房地产开发地块经济测算方案(多表)[详细]

房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。

以上信息可直接填写。

注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。

②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。

⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。

⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。

建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。

其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。

因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。

⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。

停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。

⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。

序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。

房地产开发项目(投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资(开发总成本)：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费:土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套:基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5)其他工程费：监理费+ 竣工验收费(6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：1\收资收益率：投资成本获得利润的能力.（除以开发年数得出年投资收益率) 2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。

3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。

（2)静态评价指标:1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。

2\内部收益率:项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率.3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。

4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。

4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2)建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3％计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3％计取;不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5％计取。

（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。

（5）销售回款：假设一次性付款比例为10％，按揭比列为90％，按揭首付比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。

房地产项目地块经济测算分析一、测算情况分析本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。

按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。

高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。

按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。

总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。

按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。

总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。

按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。

总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。

注：土地费用：土地出让金+契税土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩契税按照4.5%计算安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。

12000平米的建安费用+土地成本前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。

其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。

总计基础设施建设费用为295元/平方米。

建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。

不可预见费用：总投资额的1.5%。

财务费用：总投资额的0.5%。

销售费用：销售收入的2%管理费用：总投资额的0.5%。

A、（80万/亩）投资成本费用估算按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。

总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。

干货分享房地产必备前期测算表房地产投资测算的逻辑，就是计算回报，给老板做参考。

不同的公司考量的因素不同，但不外乎净利率、毛利率、IRR、回收期等。

今天就跟大家分享房地产行业最基本的工作之一，房地产前期测算表。

1 规划经济技术指标表最基础的数据就是容积率与建筑密度（关注限高），比如，某地块容积率1.0，建筑密度20%，那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。

为什么必须关注限高？假设这个地块限高15米，那做满容积率就只能5层洋房了。

如果限高10米，那是要损容的，直接少了40%左右的货值。

所以收购二手土地时一定要关注！2 成本费用参数取值表土地成本主要包括地价款、契税、拆迁费及红线外市政等。

土地成本还是原地主拿地的土地成本+加标的可能增加的拆迁费用和市政费用。

至于土地溢价，在项目测算最终净利润基础上直接扣减就是实际的股东净利润。

3 开发投资计划表开发成本主要包括前期费用、市政管网、建安工程、园林绿化等。

前期费用没有固定的标准，其内容包含前期策划费用、设计费、行政费、监理费、方案评审、图纸审查、他项如白蚁防治等杂项费用。

4 销售收入（回款）计划表注:滞销部分比例假设为在最后一个销售年度以成本价处理(成本价销售)需手动在最后一个销售年度加入这部分销售额。

5 销售成本分摊表成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积。

土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同，分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊。

基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊，公共配套成本分摊要区分自建的和与业主共有的。

6 资金使用和筹措计划表资金筹措表是项目经营的生死指标，也就是每年的累积净现金流一定不能为负数。

具体的测算按照支出和流入填算，支出主要通过现金流量表中的开发资金流出链接至此+融资利息及还款支出。

总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。

7 自有资金利润计算表流动资金管理办法为测算企业流动资金需求量。