如何填制房地产企业纳税申报表的示例

房地产企业汇算清缴纳税申报表的填列由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。

特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。

一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下：企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。

计算公式为：本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。

年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。

“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。

房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。

笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。

未完工年度调整，完工年度转回。

”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。

但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。

２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。

因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。

现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明（八）案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明裴玉梅2018.5.152、2017年2017年7月份该房地产企业开发的“九里一期”完工，9月“九里二期”开始预售。

第一步，先计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”（因2016年此部分填报说明已经详细解读，此处不再赘述）：（1）将“销售未完工产品的收入”123294.72万元填入第23行第1列；这里的“销售未完工产品的收入”123294.72万元=2017年预收九里一期的不含税预收款114285.71+2017年预收九里二期的不含税预收款9009.01的合计数；（2）计算销售未完工产品预计毛利额18494.21万元填入第24行第1列；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为18494.21万元。

（3）将2017年九里一期和二期预收账款部分实际发生的税金及附加、土地增值税2286.95万元填入第25行第1列；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为2286.95万元。

（4）系统自动计算出第22行第1列“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为16207.26万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为16207.26万元。

第二步，计算第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”（重点解读此部分填报说明）：该行填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。

（1）第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。

本例中销售未完工产品转完工产品（九里一期）确认的销售收入=2016年销售的九里一期未完工产品应税收入77142.86+2017年销售的九里一期未完工产品应税收入114285.71=191428.57万元将191428.57万元填入第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”第1列“税收金额”栏中。

附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。

2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。

3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。

项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。

4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。

项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。

附件5：房地产交易纳税申报审核表填表说明一、承受方及转让方名称：承受方、转让方是单位的，应按照组织机构代码证或者工商部门注册登记证书的全称填写,不得简写;纳税人是个人的,则填写姓名。

本指标根据纳税申报表录入。

二、承受方性质：单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人。

本指标根据纳税申报表填写情况点击选择。

三、承受方、转让方识别号：承受方、转让方是单位的，填写纳税人微机代码；没有微机代码的，填写组织机构代码;是个人的,填写个人身份证号。

本指标根据纳税申报表录入。

四、承受方、转让方联系电话：承受方、转让方是单位的，应填写办税人员常用电话号码;承受方、转让方是个人的，为本人常用电话号码.本指标根据纳税申报表录入。

五、权属转移时间:指承受方签订土地、房屋转移合同的当日，或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。

土地及存量房权属转移时间为签订协议、合同时间,增量房权属转移时间为纳税人申报时间。

本指标根据纳税申报表录入。

六、合同名称及编号:指双方签订土地、房屋转移合同或其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的名称及相关编号。

本指标根据纳税申报表录入.七、土地、房屋地址：为产权转移的土地、房产的座落地址，有产权证的，填写产权证注明的详细地址；暂无产证权的，按合同注明的详细地址填写。

本指标根据纳税申报表录入。

八、权属转移类别：《中华人民共和国契税暂行条例》规定应征契税的五种行为和其他等六种类型：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房地产交换和其他。

本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择。

九、房屋性质：是指权属转移为房屋的，根据用途及面积等规定划分为以下几类：1。

商铺；2.非普通住房；3.普通住房；4。

个人首次购买90平方米以下的住房；5.其他房产。

本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择。

十、权属转移面积。

是指土地使用权的占地面积和房产的建筑面积。

房地产业小规模纳税人纳税申报示例注意事项：一、不同类型纳税人可填写栏次有差异。

纳税人如仅从事营改增应税行为（包括“3+7”试点应税项目），则仅可填写“服务、不动产和无形资产”相关栏次，“货物及劳务”栏次不可填写；如仅从事原增值税应税行为（指销售货物和提供加工修理修配劳务），则仅可填写“货物及劳务”相关栏次，“服务、不动产和无形资产”栏次不可填写；如既从事营改增应税行为又兼营原增值税应税行为，则“货物及劳务”和“服务、不动产和无形资产”栏次均可填写。

如仅从事营改增应税行为的纳税人发生了原增值税应税行为，或仅从事原增值税应税行为的纳税人发生了营改增应税行为，需先到主管税务机关办理相应税（费）种认定，核定相应征收品目后方可填写相应栏次。

二、申报系统中的表样与文件规定表样略有差异。

一是系统中主表比文件规定表样多2栏。

系统中表样为24栏，文件规定表样为22栏，增加的两行分别为第15栏“核定销售额”和第17栏“核定应纳税额”，该两栏为系统自动带出，不可修改，主要是便于核定征收纳税人申报，当核定征收纳税人申报时，应纳税额按申报销售额和核定销售额孰高计算，是否享受小微企业免征增值税优惠也按申报销售额和核定销售额孰高确定。

增加的两栏对查账征收纳税人填报没有影响。

二是《附列资料》表样设计不同。

文件规定的表样为横表，申报系统中为竖表，相关栏次内容和逻辑关系均相同，不影响纳税人填报。

三、小微企业免征增值税优惠政策在申报表中的体现。

一是货物劳务与服务、无形资产销售额分别计算适用小微企业政策，即：当货物劳务销售额未超过小微企业标准时，货物劳务享受免税政策；当服务、无形资产销售额未超过小微企业标准时，服务、无形资产享受免税政策。

