国外住房保障制度对中国的启示

浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示摘要：安居才能乐业，拥有合适、稳定的住房不仅是个人和家庭温暖的重要组成部分，也是社会和谐、稳定、进步的必要条件。

随着民生问题的高度关注，住房问题也被推倒了风口浪尖。

在各大网站的组织的2011年“两会调查”结果中显示：保障住房又一度成为了网民们最为关注的五大热门话题之一。

本文希望可以通过参照国外在住房保障的优秀经验，寻找合适的方法建设我国的保障性住房。

关键词：保障性住房住房保障制度国外经验我们常用“食能不能果腹，居有没有定所”来反映一个国家或社会的是否存在民生问题，可见住房问题对整个社会或者说是整个国家的重要性是十分大的。

在不久之前召开的两会上温家宝总理在做政府工作报告时也强调指出：“中央已经下了决心，计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。

在保障性住房达到3600万套以后，将有力地缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求”。

可见住房保障作为社会保障问题的一个重要部分正在得到全民的普遍关注，因而解决住房问题也是我国目前搞好民生工作的重中之重。

一、我国住房的真实现状改革开放已经过去了33个年头，我国的住房建筑业也取得了突飞猛进的成就，中国每年大约有20亿平方米的建筑总量﹐接近于全球每年建筑总量的一半，据粗略估计我国每年在全国城乡要新增12~13亿平方米的住宅建筑。

三十多年来﹐全国城乡建了三百多亿平方米住房﹐城乡居民住房面积也大幅提升﹐人均住宅建筑面积增长了四倍﹐达到了人均GDP1~3万美元的中等发达国家的居住水平。

据国土部门的统计数据显示﹐2007年全国村镇实有房屋建筑面积就已超过323.4亿平方米﹐其中住宅271.2亿平方米﹐现在则超过了280亿平方米﹐城镇实有住房建筑面积则超过了180亿平方米。

各地城市面貌焕然一新﹐各个城市中几百万﹑上千万元的豪宅比比皆是﹐数以万计。

很多家庭都有了两套以上住房，应该说我们建的房子已经足够多了。

发达国家住房保障制度对我国的借鉴各国城市化进程中无一例外地面临着住房问题，政府干预的普遍性是各国住房保障的共同特点。

发达国家不仅重视住房保障立法和规划调控等手段的作用，还注重明确住房保障的政府责任，通过建立多层次的住房保障体系来确保住房保障的公平、有效。

英、美等发达国家在解决中低收入居民住房问题上，形成了具有本国特色的发展模式，其发展住房保障制度的一些做法值得我国借鉴。

标签：住房保障；发达国家；借鉴随着我国城镇化进程的加速，城镇人口密度不断加大，人们对城镇住房的需求也随之大幅增长。

为稳定房地产市场价格和解决中低收入者的住房问题，让中低收入居民买得到、买得起、租得到、租得起住房，实现“居者有其屋”，我国要通过实施住房保障政策来解决中低收入家庭的住房问题。

一、发达国家住房保障制度的实践深入考察发达国家住房保障的基本模式和经验，对于我国保障性住房政策的调整和完善，具有重要的理论意义和实践价值。

英国是世界上最早实行住房保障制度的国家之一，住房保障的历史可追溯到10世纪的救济院。

现代意义的住房保障始于20世纪初，其发展过程经历了三个重要的阶段：政府主导下的社会住房建设、社会住房私有化改革、“可负担住房”体系建设。

美国政府全面介入保障性住房建设始于1937 年罗斯福新政期间推出的公共住房资助计划项目，从美国解决中低收入居民住房问题上看，主要是商品化的保障模式，即政府通过采取补贴和金融支持等措施，让中低收入居民个人租赁或者购买商品房，来满足其住房需求。

