房地产开发企业增值税纳税申报指引

房地产开发企业增值税纳税申报指引
一、概述
本指引旨在帮助房地产开发企业正确、便捷地进行增值税纳税申报工作，以确保纳税义务的履行，推动税收征管工作的规范化。

二、纳税申报流程
房地产开发企业的增值税纳税申报流程如下：
1. 登录税务局网站或APP，进入增值税申报系统；
2. 选择申报期和申报表，填写相关纳税信息；
3. 核对填写信息无误后，电子申报表；
4. 签署电子申报表并提交；
5. 缴纳相应的税款；
6. 等待税务局核实申报表并发出纳税通知书；
7. 根据通知书要求，办理发票报销等相关手续。

三、纳税申报注意事项
1. 房地产开发企业应定期进行增值税申报，一般为每季度的一天；
2. 申报前应及时更新相关纳税资料，确保准确填写税表；
3. 对于出现的疑问或纠纷，应及时与税务局联系沟通，避免影响申报工作；
4. 纳税申报时，应保留相关证明材料，以备税务局核查；
5. 遵守税法相关规定，确保申报的合法性和准确性；
6. 申报时应注意保密纳税信息，防止信息泄露。

四、纳税申报常见问题解答
1. 增值税申报表填写错误怎么办？
如果发现填写错误，应及时联系税务局进行更正，避免产生不必要的纠纷和罚款。

2. 增值税申报表的计算公式是什么？
增值税申报表的计算公式为：销项税额进项税额 = 应纳税额
3. 纳税申报是否可以逾期？
纳税申报一般不得逾期，否则将面临罚款和其他法律责任。

五、结束语
房地产开发企业作为增值税纳税人，应按照税法规定认真履行纳税义务，确保纳税申报的准确性和合规性。

希望本指引对房地产开发企业的纳税申报工作有所帮助，提高税收征管的效率和水平。

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。

需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。

《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。

《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。

一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。

需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。

是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。

直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。

国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。

房地产板块税务业务指导手册引言：房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在我国的经济发展中起着至关重要的作用。

然而，随着房地产市场的快速发展和规模的不断扩大，税务问题也越来越突出。

为了帮助企业了解和遵守相关税收法律法规，提高纳税合规水平，特编撰本手册，以期为房地产企业提供税务业务指导和建议。

一、税务登记和缴纳1.税务登记：1.1.房地产企业在开展经营活动前应向税务机关办理税务登记；1.2.准备好营业执照、组织机构代码证等相关材料，并按照规定填写并递交申请；1.3.在税务登记后，及时报送经营规模以及相关变更信息。

2.税种和税率：2.1.基本税种：房地产企业主要涉及增值税、企业所得税、契税等；2.2.税率及计算方式：根据国家税务的相关规定，按照相应的税率计算纳税金额；2.3.特殊税种：如房产税、土地增值税等特殊税种的纳税规定和计算方式。

3.税务申报和缴纳：3.1.房地产企业应按照规定时间及相关程序申报各项税种；3.2.报送信息时，应填报准确、真实、完整的数据，并保留相关证明材料；3.3.学习掌握税务计算方法，及时申报并缴纳纳税款，避免逾期罚息或违法处罚。

二、房地产开发纳税优惠政策1.房地产项目税务优惠政策：1.1.鼓励普通住宅建设：对普通住宅项目享受一定的税收优惠政策；1.2.支持经济适用房建设：对经济适用房项目适用税收优惠政策；1.3.鼓励农村房屋建设：对农村危房改造、农村自建住房等项目适用税收优惠政策。

2.税收减免和退税：2.1.对房地产企业承担的土地增值税、企业所得税等，根据国家税务局的政策规定，减免或退还一定比例的税款；2.2.房地产企业应及时掌握相关政策，积极申请税收减免和退税。

三、防范税务风险1.合规风险防范：1.1.建立健全的内部税务管理制度，确保纳税合规；1.2.积极配合税务机关的税务稽查，及时整改纠正问题。

2.避免偷税漏税风险：2.1.不得采取虚假报税、偷漏税等不合规行为；2.2.定期自查企业税务情况，及时发现并纠正问题。

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

一、增值税预缴填报按预收款金额的3%预缴增值税，销售额为价税合计数，预征额为税额。

例如，某房地产公司7月份收到预收款5110060元，8月份申报预缴增值税如下图所示:*纳税人识别号纳税人名称*税款所属期起2017-1-1*税款所属期止2017-1-31*是否增值税一般纳税人是*是否适用一般计税方法项目编号项目名称项目地址增值税预缴税款信息预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额1234销售不动产15110060.0000.03146001.71合计--51100600--146001.71授权声明如果你已委托代理人填报，请填写下列资料：填表人申明以上内容是真实的、可靠的、完整的。

为代理一切税务事宜，现授权（地址）为本次纳税人的代理填报人，任何与本表有关的往来文件，都可寄予此人。

授权人签字：填报完预缴申报表之后记得还要再填附表四增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）税款所属时间：2017-01-01 至 2017-01-31纳税人名称：金额单位：元至角分序号抵减项目期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额123=1+24≤35=3-41增值税税控系统专用设备费及技术维护费0.00.00.00.00.02分支机构预征缴纳税款0.00.00.00.00.03建筑服务预征缴纳税款0.00.00.00.00.04销售不动产预征缴纳税款649256.96146001.71795258.670.0795258.675出租不动产预征缴纳税款0.00.00.00.00.0将本期的预缴数填在本期发生额，以前预缴的税款在期初余额里体现。

