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住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴随着城市化进程的不断加快，住房问题成为了世界各国面临的重要挑战之一。
在这个过程中，住房租赁市场也扮演着重要角色。
为了保障市民的住房权益，很多国家都实行了住房租金管制政策。
这些政策在一定程度上可以保障住房租户的合法权益，但同时也会给市场带来一定的负面影响。
在这篇文章中，我们将探讨一下国际上一些国家在住房租金管制政策上的经验，以及对中国住房租金管制政策的借鉴意义。
1.1 瑞典瑞典是一个实行严格的住房租金管制政策的国家。
根据法律规定，瑞典的住房租金由政府决定，房东和租户无法自行协商租金。
瑞典的租金管制政策确保了住房租户的权益，使得租金的上涨不会对住房租户造成太大负担，从而有效地保障了住房租户的居住权。
1.2 美国美国的住房租金管制政策是由各个州自行决定的，因此不同州之间的政策存在较大差异。
在纽约市，租金管制政策非常严格，政府规定每年租金只能上涨一定的百分比。
这一政策有效地限制了租金的上涨，但也导致了房东投资意愿降低和房屋更新速度减缓的问题。
而在其他一些州，政府并没有实行租金管制政策，租金可以完全由市场自由决定。
2.1 保障住房租户的权益住房租金管制政策的最大作用就是保障住房租户的权益。
通过设置租金上涨幅度的限制，政府可以有效地避免过高的租金对住房租户造成负担，从而保障了他们的居住权。
这对于改善住房市场氛围、提高市民的生活水平非常重要。
2.2 避免市场泡沫和租金过高在市场经济条件下，如果不加以干预，租金可能会受到供需关系的影响而出现大幅上涨。
这可能导致市场泡沫的形成，最终损害市场的健康发展。
通过实行租金管制政策，政府可以合理地控制租金的水平，避免市场泡沫和租金的过高。
在租金管制政策下，政府通常会规定租金的上涨不能超过一定的百分比，这样可以有效地保护住房租户的权益。
政府也需要考虑到房东的利益，避免因为租金管制政策而使得房东的投资意愿降低。
在制定租金管制政策时，需要兼顾房东和租户的权益，使得政策更加公平和合理。
英国住房调控经验借鉴作者：李嘉来源：《中国经贸导刊》2023年第10期英国是全球最早实现城市化的国家，房价长期波动上行。
住房政策以中长期制度建设为主，不对住房市场的周期性波动进行短期调控。
从住房政策效果看，英国较好解决了居民住房问题，居住水平较高，从未发生过房地产泡沫危机。
一、英国宏观基本面及住房市场特点（一）全球最早实现工业化和城市化国家，经济增长率长期维持在较低水平英国是发达国家，很早就完成工业化和城市化进程。
因此，其经济基本面状况与发展中国家有很大不同。
一是英国经济增长率长期维持在0—2%的水平。
二是英国是世界上第一个实现城市化的国家，1950年英国城市化率已经达到78.98%。
三是英国人口增长率长期维持低位，1951—2020年人口年均增长率为4.1‰，其中在1975—1978年和1982年出现人口负增长。
从人口内部的年龄结构来看，英国已进入深度老龄化阶段，2018年英国65岁以上人口占比为18.4%。
（二）英国住房自有率约为60%，居住水平较高一是英国住房市场结构中，全英住房自有率约为60%，租房居住率约为40%，其中伦敦住房自有率和租房居住率大约各为50%。
二是从租赁住房存量结构来看，全英私人租赁住房与社会租赁住房比例约为4∶1，伦敦该比例约为1∶1。
三是从居住水平来看，英国人均拥有两个房间，高于OECD国家均值（1.7），2018年英国住房拥挤率为4.8%，远低于欧盟平均水平（15.5%）。
英国房屋以半独立、独立或联排别墅为主要房屋类型，居住质量整体较高。
（三）房地产业为国民经济增长作出重要贡献，房价长期上涨房地产业在英国宏觀经济中占据重要份额，主要体现在三个方面：一是房地产业投资在全社会固定资本形成中长期占比为16%—24%。
二是英国房地产业吸纳了大量就业人口。
根据2011年调查数据，建筑业总就业人口为193.2万人，房地产服务业为36.7万人，合计占全部就业人口的9.2%。
三是英国房价长期波动上行。
外国经验对我国住房保障制度改革的启示住房问题一直是我国社会关注的焦点之一。
随着经济的发展和城市化的推进，住房问题变得越来越紧迫。
为了解决这一问题，我国需要借鉴外国的经验，从中汲取启示，改革住房保障制度，为广大人民群众提供更好的住房保障。
首先，我们可以借鉴新加坡的住房保障制度。
新加坡正是凭借其创新的住房政策，使房屋变得负担得起且普遍可及。
新加坡通过引入公共住房建设。
政府通过公共住房租赁计划，廉租住房和开发公寓等方式，为市民提供负担得起的住房，帮助他们实现住房梦想。
我国可以借鉴新加坡的做法，加大对公共住房的投资和建设力度，满足人民对住房的需求。
其次，瑞士的住房保障制度也可以为我国提供借鉴。
瑞士实行了一种独特的住房制度，即合作建房。
合作建房是指公民自愿组织起来，共同出资建造住房，通过合作社的形式进行管理和运营。
这种制度既满足了人们对住房的需求，又增加了社区的凝聚力和社会合作意识。