发达国家的住房福利政策的演变是与不同时期住房供需状况相适应的，都经历了从解决住房短缺到完善住房供给体系的过程。

住房短缺时期，政府往往直接兴建公共住房或福利住房用以低价出租；住房短缺得到缓解后，政府则更多地考虑如何完善住房供给体系，在构建健康的房地产市场的同时对中低收入和特殊群体采取倾斜政策。

二、發达国家住房保障制度基本经验概括地看，发达国家住房保障政策的一个显著特点是呈现出阶段性动态发展的态势。

国外公共住房保障对我国的启示与借鉴当前，我国市场经济发展速度快，人民生活水平显著提高，但是在经济发展过程中，房价高涨，给人民的生活带来很大的压力，而住房公积金保障成为了居民关注的一项重点。

我国已经初步形成了适合我国经济情势发展需要的保障性住房体系，有利于给居民的住房问题提供各项保障，但是在实际应用过程中还是存在着不少的问题，无法真正发挥出住房公积金保障的真正作用。

本文简要的介绍了国外的几种公共住房保障制度，并且进一步分析了这种制度给我国住房公积金体系带来的启示与借鉴。

在市场经济发展与和谐社会建设过程中，越来越多的人关注住房公积金保障制度，这与人民的生活保障息息相关。

为了进一步完善当前的保障性住房体系，在进行廉租房与经济适用房的实践以后，我国政府又大胆创先，从公共住房租赁入手，根据当前社会发展的实际情况，来不断完善住房体系。

对国外而言，公共住房保障体系的运用已经有一段时间，取得了不少的效果，拥有更多的经验与管理心得。

因此，为了进一步完善我国住房保障体系建设，就需要率先了解与研究国外的公共住房保障制度，吸取国外的成功经验，结合我国的实际情况，少走弯路，不断完善保障性住房体系建设。

1 国外公共保障性住房制度研究分析1.1 英国的高福利住房政策在英国颁布的《住房与城镇规划法》中，就明确表达了要保障公民住房福利的想法，在经济发展过程中，需要特别考虑到公众的住房福利，以此来维护公民的利益。

早在1940年，英国就已经开始执行兴建公共住房的政策，特别针对于一些低收入群体，来开展公房出租政策。

对于租用公房的群体来说，在租金上能够享有一定的折扣，以此来保障这些低收入群体的住房需求。

对于一些租用私房的居民而言，政府每一年还会从财政支出上进行拨款，给这部群体提供一定的补贴。

可以说，英国公共保障性住房的推行，在很大程度上缓解了低收入群体的压力，提高了他们的支付能力，有利于解决他们的住房问题。

在1980年，英国政府进一步修改了公共保障性住房体系，让房地产开发商在开发楼盘的时候，需要将其中的5%到35%的部分，转移给政府，让政府可以作为福利房的一部分，对此进行分配，来进一步保障低收入群体的权益。

外国经验对我国住房保障制度改革的启示摘要：我国目前正处于房地产宏观调控和加强住房保障制度建设的改革跨越阶段，2012年是我国保障性安居工程建设的关键之年。

本文在简要介绍美、德、英住房保障发展模式的基础上，提出外国经验对解决我国住房保障问题的一些启示。

关键词：住房保障住房保障制度安居工程公共租赁住房一、住房保障基本理念住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物。

城市作为经济效益的聚集地，工业和人口高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，导致住房价格上涨，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足两大问题。

住房保障制度是指以政府为核心的公共部门依据法律政策的规定，以公共财政为依托，综合利用国家和社会的力量对公民特别是住房弱势群体进行扶持和救助，保障公民基本居住水平的社会安全制度，是一种在住房领域内实行的社会保障制度。

由此我们不难看出构成住房保障制度的四大要素，即其责任主体是政府为核心的公共部门；保障对象必须满足一定的条件；实施应以法律法规为依据；整体制度是对住房弱势群体进行扶持和救助的种种住房政策措施的总和。

