鲁能城项目分析

成都鲁能领秀城项目产品定位报告The document was prepared on January 2, 2021鲁能·领秀城项目产品定位报告第一部分 市场环境分析一、现阶段宏观市场环境分析（一）主城区房地产市场1. 市场供应状况土地供应小结：2007年上半年，土地出让万方，同比上涨％；1-6月出让土地可建建筑面积达万平方米；土地供应规模持续增长，市场持续大规模放量。

商品房批准预售面积小结：2007年1-6月市场放量及半年同比增幅均创历史新高，按照历年下半年市场放量较上半年增长的情况，2007年全年极有可能突破2400万方，全年增幅超过40％。

2.市场需求状况商品房销售面积销售价格年份2002年2003年2004年2005年2006年07年1-6月商品房价格199521032374282728923051供应万方消化万方商品房同比增幅——5%13%19%％％商品住宅价格177319212182258726972860住宅价格同比增幅——8%14%19%％％小结：1-6月，商品房成交价格2892，同比增长％住宅成交价格2860，同比增长％住宅套内均价已达到：3430元/平方米住宅房型供需结构年份对比项目建筑面积〈144平方米建面销售单价〈3000元/平方米2005年供应比例%%需求比例%%2006年供应比例%%需求比例%%07年1-6月供应比例％％需求比例％％小结：户型方面，受到“70/90”政策的影响，2006年144平方米以下的户型供需比例急剧上升，2007年延续了这一状况，但是变化不大。

价格方面，3000元/平方米以下的供需比例均下降了近10个百分点，需求结构的变化是造成住宅价格涨幅较大主要原因。

（二）南岸区房地产市场1.市场供应状况土地供应南岸区土地累计供应规模占主城区的1/5，05-06年更是高达35％，市场份额非常大。

1-6月，每宗土地面积由2006年的万方增加为26万方，单盘规模的加大，有效的缓解了竞争程度。

鲁能7号院项目区域沙盘说辞领导好！我是鲁能7号院的销售代表XXX，很高兴为您服务！（*以下粗体划线部分为说辞要点总结，以帮助销售代表理解记忆，不在接客说辞中体现。

）一、新城规划格局新城格局规划——（顺义新城格局；马坡组团与鲁能地产关系；马坡组团规划）您现在所看到的，是整个顺义新城的区域沙盘。

顺义新城是北京市未来重点发展的三个新城之一。

相较于通州新城和亦庄新城，它占据着上风上水的地理位置优势。

顺义新城由一港两河三区四镇构成，一港是指以首都机场为核心发展起来的临空经济港，它将为新城提供强大的经济引擎；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊，将全面提升新城的自然生态质量；三区指空港区、顺义中心区、河东新区，其中我们项目就位于顺义中心区；四镇是指杨镇、高丽营、李遂、赵全营这四个重点发展的城镇，勾勒出顺义新城的整体规划蓝图。

总规划面积是104平方公里，总规划人口预计在2020年的时候达到90万，顺义中心区由南向北依次由老城区组团，马坡组团和牛栏山组团构成。

老城区的发展已趋于饱和；牛栏山的主要职能是文化教育，未来会引进一到两所重点高校；而马坡凭借着其与生俱来的优势资源，未来将打造成一个滨水宜居的高档生活区。

我们项目位置，就位于中心区域的核心位置马坡组团。

您这边请，这是马坡组团的区域放大沙盘，它位于减河与潮白河的环抱之中。

讲到马坡组团就不得不提我们的开发商也就是马坡组团的缔造者鲁能地产。

我们集团在顺义深耕了8年，先期已经投入了60亿元的巨资进行土地一级开发。

以国际都市的眼光和城市运营的高度，全力在顺义打造一个“滨水、生态、国际、活力、宜居”的国际化新都市。

在规划设计上，我们配合政府通过国际邀标的方式，邀请了英国阿特金斯、美国帕金斯、西班牙马西亚和加拿大EDA等国际知名设计机构共同参与马坡组团的设计方案。

最终我们选择了英国阿特金斯，它先进的城市设计理念为马坡组团描绘了一幅宏伟蓝图。

马坡组团规划为“两轴双心四区”，两轴分别是沿顺安路的绿色商务产业轴和沿白马路的绿色运动体验轴。

172[ UED ] 100 | 04 | 2016鲁能城·中央公馆YALP 时尚运动乐园Luneng City Center·Park Town YALP Sports Playground项目名称：鲁能城·中央公馆YALP 时尚运动乐园项目位置：重庆市渝北区中央公园旁项目面积：约4 200m 2建成时间：2016年3月2015年10月，鲁能集团正式发起“体育+”产品线战略：以体育产业链衍生为核心，围绕“体育+商业”、“体育+旅游”、“体育+（地产/新城）开发”三大模式，将运动渗透商业空间、居住空间、户外空间、生态资源和人文资源，提倡全民健康“轻运动”生活方式。