这种模式对我国非常具有借鉴意义，可以将合作建房制度引入我国，鼓励民众自助自努，通过共同建房来解决住房问题。
再次，可以学习瑞典的住房保障制度。
瑞典的住房市场功能完善，政府通过租金控制和福利补贴等方式来保障低收入家庭的住房权益。
此外，瑞典还提倡住房合作社的发展，通过住房合作社将个人的住房需求和社群利益结合起来，实现了住房保障的多样性和公平性。
我国可以借鉴瑞典的做法，建立健全的住房市场监管机制，加强对市场租房的控制，为低收入家庭提供经济适用房和福利补贴。
最后，我们可以借鉴加拿大的住房保障政策。
加拿大实行了一种既保护市场又保障低收入家庭的住房政策。
政府通过向购房者提供首付贷款和降低住房利率等方式，帮助购房者解决了购房困难。
同时，加拿大还对低收入家庭提供了切实的保障，通过购买或租赁的方式提供负担得起的住房。
我国可以借鉴加拿大政府的做法，通过提供购房优惠和租赁补贴等方式，帮助人民解决住房问题。
综上所述，外国经验对我国住房保障制度改革有很多值得借鉴的地方。
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示首先，新加坡住房保障制度强调政府主导以及多元供应的原则。
新加坡政府通过建立公共房屋发展局（HDB），在不同地区建设公共住房，向居民提供负担得起的住房。
同时，政府也鼓励私营部门参与住房建设，增加住房供应。
中国可以借鉴新加坡的做法，建立相应的政府机构负责住房供应、规划和监管，同时鼓励社会资本参与住房建设，提高住房供给的多样性和适应性。
其次，新加坡住房保障制度注重住房改善和户外环境建设的结合。
新加坡政府在公共住房项目中注重提升居民的生活质量，不仅为居民提供安全、基本的住房条件，而且还注重户外环境的美化和社区设施的建设，使居民能够享受到良好的生活环境。
中国在推进住房保障制度时可以注重提高居民生活品质，同时关注社区发展和户外环境建设，从而提高住房保障的综合效果。
再次，新加坡住房保障制度鼓励居民通过储蓄购买住房。
新加坡政府通过建立特殊的储蓄机制，鼓励居民进行住房储蓄，并提供贷款和购房补贴等措施，帮助居民实现购房梦想。
中国可以借鉴这一做法，建立健全的住房储蓄和购房贷款机制，引导居民进行住房储蓄，从而提高居民的购房能力。
此外，新加坡住房保障制度还注重提供各类住房选择，满足不同人群的住房需求。
比如，新加坡的公共住房项目中既有承租制度，也有购买制度，满足了不同收入水平的人群的住房需求。
中国可以学习这一做法，因地制宜地发展不同形式的住房供应，满足不同群体的住房需求。
总之，新加坡的住房保障制度为中国提供了一些有益的借鉴和启示。
政府主导和多元供应、注重住房改善和户外环境建设、鼓励住房储蓄和购房贷款以及提供多样化的住房选择是新加坡住房保障制度成功的关键点，对中国在住房保障领域的发展有重要的指导意义。
中国可以结合自身的国情和发展阶段，借鉴新加坡的经验，不断完善住房保障制度，以满足居民的正当住房需求。
管理借鉴国外先进经验 完善我国住房保障制度◇ 吴兰花住房问题既关系到人民的实际生活，又与国家经济发展以及社会和谐稳定息息相关，解决住房问题最主要的途径还是依赖于政府部门的政策干预。
自步入改革开放以来，为了保障和完善居民居住环境，我国逐渐建立起了与我国社会主义特色市场经济相匹配的住房保障制度。
但由于该制度没能清晰定位政府保障职责，且自身存在一些不规范或不严谨等缺陷，导致住房问题仍未得到有效解决，尤其是对于城镇地区中低收入家庭来说。
基于这一背景，本文就以国外先进经验为依据，浅析我国住房保障制度的改善与推进。
一、我国住房保障制度分析自新中国成立初期建立住房保障制度以来，我国住房保障制度伴随着改革开放的推进，经历了几次较大的变革。
在这一过程中，住房保障制度发生了根本性变化，从福利分配到市场化分配，相关制度越来越贴近市场经济。
截至现在，已经初步建立了以廉租房、经济适用房、公共租赁房等为主的多层次住房保障体系。
（一）廉租房制度廉租房设立的初衷是向特定地区常住的最低收入家庭提供社会保障住房，由当地政府采取实物配租、租金补贴等方式来帮助这些居民解决住房困难。
廉租房的建造原则建立在满足当地最低收入家庭的居住需求上，具体的建设数量要根据当地最低收入家庭的多少来确定，其租金设置不仅受到政府的严格管控，更要求远低于市场水平，同时坚决禁止进入二手房市场或转租，最大限度地突出了社会保障性质。
从目前来看，廉租房的来源有两种渠道：一是由政府出资建设并以较低的租金提供给特定人群，二是政府以发放租金补贴的形式帮助特定人群。
（二）经济适用房制度经济适用房同样是面向城市低收入家庭。
它是由政府提供并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是保障低收入家庭的一种政策性住房。
它具有两个显著特点：第一，经济性。
相比于同期住房的市场价而言，经济适用房的价格普遍在中低收入居民家庭承受范围之内；第二，适用性。
经济适用房的户型设计以及建造标准更偏向于体现房屋的实际使用效果。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
他山之石，可以攻玉。
