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第四章项目经济评价指标§4.1 工程方案比较的前提水利水电工程在规划、设计、施工和运行管理的各个阶段，往往都会有若干个方案可供比较和选择，那么这方案是否具有可比性，要满足一些条件。
一、满足需要的可比性各个比较方案在产品(水、电或其它)的数量、质量、时间、地点、可靠性等方面，须同等程度地满足国民经济发展的需要。
例如，为了满足某一地区的供电要求，可以修建水电站，也可以修建火电站，但要考虑水、火电站不同的厂用电要求(包括电力与电量两个方面)以及输变电损失，事故备用等方面是否能满足电力系统的要求。
例，为了满足某一城市的供水要求，可以修建水库蓄水，然后输送到城市，经沉淀过滤、消毒等水质处理措施后供给各个用户，也可以就地开凿深井，抽汲地下水，分别供给各个用户，这两个方案的水量，水质等各个方面，均应满足规定的要求。
二、满足费用的可比性所谓费用，包括工程的一次性造价和经常性运行费两部分，且应包括主体工程和配套工程等全部费用。
在进行不同的方案比较时，各个方案的费用都应考虑在内，而不应有遗漏。
例如，在电力建设工程中，无论考虑水电站方案或火电站方案，其费用都应从一次能源开发工程计算起，至第二次能源转变完成并输电至负荷中心地区为止。
因此，水电、火电方案的费用应包括：水电方案的费用水库输水建筑物水电厂输变电工程的费用火电方案的费用煤矿铁路火电厂输变电工程的费用这样水电、火电开发方案的总费用才具有可比性。
三、满足价值的可比性所谓价值的可比性，是指在进行国民经济评价时，进行效益和费用的计算所采用的价格要能反映其价值。
当前在经济比较分析中存在一个重要的问题，就是我国某些工农业产品的现行价格不能反映其价值，即价格与价值之间存在着相当大的背离。
因此，国家计委于1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中明确规定：在进行国民经济评价时，对于国内价格明显不合理的投入物和产出物，应以影子价格进行效益和费用的计算。
对于影子价格，国家计委对许多重要货物都已制定了影子价格。
项目经济评价的指标体系和方法3.1 指标概述一、经济评价指标及指标体系为了从经济角度对各种项目进行评价,首先需要确定进行经济评价的依据,这些依据被称为经济评价指标。
经济评价指标通常是指在投资决策时比较不同投资方案所用的经济效益衡量指标，是工程项目经济分析的主要判断手段。
为了系统而全面地评价一个项目，往往需要采用多个评价指标，从多个方面对项目的经济性进行分析考察。
这些既相互联系又有相对独立性的评价指标，就构成了项目经济评价的指标体系。
正确选择经济评价指标与指标体系是项目经济评价工作成功的关键因素之一。
因此，评价人员必须了解各种经济评价指标的经济含义、特点、计算公式以及它们之间的相互关系，以便合理地选择经济评价指标，建立恰当的评价指标体系。
二、项目经济评价指标的设定原则（1）与经济学原理相一致的原则，即所设指标应该符合社会经济效益；（2）项目或方案的可鉴别性原则，即所设指标能够检验和区别各项目的经济效益与费用的差异；（3）排它型项目或方案的可比性原则，即所设指标必须满足共同的比较基础与前提；（4）评价工作的实用性原则，即在评价项目的实际工作中，所设指标要简便易行而且确有实效。
三、经济评价指标的分类1、按评价指标所反映的经济性质划分项目的经济性一般表现在项目投资的三个方面（1）回收速度—时间性评价指标指用时间长短来衡量项目对其投资回收或清偿能力的指标，常用的时间性评价指标有静态投资回收期、动态投资回收期，静态差额投资回收期、动态差额投资回收期等。
（2）投资的盈利能力—价值性评价指标价值性指标是反映项目投资的净收益绝对量大小的指标，常用的价值性评价指标有净现值、净年值、净终值、累计净现金流量等。
（3）资金的使用效率—比率性评价指标比率性评价指标是反映项目单位投资获利能力或项目对贷款利率的最大承受能力的指标，常用的比率性指标有净现值率、内部收益率、外部收益率、效益费用比率、简单投资收益率、投资利润率、投资利税率等。
工程技术项目经济评价指标体系
一、投资指标
1.投资额：项目所需资金总额，包括设备投资、工程建设费用、人力资源投资等。
2.资本金比例：公司自有资金占总投资额的比例，衡量公司的偿债能力和风险承受能力。
3.固定资产投资比例：用于购置建设工程设备等固定资产的投资占总投资额的比例。
二、收益指标
1.总收入：项目的总收入，包括销售收入、政府补贴、其他经济收入等。
2.净利润：扣除各项成本和税费后，项目所获得的利润。
3.投资回报率：项目净利润与总投资额之比，用于评估项目的盈利能力。
三、财务指标
1.资本金回收期：所有者的资金从项目投入到回收所需的时间。
2.净现值：将项目的未来现金流量以目前的贴现率计算得到的现值，用来衡量项目的投资价值。
3.内部收益率：使项目净现值等于零时的折现率。
四、宏观经济指标
1.就业效益：项目直接和间接带来的就业机会。
2.税收贡献：项目在运营中给国家和地方政府带来的税收收入。
