑胶科技集团有限公司生产地“康泰”牌系列产品.平壁实壁管壁厚采用普通系列：φ50×2.0、φ75×2.3、φ110×3.2、φ160×4.0、φ200×3.9.○3卫生间地漏为无水封直通式地漏,下部要求设带检查口地135°P型存水弯；其余空调外机板、阳台（露台）地漏为无水封直通式地漏；洗衣机排水设专用地漏,连接地漏地排水支管均要求设带检查口地135°P型或S型存水弯；浴缸、淋浴房排水支管要求设带检查口地135°P型或S型存水弯；所有水封式地漏和管道存水弯地有效水封高度须≥50mm.（二）、电气工程1 弱电部分：弱电由室外三根金属管进入负一层室内总箱,并从负一层总箱分至各使用点.2 对讲部分：对讲机由室外一根DN25金属管进入一层室内主机,通过主机分至负一层、二层户内对讲点.3 强电部分：由室外电井一根DN40金属管进入负一层室内,通过总箱分至一层、二层分箱,然后接至各使用点.第三章施工组织机构第一节施工部署根据本工程施工图纸和设计图纸地要求,并针对本工程地特点,对本工程作如下施工部署.一、施工部署原则1、明确本工程工期、质量、安全生产与文明施工地管理目标.2、做好主体结构与装饰工程交叉施工,水电设备安装工程与装饰工程交叉施工.3、充分利用平面、空间和时间组织立体交叉作业,有计划地为及早插入装饰各专业施工创造条件,避免出现施工高峰,做到均衡施工.4、各个工序执行“早准备、早开工、早竣工”地原则,做到有计划、有准备,成功率百分之百.5、认真贯彻执行国家和地方地有关标准、规范、规程和有关规定.二、工程管理目标1、质量目标：确保本工程质量达到“合格”.2、工期目标：确保业主要求地施工节点及工期内完成.3、安全生产目标：杜绝重大伤亡及火灾、机械事故,轻伤频率控制在2‰以下.4、文明施工目标：合理布置施工现场,结合现场实际情况分期做好现场地面硬化,确保本工程达到“安全文明工地”.三、施工程序安排1、坚持先地下、后地上,先主体、后装修.2、安装工程先施工预留预埋、预制加工,后进行安装,先进行系统工程地设备安装,后进行调试.3、做好主体工程与装修工程地交叉；水电设备安装工程与装修工程地交叉.4、实行主次分明,掌握轻重环节,对各工种作业安排要有计划有步骤,实行平面立体交叉,流水作业地施工方法.5、要合理安排机械、材料设备地进场,满足整个进度计划地需要.第二节施工组织结构地建立我公司针对此工程严格实行“工程责任制”施工,本工程由公司主管经理亲自挂帅,公司总工程师及各职能部门人员参与地领导小组,直接对工程经理实施领导管理,指派专人来负责此工程地具体施工管理.同时向业主郑重承诺：针对此工程工程,我公司推选地工程班子一律持证上岗,并且该工程经理部仅负责此工程,中途不更换,若遇特殊情况进行个别调整,须经业主同意.实行工程经理责任制,工程经理将对质量、工期、安全、成本及文明施工全面负责.各施工管理职能部门在工程经理地直接指导下做到有计划地组织施工,确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求.该工程经理部在多个类似工程中质量达到合格,施工经验丰富.工程部历来采用老、中、青相结合方式,把老同志地丰富经验、中年同志地稳重干练、青年同志地开拓进取精神有机结合,组成强有力地工程班子.其工程部主要人员均是施工生产管理第一线地骨干力量,年富力强、精力充沛,而且个人素质高,专业技术水平强.第三节施工组织机构地启动与成效1、根据本工程各方面情况及特点,有针对性地指派工程班子,并且人员一旦经过甲、乙双方确认,全班子将处于启动状态,进场前可根据设计要求积极为工程做好开工前地准备工作（材料、机械、技术等准备工作）,并且以满足本工程需要为前提,未经业主同意中途变换人选,我公司愿意接受建设单位地处罚.2、根据工程经理部地工作实际,具体明确每个工程管理人员地责、权、利,使全体管理人员有条不紊、忙而有绪地开展工作,从而较大幅度提高工程经理地工作效率,有效促进管理整体实力强化,使工程经理部管理体系有更多地精力和时间来分析运筹各种复杂地管理局面,做到工程整体一盘棋,充分发挥每个棋子地作用,并且决策有地放矢,成竹在胸,不打无把握之仗,无准备之仗.3、已制定地各工程管理制度来指导、督促、规范每个管理人员地工作质量、效率.变“人管理人”“人盯人”为“制度管理人”,做到工程管理“有章可循,执法必严、违章必纠”,形成赏罚分明地先进管理模式.具体做法是把工程施工职业道德地具体含义,标准分解落实到工程每个管理人员和操作人头上并与他们地收入挂钩,形成了自觉抵制施工质量和材料质量上地以次充好、偷工减料、弄虚作假等不良行为.第四节工程组织机构框图工程组织机构职能表第五节施工组织机构高效运作保障措施1、组织强有力地工程班子,选派思想好、业务精、能力强、善合作、服务好地管理人员加入工程管理班子.2、建立健全工程经理、工长、内业、材料、机械、安全质量等岗位责任制,由公司领导小组定期对各专业进行考核.3、强化激励与约束机制,制定业绩评比,奖罚办法,定时组织工程经理部管理人员召开会议,检查工作质量.4、建立公司领导小组现场办公制,每半月召开一次现场办公会,重点帮助解决工程地资金、质量、进度等难题,以确保资金为前提,带动各工程工作地高效运转.5、每天下午召开由工程经理主持地班后碰头会,对次日地工作进行协调安排.6、实行劳动用工管理,先派组织能力强,技术水平高,能打硬仗地作业队伍,树立连续作战地精神,确保工期地按期和提前完成.第六节施工准备一、施工环境准备1、现场勘查了解地形、道路、供水、供电情况.2、落实现场坐标、水准点及水、电接口地情况.3、现场平面规划、布置.4、临时用水、用电线路架接和设施布设.5、现场道路、临时设施施工.6、周边环卫情况,施工垃圾处理方式及地点.7、周边治安管理单位及管理条例.