下载文档原格式
投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。
投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
具体分析如下。
成本法下投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”科目；（3）作为存货的房地产转为出租企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
附件5:元房地产交易纳税申报审核表（以下部分由征收机关负责填写）一、承受方及转让方名称：承受方、转让方是单位的，应按照组织机构代码证或者工商部门注册登记证书的全称填写，不得简写；纳税人是个人的，则填写姓名。
本指标根据纳税申报表录入。
二、承受方性质：单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人.本指标根据纳税申报表填写情况点击选择.三、承受方、转让方识别号:承受方、转让方是单位的,填写纳税人微机代码；没有微机代码的，填写组织机构代码;是个人的，填写个人身份证号。
本指标根据纳税申报表录入.四、承受方、转让方联系电话：承受方、转让方是单位的，应填写办税人员常用电话号码;承受方、转让方是个人的,为本人常用电话号码。
本指标根据纳税申报表录入。
五、权属转移时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日,或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。
土地及存量房权属转移时间为签订协议、合同时间，增量房权属转移时间为纳税人申报时间.本指标根据纳税申报表录入。
六、合同名称及编号：指双方签订土地、房屋转移合同或其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的名称及相关编号.本指标根据纳税申报表录入。
七、土地、房屋地址：为产权转移的土地、房产的座落地址，有产权证的，填写产权证注明的详细地址；暂无产证权的，按合同注明的详细地址填写。
本指标根据纳税申报表录入。
八、权属转移类别：《中华人民共和国契税暂行条例》规定应征契税的五种行为和其他等六种类型：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房地产交换和其他。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.九、房屋性质：是指权属转移为房屋的，根据用途及面积等规定划分为以下几类:1。
商铺；2。
非普通住房；3。
普通住房；4.个人首次购买90平方米以下的住房；5.其他房产。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.十、权属转移面积。
是指土地使用权的占地面积和房产的建筑面积.占地面积.指建筑物或土地占用的土地使用权面积，按产权证或合同记载数据填写；建筑面积。
房地产企业汇算清缴纳税申报表的填列由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。
特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。
一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下：企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。
年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。
“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
房产税纳税申报表填报说明第一篇：房产税纳税申报表填报说明潮州市城镇土地使用税登记表填报说明一、适用范围本表适用于潮州市城镇土地使用人税纳税人申报以及应税土地情况发生变更时填报。
纳税人需根据本表要求完整填写明细信息。
在以后征期中，应税土地情况没有发生变化的，仅需填报《潮州市城镇土地使用税纳税申报表》；应税土地增加、减少或部分土地的某个或几个信息项发生变化的，需就发生变化的土地申报明细信息，填报《潮州市城镇土地使用税登记表》。
应根据土地变化情况，“登记变更类型”分别选择新增、减少、其他，并填报变更时间。
二、填报依据本表按单宗土地明细填列，单宗土地依据国有土地使用权证等有关证件载明项目填写，没有上述证件的，据实填写。
三、有关项目填报说明（一）表头项目1.纳税人名称：填报税务登记证所载纳税人的全称。
2.纳税人编码：填报税务机关统一确定的电脑编码。
3.税务登记证号码：填报税务机关统一核发的税务登记证件号码。
（二）表体项目1.第1列“土地使用权证号”：按单宗土地使用权证书载明的证号填列，尚未办理土地使用权证书的，暂不填列。
2.第2列“宗地编号(地籍号)”：按单宗土地使用权证书载明的宗地编号填列，尚未办理土地使用权证书的，暂不填列。
3.第3列“土地坐落地址”：按土地使用权证载明的地址填写，尚未办理土地使用权证书的，按土地实际坐落地址填写。
4.第4列“土地使用权性质”：按工业、商业等性质填列。
5.第5列“土地等级”：填报根据本地区城镇土地使用税土地等级划分规定所确定的具体土地等级。
6.第6列“土地面积”：填报单宗土地使用权证书载明的土地面积。
未办理土地使用权证书的，据实填写。
7.第7列“是否为单独建造的地下建筑用地”：属于在城镇土地使用税征税范围内独立建造的地下建筑用地的，填列“是”，其他空列。
8.第8列“免税土地面积”：按单宗土地填报根据税法规定应免予征税的土地面积。
9.第10列“单位税额标准”：按单宗土地依照规定的土地等级对应的单位税额分别填报。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。
