拿地前经济 成本测算方法

房地产开发成本测算大全（二）引言：房地产开发是一个复杂而庞大的过程，其中一个重要的环节是成本测算。

准确的成本测算可以帮助开发商合理规划预算，降低风险，并提高项目的盈利能力。

本文将为您介绍房地产开发成本测算的相关内容，帮助您更好地理解和应用开发成本测算的方法和技巧。

一、土地成本测算1.调查土地市场行情，了解土地的价值和潜在价值。

2.考虑土地的位置、规划用途和开发潜力，评估土地的开发价值。

3.研究土地的法律规划和用地政策，了解土地使用条件和限制。

4.确定土地的购买方式和交易细节，包括土地转让费用、税费和手续费。

5.综合考虑以上因素，计算出土地的实际成本，并作为基础确定项目的总体预算。

二、规划设计成本测算1.与设计师和建筑师合作，制定项目规划和设计方案。

2.计算设计师和建筑师的项目费用，包括设计费、勘察费和社会保险费。

3.成本测算中要考虑到建筑面积、建筑结构和施工材料等因素，对建筑规模进行测算。

4.综合考虑上述因素，计算出规划设计的实际成本，并纳入项目的总体预算。

5.随着项目的进展，进行设计变更的成本控制调整，确保项目的质量和成本的平衡。

三、施工成本测算1.进行施工项目的招标和投标，选择合适的承包商。

2.与承包商进行价格谈判和合同签订，确保施工费用的合理性和可控性。

3.监控施工进度和质量，及时调整和控制项目的施工成本。

4.计算施工期间的人工费用、材料费用和设备费用等，以及其他间接成本。

5.综合考虑上述因素，计算出施工成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。

四、销售成本测算1.进行市场调研，了解目标消费者的需求和购买能力。

2.设计和制定销售策略，包括销售渠道的选择和销售目标的设定。

3.进行销售人员培训和人员招聘，确保销售团队的专业素质。

4.计算销售人员的薪酬和提成费用，包括社会保险费和奖励机制。

5.综合考虑上述因素，计算出销售成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。

五、管理费用测算1.制定项目管理计划，明确管理职责和管理流程。

对未开发地块成本测算,合理估算
未开发地块的成本测算可以包括以下几个方面：
1. 土地成本：土地成本是开发未开发地块最大的成本。

在进行货比三家后，根据市场行情合理地估算土地价格。

可以参考市场平均价格、地段价值、用途和市场需求等因素。

2. 工程建设成本：包括基础设施建设、土地整理、地面平整、道路、供水、供电、通信等工程建设。

根据地块的具体情况，可以参考类似已经开发的项目的预算，或者请专业的工程咨询公司提供预算。

3. 税费成本：未开发地块需要交纳城市土地使用税、印花税、土地增值税等相关税费。

需要提前了解并计算预算。

4. 管理费用：开发未开发地块需要一定的管理费用，包括人工、办公、差旅费等。

5. 风险成本：如市场竞争、政策环境变化、市场需求变化等因素，可能对开发行为产生影响。

因此，在预算中也需要预留一定的风险成本。

以上是对未开发地块成本测算的合理估算方面的介绍，应根据具体情况进行实际操作。

土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。

本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。

具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。

2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。

相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。

4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。

根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。

收益法是一种用于商业用地估价的方法。

它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。

具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。

2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。

这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。

3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。

它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。

资本化率越高，土地估价越低。

4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。

估价=潜在收益/资本化率。

成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。

具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。

2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。

3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。

4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。

除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。

在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。

有关土地一级开发项目的本钱测算工作有关土地一级开发项目的本钱测算工作一、土地一级开发本钱的概念：土地一级开发本钱是指在政府规划的土地一级开发区域红线实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政根底设施建立费用、公共配套设施建立费用、工程建立其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发本钱测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发本钱根本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进展融资评价和决策的主要依据是土地一级开发本钱。

三、土地一级开发本钱是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力与宗地土地平整〔简称“七通一平〕〔或“五通一平〞与其他情况〕，可直接用于建立的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价〔土地出让金、四源费和大市政费〕和土地一级开发本钱构成。

毛地价是在基准地价的根底上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发本钱的组成〔一〕项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费与项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费与施工图审查费招标代理费、招标效劳费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费与项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各种工程咨询费〔测算标准可参考国家计委制定的《建立项目前期工作咨询收费暂行规定》与地方物价局、计划委员会《关于建立项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

土地估价方法之成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。

要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。

2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。

基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。

因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。

注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。

开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。

（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。

但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。

土地成本构成地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及相关税费（1）土地取得费（Ea）土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。

通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。

目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有：①土地取得费根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。

另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：1、耕地A、粮食作物田平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）；C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。

城市：河南某地级市用地面积：200亩容积率：1.5建筑密度：35%之内绿地率：35%限高：100米商业：底商配套：占比2%地价：120万/亩作为某地级市新区项目，地块方正，没有异形。

