华润深圳湾授信报告

授 信 调 查 报 告

（客户经理完成）

申请授信客户名称：华润深圳湾发展有限公司

客户授信申请内容：综合授信额度人民币200000万元，授信品种中期项目贷款，用于华润深圳湾发展有限公司体育中心的项目建设，期限4年，同期基准利率下浮10%，采取分期还款方式，其中2012年归还120000万元，2013年归还80000万元。

保证人 / 抵 质押物：土地使用权抵押

经营部门：机构金融一部

客户经理（签名）：

完成时间：二00九年五月三日

一、申请人与我行关系

1、申请人历史授信记录、现有授信额度和使用情况、结算与综合收益情况，对本行授信担保情况。

授信人为新注册成立公司，在我行无授信。

2、关联企业（股东、兄弟公司、子公司等）在分行授信和担保情况。

无。

3、信贷系统查询情况

该公司尚无贷款卡,无法查询到贷款情况,经询问公司财务由于公司注册资本为港币38000万元,实际已经到帐港币18000万元,余款在5月份左右到帐,等实收资本全额到帐,变更完营业执照后,再办理贷款卡。

二、申请人基本情况

华润深圳湾发展有限公司于2009年1月成立，主要负责具体运作深圳湾大运会建设项目。华润深圳湾发展有限公司是由在香港注册的益日投资有限公司全额出资成立的外商投资企业，首期注册资本港币3.8亿元，计划于2010年增资至10亿港元，该公司主要从事深圳湾体育中心的开发、建设和经营。

（一）股权投资关系：（以下均为100%控股）

图1

华润(集团)有限公司

宏祥企业有限公司

益日投资有限公司 （二） 管理团队

华润深圳湾发展有限公司管理层。主要工作简历如下：

◆ 喻霖康 董事兼总经理 毕业于北京第二外国语学校，本科

1992.2-1996.8 华润饭店

1996.9-2000.5 隆地公司

2000.6-至今 华润（深圳）有限公司，分管酒店业务

◆卞毓敏 副总经理

曾任职华润(深圳)有限公司

2009---至今 华润深圳湾发展有限公司

◆ 蒋慕川 副总经理 毕业于清华大学，本科

曾任职深圳市大铲湾投资发展有限公司

2009----至今 华润（深圳）有限公司

◆ 莫志宇 助理总经理

曾任职中国华润总公司

2009----至今 华润深圳湾发展有限公司

（三）财务情况

由于华润深圳湾发展有限公司成立不到半年,无法提供完整年度财务报表。

三、股东情况

华润（集团）有限公司:为直属央企，公司建基香港，是香港和中国内地最具实力的多元化企业之一。华润的主营业务与大众生活息息相关，主要包括零售、电力、饮品、地产、食品、医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、压缩机等行业。

华润集团旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）和华润燃气（HK1193）。

在高度竞争的市场环境下，华润集团下属各专业化企业已经发展成为行业领先者。其中，华润万家是中国经营规模最大的零售超市集团；华润雪花啤酒是中国最大的啤酒生产及分销集团；华润电力是中国业绩增长最快、运营成本最低、经营效率最好的独立发电企业；华润置地是中国内地最具实力的综合地产开发商之一。

最近三年，华润集团连续保持了快速的发展。2007年度集团营业额1,150亿港元，利润总额265亿港元，总资产2,162亿港元，分别比2006年增长22%、109%和47.8%。股东资金回报率提升11.6个百分点，总资产负债率控制在合理水平。华润系统上缴各种税收102.7亿人民币，吸纳就业人数30万人。各一级利润中心全部盈利。凭借优异的表现，华润集团被国资委授予“业绩优秀企业”的光荣称号。

2005年提前一年实现了“再造一个华润”的战略目标，随后提出了以2005年为基数，到2012年实现主要经营指标再翻一番的目标。2009年是“再造一个新华润”战略实施的第5年，各项计划进展顺利。

华润集团特别关注基础运营能力与企业发展之间达致平衡。修订、完善了财务、审计、投资、人力资源、上市公司管理等一批重要制度，制定了《华润集团规章制度执行与监督暂行办法》，使各项制度落到实处。向多家下属企业推行战略评价体系和中长期激励机制，确保战略引导下的主营行业有效发展。

图2-4

组织架构

图5

四、华润深圳湾项目简介

（一）地理位置及区域优势

1.项目位置

深圳湾项目位于南山后海中心区北侧，北临滨海大道，西接南山商业文化中心，交通便利，地理位置优越。

占地面积约33万平米，总建筑面积约58.6万平方米，总投资超过60亿元。本项目分为两部分，一为深圳湾体育中心，二为商业、住宅和写字楼部分。

图6 项目所在区域位置图

2.项目周边环境

图7 项目周边交通图

交通条件

深圳湾项目北临深圳东西向快速干道滨海大道，西接南北向主干道科苑路，东临沙河西路，交通路网完善

临近在建的地铁2号线后海滨路站，规划的地铁11号线、15号线将在地块周边设置站点，未来交通可达性良好

周边配套

中小学： 南山外国语学校的幼教部、小学部和初中部

幼儿园：科技园实验幼儿园（建设中）阳光幼儿园

综合商场：海岸城购物中心、保利文化中心

银行：中国银行、农业银行

F1摩托艇赛场：亚太地区首个F1摩托艇永久性赛站，是国内首家集水上运动赛事、

休闲健身及训练基地、国际游艇展等为一体的综合性大型、现代化的水上运动中心

15公里滨海长廊：深圳关内唯一密集城区滨海景观带

图8 项目周边配套设施

3. 区域优势 深圳湾项目所处的区域，形成特征较为明显的五大功能组团：后海金融商务组团、商业文化中心组团、滨海休闲旅游组团、高新科技教育组团以及西部口岸经济组团。由于地理区位密切的关联性，五大功能组团必将与深圳湾项目的发展形成影响与互动。