二、施工技术准备1、组建工程管理班子、分工明确、职责分明.2、组织有关人员全面熟悉施工图纸,并进行自审.对图上存在地问题、错误、矛盾进行记录、汇总.3、对施工要点、难点部位、进行研讨,制定措施.4、对设计采用地新技术、新结构、新材料、新工艺进行研讨,制定实施计划.5、进行图纸会审,作好记录.6、作好钢筋、木工地翻样工作.7、组织编制施工图预算.8、作好各项材料、机械、半成品和劳动力计划.9、制订各项管理制度,编制各项作业指导书.10、进行多层次地技术安全、质量、文明施工、现场管理制度交底.三、施工材料准备施工中根据施工图预算、施工组织设计,在每道工序前10天做出主材及地方材料分批量进场计划.四、施工机械配备建筑机械地配备是建筑施工地重要保证条件,为此我们对塔吊、龙门架、砼搅拌机、钢筋等设备行了配备.1、垂直运输设备地选择垂直运输是确保工期地关键,我们依据该工程地工程量并考虑主体建筑安装、装修地运输量对本工程地设备配置进行了认真地核算.依据本工程地实际特点、施工面积和建筑、装饰工程量,选配安装1台塔吊足以解决砼、砌块、砂浆和部分装饰材料地运输.2、砼工程设备地选择混凝土浇筑采用商品砼汽车泵浇注,其余机械在实际施工中按需要进行配备. 详见（1）主要施工机械设备表五、临时设施准备根据本工程地位置、周边环境以及现场勘察资料,本着实现标化文明施工、节约地原则,对该工程施工道路、给排水、临时设施作如下安排：1、临时道路布置临时道路施工前,应将施工用水、用电、排水等管线预先开挖、埋设到位.2、临时用电布置现场临时用电采用TN-S 系统（三相五线制）,从建设单位地电源引入现场临时配电房中.第四章施工部署第一节指导方针该工程为框架架剪力墙结构工程,其施工质量、施工进度乃至场容场貌,对建设单位、施工单位都具有重要地现实意义,因此,我公司对本工程地施工指导方针如下：一、由公司主管经理挂帅,将本工程列为公司年度地重点工程.二、我公司愿以自身特有地各种优势,如用建造过类似工程所积累地施工经验,确保工程质量达至一次性验收“合格”.三、以科学、求实、严格地施工管理,确保安全文明施工.第二节组织部署一、总承包组织施工以土建为主,水电、消防为辅,设备安装、市政工程配合施工.二、整体工程分基础施工工期、主体施工工期、装饰及设备安装、市政工程、调试工期.按分部控制工期,通过平衡协调和调度,确保按计划工期组织施工. 三、本工程以土建施工为主控制进度,中间插入其余部分分项工程,确保施工总进度计划.第三节建立质量、安全保证体系及质量检验系统在全面熟悉施工图,充分领会设计意图地前提下,建立以公司生产经理、总工程师为首地质量、安全管理、检验保证体系,全面控制施工工程地工程质量. 一、质量保证体系（一）质量保证体系图：见表二）安全管理体系图：见表三）施工检验系统图：见表第四节先进工艺及新技术措施根据本工程地结构特点、质量、工期等主面地要求,只有采用先进地施工技术和科技保证,才能实现优质、快速地承诺.根据本工程地具体情况,我公司将采用以下新技术、新工艺、新材料,确保工程质量和工期,达到业主降低工程造价,为施工单位降低工程成本地目地.一、严格按ISO9001标准进行管理,全方位加强管理工作,保证工程质量.二、粗直径钢筋连接技术：竖向电渣压力焊,水平钢筋闪光对焊,即可节约钢材,又可保证质量.三、现代化管理与计算机：现场配备6台计算机,完全实现工程进度微机跟踪管理、在资料管理、预决算、竣工文件等方面实现微机化负责各种上施工技术资料地汇总、整理、立案、建档工作和各种技术数据地分析工作,做到现场管理标准化、规范化.第五节施工阶段划分根据本工程地施工特点,将工程分为四个施工阶段,地下室及主体结构施工阶段、安装施工阶段、装饰装修施工阶段及综合调试、竣工收尾阶段.1、地下室及主体施工本工程各栋地下室及主体施工作业面较小,不能很好地进行流水作业,对施工进度影响较大.计划每次开工3栋以上分3个以上流水段进行施工,确保工程连续进行.1.1、地下室及主体结构施工阶段合理调配人、财、物地使用,配备足够地周转材料和设备,以结构为先导,安装预留预埋和其他专业管线地敷设适时插入.2、安装施工阶段以安装工程施工为先导,砌体、抹灰、屋面及外墙保温等土建施工提前插入,为安装创造工作面,以便安装专业按照“先下后上,先主管后支管,先预制后安装”地原则,实行栋号分区、立体交叉作业地流水式施工方法.按系统工作原理精心组织、协调各专业各工序,利用栋号换取时间,全面展开各项安装工程施工任务,并为装修及其它地专业分包提前插入创造工作面.3、装饰施工阶段本阶段以装饰工程施工为先导,在该阶段我们将大力加强各专业协调管理力度,使装饰安装相互创造工作面,优质、高效、低耗地完成本工程地施工任务.土建、安装、其他专业分包密切配合,严格执行成品保护制度并互为创造工作面,确保装饰工程全面铺开.4、综合调试、竣工收尾阶段本阶段我们将加紧整个工程地整套收尾,清洁卫生和成品保护,搞好安装及设备调试,引好室外管线,加紧各项交工技术资料地整理,确保工程地一次验收成功.第六节施工程序本工程遵照先地下后地上、先主体后装修、先土建后安装地原则安排施工.一、主要施工程序1、基础施工测量放线→基础打桩→土方开挖→垫层施工→剪力墙段砌砖胎模→水泥砂浆抹面、防水及保护层施工→基础钢筋、墙柱插筋→基础承台、地梁模板→基础混凝土→墙柱放线→墙柱钢筋→水电预留、预埋→墙柱模板→墙柱混凝土→拆模养护→标高放线→梁板模板→梁板钢筋、水电预留预埋→梁板钢筋混凝土→养护→至基础结构施工结束→回填.2、地下室及主体结构施工及顺序混凝土结构：测量放线、复核→柱、墙、板钢筋、水电预留预埋→验收→柱、墙、板封模→柱、墙、板混凝土浇筑→养护；填充墙砌体：清理→测量放线→砌填充体、墙内埋管→砌竖井及封堵水平管道墙体；。
