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房地产区域市场分析：郑东新区未来30年内又一郑州一、区域概况1、区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。
2、规划建设概况郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
建筑。
除此之外目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。
郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。
郑东新区的规划最终方案把“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。
大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。
3、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。
已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。
区内已开通43路、47路等5条公交线路。
今年年底前，起步区CBD 内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，要实现全面亮化。
关于郑州郑东新区北龙湖7/8号地块情况的汇报郑州公司2016年9月5日近期郑州公司对郑东新区龙湖板块待出让7/8号地块进行了初步可行性研究，提出土地获取方案建议，汇报如下：一、项目概况（一）项目区位意向地块均位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3公里；其中：7号地块位于龙湖外环东路西、龙翼八街南；8号地块位于龙湖外环东路西、龙翼十街南。
距离郑东新区CBD约4.6公里，距郑州火车站约11.7公里，距郑州东站约5.2公里，距新郑机场约31.7公里。
地块在郑州市市位置示意如下图：地块四至：7号地北侧为绿地，南侧西侧为开发用地，东侧为道路；8号地南侧为河流，北侧为开发用地，东西两侧为道路，项目正南方为祭城安置区，周边情况如下图所示：（二）项目配套区域目前周边配套比较匮乏，但区域未来规划定位较高，规划配套齐全。
地块临近轻轨2号线，距离规划的郑大一附院分院仅500米，项目周边规划多所小学及中学，未来一站式配套齐全。
如下图所示：（三）场地现状目前项目地块内多土堆及杂草，开工前需要平整，东侧距离高铁线路较近。
（四）地块主要指标7号地，占地39409.659㎡（约59亩），城镇住宅用地，容积率3.0。
8号地，占地79619.123（约119亩），城镇住宅用地，容积率2.5。
项目指标具体如下：编号土地位置使用权面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限（年）挂牌起始价（万元）开发程度容积率建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）投资总额（万元）7龙湖外环东路西、龙翼八街南39409.695城镇住宅＞1.0、＜3.0/ / / / 70 56013 /8龙湖外环东路西、龙翼十街南79619.123城镇住宅＞1.0、＜2.5/ / / / 70 107312 /（五）土地出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，7#、8#地块属于年底前出让土地，预计节点在10-11月。
两块土地单独招拍挂，竞价出让，价高者得。
郑东新区龙子湖及规划方案首次展龙貌第一篇：郑东新区龙子湖及规划方案首次展龙貌郑东新区龙子湖及规划方案首次展“龙貌”6个道路连通湖心岛、30层的公共图文中心、可容纳3万人的大型广场、29个免费滨河公园…这就是郑东新区高校园区龙子湖湖心岛未来的容貌，郑东新区龙子湖及规划方案首次展龙貌。
昨日，郑东新区管委会召开龙子湖工程规划优化会议，首次原则通过《郑东新区龙子湖湖心岛城市设计》、《龙子湖湖体工程规划方案》和《龙子湖湖滨公园规划设计》3个专项规划，龙子湖高校园区湖心岛的交通道路、公共设施、水系工程等首次浮出水面。
这也是龙子湖湖心岛详细规划首次露出“龙”貌。