3.外汇收入：项目对外贸易活动带来的外汇收入。
以上仅为工程技术项目经济评价指标体系的一部分，针对不同的项目
类型和行业特点，还可以根据实际需要进行调整和拓展。
在进行经济评价时，应该综合考虑以上指标，根据项目特点和目标进
行权衡，制定合理的指标体系。
同时，评价的角度不仅限于短期经济效益，也应包括项目对社会、环境以及可持续发展等方面的影响。
只有全面、科
学地评价项目的经济效益，才能为决策者提供合理的依据，确保项目的顺
利进行和可持续发展。
建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数三）主要由建设项目经济评价方法和建设项目经济评价参数两部分组成。
其中建设项目经济评价参数主要由指标的计算方法和各指标的标准参考值组成。
建设项目经济评价方法包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济必选、改扩建项目与并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价的特点。
综合起来看，根据方法与参数三中的有关规定，需要对于“工程造价计价与控制”教材的内容做以下调整：一、流动资金的估算流动资金估算方法可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。
分项详细估算法的具体计算公式为：1. 周转次数的计算：各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或按部门（行业）规定，在确定最低周转天数时应考虑储存天数、在途天数，并考虑适当的保险系数。
2. 流动资产的估算。
（1）存货的估算。
存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品和产成品等。
为简化计算，项目评价中仅考虑外购原材料、燃料、其他材料、在产品和产成品，并分项进行计算。
计算公式为：（2）应收账款估算。
应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，计算公式为：（3）预付账款估算。
预付账款是指企业为购买各类材料、半成品或服务所预先支付的款项，计算公式为：（4）现金需要量估算。
项目流动资金中的现金是指为维持正常生产运营必须预留的货币资金，计算公式为：现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数年其他费用=制造费用+管理费用+营业费用—（以上三项费用中所含的工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费）3. 流动负债估算。
流动负债是指将在一年（含一年）或者超过1年的一个营业周期内偿还得债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。
国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】1993.04.07•【文号】•【施行日期】1993.04.07•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】基本建设正文*注：本篇法规已被《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发布日期：2006年7月3日实施日期：2006年7月3日）停止执行*注：本篇法规已被《国家发展和改革委员会令第59号－－国家发展和改革委员会决定废止的规章目录》（发布日期：2008年2月22日实施日期：2008年2月22日）废止国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（一九九三年四月七日）各省、自治区、直辖市、计划单列市计委（计经委）、建委（建设厅），国务院有关部委、直属局、总公司，中国国际工程咨询公司：现将修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》、《中外合资经营项目经济评价方法》印发给你们，请在大中型和限额以上基本建设项目中试行，并将试行中的经验、问题及建议随时告国家计委投资司和建设部标准定额研究所。
自本通知发布之日起，１９８７年国家计委《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（计标〔１９８７〕１３５９号）所发布的《关于建设项目经济评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》及《中外合资经营项目经济评价方法》等文件停止使用。