公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。
但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。
这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。
我们先来看一下，比较的前提。
即对异同点的梳理。
相似处：第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。
除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。
第二,社会保障制度的主要内容基本相同。
这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。
第三,社会保障制度的主要原则基本相同。
社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。
区别处：第一,社会保障制度的制度基础不同。
发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。
因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。
第二,社会保障制度的经济基础不同。
在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。
所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。
第三,社会保障制度的覆盖面不同。
目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。
我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。
离全民覆盖的距离还有一大截。
基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。
根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。
故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。
美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。
1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。
二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。
为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
1968年，美国国会又通过了新的“住房与城市发展法”，订立未来10年内新建2600万套住房的新目标，并提供了充足的资金，使得美国的补贴住房建设量大大飘升。
然而，这些努力却遭到了美国民众的斥责，因为进入70年代以来，美国广大低收入者面临的主要矛盾是收入的严重不足而非住房短缺，同时兴建的住房因为低劣的建造质量和频繁的行政腐败，导致大量新建住房空置，结果不得不被终止。
1973年尼克松政策的转变，成为了美国低收入住房政策发展中的分水岭。
政策导向从联邦政府为低收入者提供公共住房援助，转变为向低收入者提供补贴，鼓励他们在私人市场寻找住房。
具体措施是，把城镇居民收入分三个级别:高、中、低，其中收入水平占美国平均家庭收入37%的定为最低收入家庭，这些家庭可以申请政府提供的廉租房，其他家庭则通过领取住房补贴的方式在市场上自行解决住房问题。
廉租房的租金水平约为市场租金的50%-80%，住房补贴标准为市场租金与家庭收入的30%之间的差额。
经验借鉴首先，基于美国的公共住房发展来看，公租房首先应该为了保证公民基本住房需求的制度，如果只是将其作为促进经济发展的手段，忽略“以人为本”，只会像美国历史上那样，赔了钱，也赔了效用。
再者，对于中低收入人群，美国政府并非“一刀切”地提供住房来解决，而是根据不同的贫困状况划分进不同的保障方式，对于最贫穷的家庭，直接提供廉租房，对于其他个人和家庭提供租金补贴，鼓励他们在市场上寻找住房，这将会降低对公共住房存量的需求，也就相应降低了政府提供房源的压力。
另外，美国政府虽然极力支持市场解决住房的方案，但是联邦及地方政府在需要继续财政支持的地方支持力度是很大的。
这和财政实力有关，但更是和政府姿态有关。
再者对于税收的优惠额度也非常大。
这一点是中国政府很需要警示的，目前在住房保障的财政支出上，地方政府很不积极，能少出就少出，这并不利于公租房制度的长远发展。
福利性质的商品是很难吸引企业的，如果政府不愿意从自身分出一些利益补给给相关企业，却又完全依赖鼓励市场上私人建设，由于利益的趋势，很可能在公租房的质量、面积等方面出现“寻租”现象。
最后，在融资渠道上，政府也采取了积极配合的姿态。
发行债券，则由联邦政府支付本金和利息;承建公共住房的私人企业，贷款由政府给予优惠部分的贴息。