（1）后海金融商务组团

在后海填海区规划中，东区约180万平方米的土地被规划为金融区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，准备将后海填海区打造成深圳的“中环”。目的是连扩容金融版图，聚合金融产业，连通香港金融中心，迎接香港金融产业转移。1.8平方公里的土地，如果全部规划为金融区，则未来将有约500至800万平方米的金融建筑供应上市，形成中国南部最大的金融区，成为金融、商务、总部经济的黄金线，为金融业发展提供广阔的空间，提供优越的口岸优势、海岸优势、产业优势、人才优势。南中国华尔街的称号指日可待。

(2)商业文化中心组团

经过十余年的发展，南山文化中心已经逐渐成熟，凯宾斯基酒店（五星级）、保利文化广场、天利中央商务广场、海岸城购物中心、海岸城写字楼等一批重要项目已经建成并投入使用。

商务人群的大量进入将对地区带来经济活力，同时，会议洽谈、高端体育消费（如网球、体育会所）、管理层人际交往等商务需求也将大大提升，而这些需求将直接渗透到深圳湾项目。

(3)滨海休闲旅游组团 由深圳湾滨海旅游带、内湾公园、华侨城、欢乐谷等组成的滨海休闲旅游组团与深圳湾体育中心相邻或相望，其“休闲旅游功能”在深圳已形成良好的口碑与品牌效应，同时，西部口岸的开通将带来大量的香港游客。

(4)高新科技教育组团

深圳大学、深圳高科技园区位于深圳湾体育中心北侧，构成高科技教育组团的两大主体。园区内的跨国企业、大型国内企业以及高效的教研活动，必将形成大型科研交流、人才招聘、大型商务会议、展览展示、企业培训与拓展等需求的外溢，而深圳湾项目的良好区位、空间环境等要素，将使其成为承接这些外溢需求的重要功能载体。

(5)西部通道组团

深港西部通道位于基地南侧约1.5km，门户效应十分突出。深圳湾项目将成为香港居民进入深圳商务办公、休闲旅游的重要目的地。

（二）项目建设背景

2006年3月，《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》（以下简称《深圳市十一五规划》）经深圳市第四届人民代表大会第二次会议审议批准。《深圳市十一五规划》提出：“十一五”期间全市规划建设9个体育重点项目中包括深圳湾体育中心。

2007年1月17日深圳获得了2011年第26届世界大学生夏季运动会的主办权后，为满足大运会赛事需要，南山区将建设深圳湾体育中心体育场、体育馆及游泳馆，作为大运会分会场举办足球、乒乓球、游泳等比赛及训练，并解决南山区群众体育设施严重不足的现状该项目的建设对于完善南山区体育场馆设施，满足群众性体育活动需求，提升该区文化品位等都具有重要的作用。

2008年12月，深圳市政府与华润集团达成协议，将深圳湾体育中心以BOT方式交由华润集团投资、建设和运营管理50年。深圳湾体育中心建成使用后南山区政府将通过购买管理服务方式每年补贴2000万元。同时为了弥补华润集团在建设场馆中的投资，深圳市政府同意在深圳湾体育中心周边选择体量约33万平米的商业办公及住宅用地作为部分补偿。

（三）项目规划

1、深圳湾体育中心

深圳湾体育中心概况

深圳湾体育中心是2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，占地面积共30.74公顷，坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，毗邻深圳湾和香港，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，总建筑面积达25.6万平方米，工程造价预计约22亿人民币。届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。大运会之后，该中心将是深圳的重点城市景观和公共活动空间，面对广大市民开放,成为南山区全民健身的核心场所，以及国内外大型体育赛事的重要赛场。深圳市政府决定，将体育中心以BOT方式交由华润集团负责投资、建设和运营（50年）。

2008年12月12日，深圳南山区与华润集团（深圳）有限公司正式签署了体育中心项目移交备忘录，标志华润集团正式接手深圳湾体育中心的建设以及日后的经营管理等工作。这意味着政府不必花纳税人至少30亿的钱在2011年大运会开幕之前必须建好体育中心，同时意味着华润的“圈地运动”“南山战略”步步实现。

深圳湾体育中心采用日本佐藤和北京院联合体设计的“春茧”方案，方案总平面图见下图：

该方案总建筑面积：256,520平方米，其中

体育场 3,6270平方米 20,000座

体育馆（含热身馆） 44,835平方米 10,000座+3,000临时座

游泳馆 20,530平方米 容纳1,000人 图10 “春茧”方案总平面布置图