目录关于建设项目经济评价工作的若干规定……………………………………………（）建设项目经济评价方法………………………………………………………………（）第一章总则………………………………………………………………（）第二章财务评价………………………………………………………………（）第三章国民经济评价…………………………………………………………（）第四章不确定性分析…………………………………………………………（）第五章方案比较方法…………………………………………………………（）第六章改扩建项目经济评价的特点…………………………………………（）第七章交通运输项目经济评价的特点………………………………………（）第八章其他非工业项目经济评价的特点……………………………………（）第九章附则………………………………………………………………（）附表一基本报表及辅助报表（格式）………………………………………（）附表二改扩建基本报表及辅助报表（格式）………………………………（）建设项目经济评价方法说明…………………………………………………………（）一、总说明………………………………………………………………………（）二、财务评价中的几个具体情况………………………………………………（）三、国民经济评价中的几个具体问题…………………………………………（）四、关于不确定性分析…………………………………………………………（）五、方案比较中的几个具体问题………………………………………………（）六、改扩建项目经济评价中的几个具体问题…………………………………（）中外合资经营项目经济评价方法……………………………………………………（）第一章总则………………………………………………………………（）第二章财务评价………………………………………………………………（）第三章国民经济评价…………………………………………………………（）第四章不确定性分析…………………………………………………………（）附表基本报表及辅助报表（格式）………………………………………（）中外合资经营项目经济评价方法说明………………………………………………（）建设项目经济评价参数………………………………………………………………（）第一章财务评价参数…………………………………………………………（）第二章国民经济评价参数……………………………………………………（）参数附录：土地影子费用计算举例说明………………………………………（）动力原煤影子价格使用举例说明…………………………………（）电力影子价格使用举例说明………………………………………（）系列产品影子价格比价系数使用举例说明………………………（）建设项目经济评价案例………………………………………………………………（）案例说明…………………………………………………………………………（）案例（一）某化学纤维厂经济评价…………………………………………（）案例（二）某钢铁联合企业经济评价………………………………………（）案例（三）某煤炭矿区经济评价……………………………………………（）案例（四）某机械厂改扩建项目经济评价…………………………………（）案例（五）某新建铁路经济评价……………………………………………（）案例（六）某中外合资经营化工项目经济评价……………………………（）附录……………………………………………………………………………………（）附录一代表符号汇总表………………………………………………………（）附录二现值系数表……………………………………………………………（）附一：关于建设项目经济评价工作的若干规定第一条为了适应改革开放的需要，进一步推动和加强建设项目经济评价工作，提高经济评价质量，为建设项目方案的比选决策提供科学、可靠的依据，特制定本规定。
厦门大唐房地产集团有限公司文件大唐集投字〔2016〕1号厦门大唐房地产集团有限公司项目经济测算指标体系规定修订记录修改内容修改人批准人发布日期第一章总则第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。
本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。
第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则：（一）反映公司阶段特征和战略目标要求。
经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。
（二）科学合理性。
经济测算指标体系应包括影响项目经济效益的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。
（三）系统性。
经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。
（四）可比性。
经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时期的纵向比较。
（五）可操作性。
经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实际应用中要简单，便于计算。
第二章定义及分类第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。
