Westfield西田集团(澳大利亚):世界商业地产标杆企业
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澳洲西田(Westfield)发展模式的借鉴西田集团(Westfield Group)是一家购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。
业务主要有地产开发、设计、施工、基金资产管理、物业管理、出租及市场营销等。
一、西田集团概述当众多房地产公司正在考虑迈向全球时,西田集团已经实现了全球化而且成为当今最著名的专业全球商业地产零售公司。
2005年6月,西田市值超过230亿美元,经营和管理超过500亿澳元的资产,在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位,企业扩张速度惊人。
目前,西田集团已经成为世界上最大的上市零售商业物业集团,总部位于悉尼,是澳洲证交所第八大上市公司,经过内部垂直整合的西田集团在全球拥有和运作129个地区性的购物中心,包括21200个零售店和1.11亿平方英尺(1032.3万平方米)的面积;全球拥有4000名员工,已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。
二、西田集团的运作模式的主要特点西田取得巨大成就,其独特的商业运作模式是主要原因。
总体来说,西田模式就是运用其强有力的全球集资能力,在发达国家购买区位优势明显,盈利能力好但未被充分利用的购物中心,通过改造和调整,结合“西田”的品牌,赋予其新的生命,提升其物业价值与盈利能力,以获取租金与资本增值的长期回报。
西田集团在不断的扩张中,逐渐形成了几个核心区域,现在正在巩固其区域品牌地位,并不断放射状对外扩张。
西田的运作模式主要有以下几个特点:1、高超的全球财务与运营能力通过财务管理结构的数次调整,分拆与合并,西田集团实现了融资能力与核心业务的结合,从而保障了其商业地产持续的扩张能力。
西田的业务目前主要分布在美国、英国、澳大利亚和新西兰,虽然商业政策和财税政策各不相同,但通过集团化的整合与调整,西田还是达到了最有配置。
这主要体现在:¾可以灵活地调动集团内资金用于有全球前景的项目;¾增加了财务灵活性,可以在不同市场获取成本最低的债务;¾由于收入来源分散于不同国家,降低了整体风险,使其获得了更高的债务评级,从而降低了将来发债的利率;¾还可以减少总体的支出,通过内部整合,可以节省大量的开支和税务支出。
经典商业案例篇一:商务谈判经典案例商务谈判经典案例有一个妈妈把一个橙子给了邻居的两个孩子。
这两个孩子便商量起来如何分这个橙子。
两个人吵来吵去,最终达成了全都看法,由一个孩子负责切橙子,而另一个孩子选橙子。
结果,这两个孩子依据商定的方法各自取得了一半橙子,欢快奋兴地拿回家去了。
第一个孩子把半个橙子拿到家,把皮剥掉扔进了垃圾桶,把果肉放到果汁机上打果汁喝。
另一个孩子回到家把果肉挖掉扔进了垃圾桶,把橙子皮留下来磨碎了,混在面粉里烤蛋糕吃。
从上面的情形,我们可以看出,虽然两个孩子各自拿到了看似公正的一半,然而,他们各得意到的东西却未物尽其用。
这说明,他们在事先并未做好沟通,也就是两个孩子并没有申明各自利益所在。
没有事先申明价值导致了双方盲目追求形式上和立场上的公正,结果,双方各自的利益并未在谈判中到达最大化。
假设我们试想,两个孩子充分沟通各自所需,或许会有多个方案和状况消逝。
可能的一种状况,就是遵循上述情形,两个孩子想方法将皮和果肉分开,一个拿到果肉去喝汁,另一个拿皮去做烤蛋糕。
然而,也可能经过沟通后是另外的状况,恰恰有一个孩子即想要皮做蛋糕,又想喝橙子汁。
这时,如何能制造价值就特殊重要了。
结果,想要整个橙子的孩子提议可以将其他的问题拿出来一块谈。
他说:“假设把这个橙子全给我,你上次欠我的棒棒糖就不用还了〞。
其实,他的牙齿被蛀得一塌糊涂,父母上星期就不让他吃糖了。
另一个孩子想了一想,很快就容许了。
他刚刚从父母那儿要了五块钱,预备买糖还债。
这次他可以用这五块钱去打玩耍,才不在乎这酸溜溜的橙子汁呢。
两个孩子的谈判思考过程事实上就是不断沟通,制造价值的过程。
