房地产企业填报纳税申报表示例

投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。

投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

具体分析如下。

成本法下投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”科目；（3）作为存货的房地产转为出租企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

附件1城镇土地使用税纳税申报表税款所属期：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。

填表说明：1.本表适用于在中华人民共和国境内申报缴纳城镇土地使用税的单位和个人。

2.本表为城镇土地使用税纳税申报表主表，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》制定。

本表包括两个附表。

附表一为《城镇土地使用税减免税明细申报表》，附表二为《城镇土地使用税税源明细表》。

首次申报或变更申报时纳税人提交《城镇土地使用税税源明细表》后，本表由系统自动生成，无需纳税人手工填写，仅需签章确认。

申报土地数量大于10个（不含10）的纳税人，建议采用网络申报方式，并可选用本表的汇总版进行确认，完成申报。

后续申报，纳税人税源明细无变更的，税务机关提供免填单服务，根据纳税人识别号，系统自动打印本表，纳税人签章确认即可完成申报。

3.纳税人识别号（必填）：填写税务机关赋予的纳税人识别号。

4.纳税人名称（必填）：党政机关、企事业单位、社会团体的，应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写；纳税人是自然人的，应当按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。

5.纳税人分类（必选）：分为单位和个人，个人含个体工商户。

6.登记注册类型*：单位，根据税务登记证或组织机构代码证中登记的注册类型填写；纳税人是企业的，根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。

内资企业国有企业集体企业股份合作企业联营企业国有联营企业集体联营企业国有与集体联营企业其他联营企业有限责任公司国有独资公司其他有限责任公司股份有限公司私营企业私营独资企业私营合伙企业私营有限责任公司私营股份有限公司其他企业港、澳、台商投资企业合资经营企业（港或澳、台资）合作经营企业（港或澳、台资）港、澳、台商独资经营企业港、澳、台商投资股份有限公司其他港、澳、台商投资企业外商投资企业中外合资经营企业中外合作经营企业外资企业外商投资股份有限公司其他外商投资企业。

房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法税法政策：1、国税函（2008）635号规定：《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。

填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。

事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。

房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。

”2、国税发（2009）31号规定：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。

一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。

第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元。

假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。

预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。

二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系统审核就行。

房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。

笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。

未完工年度调整，完工年度转回。

”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。

但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。

２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。

因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。

现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明（六）案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明裴玉梅2018.5.15四是，《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，如果按《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2015年版）》及填报说明填写，则可能出现季度预缴所得税大于年度应交所得税的问题。

下面结合案例，依据不同的计算方法，列示出季报口径和年报口径计算“特定业务计算的应纳税所得额”产生差异的情况及原因：（为了便于分析查看，本文将企业所得税季度预缴申报表略做改动，详见“季度表”）。

在企业所得税季度预缴申报时，有两种计算口径填报：（1）按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报口径计算填报；（2）按《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径计算填报。

第一种算法，按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报填报口径：按此口径计算“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”包括两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额；（1）计算房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；①先计算出三季度“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额情况表”（见下表）。

①当期销售九里二期“取得的未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为351.89万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工本期发生额”栏次中；②上半年已经填报的九里一期“未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”，经计算为15034.29万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工上期累计发生额”栏次中。

“季度表”未完工金额合计=本期发生额+上期累计发生额，经计算第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工金额合计数”为15386.18万元。

附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。

2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。

3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。

项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。

4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。

项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。

房地产权属转移纳税申报表（转让方）受理单号: 填表日期: 金额：元（列至角分）.面积：平方米《房地产权属转移纳税申报表》填表说明一、本表依据国家有关税费规定制定。

《房地产权属转移纳税申报表（承受方）》适用于在浙江省（不含宁波）范围内承受土地、房屋权属的单位和个人涉及的契税、印花税、个人所得税（受赠人申报）的申报；《房地产权属转移纳税申报表（转让方）》适用于在浙江省（不含宁波）范围内转让土地使用权和存量房房屋权属的单位和个人涉及的营业税及附加、个人所得税（核定征收纳税人）、土地增值税（核定征收纳税人）、印花税的申报。