第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。
第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类：（一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目；（二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目；（三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。
第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分，视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。
混合型商业地产项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。
项目分类图示请见附件一。
第三章体系结构第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为核心指标和参考指标两大部分，详见附件二。
第八条、核心指标是项目经济测算的关键评价指标，决定项目的可行与否，其准确并直观反映项目的盈利能力和主要市场风险承受能力。
核心指标包括资金平衡（融资情况下）、内部收益率（全投资和开发贷）、销售净利率（开发贷，适用于销售项目）、静态投资回收期（适用于持有项目）。
第九条、参考指标是项目经济测算的辅助评价指标，在项目满足核心指标基准值的前提下起参考作用，其分别从不同侧面反映项目的盈利能力和风险水平，与核心指标相辅相成。
参考指标包括销售净利率（基金）、净现值、修正内部收益率、投资回报率（土地投资回报率和总投资回报率）和资金峰值比例。
第四章指标及名词解释第十条、项目开发成本指公司在项目开发过程中发生的各项费用，具体包括七个成本项目，即土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套建设费、开发间接费。
其中土地费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用支出，具体包含支付的土地买价或出让金、市政配套费、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出（在计算土地投资回报率时，如涉及就地安置拆迁补偿费按拆迁补偿面积的建安成本计算）、补偿合作方地价(货币补偿部分)、农作物补偿费、危房补偿费等。
其余成本项目核算内容根据目标成本体系中的相关内容确定。
第十一条、期间费用指公司在生产经营过程中发生的，不属于开发成本，直接列入当期损益的费用，具体包括管理费用、财务费用和销售费用。
为便于分析和直观反映，在进行项目可研分析测算时，项目融资产生的利息支出全部在财务费用中反映。
管理费用应按部门人员配置分摊一定金额在开发间接费用中核算，具体包括工程部、成本部及设计部门费用支出；投资发展部（拓展部）为获取项目的前期运作费列入开发间接费用。
销售费用只核算广告宣传及代理佣金，其他费用在管理费用相应科目中核算。
综合费用具体测算内容及方法按照财务资金部制定的《综合费用测算表格体系》执行。
第十二条、增值税金及附加指企业在项目开发过程中产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
如各地除上述税费外还征收其他地方税费如水利建设基金、价格调节基金等按项目所在地的政策列支。
鉴于土地增值税的重要性和计算的复杂性，本经济测算指标体系中将土地增值税单项列出，不并入增值税金及附加。
第十三条、项目总投资额=项目开发成本+期间费用。
第十四条、项目税后净利润=项目销售收入及价外收入-项目开发成本-增值税金及附加-土地增值税-期间费用-企业所得税。
第十五条、融资下资金平衡，指建设期结束，项目不会沉淀或占用集团资金。
第十六条、项目内部收益率（IRR）指能够使项目未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率，即项目的净现值等于零时的折现率。
为区分项目自身盈利能力和公司融资能力，应分别计算全投资和开发贷情况下的内部收益率。
全投资内部收益率以不包含任何融资的现金流数据为计算基础。
该指标动态地反映项目投资所获得的实际最大收益率。
开发贷内部收益率以包含合理开发贷的现金流数据为计算基础。
鉴于该指标固有的内在缺陷，必要情况下用修正内部收益率（MIRR ）和项目净现值（NPV ）进行补充解释。
第十七条、%100销售收入总额项目税后净利润销售净利率,该指标既反映项目盈利能力，即单位货币销售收入可获得的税后净利润，同时又反映项目对市场主要风险，即销售价格变动的承受能力。
该指标不考虑货币的时间价值。