极大调动了企业参与的积极性。
建国初期，新加坡面临着住房严重不足，居民居住环境恶劣，“贫民窟”四处蔓延等状况，住房情况异常严峻。
为了解决此问题，1960年，新加坡成立建屋发展局，专门负责建造公共组屋，该组屋定位为低标准、小户型住房，出租或出售给中低收入人群。
到1964年，住房政策的导向转变为促进住房自由化，宣布实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋，且政府会给予相应的租金和买房补贴。
此计划影响长远，到现在仍有87%的新加坡人住在组屋当中。
出售组屋的价格比商品房便宜很多，但正是因为间屋发展局对组屋定价不以成本为考量的方式，使得其不断亏损，据统计2006-2007年，政府建屋发展局亏损了7.4亿新元(约合37亿元人民币)。
新加坡政府对国民的承诺是确保组屋价格维持在多数国民能负担得起的水平，并按照人口增长速度适时增建组屋，以满足人们不断提高的住房需求。
具体而言，只要月薪不超过8000新元的国民都可以申请购买组屋。
另外，新加坡政府制定了一系列优惠政策:第一，制定公积金制，实行强制性储蓄。
规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来各项生活保障方面，居民的购房能力得到大幅提高。
建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋的分期付款最长期限可为30年。
此外，购房者同时还可以申请商业贷款。
第二，在组屋的建设中，政府坚持小户型低房价原则，以保证绝大多居民能够负担的水平(当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价)。
第三，政府对国民购买组屋行免税优惠措施。
如购买三室以下组屋，出售价格低于半价;购买四室组屋，价格约降巧%。
如果购买二手组屋，政府将视买房家庭的收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴，存入买房者的公积金户头。
为强调东方家庭价值观，新加坡政府规定，若购房者选在靠近父母居住地点购买“二手”组屋，将额外获得1万新元津贴。
配套的监督管理机制也很严格:第一，购买的组屋不能闲置，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。
第二，规定一个家庭同时只能有一套组屋，若要购买新房，必须将旧组屋腾退出来;如果是未婚，申请资格将有年龄限制;5年内不得转让组屋，也禁止用于商业性经营。
第三，购买不足1年的组屋出售的话，需缴高额房产税。
任何人在买卖组屋时，若提供虚假资料，一旦被发现，将面临高达5000新元罚款，或6个月监禁，严重者将两者兼施。
从上面的梳理显现出来的新加坡住房保障政策，基本是由政府包办实现下来的。
前期由政府组织专门建造机构—建屋发展局，为国民建造大量居所，缓解住房问题。
继而用财政补贴一直亏损的间屋发展局，坚持以低价出售或出租组屋于国民，过程中给予各种住房津贴，与中央公积金制。
新加坡政府将这个四百多万人口的岛国照管得井井有序。
但是，中国是否能够照搬其经验需要迟疑，无论从国土面积、社会差异、政府财政实力、人口数量上，中国和新加坡都是存在巨大差异的，单纯从人口总量上测算，新加坡实行全民住房补贴，中国政府就需要支付约280万倍的财政支出才能实现全民补贴。
不过，新加坡在住房保障执行过程中的一些手段对我国亦是有启发的。
新加坡设置专门的建屋发展局，独立管理和运营保障性住房，这有助于分离政府因税收等于商品房市场产生的利益联结，使得住房保障的运营尽可能减低“腐败”现象。
中国现在正缺乏如是的专营机构，特别是现在中国的土地财政比例过大的情形下，由政府主导公租房的建设用地筹集，可能会为了获得高额税收而故意避免将好地段的土地用作福利性住房建设，而提供给开发商进行利润高涨的商品房建设。
新加坡的监管机制主要用严厉的惩罚来进行控制。
任何出现资料造假、违规使用公共组屋等行为，都会受到高额的罚款或是牢狱惩罚，将违规风险最大化，亦是的有力方法。
在我国投机行为盛行的社会风气下，更需要建立这样的法制方式，用严格的惩罚警醒公租房的主体和客体避免出现违规、造假行为。
另外，新加坡综合考虑了低收入者和老年人等特殊群体的需求，并根据不同群体需求，设计了从1室到5室、大型公寓和专为老年人设计的小型公寓式组屋，满足了多元化的需求;在组屋建设中，积极应用新科技、新技术，建造各种智能化的组屋，使居民可以进行远程控制家务劳动、老年人的居家照看等便利生活，为公共住房建设提供不少宝贵经验。
因二战后难民的涌入等原因,"房荒"成为困扰香港社会经济的首要问题。
于是,1953年香港政府设计了公共房屋计划,目的是为灾民与贫困人群"提供临时性、低租金、高补贴的房屋或公共屋村。
"1973年,开始实施"十年建屋"和"居者有其屋"计划,覆盖面从贫民扩大到广大低收入人群。
此时出售的公屋价格比市场价格低30%-40%。
1979年引入了私人机构参建的公房,于1987年推出了长远房屋策略,1998年幵始实行"租者置其屋计划"。