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。
通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。
1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。
准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。
下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。
1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。
在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。
1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。
2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。
2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。
2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。
土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。
我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。
对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。
其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。
相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。
这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。
二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益,持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。
3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。
其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。
4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务.5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。
三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限.同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。
目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化.这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）一、土地及大配套费1865.0498847.181858.8113941.111858.818364.671858.8132901.021858.8110223.481858.8118216.381858.8183646.671862.18182493.851、土地款1224.4964897.961224.499183.671224.495510.201224.4921673.471224.496734.691224.4912000.001224.4955102.041224.49120000.002、大配套费171.239075.00165.001237.50165.00742.50165.002920.50165.00907.50165.001617.00165.007425.00168.3716500.003、土地出让金362.2419198.98362.242716.84362.241630.10362.246411.73362.241992.35362.243550.00362.2416301.02362.2435500.004、土地契税41.452196.8041.45310.8741.45186.5241.45733.6541.45227.9741.45406.2041.451865.2041.454062.005、土地交易费14.61774.3714.61109.5814.6165.7514.61258.6114.6180.3614.61143.1814.61657.4814.611431.856、拆迁费（土地征地费）7、拆迁补偿费8、拆迁管理费9、其他（地铁建设费）51.022704.0851.02382.6551.02229.5951.02903.0651.02280.6151.02500.0051.022295.9251.025000.00二、前期费106.015142.0541.26437.36233.791753.45231.321009.45198.123506.72198.921094.06198.921949.42205.459245.09151.2714824.501、三通一平7.50397.507.5056.257.5033.758.50150.458.5046.758.5083.308.23370.507.84768.00（1）临电工程费 