305地块投资测算详细版

【模拟收益测算】以位于某城市一级地段的酒店为例。

酒店建筑面积3500平方米，年租金145万，100间客房，年平均出租率90％，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下：费用说明480+30=510（万元）4.8万/房×100间客房=480（万元）3000元/房×100房=30（万元）525.6+26.28=551.88（万元）100间房×90%×160元×365天=525.6（万元）525.6×5%=26.28（万元）551.88（总收入）×56%=309.0528（万元）56%为根据7天分店平均水平估算的经营毛利润率-租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元）根据二线城市物业年租金水平预估551.88（总收入）×7%=38.6316（万元）按10年摊销：480万元/10年=48万/年按5年摊销：30万元/5年=6万/年71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9%总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6%毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元）以上案例分析不代表7天对加盟店收益作实质性判断或保证，实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。

【投资风险提示】7天连锁酒店集团管理店项目经长期实践被证明为优秀的加盟模式，7天将致力于专业酒店经营管理与品牌持续快速发展，以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务，为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。

7 天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险：项目的实际投资收益受多重因素影响，如该项目所在地段、商圈，物业租金，物业周边竞争，毛利率等。

投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。

重庆市渝兴建设投资有限公司龙洲湾B区开发项目投资估算.第一章总论一、项目概况本项目由重庆市龙洲湾资产经营管理有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。

规划区距重庆机场38公里，重庆火车站11公里，重庆港码头15公里，市中心12公里，地理位置优越。

本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施建设项目及所涉及的土地征用与安置补偿费用。

二、估算结果本项目的主要估算结果如下所示：预计支出总表三、本投资估算报告的范围、编制依据本项目估算包括规划区内预计投入的基础设施的建设及所涉及的土地征用与安置补偿。

本报告包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状，项目投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。

其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。

主要编制依据有：（1）重庆市主城区李家沱-鱼洞组团M标准分区(龙洲湾新区)控制性详细规划(调整)（2）重庆市巴南区财政局关于对龙洲湾B区整体情况进行评估概算的批复（3）重庆市巴南区人民政府关于印发《重庆市巴南区龙洲湾新区开发建设优惠政策》的通知及重庆市巴南区人民政府办公室关于龙洲湾新区开发建设优惠政策有关问题的会议纪要（4）有关本项目的行政性文件及批复项目（5）部分工程施工合同及项目概算（6）部分项目方案设计及地质勘察报告（7）部分土地出让合同及征地方案（8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》（9）相关财务资料（10）其它有关资料。

第三章项目规划设计方案一、设计总说明本项目由重庆市渝兴建设投资有限公司负责开发整治，位于重庆市李家沱——鱼洞组团中部，东靠南温泉旅游胜地，西临龙州湾A区，西南望巴南区府所在地鱼洞，北抵内环快速路，属于巴南区龙洲湾街道。

恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。

2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。

3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。

4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。

5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。

二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。

2、项目容积率高，影响小区居住品质。

3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。

4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。

三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。

）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。

4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。

四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。

3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。

4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。

重庆城投滩子口地块项目策划摘要：一、项目背景及意义二、项目区位分析三、项目规划与设计四、项目市场分析五、项目投资估算与财务分析六、项目实施与运营策略七、项目风险评估与应对措施八、总结与建议正文：一、项目背景及意义重庆城投滩子口地块项目位于我国西南地区的重要城市——重庆市。

