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郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告（简版）2016年12月19日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置与交通条件15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。
该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。
（二）区域规划及配套北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。
湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。
目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。
教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。
区域周边配套详见所附图表。
（三）规划设计条件二、目标地块出让相关信息（一）出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块预计节点在2017年1月推出，两块土地单独招拍挂。
（二）招拍挂形式意向地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。
2014年9月郑州房地产市场研究报告郑州9 月份商品纯住宅成交均价为8558 元/㎡，较上月上涨137 元/㎡。
9 月份商品纯住宅供应面积环比上涨32%，销售面积环比下降32.3%。
1.商品房市场1.1 商品房供求分析——商品房市场供过于求，供应面积环比上涨11.53%，销售面积环比下降28.54%；供需比为1.9。
9 月份商品房市场供应量较上月增加；9 月份供应面积109.3 万㎡，环比上涨11.53%，同比下跌22.7%；本月销售面积56.1 万㎡，环比下跌28.54%，同比下降25.3%。
9 月商品房市场供需比进一步拉大，后续市场库存压力较大。
1.2 商品房价格分析——9 月份商品房销售均价9658元/㎡，较上月上涨229元/㎡。
1.3.1 区域供求分析——9 月份供应量郑东新区第一，郑东新区销售量第一。
销售面积环比下降32.5%。
相比上月上涨149 元/㎡。
为8558 元/㎡。
9 月份，90 ㎡以下的产品销售19.2 万㎡，占全市纯住宅销量的44.4%，其次90-120㎡占比为15.3%，120-140 ㎡的产品占据市场为14.8%的份额，140-180 ㎡及180 ㎡以上的产品所占份额最小，占比分别为12%、13.4%。
9 月份市场上90 ㎡以下户型销量最好，销量占总量的44.4%，市场上刚需置业仍是主流。
2.5.2 成交均价——9 月份刚需产品价格略有上涨，180 ㎡以上大户型住宅产品价格继续回落9 月份刚需产品略有上涨，改善型住宅产品价格基本平稳。
180 ㎡的产品均价10245元/㎡，跌幅达22.4% 。
2.6 纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）2.6.1 区域供求分析——9 月纯住宅市场高新区供应量最多，金水区成交量最多。
9 月份，高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一，供应量为15.3 万㎡，占全市供应总量的19.8%；其次是管城区，预售面积14.70 万㎡，占全市供应总量的19%。
郑东新区整体空间环境及C B D分析郑东新区整体空间环境及CBD分析摘要：郑州市内以二七商圈和火车站商圈为代表的郑州市商业中心区聚集了半年的商业文化和人气，但是由于旧城改造的步伐缓慢，交通条件差，基础设施老化，必要的集散地区的缺失等问题日益突出，其作为传统郑州商业中心区的活力也在明显下降。
为顺应中原崛起这一发展，按照21世纪国际化城市的功能要求，政府对郑东新区做了新的规划。
本文从整体入手多个角度分析了郑东新区整体的空间与规划，并着重分析了中央商务区（CBD）。
关键词：郑东新区中央商务区规划设计正文：郑东新区是河南省郑州市规划建设中的一个新区，是河南省加快城市化进程的龙头项目。
范围西起中州大道，冬至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路，区域控制面积为370平方公里，分为6个人功能分区：CBD，商住物流区，龙湖区，龙子湖高校区，科技物流区，其中将原来郑州市原机场区域规划为商务中心区( CBD)和还环CBD25平方公里作为重点开发建设区域。
这里将形成连接新旧城区的商务，旅游发展轴。
整个新区的规划理念一、建设地域文化城市，体现中原文化特色。
在新区的建设中时时刻刻都与中华文化联系在一起。
如规划高校区中的人工湖名为龙湖，CBD和CBD副中心两个环形的平面用运河相连接，取“如意”的吉祥和谐之意，以及取型与“嵩岳寺塔”的会展宾馆和“陶埙”的河南省艺术中心。
二、生态，共生城市。
一个新区的形成主要有以下三种模式。
1)通过自身的发展演化，由传统的商业中心发展为商务中心，将商业职能逐步外迁至别区。
2)大城市周边卫星城的崛起，分担了其经济中心的职能3)出于对老城区的保护，由政府主导，在城市发展轴线上另辟新区。
郑东新区就是第三种形式，在其发展规划中，重视可城市发展和自身生态保护的协调，以及自身历史的保持，有现实和未来的延续。
通过对道路以及区域的合理划分，将商务与生活区相互区分又以绿地，运河加以联系，以人为本，达到了经济与文化生活以及自然与城市的共生。
郑东新区调研报告工学院建筑系2011级城市规划1101070009吴浩石2012.01．01从郑东新区看郑州市发展摘要：作为城市规划专业的初学者，有幸在开学之初参观到日本日著名建筑大师黑川纪章设计的郑东新区，郑东新区的规划建设为郑州市的发展注入新的活力。
本文重在介绍郑东新区的整体规划与杰出的建筑物，以及我个人认为郑东新区所存在的问题和郑州市的远景规划。
关键词：郑东新区，城市规划，建筑物，中原经济区。
一、郑东新区之美丽印象1.1郑东新区简介郑东新区是为了更好应对中国加入WTO的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。
目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。
在这个前提下，为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求，于2001年9月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。
最终日本著名建筑师黑川纪章的规划脱颖而出。
该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前已建成市区的规模，将在未来20—30年内建成。
郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。