二者互不影响，可以同享受，也可享受其中之一。

二是纳税人销售不动产的销售额不参与小微企业免征增值税标准的计算。

当总销售额超过小微企业标准，如扣除不动产销售额后其他应税行为不超过标准的，其他应税行为仍可享受免税优惠；当总销售额未超过小微企业标准，如有不动产销售行为的，不动产销售额仍应计算缴纳增值税，不享受免税优惠，但其他应税行为仍可享受免税优惠。

房地产企业年度汇算清缴填表举例房地产企业由于其特殊申报政策，一直是年度申报中较难的填报项目。

新申报表将其与视同销售单独列表——A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，相比原申报表更加详细。

应如何理解及填报，笔者举例说明。

例1：某房地产开发企业，2012年预售收入10000万元，营业税金及附加500万元（会计未计入损益），管理费用200万元，销售费用200万元，财务费用100万元。

2013年完工备案，成本6000万元，营业税金及附加250万元，管理费用100万元，销售费用100万元，财务费用50万元。

预计毛利率15%。

一、会计处理：2012年度企业取得的预售收入不确认收入，计入预售账款，成本、营业税金及附加不结转。

利润表如下：项目行次本期金额一、营业收入10减：营业成本20营业税金及附加30销售费用4200管理费用5200财务费用6100……三、利润总额（10＋11－12）15－5002013年度完工，将预售收入确认为主营业务收入（完工收入），结转成本、营业税金及附加。

利润表如下：项目行次本期金额一、营业收入110000减：营业成本26000营业税金及附加3250＋500＝750销售费用4100管理费用5100财务费用650……三、利润总额（10＋11－12）153000二、老申报表填报方法（单位：万元）（一）2012年预售1、预售收入在会计上计入预收账款，不确认收入，但按照填报规则，应将预售收入10000万元填入附表一《收入明细表》第4行“销售货物”。

行次项目金额1一、销售（营业）收入合计（2＋13）100002（一）营业收入合计（3＋8）100003 1.主营业务收入（4＋5＋6＋7）100004（1）销售货物100005……2、再将预售收入10000万元填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第4列“调减金额”；将营业税金及附加500万元填入附表三第19行“其他”第4列“调减金额”；预计毛利额10000×15%＝1500万元填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”。

如何填制房地产企业纳税申报表的⽰例房地产企业由于其⾏业特殊性，国家专为其出台了特殊的⾏业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却⼀直未能为该⾏业量⾝打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击，导致众多地产会计忘表兴叹、⽆从下⼿。

笔者对地产⾏业企业所得税的纳税申报进⾏了总结，希望对⼴⼤地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

⼀、填报总体思路地产⾏业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简。

该填报思路可以概括为⼆⼗⼆个字：“预缴两步调、汇缴三步调。

未完⼯年度调整，完⼯年度转回。

”现将具体实操详述如下：⼆、填报详述(⼀)未完⼯年度1、预缴申报(调增预计⽑利，调减预交税⾦)根据《国家税务总局<关于发布中华⼈民共和国企业所得税⽉(季)度预缴纳税申报表>等报表的公告》(国家税务总局公告2011年第64号)的规定，从今年第1季度开始，纳税⼈的季度申报将辞旧迎新。

与以前旧表相⽐，该表未发⽣实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税⽉(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]635号)等⽂件的规定细化为申报表的⾏次，整体显得更紧扣政策，科学合理。

但美-中不⾜之处，新表依然未考虑地产⾏业的个性化问题，因此，季度申报表的填表⼯作依然需要变通处理。

<关于发布中华⼈民共和国企业所得税⽉(季)度预缴纳税申报表>2、年度汇算清缴(调增预计⽑利、调减预交税⾦、调整三项费⽤扣除基数)地产⾏业在汇算清缴时，有三处不同于⼀般⾏业的申报表特殊处理，分别为：⽑利调整;预缴营业税及附加和预缴⼟增税调整;业务招待费和⼴宣费的扣除。

因此，地产⾏业除了需遵循⼀般⾏业的申报表填报规则，还需进⾏三步独特调整。

现分述如下：第⼀步：预计⽑利额的调整地产企业在未完⼯年度收到的预售款，会计处理为：借：银⾏存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！房地产开发企业特定业务纳税调整明细表应这样填报2014年，国家税务总局下发了关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2014年版）》的公告（国家税务总局公告2014年第63号）。

公告对企业所得税年度申报表作了很大的调整，尤其是针对房地产企业专门增加了一张《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(新版企业所得税年度纳税申报表A105010)。

在1年多的实践中发现，此表填报起来有些难度，为帮助大家掌握该表的填报原理与方法，下面结合案例做一个填报示例。

案例:某房地产开发有限责任公司2013年度开发宏发苑小区，2014年开始预售。

当年取得预售房款10亿元,缴纳营业税金及附加5600万元,预缴土地增值税1500万元,期间费用为1000万元。

2015年部分项目完工。

当年会计核算确认销售收入16亿元（包括2014年预售房款10亿元）。

2015年取得预售房款5亿元,开发成本12亿元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加6160万元（包括2015年预售房款5亿元缴纳营业税金及附加2800万元）,预缴土地增值税1650万元（包括2015年预售房款5亿元缴纳土地增值税750万元）,发生期间费用1500万元。

假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%,土地增值税预征率为1.5%。

如何填写申请表？1.填报2014年度视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表(新版企业所得税年度纳税申报表
A105010)。

2.填报2015年度视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整。