如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：项目金额2010A项目500015%75015037.52011A项目750015%112527568.752012B项目350018%630180452013B项目680018%1224360902014B项目21020%42-200年份预计计税毛利率预计毛利额应纳税所得额应缴纳所得税销售未完工开发产品取得的收入A 项目在2011年销售完毕。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014] 31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。
如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：项目金额2010A项目500015%75015037.52011A项目750015%112527568.752012B项目350018%630180452013B项目680018%1224360902014B项目21020%42-200年份预计计税毛利率预计毛利额应纳税所得额应缴纳所得税销售未完工开发产品取得的收入A 项目在2011年销售完毕。
房地产企业如何正确填报纳税申报表来源：华税律师事务所由于行业的特殊性，国家专门为房地产企业制定了特殊的所得税政策，即《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了完善。
目前，房地产企业在进行汇算清缴时需填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。
这就导致个性张扬的房地产企业所得税政策与固定程式的申报表与之间产生诸多摩擦，从而在实践中出现多种填报方法，比如“北京模式”、“天津模式”、“大连模式”等。
纳税申报表是房地产企业年度经营成果的集中体现，也是正确计算缴纳企业所得税的依据，在2013年房地产企业纳税问题引起全社会广泛关注的背景下，华税律师建议房地产企业应正确填报纳税申报表，切实做好2013年汇算清缴工作。
一、纳税申报表填报的总体思路由于房地产企业以预售方式为主要的销售模式，因此，在进行企业所得税汇算清缴时，项目预售年度需要预缴企业所得税，到项目完工年度再进行相关调整。
这种申报模式使得房地产企业在填报纳税申报时变得相对比较复杂，让很多财务人员望表兴叹。
但只要在实务操作中把握填报原则、理清填报思路，就可以化繁为简，做到准确填报。
填报纳税申报表的总体思路是：预售年度调增毛利，调减税金，调整三费扣除基数；完工年度，反向操作。
二、项目未完工年度汇算清缴与其它企业的申报表处理相比，房地产企业在汇算清缴时有三处不同，分别为：毛利额调整，预缴税费调整，业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数调整。
1.毛利额调整根据国税发[2009]31号第八条、第九条的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，进行纳税调增。
2.预缴税费调整房地产企业在项目未完工年度取得预售收入需要预缴营业税金及附加和土地增值税，预交的税费在会计上并未进入“营业税金及附加”科目核算，但企业所得税税前允许扣除，因此，该预交税费应做纳税调减处理。
房地产企业年度纳税申报表填报技巧房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定格式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击，导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
因此，年度申报表的填表工作需要变通处理。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简，做到准确填报。
填报纳税申报表的总体思路是：预售年度调增毛利，调减税金，调整三费扣除基数；完工年度，反向操作。
二、项目未完工年度汇算清缴与其它企业的申报表处理相比，房地产企业在汇算清缴时有三处不同，分别为：毛利额调整，预缴税费调整，业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数调整。
1. 毛利额调整根据国税发[2009]31号第八条、第九条的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，进行纳税调增。
2. 预缴税费调整房地产企业在项目未完工年度取得预售收入需要预缴营业税金及附加和土地增值税，预交的税费在会计上并未进入“营业税金及附加”科目核算，但企业所得税税前允许扣除，因此，该预交税费应做纳税调减处理。
实践中各地调减的处理既有通过纳税申报表附表三完成的，也有通过纳税申报表主表完成的。
目前我市房地产企业预缴税费调减在主表第3行“营业税金及附加”中进行，即直接将预交的税金（营业税金及附加、土地增值税）填入该行。
3. 三项费用的扣除基数调整根据国税发[2009]31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
对于收入的确认标准，在未完工年度会计和税法处理存在差异，会计上并未确认收入的实现，而税法上已经确认收入，并且可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数。
房地产企业完工所得税纳税申报表的填报与解读讲义第二版This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。