双方都在寻求对自己最大利益的方案的同时,也满足对方的最大利益的需要。
商务谈判的过程事实上也是一样。
好的谈判者并不是一味固守立场,追求寸步不让,而是要与对方充分沟通,从双方的最大利益动身,制造各种解决方案,用相对较小的让步来换得最大的利益,而对方也是遵循违反的原那么来取得交换条件。
西田集团轻资产模式资料汇总目录西田轻资产模式资料汇总目录................................................................错误!未定义书签。
资料一:西田集团商业发展模式. (2)资料二:澳洲西田(westfield)发展模式的借鉴 (9)西田集团商业发展模式一、西田集团发展概述西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。
业务主要有地产开发、设计、施工、基金/资产管理、物业管理、出租及市场营销等。
总部位于悉尼,为澳大利亚证交所第六大上市公司,目前已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。
2005年6月,西田市值超过230亿美元,在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位,企业扩张速度惊人。
二、西田模式要素分析西田取得巨大成就,其独特的商业模式是主要原因。
西田模式是持续通过其强有力的全球集资平台,购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心,然后赋予“西田”品牌和再投资,进行物业改造、扩张与重新定位,从而提升该物业价值,带来租金与资本增值的长期回报。
1. 打造全球财务与运营平台由于商业地产对资金的庞大渴求,具有持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。
西田通过财务结构与核心业务结合,产生强大的协同效应,这是西田巨大增长的根本原因。
而西田的整合,使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。
财务与业务的协同效应。
西田主业高度聚焦,购物中心是其唯一业务。
1979年,西田分别成立西田控股(Westfield Holding)和西田房地产信托(Westfield Property Trust),房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金(REIT)。
这次组织重组,使西田进入了一个新时代。
西田通过REIT持有物业,然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心,并获得其向西田控股支付的管理费用。
澳洲比较出名的家族企业澳大利亚作为一个国际化、多元化的国家,拥有许多家族企业在不同行业取得了巨大成功。
这些企业不仅在澳洲本土享有盛誉,还在国际舞台上崭露头角。
以下将介绍一些在澳洲比较出名的家族企业。
1. WesfarmersWesfarmers是澳大利亚最大的家族企业之一,成立于1914年,总部位于珀斯。
该公司主要经营建筑、采矿、金融和零售等行业。
Wesfarmers旗下拥有Coles超市等知名品牌,是澳洲最大的零售集团之一。
2. Macquarie GroupMacquarie Group成立于1969年,总部位于悉尼,是一家国际知名的金融服务公司。
该公司由Macquarie家族创立,经营范围涵盖投资银行、资产管理、风险管理等领域,在全球金融领域享有盛誉。
3. Visy IndustriesVisy Industries由Pratt家族创立,是澳大利亚最大的纸业和包装公司之一。
该公司成立于1948年,总部位于墨尔本,经营范围涵盖纸浆、纸张生产以及废物回收等领域,是澳洲制造业的重要支柱之一。
4. MerivaleMerivale是一家知名的酒店和餐饮企业,由Hemmes家族经营。
公司总部位于悉尼,经营一系列高端餐厅、酒吧和酒店,是澳洲餐饮行业的领军企业之一。
5. KathmanduKathmandu是一家专门经营户外装备和服饰的知名企业,由Boyle家族创立。
