郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究(精简版)20161219
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郑州市龙湖地区规划
郑州市龙湖地区规划面积40平方公里龙湖地区规划范围西起中州大道、东至107辅道，北靠连霍高速，南倚东风渠，总规划面积约40平方公里，人口约40万。
根据规划，龙湖地区将形成“一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，“一心”是指CBD副中心，主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等设施；“一轴”指以运河为纽带连接CBD中心及副中心，主要安排商业、现代服务业以及公共服务设施；“两环”是指生态旅游休闲环和生活居住服务环；“四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区。
龙湖地区将建设成为土地与空间资源配置合理，配套设施完善，景观优美，环境宜人，富于水景特色的未来型新城区。
40栋高楼“如意”成形龙湖地区的建筑高度按照100米、80米、60米、45米、24米、18米六个高度层次进行控制，形成一个中间低、四周高的湖水景观。
伸入龙湖半岛的CBD 副中心，面积约1.07平方公里，由两环共40栋高100米、80米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、休闲的胜地。
CBD与CBD副中心通过一条长约3.7公里、宽100米的运河相连，运河两岸依次为42米高的建筑。
环形+放射路网龙湖地区规划环路有：外环、中环、内环，主要解决规划区各组团间的交通联系；放射形道路主要由众意路、如意西路、如意东路、九如路等组成。
龙湖中环路为城市主干道，两侧规划有大量的商业、娱乐等设施。
龙湖地区东北部规划有1处中长途汽车站，设置公交站场13处。
环形轻轨线路作为城市轨道交通系统的接驳系统，沟通CBD主、副中心的交通联系。
建生态宜居城区龙湖地区规划中学10所、小学18所、幼儿园60所，医院6所，社区卫生服务站按1万人配置一处。
龙湖地区的绿地特点是“绿廊环绕、绿轴串联、绿点均布”，人均公共绿地约17平方米，带状休闲绿化带是市民的健身步道。
同时，龙湖地区将大量使用生态技术，太阳能为市民提供热水系统，雨水和中水可浇地、道路浇洒等。
郑州西部规划常西湖新区 未来建一座3层地下城
郑州西部规划常西湖新区未来建一座3层地下城郑州西部规划常西湖新区未来建一座3层地下城民生大河网-河南商报李雅静2015-05-06 07:12我要分享271[导读]郑州西三环和西四环之间规划常西湖新区。
将建3层“地下城”，以公共停车场、单位停车场以及商业设施为主，同时设地下交通环廊贯穿停车场，形成完整的地下系统。
制图/郑萌河南商报记者李雅静近日，郑州市城乡规划局一口气公布了郑州市市民公共文化服务区核心区8条道路的选址意见书。
郑州市市民公共文化服务区核心区究竟位于何处？属于哪个片区？未来将建成什么样？发展前景常西湖新区常西湖新区管委会相关人士称，要把新区建成郑州西区现代公共服务中心、高端商务中心、生态宜居中心、休闲旅游度假中心、新型文化展示中心、创意产业孵化中心、优质品牌教育中心及现代传媒集聚中心。
最终形成集公共服务、商务、研发、居住、教育、旅游休闲度假为一体的国际知名、国内一流、省会领先的核心都市区域，打造成国际大型企业集团、国内先进行业领军企业集聚的国家级大型商务总部集聚区。
目前，新区的路网、水、电、气等基础设施建设已经启动。
拟在此选址的公共服务设施项目有：郑州市市民公共文化服务区、郑州市民健身中心、郑州科技馆新馆、郑州市青少年活动中心、郑州新广电中心、郑州大剧院、郑州市教育中心、郑州市奥林匹克体育中心场馆等。
市民公共文化服务区常西湖新区管委会相关人士介绍，市民公共文化服务区未来将立足公共文化惠民，切实加强公共文化场馆的规划编制，以此来满足城市发展中市民对文化场所和精神文化的需求。
市民公共文化服务区核心区按照规划，未来，将建一座3层“地下城”，地下空间规划以公共停车场、单位停车场以及商业设施为主，同时设置地下交通环廊贯穿各停车场，形成一个完整的地下系统。
预计建成停车位2.6万个，地面上则会形成“无车区”。
届时，机动车全部通过地下交通系统运行。
而为减少该区域与过境车辆的交织问题，还会在郑上路、中原路建双向6车道隧道，供过境机动车通行。
中原经济区郑州都市区建设纲要
《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》：两核六城十组团2011-08-30 10:29《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》正式发布：功能定位为核心增长极总体布局由两核六城十组团中原经济区新闻网8月30日消息：郑州新区被定位为郑州都市区的核心增长极，其规模将和中心城区相同，也就是说将来郑州都市区的核心区域将由两个规模相同的城市组成。
郑州新区将重点推动七组团，即CBD、龙湖区、郑州东站地区、国际物流园区、龙子湖高校内区、白沙——绿博园组团、经济技术开发区建设。
到2020年郑州新区的建成区面积达到400平方公里左右，人口达到400万，GDP占全市比重30%以上。
假如中原经济区是一部“大片儿”，那么郑州都市区就是这部片子的“领衔主演”。
从郑州都市区概念提出至今，这位领衔主演尚未全面展示过自己，大多数市民对其了解，仅限于媒体对它的“零星”报道。
作为昨日开幕的中国共产党郑州市第十次代表大会的一项重要议题，《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》昨日正式发布并于今日进行探讨审议。
A城市化目标：建成区超1000平方公里，人口1500万以上郑州都市区的功能定位包括：全国物流商贸中心、金融中心、会展中心、信息中心、创新中心、服务外包基地、装备制造基地、电子信息基地、汽车生产基地、国际陆港和国内外有较大影响的旅游目的地城市。
2020年，郑州都市区总人口将达到1500万以上。
