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关于某古城的经营销售方案(doc 16)关于芙蓉古城的经营销售方案一、策划目的：芙蓉古城集中国名居之大成，通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华明族古老文明的精髓，透出历史的、文化的深层底蕴。
诠释芙蓉古城私人客栈的内涵,显示其特色内容,展现其四合一的特色:民族建筑+特色旅游+园林建筑+星级服务。
作为旅游地产的配套,以特色吸引游客，进而延长游客的停留时间,促进其消费。
在以创造经济效益为主的前提下提升置信品牌。
一、市场调查及分析（一）、旅游市场情况调查由于古城综合性商业开发项目同成都的旅游市场密切相关，故有必要对上述市场的经营现状及发展趋势进行市场调查与分析。
1、成都旅游市场现状及发展趋势四川借助其优势旅游资源已逐渐发展为一个旅游大省，而成都则作为省内最大的旅游客源市场，占据了省内客源的40%。
目前，全市从事旅游经营的企业多达5000多个，2001年成都接待海外游客近40万人次，国内游客2270万人次，市场资源极为丰富。
而纵观整个行业的发展呈现出以下特点：其一，市场需求因季节性和节假日因素呈现出很大的不规则性。
目前为止，仅“春节”、“五一”、和“十一”三个长假的旅游收入就占全年总收入的17%，而在旅游淡季如三月（九寨黄龙等主要旅游线路四月份开放）几乎难有旅游团队；其二，行业竞争激烈，企业利润趋薄。
由于需求的不规则，淡旺季价格差异悬殊，大量后继者的涌入加之“办公室旅行社”等不规范操作行为对市场的冲击和干扰，致使本市旅游行业的平均利润率不足10%；其三，精品旅游市场和特色旅游市场的开发已逐渐成为趋势，市场陆续出现了蜀文化之旅、生态农业之旅和水文化之旅等多元化旅游品种，同时对武侯祠、杜甫草堂、刘氏庄园和西岭雪山沿线，人文加自然景观进行精品旅游线路的打造已提上历史日程。
（二）、芙蓉古城商业区的经营资源分析1、地理位置及环境条件芙蓉古城位于成0.05 4 0.2都西郊青羊界，新成温公路快速通道旁，距市区九公里，至二环路只需10分钟车程。
成都芙蓉古城策划案一、开发背景1、开发商简介：置信生态花园•芙蓉古城（以下简称" 芙蓉古城"由三家房产公司联合开发,领衔企业为几度创造过令人难以置信的业绩的成都置信实业有限公司,合作公司为置信下属企业--四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司。
三方共同投资管理,强强联合的豪华阵容在成都业界实属罕见,芙蓉古城必将续写置信的辉煌篇章。
2、迎合都市人周末消费：在以休闲和旅游著称的成都,农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末乐于前往的去处。
农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求,度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受,而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能够承载较大人流负荷的配套。
成都的周末休闲亟需提高档次和规格,千呼万唤,直到芙蓉古城在温江如一朵奇葩绽放。
3、逆城市化的必然：城市的发展先后历经城市化、逆城市化（城市环境恶化,大量人口从城市涌向郊区）和后城市化三个阶段,发展速度较快的成都目前处于逆城市化阶段。
该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。
在发达国家,居家于市郊已成为必然。
"出尘不出城"成为越来越多的城市人的居住追求,蔚信房产应势所趋,挥戈西进,以先行者的姿势在温江永宁开发返璞归真、古韵流淌的芙蓉古城。
这一手笔,期望促成成都房产开发品质的提升与突破。
4、传承民族建筑精髓．弘扬中华历史文化：我们坚信--只有民族的,才是世界的。
城市建筑,无疑是城市内涵和地域文明的凝固, 是城市人群的情感寄托之一,应该有着鲜明的城市个性和特色。
可自九十年代以来,数种建筑"洋风"猛势疾来,让国人（当然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚异域风格,于是,传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中,大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。