我们认为，鲁能“体育+”战略与“快乐运动城市计划”所倡导的理念不谋而合。

结合鲁能集团“体育+战略”，我们将重庆作为运动城市首站，展开系列社会功能型城市智能互动运动乐园建设。

鲁能城中央公馆是鲁能进驻重庆的一个里程碑。

项目紧贴“生态、健康、运动、娱乐”四大维度，致力于为消费者提供全新的时尚体验。

鲁能城中央公馆YALP 时尚运动乐园以“时尚运动”为核心，承载着区域运动游乐的功能属性，将成为聚集人气的重要方式，并与售楼中心的商业活动进行有效的联动，为整个项目打造城市标杆提供内在活力。

每一项运动都会带来内生的骄傲感与愉悦感，满足不同年龄人群的运动诉求。

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鲁能集团·重庆[领秀城] 项目市场研究及项目定位应标方案目录第一部分：项目概况 (3)第二部分区域规划发展 (5)一、重庆的城市发展规划——茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望 (5)1、重庆市城市规划现状 (5)2、主城未来向外的主要发展方向 (7)二、茶园新区总体规划 (8)1．总体规划 (8)2．市政配套及交通规划 (10)3．茶园新区招商引资状况 (12)三、不同客户对茶园新区的认识 (14)1、已购房客户对茶园新区的认识 (14)2、社会大众客户对茶园新区的认识 (16)3、茶园新区区域形象及认同度小结 (19)第三部分市场分析 (21)一、可比或竞争区域房地产市场研究分析 (21)1、南岸区房地产市场简况分析 (21)2、其他区域热点可比板块供应及需求状况分析 (26)二、项目所在片区（茶园片区）房地产发展现状及趋势研究 (31)1．茶园新区房地产开发现状 (31)2．区域内供应项目研究 (33)三、结论 (35)四、重庆中高端市场专项研究 (35)（一）别墅、类别墅市场 (36)（二）花园洋房市场 (39)（三）别墅与花园洋房的主力面积、主力总价比较分析： (41)（四）全市别墅、洋房市场未来潜在供应 (42)（五）南岸区中高端市场的需求状况 (46)五、大盘开发策略研究 (47)（一）项目与附近核心商圈的距离分析 (47)（二）渗透区“大盘产品组合” (48)（三）首期产品开发策略 (48)（四）首期入市价格及价格变化策略 (49)第四部分企业品牌与项目开发定位 (51)一、重庆本土知名企业一览 (51)（一）龙湖地产 (51)（二）金科集团 (52)（三）华宇集团 (53)二、重庆鲁能的企业理念 (54)三、鲁能.领秀城的承载使命 (54)第五部分项目SWOT分析 (55)一、项目SWOT分析 (55)二、SWOT组合优化策略 (56)第六部分、项目定位 (57)一、定位原则 (57)二、项目档次定位 (57)三、项目目标客户群定位 (58)1、重庆中高端客户特征： (58)2、茶园新区的主力消费群体特征即本项目的客户群定位 (62)3、本项目目标客户群定位 (63)四、项目市场形象定位： (65)五、项目产品定位 (66)1、分期产品方向 (66)2、一期价格建议 (66)3、产品风格建议 (66)六、项目开发次序建议 (67)1、整体开发周期 (67)2、开发分期 (67)3、小一期推出体量建议 (68)第一部分：项目概况⏹项目所在位置：茶园新城区。

鲁能7号院项目沙盘说辞这是我们的项目沙盘，下面由我为您讲解一下项目的基本情况：[四至]它的方位是上北下南左西右东，项目位于北京顺义新城中心区域的马坡组团的核心位置，北至花园北路，南至花园大道，西至顺安路，东临潮白河滨河大道。