公司总部位于基督城,拥有全球范围内的知名品牌,主要销售户外服装、登山装备等产品,在澳洲乃至全球享有盛誉。
以上就是澳洲比较出名的家族企业的介绍,这些企业在澳洲的商业领域扮演着重要的角色,为当地经济的发展做出了积极贡献。
它们的成功也展现了澳洲家族企业的活力和创新精神。
中外商业地产案例赏析商业空间的人性化经营学——伦敦西田斯特拉特福德城1)项目概况项目实景图项目名称:伦敦西田斯特拉特福德城(Westfield Stratford City)项目地点:伦敦纽汉区项目类型:大型Shoppingmall开业时间:2011年9月13日开发商:西田集团(Westfield Group)零售及娱乐面积:175000平方米店铺个数:300多个主力店:John Lewis百货(22000㎡);Waitrose超市(3000㎡);Marks&Spencer (19000㎡)停车位:5000个总投资:14.5亿英镑伦敦西田斯特拉特福德城所在地以前是混杂了铁路专用线、小工业作坊以及堆积了从英吉利海峡海底隧道铁路连接建造工程中挖掘出的50万㎡覆层土的区域。
经过西田集团三年的改造之后,该项目成为英国最大的城市改造工程之一,与2011年9月13日正式营业。
成为英国最大、及欧洲市区里最大的购物中心,同时也是伦敦东区绝佳的娱乐休闲好去处。
总投资为14.5亿英镑的伦敦西田斯特拉特福德城,是2012年伦敦奥林匹克公园的主要通道,同时还是伦敦东部这一区域重建项目的重要组成部分。
整个开发包括8个主要的零售区域,各区将奥林匹克公园于现在的Stratford市商业中心以及交通枢纽连接起来。
总楼面面积为175000㎡的零售中心包括三大主力店、超过300家的零售店、餐馆、咖啡厅。
其中还包括英国最大的赌场——Aspers,共提供40张赌桌150个座位的扑克室,同时还有另一娱乐场所——All Star Lanes的14道保龄球馆。
这个无论在体量和投资额上都非常巨大的城市改造项目,预计为当地的经济作出重大贡献,创造高达1万个长期就业机会,其中包括2000个当地就业机会,预计第一年营业收入为8.5亿英镑。
2)项目区位项目位于伦敦东部的纽汉区,临近2012奥运场馆,并且连接当地的交通地铁站。
因此本项目在奥林匹克公园中扮演着门户作用。
地产五大行第一太平戴维斯:savills是一家伦敦证交所的上市公司,是全球领先的房地产综合服务商。
在英国、欧洲、亚太区及非洲拥有180多家办事处,为全球房地产市场提供了更全面的房地产专业服务。
戴德梁行:戴德梁行作为优秀的全球性房地产顾问公司,在亚太及全球的商务物业顾问方面都享有很高的声誉,并一直坚持为客户提供全球如一的高质素服务。
戴德梁行业务遍及40个国家,共设有200间分公司,旗下逾10,000名房地产专才为世界各地之投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的优质房地产顾问服务。
低力国际:低力国际就是一家在全球五十幾個國家,具有兩百五十多個分公司的大型房地產顧問服務公司。
低力国际一直立於中国房地产业的前沿,业务遍布北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市。
世邦魏理仕:世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:cbg)总部坐落于美国加利福尼亚州洛杉矶,就是标准普尔500弱企业,为全球最小的地产服务公司(按2021年的营业额排序)。
公司具有员工约24,000名,为全球地产业主、投资者及承租者提供更多综合的地产服务,具体内容包含:物业租购的战略顾问及实行、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、研发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
2021年,美国《商业周刊》杂志授与世邦魏理仕全球50弱企业。
高纬环球:高纬环球是世界最大的私有商业房地产服务公司,成立于1917年,在55个国家拥有201个办事处,并且已在亚太地区14个国家设立了办事处。
旗下专业人员超过12000名。