建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积800平方公里左右；城镇化率达到80%。
万人拥有公共交通车辆20标台，公共交通分担率达到35%；城市人均道路铺装面积10平方米，建成区人均公园绿地面积12平方米，人均拥有停车位面积1平方米；城市燃气普及率达到95%以上，污水处理率达到95%以上，集中供热普及率达到40%；全年空气质量Ⅱ级以上天数保持320天以上。
全市国民生产总值达到2万亿元左右（2010年为4040.9亿），占全省1/4以上，人均GDP 达到14万元左右，在全国35个大中城市排名前移1至2位（2010年排名16位）；B区域中心目标：3个小时可到京、沪、汉、宁、西安2020年，郑州都市区要实现通达北京、上海、武汉、西安、南京、天津的3小时铁路客运交通圈，建成以郑州为核心“30、60、120、150”分钟的中原经济区交通辐射圈，形成直飞世界部分主要城市、营运业务覆盖国内主要城市的现代化国际空港。
统一命题下的百米高层建筑创作案例调研——以郑东新区龙湖金融中心外环建筑造型为例
统一命题下的百米高层建筑创作案例调研——以郑东新区龙湖金融中心外环建筑造型为例Research of Creation Cases of Hundred Meters High-rise Buildings under Unified Proposition— T aking Models of Outer Ring Buildings in Longhu CBD, Zhengdong New District as an Example■ 程 骁 CHENG Xiao【摘 要】 在百米高层建筑逐渐发展成为我国城市中占比庞大的建筑群体之际，文章尝试以郑东新区龙湖金融中心外环建筑的集群创作案例为样本，在建筑造型视域下，以造型构成因子为切入点，借助类型学、统计学方法，对统一命题下国内百米高层建筑创作的总体现状与个体表达展开研究。
【关键词】 统一命题；百米高层；造型构成因子；总体现状；个体表达【Abstract 】As hundred meters high-rise buildings are gradually becoming architectural clusters with larger proportion in Chinese municipalities, by taking cluster creation cases of outer ring buildings in Longhu CBD, Zhengdong New District as samples and model constituting factors as cutting-in point under the ken of architectural model, the paper tries to research the overall situation and individual expression of creation of hundred meters high-rise buildings in China under unified proposition by utilizing typological and statistical methodologies.【Keywords 】unified proposition; hundred meters high-rise buildings; model constituting factors; overall situation; individual expression0 引言随着我国城镇化进程和房地产开发的不断深入，在土地利用率和溢价率最大化的导向作用下，各地城市空间不断向上扩展，整体建筑高度也不断向上增长。
郑州cbd调研报告
郑州cbd调研报告郑州中央商务区（CBD）是郑州市的一个重要商业、金融和文化中心。
它位于中原经济区的中心地带，毗邻火车站和亚洲第一大综合交通枢纽——郑州东站。
随着郑州经济的快速发展和城市化进程的推进，CBD逐渐成为郑州市的一个核心功能区域。
本调研报告将对郑州CBD的概况、发展现状和未来前景进行详细分析。
首先，我们来看郑州CBD的发展概况。
郑州CBD位于郑州市的中心地带，总占地面积约20平方公里，其中商业用地约占70%，办公用地约占20%，住宅用地约占10%。
CBD以现代化的高楼大厦和繁华的商业街区为特征，是郑州市的商务、金融和文化中心。
CBD内拥有大量的高档商务办公楼、购物中心、五星级酒店和文化设施，吸引了众多的企业、机构和人才。
其次，我们来分析郑州CBD的发展现状。
近年来，郑州CBD的建设取得了显著的成果。
CBD内陆续建成了多个地标性的高楼大厦，包括郑州国际贸易中心、郑州世贸国际大厦等。
与此同时，CBD内商业设施也得到了不断完善，德成大道商圈和花园路商圈成为了郑州市的两大热门购物区域。
此外，郑州CBD还拥有一流的文化设施，如郑州大剧院、郑州图书馆等，丰富了居民的文化生活。
然而，郑州CBD的发展还存在一些问题。
首先，交通拥堵是一个亟待解决的问题。
随着CBD内人口和车辆的增加，CBD周边的道路容量已经无法满足需求，导致交通拥堵严重。
此外，带来的环境污染也是一个需要关注的问题。
CBD周边的空气质量和噪音水平较高，给居民的生活带来了不便和健康隐患。
最后，我们来展望郑州CBD的未来前景。
随着郑州市经济的快速发展，郑州CBD的发展潜力巨大。
政府已经采取了一系列措施来改善CBD的交通状况，包括拓宽道路、建设地铁线路等。
此外，政府还加大了环保力度，减少了CBD周边的污染源。
未来，郑州CBD将继续吸引更多的企业和机构入驻，成为一个更加繁荣的商业和金融中心。
综上所述，郑州CBD作为郑州市的核心功能区域，发展潜力巨大。
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
第二章 城市概况及现状绿地分析 ...................................................................................................................................................................5