第十八条、静态投资回收期指项目累计现金流入值等于项目累计现金流出值所需要的时间,即从第一期开始到累计净现金流量为零的当期，此时累计净现金流量由负转正，且后续保持为正。
该指标简明直观地反映项目的流动性。
但未考虑货币时间价值和项目回收投资成本后的盈利情况，仅适用于对项目投资回收的粗略评价。
第十九条、净现值（NPV ）指项目净现金流入和流出以一定的贴现率（如贴现率为20%）全部折现到项目初始期现值总和，NPV 大于0意味着项目在未来按平均贴现率20%的折现率情况下项目存在利润，否则出现亏损。
第二十条、%100相关地价支出项目税后净利润土地投资回报率,该指标反映项目单位土地费用投入的获利能力，计算简便。
但由于不考虑货币的时间价值，指标值并非项目实际收益率，且随着项目开发周期的增长，指标值与实际收益率的偏差将逐渐加大。
第二十一条、%100项目总投资额项目税后净利润总投资回报率,该指标反映项目单位投资的获利能力，计算简便。
但由于不考虑货币的时间价值，指标值并非项目实际收益率，且随着项目开发周期的增长，指标值与实际收益率的偏差将逐渐加大。
第二十二条、%100项目总投资额资金峰值资金峰值比例,该指标反映了项目的资金压力，计算简便。
但指标不考虑货币的时间价值。
资金峰值指在项目开发期间内累计负向净现金流量的最大值，即资金的最大缺口。
在计算资金峰值时不考虑项目公司原有的资金余额，仅针对项目本身现金流入流出。
第五章测算规定第二十三条、综合考虑指标值的精确性要求和数据的可操作性特点，经济测算中各收入和成本费用项目的现金流量预计周期统一以季度为准。
第二十四条、为提高指标值的精确性，内部收益率的计算以项目投资期内季度现金流数据为基础，计算季度内部收益率，再依据季度内部收益率折算出年度内部收益率。
第二十五条、依据国家和地方相关税收政策规定，增值税的计算按各期实现的销售收入额的一定比率预缴，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。
增值税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。
第二十六条、依据国家和地方相关税收政策规定，土地增值税的计算按各期实现的销售收入额的一定比率预缴，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。
土增税测算应按各项目所在地的政策规定分业态进行测算，如项目分期开发应按分期进行测算。
若项目最后一个经济测算周期汇算清缴时，土地增值税预缴总额大于实际应缴的土地增值税总额，则项目最后一个经济测算周期汇算清缴土地增值税为零。
土地增值税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。
第二十七条、依据国家税收政策规定，企业所得税的计算按各期实现的销售收入额与计税毛利率乘积扣除测算当期的税费、期间费用后按法定所得税税率预征，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。
如地方税收政策对所得税预征办法另有规定的，则依照地方规定。
企业所得税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。
第二十八条、项目投资回收期的计算从项目初始投资期开始计算（支付第一笔土地价款或第一笔股权支付时），即包括项目未产生现金流入的筹备期。
计算公式=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量。
第二十九条、为确保不同项目间融资的现金流量及相关财务费用的计算具有可比性，各项目的开发贷款额度上限以项目土地成本的50%计算确定，以取得“四证”时间起至项目销售回款金额达到贷款额度时止为项目的贷款期间。
第三十条、为确保不同项目间融资的现金流量及相关财务费用的计算具有可比性，各项目的房地产基金额度上限以项目土地费用的70%计算确定，以项目土地款全额缴清后第一个季度起计算贷款期限，房地产基金贷款期限上限为2年，2年内项目累计净现金流能覆盖房地产基金额度。
第三十一条、持有项目的持有年限为20年左右（含建设期不大于25年）。
第六章评价标准第三十二条、核心指标是项目经济评价的关键，项目经济评价可行的先决条件是同时满足所有核心指标要求。
第三十三条、结合公司实际情况和行业数据，设定核心指标的标准如下（附件二）：（一）项目整体评估需达到融资情况下的资金平衡；（二）销售项目：全投资内部收益率达15%，开发贷内部收益率达20%，开发贷销售净利率达到11%，基金介入下的销售净利率不小于7.5%；（三）持有项目：全投资内部收益率达8%，开发贷内部收益率达10%，静态投资回收期不高于15年。
第七章不确定性分析第三十四条、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
如有多个敏感性因素，分析时首先假设各因素是相互独立的，每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变。