据悉，龙子湖湖心岛建成后，将满足周边近20万大学师生的活动要求。
湖心岛设计似卧龙郑东新区龙子湖区位于新107国道、连霍高速公路、京珠高速公路和陇海铁路围合而成的区域内，总面积约40平方公里，包括龙子湖高校园区和科技园区两部分。
龙子湖高校园区包括高校建设区、教职工居住区，金水区拆迁居民安置小区及部分科研、商住等项目。
占地约1平方公里的湖心岛位于高校建设区的中央。
龙子湖湖心岛总体形态呈龙形，分为南北两个地块，北部主要用于产业、创业、科研办公，南部用于商业文化、交流报告、集会等。
大型图书馆、体育馆和公益性设施等布置在湖心岛上。
龙子湖湖水一年换4次龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，龙湖和龙子湖湖水均来自黄河。
黄河水经过黄河边的大沉淀池沉淀后，通过东风渠引到龙湖和龙子湖。
湖水一年换4次，保证是干净的活水。
龙子湖湖体及沿湖绿带所构成的湖区面积达到198公顷，并与湖心岛公共绿地一体构成了大学城景观核心区。
龙子湖未来将连接魏河与东风渠，将龙子湖与新城水域系统连为一体，以满足新区规划“水域靓城”的总体要求。
湖心岛沿湖全是景观路龙子湖湖心岛规划特点是网格状，简洁，易被扩展和分割，创造开放空间。
湖心岛交通系统充分尊重公交、步行、自行车，并且有便捷的衔接和转换。
湖心岛沿湖设置环湖景观道路，提供环湖自行车赛和沿湖景观慢跑等功能。
看龙子湖区域的七大规划郑州晚报2013-10-24 08:26随着郑东新区及高铁站的建设，自2009年以来郑州写字楼市场进入飞速发展阶段，市场成交均价一路攀升。
2012年市场成交面积及成交价格相对于2011年环比增长速度放缓，写字楼市场开始进入调整阶段。
由于郑州写字楼供应绝大部分在郑东新区，其中更以高铁板块为代表，由于供应量巨大，区域市场价格自2012年下半年至今持续走低。
另一方面，2013年上半年，郑州市办公用房成交58.94万平方米，同比上涨幅度高达184.3%，月均销售达到9.82万平方米。
整体来看，上半年办公市场月度成交呈逐月上涨态势，新东站的投入使用以及多数产品低价准现房销售，较高的性价比促使投资客以及自用客户出手购房，使得办公市场略微回暖。
上半年办公用房成交单价为每平方米11334.6元，同比下跌14.45%。
6月份办公市场成交面积16.97万平方米，为上半年成交的最高值，环比上涨42.74%，成交均价每平方米11163.37元。
预计下半年郑州市办公用房市场成交平稳，保持月均10万平方米左右的销量，价格则由于多项目即将为现房而逐渐有所提升。
在高铁站区域写字楼严重供大于求的背景下，龙子湖区域的写字楼投资价值越发受到市场重视。
业内人士指出，龙子湖区域目前为空白市场，但从土地供应情况看，将来势必成为市场的竞争热点，而在目前已经先期介入、已经开发的写字楼将会受到市场的追捧，现今CBD外环30栋写字楼良好的市场回报和投资追捧的情形有望在湖心岛再现。
龙子湖区域好在哪儿业内人士认为，龙子湖地位堪比10年前的“CBD”，而早年CBD的投资者，已经赚得盆满钵满。
随着中原经济区、郑州都市区的加速发展，作为郑东新区核心区的最后两块宝地（龙湖、龙子湖）之一的龙子湖迎来了新一轮的开发热潮，相对在郑东新区第一轮开发扩容的投资受益者而言，龙子湖的掘金宝地更无法错过。
整个龙子湖区域随着正商集团四大商业组团等多家开发企业的项目强势入市，将会给郑东新区乃至整个郑州市场带来一场风暴。
郑州市龙湖地区道路竖向规划初步研究摘要：本文结合对郑东新区龙湖地区竖向规划，提出竖向规划的目标、原则，对影响道路竖向规划的主要因素进行分析，提出安全性的标准，以此为依据确定竖向规划，提高城市建设的经济、社会效益。
关键词：竖向规划土方计算防洪水位龙湖地区是郑州市郑东新区唯一一片尚未开发的功能片区，规划定位为结合CBD及其副中心地区统一配套的综合性居住区，规划范围西起中州大道，东至东四环快速路（107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，面积约40平方公里，其中龙湖湖面面积约6平方公里，连结流经市区的几条河流，构成一个完整的城市生态水系组团。
一、规划区现状龙湖地区地形平坦开阔，由西南向东北倾斜，平均坡度0.1％；现状地势低洼，地下水位较高，鱼塘密布，连绵成片，面积约9平方公里，现状高程在83.6-86.5米之间。
现状河流为贾鲁支河及其支沟沙花干沟、黄沙干沟。