高纬环球提供评估建议、战略性规划以及研究、投资组合分析、选址以及铺位协助及其他顾问服务。
杭州西田商业中心(原名称:宜嘉天地)本项目位于杭州市(城北)莫干山路与金家渡路交叉口的西北侧,东挨莫干山路,南临麦德龙,西靠亲亲家园,北依浙江交通职业技术学院。
●项目总用地面积约32887平方米(约50亩),规划用地性质为金融商业用地。
●开发建设规模约为61000平方米的城市商业综合体。
●主要业态有:购物中心、超市、美食城、大型影城,休闲娱乐中心、宾馆等。
●投资规模约3.5亿元人民币(不包土地款1.7亿元人民币)。
●项目由杭州西田置业有限公司投资开发和运营管理。
建成后将成为杭州市城西(北)地区地标性商业建筑,将成为集购物、文化娱乐、休闲、餐饮一条龙的高档、时尚消费的最佳去处之一。
●本项目为一幢三层(局部二层)建筑,地下为一层。
地上一层面积约16300㎡。
西部约9847㎡,东部约6453㎡,层高约4.9m,其中影城约650㎡。
地上二层面积约15775㎡。
西部约9826㎡,东部约5950㎡,西部层高约4.5米,东部层高约4.2米,其中影城约4263㎡。
地上三层面积(西部)约5564㎡,层高约3.2m。
地下一层,面积约22737㎡,层高约4.8m,其中商业面积约5139㎡,停车场面积约13383㎡。
地下停车位393个,地面停车位66个,合计停车位459个。
●总建筑面积:约61073平方米南北长约170米(20跨×8.5米)东北宽约147.55米(16跨×8.5米+11.55米)地上建筑面积:约38336.12㎡地下室建筑面积:约22737.07㎡容积率:1.17建筑密度:49.78%绿地率:20.08%机动车位:459辆(地下:393辆;地面:66辆)●项目总工期490日历天(开工2011年2月28日,竣工2012年6月30日)●设计单位:澳大利亚TMG设计集团(方案)●杭州余杭建筑设计院有限公司、浙江联建工程设计有限公司联合设计(施工图)●总包单位:杭州中耀建设有限公司●工程总进度控制目标:①2011年年内结顶;②2012年6月竣工验收;③2012年6月-11月建筑内部装修;④2012年年底争取开业试运营;。
西田房地产信托研究专业化并购和再开发新财富2006年06月15日西田是世界上最成功的房地产信托之一,其母集团曾于1979年将地产信托业务分拆,并于2004年进行合并,这些都起到了增加股东价值的作用。
西田成长的关键是专注于购入已经运营的购物中心和再开发策略,其负债率一直保持在略高于行业平均水平。
此外,强大的品牌和管理优势也是西田成功的主要原因。
本刊研究员文杰 / 文美国和澳大利亚是世界上房地产信托最发达的两个市场,根据JP Morgan和UBS的估计,澳大利亚45%的投资性房地产由房地产信托拥有,美国这一比例为12.5%。
上市的房地产信托在澳大利亚被称为LPT(Listed Property Trust)。
根据澳大利亚股票交易所的统计,其LPT超过50只,总市值约500亿美元,占澳大利亚股市总值约10%,投资于LPT的投资者超过80万。
西田(Westfield,澳大利亚证券简称:WDC)是澳大利亚最大的LPT,澳大利亚十大上市实体之一,也是按市值计算全球最大的零售物业管理者。
西田专注于购物中心的发展和经营,在美国、澳大利亚、英国和新西兰持有物业,其中美国和澳大利亚是最主要的投资地(表1)。
如果投资者在1960年西田刚上市时投资1000澳元购买西田的股票,并将每年的分红再投资,到2000年时拥有的股票市值将达到1亿澳元,也就是说,其投资回报的年复合增长率超过30%(表2)。
那么,作为世界上最成功的房地产信托之一,西田的主要经验是什么呢?先分拆再合并,增加股东价值西田公司1960年在悉尼股票交易所上市,1979年分拆为西田控股(Westfield Holdings)和西田房地产信托(Westfield Property Trust,简称“西田LPT”)两个实体,投资者持有的每1股西田公司股票转换为1股西田控股和8个单位的西田LPT。
按照分拆计划,西田控股将旗下全资拥有的6处澳大利亚物业转让给西田LPT,西田LPT拥有租金收入,物业仍然委托西田控股管理,按物业的表现向西田控股支付相应的管理费。