该项目地处城市核心区域，交通便利，地理位置优越。

项目的实施将有助于推动当地城市更新与发展，提升城市品质，满足居民日益增长的美好生活需求。

二、项目区位分析项目位于重庆市滩子口地块，紧邻主城区，周边配套设施完善。

地块周边有多个成熟社区，人口密集，交通便利，具有较高的区位价值。

同时，地块位于城市发展的重要轴线上，未来有较大的增值潜力。

三、项目规划与设计项目规划遵循可持续发展理念，结合当地文化特色，打造一个高品质的居住和商业综合区。

规划内容包括住宅、商业、办公、文化、教育等多功能板块，实现产业互补和人气集聚。

在设计上，注重生态与人文的融合，充分考虑通风、采光等要素，提高居住舒适度。

四、项目市场分析重庆市近年来房地产市场持续升温，购房需求旺盛。

滩子口地块项目地处核心区域，市场前景广阔。

项目可针对不同消费群体，推出多样化的产品，如高层住宅、别墅、商业综合体等，满足各类客户的需求。

五、项目投资估算与财务分析项目总投资预计为XX亿元，其中土地购置费、基础设施建设费、建筑安装工程费、营销费用、运营费用等分别占一定比例。

通过财务分析，预计项目投资回收期在合理范围内，具有较好的经济效益。

六、项目实施与运营策略项目实施分为前期准备、建设、运营三个阶段。

前期准备阶段主要包括土地平整、规划设计、报批手续等；建设阶段按照规划逐步推进；运营阶段通过合理配置资源，提高物业管理水平，实现项目可持续发展。

七、项目风险评估与应对措施项目可能面临的风险包括政策风险、市场风险、工程风险等。

为降低风险，应加强政策跟踪，确保项目合规；积极开展市场调研，掌握市场动态；严格把控工程质量，确保项目顺利推进。

加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务.其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证)、固定资产（房屋和加油站设施设备）.也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。

加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。

采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学.其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。

经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。

即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值—特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益,一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的.在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35％。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

金域中央项目经济测算表
单位：万元
(四)基础及配套设施费1土建费
(1)小区道路
(2)小区绿化
(3)小区硬质景观、路灯
(4)小区围圈
(5)挡土墙
(6)信报箱
(7)蓄水池、泵房
(8)锅炉房
(9)换热站
(10)煤气调压站
(11)变电室
(12)售楼处装修
(13)自行车棚
(14)垃圾中转站
2水暖费
(1)小区排水外网
(2)小区供水外网
(3)小区供热外网
(4)小区消防外网
(5)供热并网费
(6)自来水管网配套费
(7)供水消防设备
(8)自来水托管
3电费
(1)供电配套设施工程费
(2)消防控制设备(柴油发电机、控制电缆、备电电缆)
(3)小区智能系统工程费
(4)弱电外网工程费（有线电视外网、智能控制外网）
4煤气费(此项费用不计入成本
(1)煤气工程费：
２煤气安装费：（五）其它
成本合计
二费用
（一）销售费用（二）管理费用（三）财务费用(四)不可预见费用
三税金
（一）营业税及附加（二）土地使用税。

内蒙古自治区发展和改革委员会关于国道305线林东至下伙房段公路工程可行性研究报告的批复文章属性•【制定机关】内蒙古自治区发展和改革委员会•【公布日期】2019.07.15•【字号】内发改基础字〔2019〕567号•【施行日期】2019.07.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】公路正文内蒙古自治区发展和改革委员会关于国道305线林东至下伙房段公路工程可行性研究报告的批复赤峰市发展改革委：你委与交通运输局《关于审批国道305线林东至下伙房段公路工程可行性研究报告的请示》（赤发改基础字[2019]281号）收悉。

自治区人民政府以内政字[2019]42号文件批复该项目采用PPP模式建设。

按照《政府投资条例》和国家发展改革委《关于依法依规加强PPP项目投资和建设管理的通知》以及基本建设项目审批程序要求，我委委托中交第一公路勘察设计研究院有限公司对该项目进行了咨询评估，并由该公司出具了咨询评估报告。

自治区交通运输厅、自然资源厅、住房和城乡建设厅等部门分别出具了意见。

林东至下伙房段公路是国道305线庄河至西乌珠穆沁旗公路中的一段，是国家和自治区公路网的重要组成部分。

项目的建设对完善国家和自治区干线公路网，提高公路通行能力和服务水平，带动沿线旅游资源开发，促进地方经济社会发展具有重要意义。

为此，同意建设该项目。

现批复如下：一、项目代码国道305线林东至下伙房段公路项目代码为：2019-150422-48-01-013644二、路线走向及主要控制点路线总体呈南北走向，项目起点位于赤峰市巴林左旗林东镇东南前进村，与国道303线K850+820处平交，接拟规划建设的国道305海拉苏至林东段公路；终点止于碧流台镇下伙房村北，与国道305线下伙房至昆都勒段二级公路顺接。

主要控制点：海兴村、十三敖包镇、五号村、丰水山村、海力根台村。

三、建设规模及技术标准项目全长约51公里，采用一级公路标准建设，设计速度采用80公里/小时，路基宽25.5米。