张忠民（规划所副所长）
倪凯旋（主任工程师）
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
目录
第一章 项目背景与工作方法 ...........................................................................................................................................................................4
第三章 规划范围和规划期限 .........................................................................................................................................................................14
一、城市概况..................................................................................................................................................................................................5 （一）区位及自然条件概述.................................................................................................................................................................................................... 5 （二）人文景观资源概述........................................................................................................................................................................................................ 6 （三）社会经济发展概况........................................................................................................................................................................................................ 8
张忠民（规划所副所长）
倪凯旋（主任工程师）
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
目录
第一章 项目背景与工作方法 ...........................................................................................................................................................................4
第三章 规划范围和规划期限 .........................................................................................................................................................................14
一、城市概况..................................................................................................................................................................................................5 （一）区位及自然条件概述.................................................................................................................................................................................................... 5 （二）人文景观资源概述........................................................................................................................................................................................................ 6 （三）社会经济发展概况........................................................................................................................................................................................................ 8
新郑市人民政府关于新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地的请示-新政文〔2016〕80号
新郑市人民政府关于新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地
的请示
正文：
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新郑市人民政府关于新郑市2016年
度第二批城乡挂钩试点项目征收土地的请示
新政文〔2016〕80号
郑州市人民政府：
为实施城乡建设用地增减挂钩试点项目规划，新郑市人民政府根据本市土地利用总体规划和挂钩周转指标，需征收龙湖镇沙窝李村、魏庄村村民委员会；郭店镇洪沟村民委员会集体农用地26.4426公顷（其中耕地15.6265公顷、园地0.6739公顷、林地9.6863公顷、其他农用地0.4559公顷），共计26.4426公顷，全部为农用地（其中耕地15.6265公顷），作为新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地。
项目区实施规划和建新拆旧已经河南省国土资源厅整体审批（豫国土资函〔2013〕1633号、豫国土资函〔2016〕568号）。
经审查，新郑市国土资源局拟订的农用地转用方案、拆旧复垦方案、补充耕地方案、征收土地方案符合土地管理法律、法规的规定，特呈郑州市人民政府报请省人民政府审批。
妥否，请批示。
2016年11月24日
——结束——。
郑东新区龙湖副CBD规划
1.3 规划依据、原则与目标
10
1.3.2 规划原则
延续性原则 遵循日本黑川综合企画所作《郑东新区龙湖地区概念规划》的主要设计思路，在保留黑川方案主要特色的前提下， 结合现状及已定规划进行优化，根据国家相关规范深化落实概念规划的设想。 可操作性原则 严格依照国家规范，结合郑州市规划建设的实际要求，完善公共服务设施配套，建立科学合理的控制指标体系；通 过规划指标的合理控制，切实服务规划管理与开发。 生态性原则 发挥东区的生态建设优势，积极利用生态新技术，构建以龙湖为核心的生态水系系统、生态景观系统，创建优美的 生态人居环境。
规划区内村庄较多，包括金水区柳林镇、 祭城路、丰产路、北林路街道办事处的15 个行政村、34个自然村，共4123户、 18528人。东部靠近中心城区的黑庄等村 庄出现了众多物流、市场等村办企业;中西 部村庄仍以务农、养鱼为主要经济来源。
规划区西北角有大河村遗址一处，文物价 值突出，应严格保护。
规划区西部有一处国家森林公园。
PART 1 规划框架
项目背景 规划区概况 规划依据、原则及目标 工作历程
1.1 项目背景
3
郑州市总体规划成果进入报批阶段 郑州新区建设的提出 郑州“三化两型”的城市发展目标 东区自身发展的需要
1.2 规划区概况
1.2.1 规划范围
西起中州大道 东至东四环快速路（107辅道） 北靠连霍高速公路 南依东风渠 总规划用地面积约39.3平方公里。
《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）； 《城市规划编制办法》 （2006.4.1） ； 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）； 《城市居住区规划设计规范》（GB50183-93）； 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
【中原之心】北龙湖金融岛最新建筑规划全曝光，光荣与梦想属于谁？
【中原之心】北龙湖金融岛最新建筑规划全曝光，光荣与梦想属于谁？展开全文9月3日，郑州金融岛建设发展有限公司股东会、董事会首次现场会议在郑州建业艾美酒店隆重举行。
东龙控股、协信远创、建业集团三方股东代表、董事、监事齐聚一堂，讨论了外环项目的整体开发计划。
会议的成功召开标志着郑东新区龙湖金融岛外环项目的建设正式拉开大幕。
低调的龙湖金融岛再次进入公众视线。
河南东龙控股有限公司是由郑东新区管委会发起，联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司组建成立的大型国有控股公司。
东龙控股受政府委托，执掌龙湖金融岛开发大局。
先行区是内环整体开发项目，东龙控股与世界五百强中国交建合作开发；外环项目则是和协信、建业合作开发。
龙湖金融岛外环项目建设正式拉开大幕，新时代来临！【一】北龙湖，不只是个湖北龙湖组团，西起中州大道，南到东风渠，东至东三环，北到连霍高速。
无论从城市建设角度，还是房地产区域价值角度，【中原之心、郑州之王】的江湖地位众人皆知，毋庸置疑。
在这里面，有个龙湖。
当我们再看规划图和北龙湖建设空中鸟瞰图时，我们发现：真实的北龙湖建设，几乎和规划图一模一样。
这是郑州城市建设的牛逼之处。
湖水浩渺，园林围湖，大桥铺设，水鸟飞翔。
所有去过北龙湖周边玩的人都感慨：震撼，美！【二】北龙湖里有个岛北龙湖规划设计的独一无二在于：在郑州这个缺水的城市里，在湖中央建设了一个湖心岛，官方名字叫龙湖金融岛。
我们看看：请点击看大图。
这是一个震撼的世界。
这是河南城建史上最辉煌的篇章。
我相信每一个看到这几个图片的人，都会震撼。
龙湖金融岛是郑东新区“两个国际化”（国际化中央商务区和国际化区域金融中心）建设的主战场，位于郑东新区龙湖核心区域，总用地面积约1.5平方公里。
龙湖金融岛由内、外环共44栋建筑群围和而成，总建筑面积约330万平方米，其中，金融办公楼宇35栋（内环20栋、外环15栋），五星级酒店3栋，公寓4栋，超高层建筑2栋。
郑州项目可行性研究报告设计
郑州项目可行性研究报告设计一、项目背景及项目选址分析郑州作为河南省的省会城市，是华中地区的重要城市之一。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，郑州城市规划和建设面临着新的挑战和机遇。
在这样的背景下，对郑州市进行可行性研究，选择合适的项目进行开发是非常有必要的。
郑州市具有得天独厚的区位优势，交通便利、资源丰富，是一个非常有发展潜力的城市。
在确定项目选址时，需要考虑到城市的规划布局、人口分布、自然环境等因素，以便为项目的可行性研究提供基础条件。
二、市场需求及竞争分析针对郑州市的市场需求及竞争情况的分析是项目可行性研究的一个关键环节。
在进行市场需求分析时，需要考虑到人口结构、消费水平、消费习惯等因素，以了解市场的实际情况。