不同坐落地址的房屋、土地应分别申报。

二、本表为A4格式。

一式两份，纳税人留存一份，税务机关留存一份。

三、个人房地产权属转移中涉及备案类税收减免和涉及家庭自用唯一生活用房达五年以上个人所得税减免的，在该表中同时进行纳税申报和减免税申报；个人房地产权属转移涉及审批类减免（家庭自用唯一生活用房达五年以上个人所得税减免除外）、单位房地产权属转移中涉及审批类税收减免或备案类税收减免的应分别申请减免税审批或备案后进行纳税申报。

四、本表各栏填写说明如下：1、填表日期：填写纳税人办理纳税申报的实际日期。

2、承受方及转让方名称：承受方、转让方是党政机关、企事业单位、社会团体的，应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写；承受方、转让方是自然人的，应按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。

承受方和转让方均包括参与交易的共有人。

3、地税编码：为纳税人办理税务登记时，税务机关赋予的编码。

不需办理税务登记的不填。

4、登记注册类型：承受方、转让方是企业的填写此栏。

根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。

5、所属行业：承受方、转让方是党政机关、企事业单位、社会团体的填写此栏。

根据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）填写。

6、证照类型：承受方、转让方是单位的填写营业执照或税务登记证名称；承受方、转让方是自然人的填写本人有效身份证件（身份证、护照、回乡证、军人身份证件等）名称。

企业所得税纳税申报表填报示范~~案例一：享受小型微利优惠某公司是一家工业企业, 2014年资产总额300万元, 职工人数30人, 生产经营情况如下：实现营业收入160万元, 发生主营业务成本100万元, 营业税金及附加2万元, 销售费用28万元, 管理费用20万元（其中业务招待费3万元）, 财务费用5万元。

成本中职工工资计提并发放30万元, 福利费5万元, 工会会费1万元, 教育经费1万元。

1、基础信息表：“104从业人数”：30；“105资产总额（万元）”：300。

2、1010表：第3行“销售商品收入”填160万。

3、2010表：第3行“销售商品成本”填100万。

4、4000表：销售费用28万, 管理费用20万, 财务费用5万。

5.主表：第3行“营业税金及附加”20000。

6、5000表：第15行“业务招待费支出”“账载金额”填2万, 税收金额0.8万。

7、5050表：第1行“工资薪金支出”“账载金额”和“税收金额”30万；第3行“职工福利费支出”填5万；第5行“其中：按税收规定比例扣除的职工教育经费”填1万；第7行“工会经费支出”填1万。

8、7040表第1行“符合条件的小型微利企业”填12975。

案例二：房地产企业某房地产开发企业2014年有两个项目, 开发项目A：2014年新开发项目, 当年预售收入8000万元, 实际发生营业税金及附加600万元, 未计入当期损益。

（假定：A、B开发项目的预计毛利额均为20%, 不考虑土地增值税因素）开发项目B：2014年7月份达到完工调减, 2014年实现营业收入10000万元, 其中2012、2013年预售结转开发产品收入7000万元、结转开发产品成本6000万元, 实际发生营业税金及附加625万元, 其中525万元是在预售时发生扣除并在2014年转入当期损益；2014年共发生销售费用2000万元（含业务招待费80万元, 广宣费1600万）, 管理费用300万元, 财务费用50万元。

附件1：《房地产企业登记台账》附注：1、房地产开发企业有不同项目的应分行次填报“项目名称”栏。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日附件2：房地产企业开发项目基本情况登记表(项目编号).填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件3：可售房源明细表(项目编号)金额：元注：房地产企业取得预售证或开始预售的季度结束15日内报主管税务机关。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件4：房地产企业开发项目预售情况统计表（项目编号）. .填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件5：房地产开发项目所得税管理情况表(项目编号)金额：元. .备注：房地产开发企业在项目完工结算时填报此表并报主管国税机关。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件6：营业税纳税申报表(项目编号 )本表内容是从《营业税纳税申报表》摘选，请按《营业税纳税申报表》要求进行填写。

填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件7：房屋销售与自用、捐赠与抵债情况表(项目编号 )金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件8：不动产销售监控明细表(项目编号)填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件9:拨付工程款情况表(项目编号)金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日.附件10房地产企业开发项目建筑工程信息统计表(项目编号)金额：元填报单位（章）：填报人：填报日期：年月日. .附件11《房地产开发项目（成本对象）情况表》(项目编号)在开工之前合理确定，并报税务机关。

.附件12土地预算成本情况登记表(项目编号)附注：按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件内容填写。

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