澳洲西田(Westfield)发展模式的借鉴西田集团(Westfield Group)是一家购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。
业务主要有地产开发、设计、施工、基金资产管理、物业管理、出租及市场营销等。
一、西田集团概述当众多房地产公司正在考虑迈向全球时,西田集团已经实现了全球化而且成为当今最著名的专业全球商业地产零售公司。
2005年6月,西田市值超过230亿美元,经营和管理超过500亿澳元的资产,在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位,企业扩张速度惊人。
目前,西田集团已经成为世界上最大的上市零售商业物业集团,总部位于悉尼,是澳洲证交所第八大上市公司,经过内部垂直整合的西田集团在全球拥有和运作129个地区性的购物中心,包括21200个零售店和1.11亿平方英尺(1032.3万平方米)的面积;全球拥有4000名员工,已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。
二、西田集团的运作模式的主要特点西田取得巨大成就,其独特的商业运作模式是主要原因。
总体来说,西田模式就是运用其强有力的全球集资能力,在发达国家购买区位优势明显,盈利能力好但未被充分利用的购物中心,通过改造和调整,结合“西田”的品牌,赋予其新的生命,提升其物业价值与盈利能力,以获取租金与资本增值的长期回报。
西田集团在不断的扩张中,逐渐形成了几个核心区域,现在正在巩固其区域品牌地位,并不断放射状对外扩张。
西田的运作模式主要有以下几个特点:1、高超的全球财务与运营能力通过财务管理结构的数次调整,分拆与合并,西田集团实现了融资能力与核心业务的结合,从而保障了其商业地产持续的扩张能力。
西田的业务目前主要分布在美国、英国、澳大利亚和新西兰,虽然商业政策和财税政策各不相同,但通过集团化的整合与调整,西田还是达到了最有配置。
这主要体现在:¾可以灵活地调动集团内资金用于有全球前景的项目;¾增加了财务灵活性,可以在不同市场获取成本最低的债务;¾由于收入来源分散于不同国家,降低了整体风险,使其获得了更高的债务评级,从而降低了将来发债的利率;¾还可以减少总体的支出,通过内部整合,可以节省大量的开支和税务支出。
国际商业地产顾问服务“五大行”目录戴德梁行 (3)公司成立背景 (3)戴德梁行业务范围 (5)服务范围 (5)商铺代理及顾问 (5)物业管理 (5)研究顾问 (5)企业住宅服务 (5)企业办公及项目顾问代理 (5)评估及顾问服务 (6)酒店管理顾问 (6)戴德梁行在中国 (6)戴德梁行所获部分殊荣 (6)仲量联行 (7)简介 (7)公司历史 (8)企业使命及表现标准 (10)发展 (10)高力国际 (14)高力国际办事处网络 (14)高力国际客户 (14)高力国际在中国 (14)公司历史介绍 (15)世邦魏理仕 (17)简介 (17)管理团队 (17)产品与服务 (18)CBRE 策略顾问 (18)CBRE 酒店 (19)CBRE 项目管理部 (19)CBRE 研究 (19)CBRE住宅 (20)办公楼服务 (21)资本市场部 (21)工业及物流服务 (23)估值及咨询服务 (23)跨国公司服务 (25)日本部 (26)商业服务 (27)投资物业 (27)业主项目服务部 (28)发展简史 (28)主要新闻 (29)《财富》 (29)《商业周刊》 (29)《新闻周刊》 (29)《欧元》 (30)《全国房地产投资商》 (30)《工程新闻记录》 (30)Lipsey (30)IAOP (31)物业大摸底 (31)第一太平戴维斯 (32)背景 (32)业务范围 (32)主有客户 (33)戴德梁行戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识,戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
公司成立背景DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一,具有深远悠久的历史。
公司的成立可追索至一七八四年,当时,其中一家参与合资组成DTZ的Chesshire Gibson 公司于英国伯明翰正式开业。