二、规划目标及标准满足规划要求的前提下确定最合理的竖向标高；实现土方平衡的最优化与降低竖向成本；满足区域开发功能；满足防洪、排涝，水体、景观、绿化标准与要求。
三、规划原则贯彻总规及控规的理念，实现规划要求；分析及尊重自然条件，达到自然与工程的协调统一；保证满足排洪及排涝标准与雨水排放要求；为新区开发提供最佳的竖向条件。
四、竖向工程影响因素分析1、地形地貌因素分析龙湖地区处于郑州市的泄洪区，规划区内现状大部分为农业用地和鱼塘，是郑州市的低洼处。
整个工程区域地形平坦开阔，总体趋势由西南向东北部倾斜，平均坡降0.1%左右，东北部现状地势最低点高程为83.6米，西南部最高点高程为98.7米，标高基本在83.6-86.5米之间。
本次规划范围内北侧和西侧的连霍高速和107国道为现状路，南侧东风渠为现状渠，东侧东三环已设计也按现状考虑。
该地区地貌单元为泛滥平原，地表浅层土体为体新世黄河泛滥堆积物，其工程地质性质差，根据含水层的埋藏条件和水力特征，场地内及附近地下水在勘探深度范围的，可分为两个含水层，即上层潜水和下部的承压水，地下水位浅，一般小于5ｍ。
郑州市郑东新区龙湖项目定位策划会报告中国水电建设集团房地产有限公司（河南中新置业有限公司）2013年10月目录一、所处区域二、宗地位置 三、经济指标 四、市场价值 五、用地现状 六、交通条件七、周边配套 八、限制条件第一部分、项目概况 第二部分、项目定位 第三部分、概念方案第四部分、开发计划 第五部分、投资分析 第六部分、税务筹划第七部分、管理资源配置建议本体分析——所处区域地块位于城市东北区域，为郑东新区衍生区域，CBD副中心，兼有郑州北区和郑东新区的双重板块价值，区域市场价值高。
龙湖区高档住宅、商务办公，金融为主,由于目前区域内可开发土地日渐稀少，自2010年以来，区域内以宏光蓝水岸、新芒果双河湾中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流，与前之前住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置周边已经成型的良好生活环境教育配套为主要的价格支撑。
启示：地理位置郑东新区龙湖区，强化郑东新区的板块属性，有助于项目板块价值进一步提升。
本体分析——项目区位图本郑东新区是郑州市城市建设及房地产开发的头号热点区域，其龙湖区域更是郑东新区的重点。
龙湖区域内均规划建设高品质项目，土地市场则分为两种情况：“政府定向挂牌、无竞争底价成交”和“激烈竞争、以高溢价成交”，项目区域距CBD距离3公里，距机场路程25分钟车程。
｜项目初判 本体分析——宗地位置龙湖北侧核心区域，地块的价值无可替代，地块位置在龙湖片区具有举足轻重的地位。
本项目位于郑东新区仅存的待开发区域，也是郑州市重点规划区“龙湖区域”，极具开发潜力，市场认可度较高。
项目分为两部分，15亩商业地块和127.5亩住宅地块，由于是招商引资项目，商业办公地块为带设计方案出让，因此本报告重点研究127.5，亩住宅项目。
住宅地块写字楼地块大规模、低密度、限高要求、高楼面地价地块指标占地面积127.5亩容积率 2.0限高45米地价700万/亩（参照该区域市场价）5247元/平高楼面地价决定了发展高端项目的必然性启示：项目有限高和相对低的容积率要求，为项目的高品质提供可能本体分析——经济指标本体分析——经济指标CBD副中心龙湖区域中央、超高楼面地价、面积小、环境优异。
地块指标占地面积15亩写字楼地块容积率 5.0限高60米意向地价900万/亩楼面地价2700元/㎡项目区位决定了发展高端项目的必然性此项目地块为招商引资项目，带设计方案出让，因此本策划文案只针对127.5亩住宅项目。
⏹市场总活跃项目总量较少； ⏹北区和东区存量低，板块价值高；⏹各区域主流项目主要以刚需产品和首次改善产品赢取市场，实现高流量销售，市场缺少高端豪宅类项目；⏹高价项目集中在郑东新区和大北区，郑东新区的板块价值明显高于其他区域；⏹龙湖区域位于高价值板块的东区，区域内目前没有在售项目，但土地资源稀缺，土地单价高，高端聚合必是其未来趋本体分析——市场价值高价区郑州市活跃楼盘不超过50个，北区和东区供应量低，郑东新区的板块价值明显高于其他区域。
本体分析——用地现状项目地块地形平坦，无障碍物，后期施工难度小，但是周边基本市政建设尚不完善，随着龙湖片区的快速建设，预计项目开工时市政各方面配套能基本完善。
