第四章招投标

议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为 常见。原因：
A、该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物 业管理单位进行投标。（例如：开发商待物业完工后，才去选择物业管理 企业，由于工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业 到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企 业。） B、开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管投标人竞争范围 缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。 因此，这类招投标方式主要适宜小型物业，并且是物业完工后的物业管理 企业的选聘，并且适合经验丰富的开发商采用，或者业主管理委员会也可 通过委托招标机构采用议标方式进行招标。
（一）物业管理招标原则 1. 公平原则(p56) 2. 公正原则(一贯性，普遍性） 3. 合理原则（标底和要求） （二）物业管理投标原则 1. 真实性原则； 2. 合理竞争原则。
三、物业管理招标投标的组织机构
（一）物业管理招标的组织机构 1. 自行设立的招标机构； 2. 委托招标代理机构招标。 （二）物业管理投标的组织机构 1. 开发部； 2. 财务部； 3. 工程部。
五、物业管理投标策略与技巧
（一）物业管理的投标策略 （二）投标策略 （三）标价估算技巧
投 标 策 略
低成本策略
攻势策略
投标成功
守势策略
策略
（二）招标的实施阶段（p62）
发布招标公告或投标邀请书 ↓ 组织资格审查 ↓ 召开标前会议 ↓ 开标，评标， 开标，评标，定标
二、物业管理的招标文件
（一）物业管理招标文件的构成 1、招标书（P225)； 2、招标单位对管理服务的具体要求和初步设 想； 3、投标须知。
第三节 物业管理投标
一、投标实施步骤 （一）购买阅读招标文件 （二）考察物业现场 （三）制定管理服务的方法及工作量 （四）制定资金计划 （五）标价试算 （六）编制标书 （七）封送标书
四、物业管理招标的范围、方式 物业管理招标的范围、
（一）物业管理招标的范围 （P60） （二）物业管理招标的方式 1. 公开招标； 2. 邀请招标； 3. 议标
1）公开招标 公开招标是指单位通过报刊、电视、新闻发布会、网络 等公共媒介发布招标公告进行招标活动。 特点：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其 他组织投标。 优点：公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最 大程度地体现了招标的公平、公正、合理的原则。 缺点：公开招标方式工作量大，招标时间长、费用高
第二节 物业管理招标程序及招标文件的编制 一、物业管理招标程序 （一）招标的准备阶段 （二）招标的实施阶段 （三）招标的结束阶段
（一）招标的准备阶段
1.成立招标机构 2.编制招标文件 3.制定标底（p61)
制定标底的注意事项：
以准确的工作量计算为前提 应尽量减少漏项，准确计算工作量，力争将 工作量的计算误差控制在5%以内。 以先进的物业管理方案为基础
2. 物业管理投标 是指投标人在接到招标文件后，根据招标通知的 要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
（二）物业管理招标投标的必要性 1. 是发展社会主义市场经济的需要； 2. 是房地产管理体制改革的需要； 3. 是提高物业管理水平，促进物业管理行为发展 的需要。
二、物业管理招标和投标的原则
二、物业管理投标书的编写
（一）物业管理投标书的主要内容 1. 标书的封面； 2. 标书的序言； 3. 标书的目录； 4. 标书的正文； 5. 标书的附件。
三、物业管理投标书编写的注意事项
（一）编写物业管理投标书的基本要素 1.计量单位； 2.货币； 3.标准规范； 4.表述方式； 5.理论技巧； 6.资料真实性。
目前，邀请招标方式在物业管理招标中也较受 欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌 开发商所经常采用，原因是： 1、物业管理具有地域性的特点，开发商主要 在当地选择投标单位，而当地的投标人数量本 身就不大； 2、由于开发商的市场经验丰富，能及时掌握 各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况， 使其有能力挑选出一批优秀的物业管理企业参 加投标，即节省了成本，又不失效果。
我国的《招标投标法》规定：邀请投标方式应当向3个以上 具备承担招标项目的能力，资信良好的特点法人或者其他 组织发出投标邀请书。并且，招标人在挑选投标人时应参 考以下的选择条件： • • • • 投标单位当前和过去的财务状况必须良好 近期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验 在本地区具有较高的信誉。 对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。
3）议标 议标又称为谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公 告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请 其投标，然后平等协商，最终达成协议。 特点：招标人可以与投标人之间相互协商，投标人通过不断地 修改标价来与招标人取得一致。 优点：节省了时间和招标成本，并且可以获取有竞争力的标价。 缺点：因为几个投标人同时与招标人进行谈判，这就使得投标 人之间更容易产生不合理的竞争，使得招标人难以获得有竞争 力的标价。
案例： 我国的大型基础设施和公共的建设中，物业管理一 般都采用公开招标方式，如国家级的重点项目（三 峡工程），地方性的重点项目（昆明新机场工程） 都采用这种方式，并且是全国性的公开招标。但由 于物业管理企业自身的特点，不适合吸引全国各地 的物业管理企业，所以一般性的物业，都采用地方 公开招标。
2）邀请招标 邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的 招标方式 特点：以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投 标 邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管 理费报价不高）的物业管理项目。 优点：节省招标时间和成本。 缺点：招标人预先选择了投标人，因此可选择的范围就缩 小了，这样就容易诱使投标人之间产生不合理的竞争，容易 造成招标人与招标人的作弊现象。
第三章物业管理的招标与投标
物业管理招投标概述 物业管理招标程序与招念； 2. 物业管理招投标的原则； 3. 物业管理招标的程序和阶段及招标书的构 成； 4. 物业管理投标的步骤和投标书的具体要求。
第一节 物业管理招标投标概述
一、物业管理招标投标的概念和必要性 （一）物业管理招投标的概念 1. 物业管理招标 是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或 正在使用中的物业寻找物业管理企业而制定出符合 其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招 聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物 业管理企业的全过程。
（二）物业管理投标书在编写中应注意的问题 1.确保填写无遗漏、无空缺； 2.不得任意修改填写内容； 3.填写方式要规范； 4.不得改变标书的格式； 5.计算数字必须准确无误； 6.报价合理； 7.包装整洁美观； 8.报价方式规范； 9.严守秘密，公平竞争。
四、开标、评标与定标 开标、
（一）开标（时间、组织、程序） （二）评标（原则、程序、方法） （三）定标