[团队]为提升北京高端别墅生活圈的品质，鲁能地产联手HZS豪张思、澳大利亚GHD吉好地、北京碧海怡景、鲁能物业共同打造顺义新城核心的低密度大盘“鲁能七号院”。

鲁能地产的是鲁能集团下属企业，具有国家一级开发资质。

在房地产的专业开发领域中，一直都处于领先地位，获得过很多的奖项和荣誉。

比如08年鲁能地产被国务院发展研究中心、中国指数研究院评为“2008中国房地产百强企业”；“综合实力”排名第十二，“成长性TOP 10”位居第三，“规模性TOP10”位列第四。

鲁能领秀城、鲁能格拉斯小镇荣获过“中国房地产百强企业突出贡献项目”等高尚荣誉。

凭借着专业优势和战略眼光，在北京以及全国各地，都打造出了很多有影响力的项目，在市场上的反响也很大。

像咱们开发商在顺义开发的优山美地，就很吸引市场的眼球，在高端人群中的认知度非常高。

优山美地的成功开发，也直接把中央别墅区的范围从温榆河南岸扩大到了温榆河北岸。

所以说，我们开发商鲁能地产是非常有战略前瞻眼光的。

建筑设计单位HZS豪张思，是一所集规划、建筑与景观设计于一体的综合性美国设计公司，在中国完成的设计作品包括广州星河湾、香港迪斯尼酒店等众多知名项目，在京高端项目有星河湾、禧瑞都等；景观设计单位澳大利亚的GHD吉好地，曾设计过北京奥林匹克中心区、澳大利亚墨尔本滨水新城等；景观施工单位是北京碧海怡景园林绿化有限公司，代表项目有龙湖滟澜山别墅等。

为了达到别墅标准的服务品质，鲁能七号院延用了具有18年物业管理经验，其中8年豪宅管理经验的鲁能物业，国家一级资质，在管项目包括优山美地、格拉斯小镇等高端别墅项目。

鲁能物业以ISO9001体系为保证，为客人提供A级体贴式服务；以别墅级的服务，精心呵护这里的每一位业主，让您能深切的体会到物业增值的潜力。

鲁能领寓项目分析与浅谈经过多年的留意，鲁能领寓的商业部分迟迟没有动静，是推广不力还是其他的外界因素不得而知，纸能通过外部的客观情况进行分析与浅谈，来打破瓶颈。

一、鲁能领寓的销售策略1、整体销售或分层销售由于整体或分层销售，有意向的客户购买的目的是为了投资，所以他们一般不直接参与商业部分的经营。

他们期望开发方可以统一进行商业部分的经营管理，然后提供给他们固定的租金回报。

或者，他们至少会要求开发方或物业管理方提供代出租服务。

2、产权分割销售按照本项目的商业定位和规划，将商业部分分割成不同大小的商铺，然后进行销售或招商。

由于单个商铺的总销金额很小，有能力进行商铺投资的客户就会比较多，资金回收的难度也相应减少。

3、招商的同期进行采用招商先行，销售与招商并重，先租后售或是带租约销售的策略，可以很好地促进销售。

先招进各种类型的主力店，利用主力店的力量来吸引中小散户入驻。

这种方式要求持有一定的自有物业以较低租金来吸引主力店入驻从而带动中小散户的入驻，增强人气。

二、鲁能领寓的价格分析。

通过网络资料的查询，2007年伟业公司与鲁能领域签订合作的协议价，当时最终为销售价格平均为6802.00/元平方米。

全部店中店模式；这种模式完全按照商业规划分割的面积来进行招商和销售，对前期招商的要求高，后期经营管理的难度要求低。

三、本项目的基本定位原则本项目的商业部分定位难度较大，因为要想准确定位必须参考以下多种因素：1.项目特征及立地条件：a.地段及区位特征：鲁能领寓位于传统的中山路商圈，中山路商圈是青岛商业的起源地，由中山路综合商业街、中山商城地下商业街、龙山地下商业街、即墨路小商品市场等组成。

本商圈的特征是以商业为主、业态业种丰富，大商场小商铺各种形态结合，旅游功能突出、中西文化交融、特色鲜明和档次参差的市级商业中心。

中山路商圈曾经是青岛商业的代名词，拿最辉煌的1995年为例，中山路日均客流量10万人次，年销售过50亿元，租金最高时在50元/天/平米。