华润深圳湾悦府

悦府-华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润悦府（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。

作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。

1 深圳豪宅市场变化趋势明显那个年代，中国的房子没有品质，没有豪宅和普通住宅的区别，虽然深圳只要是个房子都叫豪宅，但是深圳其实没有真正的豪宅市场，尤其是顶豪。

不仅仅是顶级产品和品质，更多的是顶级资源包括不可复制的地段、自然和圈层资源的占有。

这些不是开发商的广告语，只有你真正进入到这个消费层级之后，你才能真正感受得到。

2 豪宅市场的消费升级消费升级是这两年的一大趋势，在房地产领域则体现为居住品质升级。

产品上则体现为超大平层和顶级豪装。

真豪宅或者顶豪，这个尺度代表了深圳顶级人士居住品质的提升，深圳终于可以与京沪以及国际一线城市接轨。

除了超大平面的面积提升之外，另外就是顶级豪装。

因为自己家装不仅繁琐，更多的是装修标准和质量很难达到开发商统一豪装的这种效果。

3 顶豪市场中的稀缺产品深圳的顶豪市场，一方面顶豪在往超大平面和顶级豪装发展，另一方面，在顶级核心商务区或者豪宅地段也有一些这种突破传统居住尺度。

悦府的这种产品应该是定位后海总部基地的顶级高管短期居住、投资或者租赁需求，看看深圳湾1号。

悦府的楼下就是11号线机场快线直达机场和顶级商场万象汇的地段，地段和资源其实比深圳湾1号更佳。

华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。

是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。

未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。

亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。

宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时有最新最全的租售房源信息。

深圳房地产月度统计分析报告(2016年5月)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2深圳房地产月度统计分析报告（2016年5月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、5月份新房成交均价分析2.2、5月份新房成交量分析附：深圳市各行政区15年5月～16年5月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、5月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、5月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况附：深圳市15年5月～16年5月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：2016年5月份预售的商业项目2、一手商业成交分析二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：5月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳市出让1块商业用地和1块商业服务业用地。

编号为A625-0055的宗地位于光明新区，用地面积3682.41平方米，建筑面积20255平方米，由东莞骏轩实业有限公司以28500万元竞得，楼面地价14071元/平方米。

编号为G11336—0066的宗地位于坪山新区，用地面积107287.07平方米，建筑面积365000平方米，由福建中维房地产开发有限公司以572000万元竞得，楼面地价15671元/平方米。

第二部分：新房市场1、供应分析2016年传统“红五月”泡汤，新房供应量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳新房住宅预售面积278777平方米，环比减少57.2%，同比减少48.9%；预售套数3027套，环比减少55.0%，同比减少38.8%。

华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。

商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。

城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。

公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。

作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。

华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。

商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。

城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。

公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。

作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。

架空层产品亮点壹空间体验升级贰功能布置齐全叁尊贵化服务一．空间体验升级 从杂乱无章到颜值爆棚一、空间体验升级1.前期定位清晰，提前进行统一设计l目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。

l不同功能定位，导致后期设计千差万别。

因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。

举例，易亚源境帮杭州越秀做的项目，越秀最开始提出了统一设计，要求架空层由景观出方案。

这样一开始就将架空层设计纳入全区景观概念规划设计范畴中，能很好地将架空层风格、主题与全区景观相互融合渗透，也可以在初期就对建筑反提景观的优化意见，比如项目采用的是半岛酒店设计风格，架空层在设计时，也使用了半岛酒店元素与风格，使得室内外景观和谐统一。

在前期定位后，设计师就可以根据项目楼栋的不同位置、不同朝向做空间属性分析，做到主次分明。

项目南侧高层区为核心景观区域，架空层面积较大，将其定位为“泛会所”重点打造。

北侧高层区景观较简洁，架空层面积比较小，则以功能性活动为主。

一、空间体验升级2.空间体验更舒适，需要满足这些条件架空层做好了定位后，结合定位输出各种设计条件。

总的看来，市场上将架空层作为泛会所来营造成了主流方向。

那么，根据这样的定位，对架空层的设计有什么要求？一、空间体验升级❶首选日照通风好的楼栋l有些项目在所有楼栋的一层都设有架空层，面向所有业主开放。

但对于规模较大的项目，可能会存在一些位置较为偏僻或通风采光不好的首层，这种空间可用于放置清洁工具，或者设置收纳柜、储物柜等。

l对于要重点打造的功能空间，应选择日照通风好的楼栋。

一、空间体验升级❷面积及层高l架空层是否实用，其中一个重要指标是看面积与层高，面积太小很难利用，面积在500－1000平米较为常见。

如何做大平层1典型案例解析2大平层优势之空间功能性、趣味性3大平层优势之景观和私密性4大平层优势之仪式感PART 01一、典型案例解析l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。

据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。

当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。

l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。

l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。

当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。

一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：①玄关隐形门设计。

把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。

如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。

②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。

将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。

③玄关处衣帽间。

将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。

④单独的洗衣室，家政空间。

⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。

东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。

一、典型案例解析⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。

⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。

男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。

⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。

⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。

在厨房做饭也能有山海相伴。

一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。