同时，对项目所涉及的行业进行深入的调研，了解该行业的发展状况、竞争格局、市场规模等信息，以做出正确的市场定位和项目规划。
三、项目投资及财务分析项目的投资规模和财务状况是影响项目可行性的重要因素。
在进行投资分析时，需要对项目的投资成本、运营成本、收益预期进行详细的测算和分析，以提供相应的投资建议和决策支持。
同时，通过财务分析，可以对项目的盈利能力、偿还能力、风险承受能力等方面进行评估，为投资者提供理性的参考。
四、社会环境及政策法规分析社会环境及政策法规的分析是项目可行性研究中一个极其重要的环节。
在进行社会环境分析时，需要考虑到人口结构、文化习俗、社会风气等因素，以了解项目在社会方面可能存在的风险和机遇。
与此同时，需要对政策法规进行深入的研究，了解相关政策对项目发展的影响和支持，以提供相关政策依据和建议。
五、风险分析及风险对策项目可行性研究中的风险分析及风险对策是必不可少的。
通过对项目可能存在的风险进行识别和评估，可以为项目的风险管理和控制提供依据和方向。
同时，针对可能存在的风险，需要提出相应的风险对策，以减小风险发生的可能性，保障项目的安全顺利开展。
在风险对策中，需要考虑到技术、市场、经济、政策等多方面的因素，并提出相应的应对措施。
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郑州龙湖副CBD15/16号地可行性研究报告（简版）2016年12月19日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置与交通条件15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。
该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。
（二）区域规划及配套北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。
核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。
湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。
该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。
目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。
同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。
教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。
区域周边配套详见所附图表。
（三）规划设计条件二、目标地块出让相关信息（一）出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块预计节点在2017年1月推出，两块土地单独招拍挂。
（二）招拍挂形式意向地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。
同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。
三、目标地块市场分析与机会选择（一）房地产宏观市场概况2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开盘去化率达到90%。
10月初，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，10月-11月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。
7月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新纪录，提高了整体土地成交单价和楼面价。
9月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。
四季度计划供应6000亩土地，保证土地市场的平稳发展。
10月份主城区基本无土地成交，进入11月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。
1、郑州市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
（2）供需关系：2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。
（3）郑州市商品住宅价格：近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。
2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
2、郑州市土地市场概况郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。
7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。
11月份，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。
相比于10月份的0成交，郑州土地成交市场回暖趋势明显。
土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。
成交土地116宗，成交面积1570万㎡。
其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交，11月仅成交4宗商服用地。
住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。
商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。