如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：A项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%，因为账载开发成本中存在不合规票据）。
该企业2012年应补充确认应纳税所得额2,500万元（4375-(750＋1125)），应补缴企业所得税625万元。
罚款（50%-5倍）、滞纳金（年息%）如何确定完工年度税收政策规定：国家税务总局2009年发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。
国税函[2010]201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
完工年度确认的原则：“投入使用”如何认定？开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
按照建筑法相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。
对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：1、《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。
但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在《商品房买卖合同》第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”，购房者通常只能接受此约定。
以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得《建设工程竣工验收报告》。
换言之，商品房取得《建设工程竣工验收报告》，即具备了合同约定的房屋交付条件。
按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。
但税务政策讲的是“视同”。
完工年度需要做什么？账务处理：未完工项目的账务处理借：银行存款贷：预收账款借：应交税费-营业税城建税教育费附加地方教育附加土地增值税贷：银行存款已完工项目的账务处理将开发成本转入开发产品借：开发产品-各成本对象贷：开发成本-成本项目确认开发产品销售收入借：预收账款贷：主营业务收入确认销售成本借：主营业务成本贷：开发产品计提税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税费-营业税城建税教育费附加地方教育附加土地增值税税务处理：未完工项目的税务处理：应交纳的所得税=应纳税所得额×25%应纳税所得额=利润总额+预计毛利额-允许在当期扣除且未计提的营业税金及附加、土地增值税预计毛利额=未完工项目销售收入×预计计税毛利率注：“利润总额”在季度申报的时候是“会计利润总额”，在汇算清缴的时候就是不包含未完工项目的应纳税所得额已完工项目的税务处理：实际毛利额=实际销售收入-计税成本预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计计税毛利率全部项目应纳税所得额=不包括完工项目的应纳税所得额+（实际毛利额-预计毛利额）应纳所得税额=应纳税所得额×25%如何申报某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：A项目于2011年全部交付业主，符合完工条件。
具体填写见附件2010年2011年未结转2011年正确结转允许预提的成本有哪些？《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
例如，A公司出包给B建筑公司的高层住宅楼，双方签订的合同价款为3000万元，截至2009年12月31日，该住宅楼已经开始交付使用，但双方因故仍未最终办理结算，A 公司只取得了B建筑公司出具的2000万元的建筑业发票。
在这种情况下，A公司2009年必须计算完工开发产品计税成本，尽管该企业会计核算中预提了1000万元的B公司建安成本且有充分的相关证明资料，但是在计算已完工高层住宅楼计税成本时，只能按照2000+300（3000×10%）=2300万元计算，完工开发成本700万元是不能计入当年度企业所得税汇算清缴计税成本中的。
如果企业据此或其他原因不进行完工开发产品计税成本的结算，根据国税发[2009]31号第三十五条的规定，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
新企业所得税申报表出台背景以及架构解读新版纳税申报表的特点架构合理：修订后的申报表采取围绕主表进行填报，主表数据大部分从附表生成，既可以电子申报，又可以手工填写。
每张表既是税收政策或优惠的体现，又与主表相互关联。
主表与附表之间层级分明，内容清晰，填报便捷。
信息量丰富：申报表中既有会计信息，又有税会差异情况，同时还包括税收优惠、境外所得等信息，便于进行税收优惠、纳税情况、税收风险等分析提取信息、数据。
注重主体，繁简适度：申报表虽共有41张，但纳税人可以根据自身的业务情况，凡涉及的，选择填报，不涉及的，就无需填报。
修订后的企业所得税纳税申报表更加科学、规范，在正式报表的基础之上，又增加了《报表封面》、《报表填报表单》等资料。
除了《报表封面》、《报表填报表单》以外，需要企业填写的正式报表共41张，其中能够与房地产开发企业有关的报表38张（其他3张报表为金融企业、事业单位报表、民间非营利组织报表）申报表的构成（一）基础信息表此表反映纳税人的基本信息，包括名称、注册地、行业、注册资本、从业人数、股东结构、会计政策、存货办法、对外投资情况等，这些信息，既可以替代企业备案资料（如资产情况及变化、从业人数，可以判断纳税人是否属于小微企业，小微企业享受优惠政策后，就无需再报送其他资料）；也是税务机关进行管理所需要的信息。
