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国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。
种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。
⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。
过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。
只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。
2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
□财会月刊·全国优秀经济期刊□·66·2012．5下旬【摘要】本文在介绍国外保障性住房融资的各种做法和经验的基础上，结合我国保障性住房建设的实际情况提出了完善我国保障房融资的建议。
【关键词】住房保障融资杨军（平顶山学院河南平顶山467000）国外保障房融资的做法与经验启示一、发达国家保障性住房融资的做法1.美国做法：政府提供财政和信用援助，支持社会资金以市场化方式建设、持有或租住保障住房。
政府财政创新补贴方式，支持金融机构以市场方式为保障房建设融资。
如1970年，美国联邦政府允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但是只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。
政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。
如1934年政府发起成立联邦住宅管理局（FHA ），为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年，同时提前还款不必支付违约金。
联邦家庭贷款银行使用政府债券融资，为中低收入家庭低息贷款。
1932年经济大萧条后，罗斯福政府在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”，以财政部发行专门债券方式低价筹集资金，再资助商业银行发放低息贷款。
目前，美国有80%的金融机构是该体系的成员。
政府成立专门机构支持信贷二级市场发展，增强存量贷款的流动性。
为消化贷款机构存量贷款，解决资金不足问题，美国专门成立了三家政府色彩浓厚的机构:房利美、珍尼美和房地美，负责对抵押贷款支持的证券提供担保。
鼓励创新市场化融资方式，吸引社会资本参与保障房建设。
20世纪70年代，由于可享受房地产开发的税收优惠，美国社会资本主要通过辛迪加组织广泛参与住房建设及保障性住房建设。
20世纪90年代以后，房地产投资信托（REIT ）成为建设、收购和持有房地产的另一种组织方式。
房地产投资信托（REIT ）通常是免税的。
截至2009年末，美国房地产投资信托上市公司约200家，资产规模高达3400亿美元。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