1.2美丽的规划布局与独特的建筑物郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进生态城市理念应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。
郑东新区高速公路环绕，交通发达；生态回廊屏障，绿树成荫；河流湖泊相映，碧波荡漾。
说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”（亚细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。
但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。
在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。
直至2011年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时代。
之后的两三年里，随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（已被华润收购并入万象城2期）等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。
接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况购物中心东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际南：二七万达广场、升龙国际中心西：锦艺城北：郑州国贸中心中：丹尼斯人民店东区：1、丹尼斯七天地项目介绍丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。
丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。
品牌招商主力店丹尼斯大卖场、七天地国际影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVI'S 餐饮1天地必胜客 2天地麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆小天鹅、南翔小笼 3天地龙宫 4天地彩粤轩 5天地豪客来 6天地百岁拉面、本福回转寿司、彼酷里烤全鱼、高丽烤肉、泰飨、阿利茄汁面 7天地九回香、趣趣锅、米乐居、皮皮鲁西餐、KFC、花千代、鱼乐、塔吉锅、Zoo Coffee、川之味、老港记娱乐休闲美丽田园、李嘉子形象设计、鹅塘酒吧/M（曼）﹒SPA运营点评七天地商业全部由丹尼斯持有经营，自2010年起整体分三批陆续开业。
郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼将来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析7月份一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米30栋商务住宅高层项目.依照实地调查得知:内环大某些高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后，“绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几种项目建出地面或已经封顶。
某些项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。
而从来在项目操作手段上以速度求生存“顺驰地产”则遭遇了前所未有打击,项目在推出市场没有多久就由于“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。
二、写字楼状况分析本次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其她如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预测在10月入市。
当前售罄项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。
考虑到综合分析特性和数量。
咱们也将暂时封盘顺驰·第一国际也做综合比较之列。
以提高分析市场状况有效价值，咱们从下列几种方面进行综合分析：从建筑形态上看：由于总体规划设计对外环建筑限高(120米)，因而这四栋建筑均为30层左右单体点式带裙楼实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。
外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因而可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。
而格拉姆国际中心巧借了一种项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，由于成为环线内引人注目项目。
从户型面积分布来看：重要户型面积投放集中在100㎡—150㎡依照当前郑州市写字楼市场分析，整层面积基本都在1000㎡左右，除中油国际整层面积在㎡左右。
河南郑州龙湖水利风景区发展报告一景区概况河南郑州龙湖水利风景区地处国家中心城市郑州市主城区东部，依托郑东新区生态水系工程、龙湖引黄灌溉调蓄工程而建，属于城市河湖型水利风景区。
景区控制范围226平方千米，规划面积65.56平方千米，其中水域面积17.92平方千米。
2017年12月获批河南省水利风景区，2018年12月被水利部批准为国家水利风景区。
郑东新区被誉为水域靓城、生态城区，以水为纽带，通过建设人工湖、运河等河湖水系和绿化网络，达到自然与城市共生的目的。
景区总体布局为“五湖为心，十带润城，五区四廊，蓝绿交融”的结构。
五湖即龙湖、如意湖、龙子湖、象湖、莲湖，五区即龙湖景区、如意湖景区、龙子湖景区、象湖景区和莲湖景区，十带即如意河景观带、昆丽河景观带、西运河-金水河景观带、东运河景观带、东风渠景观带、熊耳河景观带、七里河景观带、潮河景观带、魏河景观带、贾鲁河景观带。
景区所依托的郑东新区历史悠久，文化资源丰富，文物古迹、历史名人和知名水系较多。
人文资源主要是大河村遗址、列子文化，历史遗迹、墓葬众多，文物价值高，事件影响大。
文物古迹中有2处国家文物保护单位（祭伯城遗址、大河村遗址）、4处市级文物保护单位（东周古城、列子祠、小营点军台、王庄遗址），纳入第三次全国文物普查名录的不可移动文物19处，包括古遗址、古墓葬、古建筑及近现代类型的重要史迹和建筑。
中原民俗风情较鲜明，河南艺术中心、郑州国际会展中心、千玺广场等建筑风貌特色鲜明。
水文化遗产有圃田泽水文化、贾鲁治水文化，并建有相应的科学文化教育场馆。
水文化遗产和生态水系的文化品位高、科学价值高。
历史名人有祭仲、祭公谋父、祭伯、列子、贾鲁、子产等。
有贾鲁治水、子产廉政、列子著书等历史事件。
知名河流、湖泊有大运河古汴河、贾鲁河、熊儿河、金水河、东风渠及圃田泽等。
龙湖水利风景区突出特点是依托生态水系工程，完美展现郑州国际化都市风貌。
水的灵动、建筑的精美，宜人的人居休闲环境，多样化、多功能的城市活动场所，写意的城市休闲空间，配以深厚的文化内涵，使景区与郑州这座产业城市有机融合，谱写了一部中原城市发展的壮丽诗篇。