地块内部地块内部地块周边地块周边地块周边地块周边本体分析——交通条件龙湖地区将形成以LRT 轻轨系统、地面公交、水上巴士等共同构成的公共交通网络，短途交通提倡利用自行车等出行方式，打造独具特色的绿色交通体系。
启示：轨道交通辐射郑州核心城区和商务区可以有效导入两区域工作人群。
轨道交通及核心道路辐射郑州核心商务区及主城区，交通拉近了本项目他区域的距离。
轻轨 中 州 大 道 连霍高速湖底隧道 北三环地铁四号线项目周边3000米范围内的社区配套，以及3000米外但可辐射项目的大型配套设施情况说明： ⏹教育配套：规划高中、初中、小学、幼儿园，教育资源丰富⏹商业配套：紧临项目南侧龙湖规划大体量商业，未来商业氛围好⏹休闲娱乐：各项休闲娱乐设施一应俱全 ⏹医疗配套：郑大附院 ⏹其他：公交站，水底下穿隧道等本体分析——周边配套紧临龙湖，周边环境无可比拟，是郑州最适宜居住的区域；规划配套丰富，休闲、购物、市政等配套一应俱全，但目前尚不完善、紧邻龙湖水系，周边配套丰富，居住环境资源具有得天独厚的优势。
红色：商业用地粉色：行政办公用地青色：教育用地 红色：交通用地本案黄色：住宅用地蓝色：医疗用地本体分析——限制条件商品住房项目配建保障性住房制度以出让方式取得的商品住房项目用地按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房，以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地按不低于控制性详细控制规划确定的住宅建筑总面积10%的比例配建保障性住房;按出让方式取得土地的棚户区改造项目，配建比例为项目安置后可销售住房面积的5%。
商品住房项目配建保障性住房实施意见另行制定。
商品住房项目户型配比要求根据郑州市房地产开发相关政策要求，郑东新区90㎡以下户型必须占总套数的30%以上（如：建业天筑、普罗旺世龙之梦）。
限制条件1：必须配建10%保障房限制条件2：90㎡以下户型必须占总套数的30%注：90㎡以下户型可以包含在10%保障房所占面积内郑东新区龙湖片区，中原经济区核心中的核心龙湖中心，地段价值无可比拟龙湖地区环境优美，是天然的宜居区域超高认知度区域，高端客户对本区认可度高，有庞大的高端客户群体地块平整，施工难度小，目前周边基础道路系统尚不健全大规模、低密度、限高要求、高楼面地价 规划超便利交通系统和配套设施，未来前景广阔配建及户型配比的硬性要求区域 位置 环境资源市场价值 用地现状地地块指标 交通配套 限制条件地块价值梳理及初步印象项目初步印象：豪宅……目录一、城市分析二、市场分析 三、项目定位 四、销售建议第一部分、项目概况 第二部分、项目定位 第三部分、概念方案第四部分、开发计划 第五部分、投资分析 第六部分、税务筹划第七部分、管理资源配置建议郑州市是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽，国家级战略“中原经济区”的中心城市。
城市定位为：河南省省会，中国八大古都之一，中原经济区核心城市。
山东省●城市等级： 省会级城市地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。
●规模面积：总面积329平方公里郑州市现辖6个市辖区，4个县级市，1个县。
河南城市分析——概况郑州作为河南省的省会，中原经济区建设的核心和龙头，打造中原经济区的核心增长板块；着力发展“一区两城”，即打造中原经济区的核心增长区、建设全国重要的区域性中心城市和最佳宜居环境城市。
中原经济区郑汴一体化采用轴线组团空间布局结构，形成“两轴、两带、多中心、七廊、八组团”的格局。
“两轴”是：东西走向郑州—开封城市发展主轴，主要发展现代服务业和高新技术产业；南北走向郑州—许昌产业发展主轴，主要发展物流业、现代服务业、先进制造业与临空产业。
“两带”是：东南部的现代农业产业带和北部的沿黄文化旅游生态产业带，主要发展生态农业和旅游业。
中原 经济区本项目郑汴一体化城市分析——整体规划在构建中原经济区的大背景下，郑州市委、市政府提出组团发展、产城融合的都市区拓展战略，明确提出要“谋划新的城市组团。