来华的外国友人诧异,有深沉民族情节的国人或惋惜、或痛心。
怎样将成都打造成旅游地产重镇2008年8月，国家发改委、国家旅游局等六部委联合发布《关于大力发展旅游业促进就业机会的指导意见》，重点指出要大力扶持中西部地区，加强旅游业基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施。
近期陆续出台的成都东、南、西、北新城规划对成都迈向国际化大都市有极大的促进作用，成都旅游复合地产的发展有最温暖的土壤。
一、成都旅游地产发展概况成都旅游复合地产发源于置信凯德的芙蓉古镇（2001年开盘）和国色天香（2007年6月开业）两个旅游项目，这两个项目旅游和地产的结合虽远非完美，但也成为了近年来成都人特别是孩子心仪的周末旅游目的地。
而在2007年高调亮相的南部新城海洋极地公园、华侨城欢乐谷、保利198、南湖南湖度假风景区，则显示出成都旅游复合地产蓬勃的向上势头。
成都市具备较好的开发旅游地产条件的地区主要集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域。
截至2007年底，已经有10多家外来或本地的地产企业开始涉足成都主题性的休闲度假旅游地产开发。
目前已进入或正在进入成都的大型房地产开发公司及其大型旅游地产项目有：⏹成都置信在温江开发的6000亩国色天乡项目，欧洲商业街、香颐丽都、鹭湖宫等都已经亮相；⏹华侨城在沙西线占地3000亩的华侨城也已进入实质开发阶段，1200亩80万平方米的欢乐谷、300亩20万平方米的各种配套商业、1500亩80万平方米的住宅将陆续面市；预计2008年年底建成，2009年春开业。
1⏹海昌在南沿线开发的海洋极地公园也开工建设，香港新鸿基将担当其中的住宅部分开发，其中商业部分达13万平方米；⏹花样年在蒲江开发的大溪谷项目也已尘埃落定。
1来源：成都晚报招商地产于2008年9月30日与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方《战略合作框架协议书》，就成都市成华区北湖片区约5000亩的土地整理、基础设施配套、片区旅游设施建设等相关事宜，达成了初步合作协议。
芙蓉古城旅游地产运作模式一、销售建议苏区和唐风的商铺（约2546㎡）由蔚信房产公司销售，有如下好处：1、充分利用社会资源，让项目内业态能百花齐放。
1、减少自营风险。
2、提前实现销售有利于投资回收。
二、招商1、招商范围。
除川11号院以外其他的所有房地产全部用于招商。
2、租金策略由于芙蓉古城离市区尚有9公里，且古城周围人口较少，古城内的业主两年内入住率仅有50%的实际情况，建议采取“放水养鱼”的策略，但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的经营，所以我们建议：1）统一不对外免租；2）第一、二年采用较低租金，吸引商家，第三、四年逐步上涨的策略。
3、招商收益预测：（1）一楼面积为：川3号院2655.57㎡川4号院1600㎡川11号院600㎡川12号院965.72㎡总面积为：5821.29㎡一楼每年收入为：5821.29㎡×25元/㎡.月×12＝1，746，387元二楼面积为：川3号院2655.57㎡川4号院1460㎡川11号院600㎡川12号院800㎡总计为：5515.7㎡二楼每年总收入为：5515.7㎡×20元/㎡。
月×12月＝1323，768元三楼面积为：川3号院1926.92㎡川4号院1100㎡川11号院400㎡川12号院800㎡总计面积为3661.2㎡三楼每年总收入为：3661.2㎡×16元/㎡.月×12月＝702，950.4元川3号院面积为：690㎡每年收入为：690㎡×28元/㎡.月×12月＝231，840元全年总收入合计委：4，004，945.4元备注：1、皇城、明远楼、致公堂、1、2、3号代征地租金待定；2、唐区（1234㎡）与苏区（1222㎡）总收入为16元/㎡·月×1324×12＝25.42号1222㎡×18元/㎡.月×12月＝26.4万全年合计51.82万（2）价格说明※参照市场租金价格水平：主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准；※参照古城项目商业地产投资回收期；※据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正。
芙蓉古城——特色民俗旅游和住宅相辅相成，使“荒地”变“宝地”1. 总体介绍芙蓉古城位于成都西郊，距市区二环路10余分钟车程，同时享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。
