房地产开发地块经济测算方案(多表)

房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。

以上信息可直接填写。

注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。

②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。

⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。

⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。

建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。

其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。

因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。

⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。

停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。

⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。

房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。

开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。

土地费用=土地价格×总占地面积。

土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。

3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。

借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。

4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。

5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。

6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。

7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。

8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。

项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。

销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。

3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。

序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。

房地产开发项目(投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资(开发总成本)：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费:土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套:基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5)其他工程费：监理费+ 竣工验收费(6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：1\收资收益率：投资成本获得利润的能力.（除以开发年数得出年投资收益率) 2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。

3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。

（2)静态评价指标:1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。

2\内部收益率:项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率.3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。

4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。

4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2)建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3％计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3％计取;不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5％计取。

（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。

（5）销售回款：假设一次性付款比例为10％，按揭比列为90％，按揭首付比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。

房地产项目地块经济测算分析一、测算情况分析本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。

按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。

高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。

按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。

总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。

按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。

总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。

按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。

总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。

注：土地费用：土地出让金+契税土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩契税按照4.5%计算安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。

12000平米的建安费用+土地成本前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。

其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。

总计基础设施建设费用为295元/平方米。

建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。

不可预见费用：总投资额的1.5%。

财务费用：总投资额的0.5%。

销售费用：销售收入的2%管理费用：总投资额的0.5%。

A、（80万/亩）投资成本费用估算按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。

总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。

1、项目概况项目一期地块范围为161.39亩，共分南北两个地块分区开发,其中:一期地块总体描述：一期地块如下图所示，项目一期地块分为南北两个分区共计161.32亩，拟规划总建筑面积为166900平方米，其中北区:用地面积54270.1平方米，折合为81.37亩，拟规划总建筑面积67800平方米。

南区:用地面积53324.8平方米，折合为79.95亩，拟规划总建筑面积99100平方米。

一期地块拟挂牌出让单价为85万元/亩，合计土地成交契税及中介费用，总地价约为1.45亿元。

一期地块位置示意图产品拟规划设计方案产品分配图示项目分为南北两区，南区拟规划以小高层建筑为主，配建部分商业，全部地下车库；北区拟规划以独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅为组合建筑群，配建部分商业，在地块西侧为建设地下车库。

规划布局图示从上图可知项目拟规划总体布局情况以及项目地块土地使用综合指标。

效果鸟瞰图上图为项目拟规划鸟瞰效果，社区错落有致，景观均好，北区拟规划以混合型态为主,包含独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅，南区拟规划以小高层住宅为主，项目外延现代简约，富有气质，成为潜在的中高档模范社区。

项目拟规划产品分配指标：一期北区地块：土地情况：原地块编号为C11-01，二类住宅用地，规划容积率1.25，用地面积54270.10平方米，折合81.40亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

产品规划设计情况：根据产品容积率及地块特征，北区规划为综合形态社区，包括独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅。

另外配建商业及会所，在地块西半侧建设地下车库。

拟规划总体建筑面积为67800平方米，一期南区地块：土地情况：原地块编号为C10-01，二类住宅用地，规划容积率1.86，用地面积53324.80平方米，折合79.99亩，土地拟挂牌单价为85万元/亩。

产品拟规划设计情况：根据产品容积率及地块特征，南区拟规划为小高层社区，南侧为奥特莱斯及综合体院馆，视野开阔，景观均好。