西田标杆购物中心的起步和感想西田集团CEO斯蒂芬在今年5月召开的“零售和数据交融的大趋势”会议上,谈到了目前国际主流零售商的主要投资重点就是两个方面:一个是投资数据渠道,即建立实体和数据的全渠道零售设施;另一个是投资标杆物业,即在全球最顶级城市的最好物业中,树立自己的形象。
关于第一点的最新动向就是近年美国纯电商份额下降,零售商们通过全渠道和移动互联网重新夺回具有占统治力的95%的市场占有率。
对于第二点,我一贯反对国内那种以为造购物中心就是“高大上”的错误思潮。
实则,西田集团关于零售商投资顶级城市顶级物业的判断,与其自身实力和地位是相对应的,不像全渠道零售大家都应该学习和效仿,对于顶级物业的投资确实不是谁都可以学的。
而研究西田标杆购物中心起、发展及西田“最好的城市,最好的购物中心”战略成因的好处有二:一则帮你认清标杆(即(转自:wWw.bdFqy. 千叶帆文摘:西田标杆购物中心的起步和感想)我们所说的高端购物中心)的本质而不盲目介入;二则也不排除可以帮助一小部分具有理念和实力的开发商,在自己所在的城市开发成功的标杆物业。
看似偶然的起步澳瑞姆团队的零售物业专家原西田邦迪和西田伦敦项目的开发主管约翰斯通给我讲述的西田高端购物中心起步的故事就很有启发。
1995年,西田买下了位于澳大利亚悉尼东部富人区——邦迪海岸附近的百货和购物中心项目,准备进行以西田命名的购物中心项目的改扩建,约翰斯通是该项目的开发主管。
没有例外的是,西田每进行一个项目的建设或改造都要委托专业的市场调查公司做调查,调查工作的内容包括组织了12场当地消费者的焦点小组(不同年龄段,每组12个人)访谈等。
邦迪项目的市调结果有点出乎西田的意料,因为邦迪地区的居民和办公人员的反馈是,不希望在当地看到一个具有“红色标志”的西田购物中心。
因为经过40多年的开发经营,由英文单词Westfield组成的红色西田Logo,作为一个澳大利亚区域型、满足人们基本消费需求的购物中心形象,已在澳大利亚人的心目中根深蒂固。
全球最大商业地产公司西田的成功秘诀提到澳大利亚的Reits,最先想到的就是总部位于悉尼的西田集团(Westfield Group),目前西田集团已经是全球最大的商业地产上市公司,也是澳大利亚最大的上市公司之一,市值已经达到1916.62亿人民币。
西田集团是一家将购物中心的持有、开发、设计、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团,现已经在全球众多重要区域拥有购物中心,其中主要包括澳大利亚、新西兰、美国、英国和欧洲。
(西田在2014年将集团拆分为两个公司,其中Westfield负责英国、欧洲和美国的购物中心运营管理,Scentre负责澳洲和新西兰的购物中心的运营管理。
)截至2016年末,西田集团已经在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了74座购物中心,总的经营面积超过4.68亿平方米,所持有的购物中心的规模大,品质优。
目前西田管理的资产的总价值达632亿美元以上。
可以看到,在零售商业地产的全球化布局上,西田可以说是同行争相模仿和追赶的标杆,无愧于世界第一的称号。
那么,西田集团(Westfield Group)又是靠着什么样的发展策略,超越美国本土的商业地产集团,成为外来的王者,并且在全球保有无可撼动的地位呢?其实它的发展策略就是:专注于区域购物中心,深入介入产业链全过程;走全球化战略,积极拓展海外市场;注重区域群聚效应,打造西田品牌;紧跟科技创新步伐,积极探索智能效应。
西田就是靠着这样独特的商业运作模式,让其在每一个进入的国家都可以屡战屡胜,走出属于它的全球化成功之路。
专注于区域购物中心深度介入产业链全过程■只做购物中心,从无到有全过程参与西田是一家只专注于购物中心的国际商业地产龙头,并且做到了垂直整合产业链。
它深度介入整个购物中心从规划、设计、建造、开发到租赁、运营的全过程。
从1960年建立到现在,西田专注于购物中心,对购物中心从无到有,从开发到运营的各个环节都全程参与,集团业务几乎覆盖了商业地产的整个价值链,从开发到运营都在自己的组织架构内进行,实现了“垂直化”经营。