二、增值税一般申报填报本例中为2016.4.30日前开工的老项目，按照简易办法征税，5%的征收率，没有进项税额抵扣。

首先介绍一下增值税申报表，房地产企业主要涉及到六张表，一张主表，四张附表，一张减免税申报明细表。

主表的数据主要从四张附表和减免税表得来，所以在填表时要先填附表，最后填主表。

房地产税务申报手册在房地产领域，税务申报是一项至关重要的工作。

准确、及时地进行税务申报不仅是企业合法合规经营的必要环节，还能有效避免潜在的税务风险，保障企业的稳定发展。

本手册将为您详细介绍房地产税务申报的相关知识和流程。

一、房地产企业涉及的主要税种1、增值税房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等，需要缴纳增值税。

一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。

2、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。

税率一般为 25%。

3、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，需要缴纳土地增值税。

实行四级超率累进税率。

4、城市维护建设税以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，税率根据地区不同有所差异。

5、教育费附加和地方教育附加同样以实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据。

6、房产税房产所有人或使用人需要缴纳房产税。

7、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税。

8、契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人需要缴纳契税。

二、税务申报的时间节点1、增值税一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报。

纳税申报期限为每月（季）的 15 日前。

2、企业所得税按季度预缴，年度汇算清缴。

季度预缴申报期限为季度终了后的 15 日内，年度汇算清缴申报期限为次年 5 月 31 日前。

3、土地增值税房地产项目达到清算条件时进行清算申报。

4、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加与增值税、消费税的纳税申报期限一致。

5、房产税按年征收，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

6、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

7、契税纳税人应当在纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

三、税务申报的准备工作1、收集和整理相关财务数据包括销售收入、成本费用、资产购置等信息。

房地产开发企业增值税纳税申报指引房地产开发企业增值税纳税申报指引1. 引言本文档旨在为房地产开发企业提供增值税纳税申报的指引。

增值税作为一种间接税，对于房地产开发企业来说，是一项重要的税种。

正确申报和缴纳增值税能够确保企业合规经营，减少税务风险，提高税收管理的效率。

，理解增值税的纳税申报流程和要点对房地产开发企业至关重要。

2. 增值税纳税申报的基本流程增值税纳税申报过程涉及以下几个基本步骤：- 登录税务局电子申报系统- 填写纳税申报表- 核对申报信息- 提交申报表- 缴纳税款3. 登录税务局电子申报系统房地产开发企业需要先登录所在地税务局的电子申报系统。

登录方式通常有两种：用户名、密码登录，和数字证书登录。

企业应根据实际情况选择相应的登录方式。

4. 填写纳税申报表主要的纳税申报表包括增值税一般纳税人申报表和增值税小规模纳税人申报表。

房地产开发企业通常是一般纳税人，需要填写增值税一般纳税人申报表。

在填写纳税申报表时，企业需要准备相关的会计凭证、发票等材料，并按照税务局的规定填写相应的表格。

在填写过程中，需要注意以下几个要点：- 填写纳税申报表的时间范围，通常为一个月或一个季度。

- 填写完整的纳税人信息，包括纳税人名称、纳税人识别号等。

- 根据企业实际情况，选择适用的税率和税款计算方式。

- 核对各项数字的准确性，确保无误。

5. 核对申报信息在填写完纳税申报表后，企业需要仔细核对申报信息的准确性。

核对过程包括查看表格中填写的各项数字是否正确，与相关凭证和发票是否一致等。

只有确保申报信息准确无误，才能保证后续申报流程的顺利进行。

6. 提交申报表核对完申报信息后，企业可以将填写好的申报表提交给税务局。

在提交之前，需要将电子申报表进行保存，以便后续需要查询或修改时使用。

税务局通常会在一定时间内对企业提交的申报表进行审核和核对。

如发现问题，可能会要求企业补充或修改相关信息。

7. 缴纳税款一旦申报表通过审核，企业需要按照规定的时间和方式缴纳相应的税款。

房地产业一般纳税人申报填写业务示例某房地产企业，增值税一般纳税人，2016年5月发生下列业务：1、销售自行开发的适用一般计税方法房地产取得收入4440万元（含税），开具增值税专用发票，对应土地价款1500万元；2、销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入1050万元（含税），开具增值税普通发票；3、当期收取预收款111万元，适用于一般计税项目，向购房方开具增值税普通发票。

4.购买电梯一部，用于建设中的房地产项目，取得增值税专用发票，票面金额100万元，税额17万元。

5.向地产项目建设方支付建筑款1030万，该项目采用简易计税方法，取得增值税专用发票，票面金额1000万，税额30万。

6.支付各类配套工程费用2220万元（含税），增值税专用发票上注明税额220万元。

7.购进钢筋水泥117万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额17万元；支付法律咨询费21.2万元（含税），取得增值税专用发票上注明税额1.2万元；业务用车开展经营过程中取得高速公路通行费票据（非财政票据）51.5万元。

8.购进白酒一箱用于宴请，取得增值税专用发票，票面金额0.1万元，税额0.017万元。

9. 购买税控盘，支付820元。

上述业务取得的增值税专用发票均已认证相符。

综合上述业务，该企业2016年6月增值税申报表填写情况如下：一、填写附表1《本期销售情况明细表》业务1中，一般计税方法销售房地产，取得含税销售收入4440万元，则不含税收入为4000万元，销项税额440万元。

其对应的土地价款可以从销售收入中扣除。

业务1中其允许扣除的土地价款为1500万元，则扣除后含税销售收入为2940万元，对应销项税额291.35万元。

上述数字分别填写在附表1第4行第1、2、9-14列次。

业务2中，销售自行开发的适用简易计税方法的房产，取得收入1050万元，开具增值税普通发票，换算不含税销售额1000万元，税款50万元，简易计税方法无差额扣除项目。

房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。

(二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税.年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。

二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;（二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务"税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。

三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%（二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5％。

四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.（一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。

一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率）×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。