十大组团⏹宜居教育城⏹宜居健康城⏹郑州宜居职教城⏹新商城⏹中原宜居商贸城六新城⏹金水科教新城⏹惠济高端服务业新城⏹二七运河新区⏹先进制造业新城⏹高新城⏹中牟新城⏹巩义新城⏹新郑新城⏹新密新城⏹登封新城⏹航空城城市分析——整体规划2001.52421.230043300.440004912.7554710002000 3000 4000 50006000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0.0%3.0%6.0% 9.0% 12.0% 15.0%18.0% 郑州市GDP 增长情况GDP增幅GDP 从2006年的2001亿元增长到2012年的5547亿元，平均每年增长13.4%左右,为房地产的发展奠定了良好的经济基础；同期，人均GDP 也从2006年的27798元上升到2012年的61421元，平均每年上涨13.6%，和GDP 增长率相当。
尤其2012年GDP 逼近5600亿元，为2006年GDP 的2.5倍，在这十年中，郑州市的经济发生了翻天覆地的变化。
郑州高增长的GDP 和人均GDP 为房地产消费提供了强有力的经济基础2779833169406174400049000560860.00%5.00% 10.00% 15.00%20.00%25.00%1500030000 45000 600002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年郑州市人均GDP 增长情况（元）61421数据来源：CRIC城市分析—购买力分析—国民生产总值资料来源：诺瑟姆（美国）、招商证券研发中心图1：城市化率沿S 型曲线变动⏹城市化是农业人口转化为城市人口的过程，是农业人口不断向城市迁移和聚集的过程。
城市化率=城镇人口/人口总数*100% ⏹根据多份研究报告指出，城市化总体进程沿S 型曲线变动，具有阶段性规律： ●当城市人口超过10%以后，进入城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢；●当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅速增长 ●当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或有下降趋势⏹郑州城镇化率于2012年达到66%，处于城市化加速阶段，自2000年开始上升，平均每年上升1个百分点，如需按照同等速度发展，郑州城市化率要达到70%，还有5年城市化加速发展期。
如按郑州市总人口903.1万推算，当城市化率达到70%，将有903.1*5%=45万人口迁移至城市，及平均每年有9万人口往城市居住。
按2012年城镇人均住房面积32㎡计算，平均每年将产生288万㎡住房需求。
0.000.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 2000200120022003200420052006200720082009201020112012郑州城镇化率城市分析——城市化分析—城市化率2012年人均可支配收入24246元⏹人均可支配收入分布：2012年郑州市人均可支配收入为24246元，约有30%的人高于此平均数，于2012年能够承受8548元/㎡或以上的房价（见前页）。
若以同样方法计算，郑州最高收入30%人口2012年可承受房价水平如下：项目城镇人均可支配收入（元）2011年可承受房价收入最高10%人口 35200 11968 收入次高10%人口286529741收入再次10%人口 22596 7348⏹>9996 （10%）⏹>12562 （10%）⏹>18000 （20%）⏹>20063 （20%）⏹>22596 （20%）⏹>28652 （10%）⏹>35200 （10%）2012年人均可支配收入0.00% 5.00%10.00% 15.00% 20.00% 0500010000 1500020000 25000 30000 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 人均可支配收入和消费性支出城镇居民人均可支配收入人均消费性支出可支配收入增长消费性支出增长城市分析——购买力分析—人均可支配收入分布假定条件上线下线贷款 70% 80% 供期30年20年每月供款 月入50% 月入40% 家庭平均住房面积93㎡ 93㎡ 每家庭人口 3.1 3.1 贷款年利率 6.4% 6.4% 2012年可承受房价85485322⏹人均可支配收入：郑州人均可支配收入由2001年的6458元上升至2012年的24246元，年均增长率11%。