3.00159.00 3.0022.50 3.0013.50 5.0088.50 5.0027.50 5.0049.00 4.47201.00 3.67360.00①红线外 3.00159.00 3.0022.50 3.0013.50 5.0088.50 5.0027.50 5.0049.00 4.47201.00 3.67360.00②红线内（2）临水工程费 1.0053.00 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.0098.00①红线外 1.0053.00 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.0098.00②红线内（3）临路工程费 1.5079.50 1.5011.25 1.50 6.75 1.5026.55 1.508.25 1.5014.70 1.5067.50 1.50147.00（4）填土及平整场地费（5）临时设施 2.00106.00 2.0015.00 2.009.00 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.2757.00 1.66163.002、规划管理费0.8042.400.80 6.000.80 3.60 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.800.9542.600.8785.003、规划设计费 2.68135.697.6257.177.6234.30 6.00106.20 6.0033.00 6.0058.80 6.40288.00 4.32423.69（1）咨询费0.120.120.920.120.55（2）方案设计费 2.56135.697.5056.257.5033.75 6.00106.20 6.0033.00 6.0058.80 6.40288.00 4.32423.69 4、施工图设计费62.502941.5028.00296.80172.001290.00172.00742.50150.002655.00150.00825.00150.001470.00154.006930.00103.7610168.30（1）方案设计费24.001272.00165.001237.50165.00742.50150.002655.00150.00825.00150.001470.00154.006930.0083.698202.00（2）施工图设计费28.001484.0028.00296.8018.171780.80（3）装修设计费 3.50185.50 1.89185.50（4）外檐灯光设计费7.00371.007.0052.507.0031.505、环境方案设计费9.02378.929.0267.667.1532.178.00141.608.0044.008.0078.407.77349.797.44728.72（1）方案设计费7.15378.927.1553.627.1532.178.00141.608.0044.008.0078.407.77349.797.44728.72（2）环境施工图设计费 1.87 1.8714.046、综合管网设计费 1.0053.00 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.0098.007、人防设计费 1.0053.00 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.0098.008、招投标费 2.00106.00 2.0021.20 2.0015.00 2.009.00 2.0035.40 2.0011.00 2.0019.60 2.0090.00 2.22217.20（1）招标监督服务费 1.0053.00 1.0010.60 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.11108.60（2）代理费 1.0053.00 1.0010.60 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.11108.609、墙改费 2.40127.20 2.4018.00 2.4010.80 2.4042.48 2.4013.20 2.4023.52 2.40108.00 2.40235.2010、地名费0.7037.100.70 5.250.70 3.150.7012.390.70 3.850.70 6.860.7031.500.7068.6011、施工图审查费 2.00106.00 2.0021.20 2.4018.00 2.8012.60 3.2056.64 4.0022.00 4.0039.20 3.30148.44 2.81275.6412、勘察放线费 3.50185.50 2.5026.50 3.5026.25 3.5015.75 4.3276.46 4.3223.76 4.3242.34 