结合现代会议功能和假日繁荣经济，整合推出全新“第二居所”体系，集居住、度假、休闲、投资于一体，是极富传统特色的小区。
芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。
融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区，迅速提升了区域价值，成为成都旅游地一个景点，更成为地产开发的典型案例。
2. 四大人性功能分区传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏温泉，环境静雅；文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、MBA学术中心；特色商业街——小吃街、手工艺品街、购物超市等；会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。
3. 开发、运营模式亮点理念创新——成为中国著名旅游地产公园集古代民居之精髓，融现代建筑之理念，融合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承传统民居特色，以川西民居为主，融合唐风建筑、江苏民居、云南民居等传统建筑精髓，作为非城市中心的项目，芙蓉古城以秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，开创了成都旅游居住的新居住理念。
合理规划，各个组团划分明显➢一条中轴线将各个中式风格建筑结合在一起，且从表面看是中式的、民居的，实际内容是现代的，多元化的。
中轴线两侧分布各类配套，如餐饮、娱乐、文体、垂钓等。
➢由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团构架芙蓉古城的住宅体系，主体两层，但外古，内现代，两者完美结合，符合人们生活习惯。
古为今用，洋为中用。
人性化的园林设计，饮水于地下；采用绘画、雕塑等手法表现历史长河中的蓉城。
外观古朴、内部实用，符合现代人的生活标准和生活理想。
核心竞争力：文化——整个以芙蓉古城为中心的永宁片区物业品质及价值也不断攀升文化是旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城这方面做的尤为出色。
芙蓉古城旅游地产营销推广计划（草案）一、前期准备1、招商工具的准备。
招商画册：2002年7月25日前印刷完毕。
电视广告片：2002年8月1日前制作完毕。
电台招商广告：2002年8月1日前制作完毕（招商广告）。
2、媒体联谊会。
联络各大主流媒体记者，保障招商广告及信息的畅通。
时间：2002年8月3日（周六、暂定）邀请媒体：《成都商报》财经版、餐饮版、旅游版；《成都晚报》餐饮版、旅游版《华西都市报》财经版、餐饮版、旅游版；《天府早报》餐饮版、旅游版；33频道、15频道、SCTV-4 财经栏目、餐饮版栏目、旅游版栏目3、媒体选择及支持。
✧商报：日发行量65万份，千人成本最低，权威性强。
华西：日发行量55万份（成都市区15万），覆盖面广（川渝），权威性强。
晚报：作为广告发布的补充媒体。
日报：党政机关报纸，主要发布古城开业后的消费信息。
✧33频道：成都收视率最高的频道之一15频道：成都收视率最高的频道之一SCTV-4：作为投播广告的补充媒体CDTV-3：作为投播广告的补充媒体✧成都交通台：成都收听率最高的电台，也是有车族最常听的电台。
成都经济台：作为电台广告的补充。
第二、招商执行工程进度：9月23商家进场装修。
第一阶段：前期招商阶段时间：2002年8月1日——2002年12月31日（四个月）目标：实现招商40—50%，确定部分商业板块主力店商家，保障古城2003年元月1日的开元盛事活动。
运作思路：针对前期收集的客户资料，对重点意向商家作重点攻关，同时配合媒体招商广告、软文炒作及招商攻关活动。
一、媒体推广计划：1、报纸广告。
（表一）2、电台广告：成都交通电台。
时间：8.1——12.30 频次：6次/天时段：整点、半点路况播报前。
内容：芙蓉古城招商项目介绍，地址、咨询电话。
（30秒）大型促销活动期间，改为促销活动内容介绍。
3、电视广告：33频道、15频道、SCTV-4。
时间：8.15——12.30 频次：5次/天（包括重播）内容：形象广告（15秒）4、户外广告：温江永宁镇项目入口处，西三环立交桥灯箱广告。