（二）房地产微观市场概况1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）近三年成交情况2、区域市场客群情况按户籍来源分析，外地客户占比最大，其次是金水区、郑东新区以及郑州周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能力购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。
年龄集中在35-50岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。
客户对价格承受能力较强。
（三）可类比竞品概况区域内主要竞品项目较少，主力产品业态为高端住宅，主力产品类型小高层及洋房产品，户型多为三室及三室以上。
区域内市场竞争程度评价一般。
1、正弘瓴项目位于郑东新区龙湖副CBD九如路和朝阳路交叉口东北角。
项目由13栋7层洋房、6栋联排别墅组成7层电梯洋房，1-2层为复式，1层层高3.3米，2层层高3米。
3-6层为标准层，层高3.1米。
共计464套房源，机动车停车位1094个，全部地下，超过1：2的配比。
项目售楼部于10月中旬开放，目前处于前期咨询中。
景观设计上三段步入式院落让人眼前一亮。
引进的有洛嘉儿童乐园、风雨连廊、宠物乐园、慢跑道等各种人性设计。
全通透户型，南北贯通，动线合理，零浪费，引入全生命周期理念，加入可变可改造空间设计。
2、永威上和院项目位于朝阳路北,龙翔二街东，为纯洋房社区，采用八重景观围合院落，规划12栋7+1层洋房，层高3.2米，2梯2户，一层送地下室及院子，七层带阁楼，共计319套房源，面积区间为190-500㎡，190-290㎡为主力面积段，户型为“3+2、4+1”套房设计。
采用新中式建筑风格，内部配有1所下沉式会所，建面3600㎡，高4.5m。
项目现处于封筹阶段，具体开盘时间待定。
3、恒大悦龙台项目位于龙湖外环路与龙翔八街交会处，整体业态规划为高层、洋房。
高层面积段140-180㎡，洋房面积段200-220㎡，高层精装修标准为3500元/㎡，洋房精装修标准为4000元/㎡。
项目于2016年11月27日开盘，推出4#、5#、6#、7#、8#、9#楼高层产品，共计395套房源，户型为133-200㎡三房、四房高层，开盘当天现场销控去化334套，去化率85%，12月5日售罄，销售额约20亿元，均价28000-30000元/㎡，精装修（3500元/㎡），以终极改善置业客户为主。
目前二期高层、洋房认筹中，认筹金5万元，12月25日开盘，预计高层均价29500元/㎡，洋房均价41000元/㎡。
整体价格较为平稳。
4、正商善水上境项目位于平安大道东风南路向东1000米路南，整体业态规划为6栋高层和12栋洋房，交房标准高层为精装，洋房为毛坯房。
项目于11月13日首次开盘，共推出洋房、高层共计498套房源，户型分别为156-193㎡高层（精装）、184-226㎡洋房（毛坯）。
开盘当天销售236套，去化率47%，高层均价30000元/㎡，洋房均价34000-51000元/㎡。
12月18日在售楼部选房（11月13日开盘剩余房源，约200套），高层均价29500元/平，洋房标准层均价34000元/平，一层均价48000-51000元/平，当天销售10套左右。
整体价格较为平稳。
5、茉莉公馆项目位于龙湖外环路，龙翔六街，为小高层、洋房产品，在客群上与区域其他项目有一定的差异化，相对竞争较小，高层5000元/㎡精装修标准提升项目附加值。
精装小高层成交价格为3-3.1万/㎡，洋房中间层约3.6万/㎡，一层约4.7万/㎡。
9月14日晚开盘推出高层房源44套，洋房6套，全部售罄。
目前封盘停售中。
6、龙湖上第（轨道交通颐嘉园）项目位于九如路东、鑫睿街南，所有户型均为四房叠墅。
新古典主义建筑风格，40多种建筑工艺精雕细琢的全干挂石材外立面，景观由美国A-COM公司规划设计，樱花林、银杏林、镜面水系，750米慢跑道，雾森系统打造出属于龙湖上第的小生态圈。
项目由12栋6-7层住宅构成，户型180㎡-200㎡，共300户左右，地上规划了47个车位，地下两层一共有588个车位。
2016年9月内部团购已售完。
一层均价45000元/㎡，整体均价40000元/㎡，2016年1-11月份销售额21000万元。
四、项目定位（一）总体定位项目依托龙湖片区规划，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：龙湖之上世族名门（二）客户定位产品目标客户为终极置业类客户，客户核心特征为注重项目环境及品质，能承受总价范围760-1000万，客户基本要求：环境佳、安静，交通便利，户型方正，赠送露台，顶层带阁楼，6-9层左右多层三室、四室户型，整体品质要高，同时注重后期的物业服务、生活品质及私密性（高端会所、运动健身等）。
（四）项目概念性规划方案1、规划布局（龙湖北7号地块规划）（龙湖北8号地块规划）以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
2、产品配比与分布15/16号地1.5的容积率，适宜打造电梯洋房产品，产品建议180㎡四房,200㎡五房，200/300跃层。
3、地下室、停车方案车位按照住宅套数的90%规划计算，考虑区域客群经济实力较强、户均2辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率，建议，15号地规划816个车位，5440㎡地下室；16号地规划864个停车位，5760㎡地下室。
（五）产品竞争力研究鉴于区域内基础条件相似，普通精装及毛坯洋房产品屡见不鲜，本项目单依靠产品户型、常规精装难以跳出市场，计划在项目精装标准、健康生活、社区智能化、产品附加值打造、物业服务等多方面进行提升，提高产品整体竞争力，打造城市高品质终极居所，形成城市标杆级的市场认知与形象。
一是打造与名门大宅相匹配的贵族标准精装规格，项目采取“2+1大堂”设计，首层入户及车库入口均为精装大堂，4米挑高，全大理石铺设，只智能照明系统，营造豪宅仪式感，电梯厅公共区域全部干挂石材，户内装修均采用国际品牌，人性化设计，打造全家庭生活样本，尤其厨卫器材全套德系高端品牌，如博洛尼、博世等，做足产品品质感。
二是增强产品附加值，一方面借助产品面积赠送，如一楼小院赠送、地下室层高挑高、增大露台、飘窗设计、入户花园等，实现高端豪宅产品附加值提升，一方面优化项目整体设计，引入可采光车库、下沉式庭院设计，形成竞争力。