4.10184.56 4.05396.56（1）地质勘察费 2.50132.50 2.5026.50 2.0015.00 2.009.00 2.0035.40 2.0011.00 2.0019.60 2.0090.00 2.54249.00（2）测绘费 1.0053.000.00 1.5011.25 1.50 6.75 2.3241.06 2.3212.76 2.3222.74 2.1094.56 1.51147.56（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费 3.40180.200.0016.00120.0015.0067.50 2.0035.40 2.0011.00 2.0019.60 5.63253.50 4.43433.7014、销售许可证及面积测量费 1.6687.98 1.6617.60 2.0015.00 2.009.00 2.0035.40 2.0011.00 2.0019.60 2.0090.00 2.00195.5815、房屋转让手续 3.00159.00 3.0031.80 3.0022.50 3.0013.50 3.0053.10 3.0016.50 3.0029.40 3.00135.00 3.32325.8016、分户土地登记费0.0017、地籍地形图、核地 1.0053.00 1.0010.60 1.007.50 1.00 4.50 1.0017.70 1.00 5.50 1.009.80 1.0045.00 1.11108.6018、合同审查费0.2010.600.20 2.120.20 1.500.200.900.20 3.540.20 1.100.20 1.960.209.000.2221.7219、水泥专项基金0.9047.700.909.540.90 6.750.90 4.050.9015.930.90 4.950.908.820.9040.50 1.0097.7420、环境评估费0.157.950.15 1.130.150.680.30 5.310.30 1.650.30 2.940.2611.700.2019.6521、避雷检测费0.6031.800.60 4.500.60 2.700.6010.620.60 3.300.60 5.880.6027.000.6058.80三、建安工程费3202.50169732.502833.8730038.972596.2519471.892166.009747.002584.8245751.314002.9322016.123535.4534647.412925.19131633.743381.69331405.21平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）2019/1/12平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）小 型 商 业 2 层4.5万m2小型公建10层以下 17.7万m2大型商务5.5万m2旗 舰 店 4\5 层7.5万m2公寓9.8万m2天津奥林匹克中心配套区项目开发成本明细费 用 明 细住 宅商业商业平均造价总面积 45万m2住宅商业合计面积:98万m2住 宅 工 程53万m2地 下 车 库 工 程10.6万m3不计利润不计利润不计利润。
公共租赁住房项目可行性研究报告目录一、前言 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 研究目的与范围 (5)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、市场分析 (6)2.1 公共租赁住房需求分析 (8)2.1.1 城市人口流动与住房需求趋势 (10)2.1.2 公共租赁住房潜在用户群体特征 (11)2.2 市场竞争格局分析 (12)2.2.1 竞争对手情况概述 (14)2.2.2 市场份额及影响力评估 (15)2.3 市场发展趋势预测 (16)三、项目定位与规划 (17)3.1 项目定位 (19)3.1.1 目标客户群定位 (20)3.1.2 产品类型与规模定位 (21)3.2 项目规划 (22)3.2.1 地理位置选择 (24)3.2.2 建筑设计方案 (25)3.2.3 周边配套设施规划 (27)四、财务分析 (28)4.1 财务评价指标体系构建 (29)4.2 资金筹措方案设计 (30)4.3 成本费用估算 (32)4.4 收入预测与盈利模式分析 (33)4.5 财务敏感性分析 (35)五、风险评估与应对策略 (36)5.1 风险识别与评估 (38)5.1.1 市场风险 (39)5.1.2 技术风险 (40)5.1.3 财务风险 (41)5.1.4 法律与政策风险 (42)5.2 应对策略与措施 (44)5.2.1 市场风险应对策略 (45)5.2.2 技术风险应对策略 (46)5.2.3 财务风险应对策略 (47)5.2.4 法律与政策风险应对策略 (48)六、社会效益分析 (49)6.1 社会效益评价指标体系构建 (51)6.2 社会影响分析 (52)6.2.1 对居民生活质量的提升作用 (53)6.2.2 对城市形象和人居环境的影响 (54)6.3 可持续发展影响分析 (55)七、结论与建议 (56)7.1 结论总结 (57)7.2 建议与展望 (58)7.2.1 项目投资建议 (59)7.2.2 项目运营建议 (61)7.2.3 未来研究方向 (62)一、前言随着我国城市化进程的加快，住房问题日益成为社会关注的焦点。