某个集团公司下达的要求是，项目必须呈现三种产品建筑形态，而且尽量争取利润最大化。

做为一个策划师，遇到这样的项目，一般都比较被动,不知如何下手，因为要求比较苛刻：一是没有给予详细的产品形态，二是必须是三种产品形态；三是要求利润最大化。

这就涉及到产品组合问题。

如果产品组合出现不妥，那将影响后面的直接拿地问题，所以前期我们一定要对产品组合做出正确的判断。

已知条件：市调结果：物业类型建安成本销售均价双拼1600 10000 联排1500 8500 叠加1400 7000 洋房1200 5000 多层1100 4500 11层小高层1300 4200 18层中高层1400 4100 32层高层1500 4000 项目没有正式签约前，做为策划师，一般是不做详细的成本静态和动态的测算，而是一个简简单单的匡算。

匡算的目的就是了解项目的产品定位方向，根据产品的初步概念，进行强排产品，然后根据强排产品再去进行整体的土地测算。

本阶段就要求市场调研要详细，根据市场调研来测算区域市场的各个业态的销售价格。

注意：销售价格尽量做成动态的，这里不详细描述。

成本匡算：简单的成本匡算，为下一步整体产品筛选做充足准备。

序号成本项目双拼联排叠加洋房多层11层小高层18层高层32层高层1 土地成本4000 2571 2118 1500 1385 818 643 5632 前期费用80 80 80 80 80 80 80 803 市政代收费用70 70 70 70 70 70 70 704 建安成本1600 1500 1400 1200 1100 1300 1400 15005 室外工程费用300 300 300 300 300 300 300 3006 管理费用48 45 42 36 33 39 42 456098 4566 4010 3186 2968 2607 2535 25587 不可预见费244 183 160 127 119 104 101 1028 财务费用0 0 0 0 0 0 0 0.009 营销、税金费用1500 1275 1050 750 675 630 615 600 单位总成本（元/㎡）7842 6024 5220 4063 3761 3341 3251 3260成本匡算： 物业类型定位认识各类别产品的价值 类型单方可实现售价 （元/㎡） 单方成本 （元/㎡）不含土地 通常容积率 土地增值 （元/㎡） 双拼10000 3842 0.45 971 联排8500 3453 0.70 1733 叠加 7000 3102 0.85 1513洋房5000 2563 1.20 1124 多层4500 2377 1.30 960 11层小高层4200 2523 2.20 1889 18层中高层4100 2608 2.80 2376 32层高层 4000 2697 3.2 2369通过成本测算，再根据土地增值方法，计算出每种物业的土地增值量。

房地产项目地块经济测算分析一、测算情况分析本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。

按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。

高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。

按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。

总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。

按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。

总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。

按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。

总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。

注：土地费用：土地出让金+契税土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩契税按照4.5%计算安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。

12000平米的建安费用+土地成本前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。

其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。

总计基础设施建设费用为295元/平方米。

建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。

不可预见费用：总投资额的1.5%。

财务费用：总投资额的0.5%。

销售费用：销售收入的2%管理费用：总投资额的0.5%。

A、（80万/亩）投资成本费用估算按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。

总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。

房地产开发项目的成本测算方法发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。

这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。

而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。

保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。

分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。

整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

深入解读房地产项目经济测算方法与技巧在房地产行业中，项目经济测算是一个非常重要的环节。

对于开发商来说，准确的经济测算能够帮助他们评估项目的可行性，避免投资风险，并为最终的房地产开发决策提供依据。

本文将深入探讨房地产项目经济测算的方法与技巧，希望能给读者带来启发与帮助。

一、市场需求分析在进行经济测算之前，必须对项目所在的市场需求进行充分的分析。

通过对目标市场的人口结构、收入水平、消费习惯等因素的研究，了解目标市场的需求量、价格敏感度等关键信息。

进一步通过市场调研来确定项目的销售预期和市场份额。

二、项目收入测算项目的收入测算是指对项目销售收入的测算与预测。

在这一步骤中，首先需要确定项目的销售单价和销售量。

销售单价可以通过对市场中类似产品的价格进行调研得出，而销售量则需要通过市场需求分析和销售策略的确定来预测。

除了销售收入，项目的其他收入来源也需要进行测算，比如租赁收入、物业管理费、广告收入等等。

在测算这些收入时，需要考虑到市场的价格水平和竞争状况，以确保测算结果更加准确。

三、项目成本测算项目的成本测算是指对项目开发、建设和运营所需成本的测算和分析。

这包括土地成本、建设成本、人工成本、设备采购成本等各个方面。

其中，土地成本是房地产项目中的重要组成部分，需要通过对土地市场的研究和评估来确定。

而建设成本则需要通过工程量清单、市场行情等综合因素来估计。

在项目经济测算中，成本测算的准确性非常重要。

因此，开发商需要建立完善的成本管理体系，及时更新成本数据，以确保测算结果的准确性。

四、项目现金流量测算项目现金流量测算是对项目各个阶段现金流量的估计和分析。

包括项目前期投入资金、项目运营期每年的净现金流入和净现金流出等内容。

通过现金流量测算，可以清楚地了解项目的资金流动情况，从而为投资决策提供重要的参考。

五、项目收益评估项目收益评估是对项目利润与投资回报率的评估与分析。

通过对项目的收益进行测算，可以帮助开发商判断项目的可行性。