充分理解这四大基本要素对住房保障政策建议的提出有重要作用。

二、主要发达国家住房保障发展模式工业化和城市化首先出现在以英国为代表的资本主义发达国家中，并且在整个欧洲大陆和北美洲大陆广泛迅速发展，必然会较早面临住房危机，进而做出相应的努力，了解其具体的住房保障制度安排，对我国住房保障事业的进一步发展有一定指导意义。

英国是工业化最早的国家，是住房保障制度产生最早的国家之一，也是政府干预最早的国家。

早在19世纪80年代英国就制定了针对城市住房问题的《住房法》，并开始兴建政府公寓。

英国的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。

英国的住房居住方式分为三种类型：一是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。

为保障公民的居住权，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系，分别为自住、租住居民提供福利，同时还设置了防止人们因住房支出而沦为贫困的机制。

国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。

通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。

标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。

1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。

20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。

1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。

1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。

1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。

20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。

新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。

1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。

英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。

国外住房保障制度的比较及启示摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。

通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。

关键词：住房保障制度住房保障模式启示住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。

住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。

一、国外发达国家的住房保障制度分析经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。

一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。

虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。

1.住房保障的目标明确发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。

例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。

瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。

新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。

2.设立专门的住房保障机构住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。

由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。

住房保障ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅ

652010.1总第349期

一、国外住房政策的目标独立性虽然各国的住房政策目标不尽相同，但也能反映出房地产宏观调控政策独立性的特点。奥地利、芬兰、葡萄牙等国比较强调公民的居住权和政府提供住房的社会职责；住房自有率较低的国家如德国、比利时明确提出要提高住房自有率，提供充足的社会住房；法国住房自有率不高，因此在政策目标中强调鼓励住房自有，同时鼓励私人住房出租和社会租房供应；而西班牙的住房自有率偏高，住房出租率偏低，因此直接把提高住房出租率作为政策目标，反映了政策目标定位的现实性；丹麦的住房目标是多层次供应住房，确保人人都能得到良好的住房。此外，各国独立性的住房政策目标会随着时代变迁而变化。１９８９年新加坡８７％人口迁入组屋后，政府目标从“居者有其屋”改变为“华厦供精选”。现在新加坡的公寓式组屋已经被执行共管公寓所替代，后者有比组屋更好的设计和配套设施，目的是让工资水平在８０００新元左右的人，能够自由选择在私人房地产市场或者组屋市场购房，在私人房地产市场价格波动过大时能转而享受国家福利。简而言之，国外为了解决住房问题，把提高居住水平和居住质量、实现住房市场的公平放在首位，其制度建设也是围绕这一目标进行。我国房地产宏观调控目标不具有独立性，而是依附于国民经济整体需要。房地产业不仅要主动实现国民经济多重目标如拉动经济、提供地方财政收入等，而且还要承担其他社会政治改革和城市化进程造成的负担。目标的多重性易导致目标之间的矛盾，难免顾此失彼，使房地产宏观调控难以达到预期的效果。二、国外住房政策的典型特征１．依靠市场和保障两大供应体系保障公民的居住权利市场经济被国际经验证明是配置房地产资源的良好机制，同时住房作为“准公共品”也要体现社会性和福利性。市场在各个国家发挥作用的程度不一样，各国对住房保障的程度也不一样，如美国公共住房占住房总量的比例仅为１．６％，新加坡公共组屋则高达９０％。值得注意的是市场和保障并不能截然分开，如美国通过发放住房券让低收入者在市场上自由选择租赁房，并通过零首付、浮动利率等金融手段帮助低收入者实现“居者有其屋”计划。各国住房政策是以市场为主还是以保障为主，主要依赖于以下因素。其一，人地关系紧张程度。人地关系紧张，如果过度市场化，容易加剧供求矛盾，像新加坡等地域狭小、人口众多的国家容易形成以公平地保障公民居住权利为目的的福利性住房保障模式。其二，经济发展阶段。二战