下载文档原格式
酒店收益法评估案例：希尔顿酒店集团背景希尔顿酒店集团是全球最大的酒店管理公司之一，拥有众多知名品牌，包括希尔顿、Conrad Hotels & Resorts、Waldorf Astoria Hotels & Resorts等。
作为一家全球连锁酒店集团，希尔顿酒店集团面临着如何评估和提高酒店收益的挑战。
过程1. 收集数据为了进行收益法评估，希尔顿酒店集团首先需要收集大量的数据。
这些数据包括每个酒店的历史业绩、市场竞争情况、经济指标以及其他相关数据。
2. 确定评估指标在评估过程中，希尔顿酒店集团需要确定一些关键的评估指标，以衡量每个酒店的收益能力。
这些指标可能包括平均每间客房收入、客房入住率、平均每间客房利润等。
3. 制定模型基于收集到的数据和确定的评估指标，希尔顿酒店集团可以制定一个评估模型来计算每个酒店的收益能力。
这个模型可以是基于历史数据的回归模型，也可以是基于市场竞争情况和经济指标的预测模型。
4. 应用模型希尔顿酒店集团可以将制定的评估模型应用到每个酒店上，计算出其收益能力指标。
通过比较不同酒店之间的收益能力，希尔顿酒店集团可以找出哪些酒店表现较好，哪些酒店需要改进。
5. 分析结果通过对评估结果进行分析，希尔顿酒店集团可以发现一些共性和规律。
例如，某些地区的酒店可能表现更好，某些特定类型的客房可能更具吸引力等。
这些分析结果可以为希尔顿酒店集团提供决策支持，帮助他们优化业务和提高收益。
结果通过对每个酒店进行收益法评估，希尔顿酒店集团得到了一系列有关收益能力的数据和分析结果。
根据这些结果，他们可以采取一系列措施来提高整体收益。
例如，希尔顿酒店集团可以根据评估结果对每个酒店进行细分，制定不同的市场策略。
对于表现较好的酒店，可以加大市场推广力度，吸引更多客户入住。
对于表现较差的酒店，可以通过改善服务质量或降低价格来提高竞争力。
此外，希尔顿酒店集团还可以利用评估结果来优化资源分配。
根据收益能力指标，他们可以决定是否要增加在某个地区的投资或关闭一些表现不佳的酒店。
酒店收益法评估案例
酒店收益法是一种通过分析酒店业务数据，评估酒店资产价值的方法。
下面是一个成功的酒店收益法评估案例:
假设某个酒店拥有一栋建筑和一定数量的客房，目前价值为 100 万美元。
该酒店过去一年的平均房价为每晚 400 美元，平均入住率为 80%,每间客房的收益为每晚 200 美元。
为了使用收益法评估该酒店的价值，需要计算出酒店的收入和成本。
以下是这些数据:
- 过去一年的收入为:400 美元/晚 x 80% x 2000 天 =
16,000,000 美元。
- 过去一年的成本为:100 万美元 x 2% = 20,000 美元。
- 过去一年的净收益为:16,000,000 美元 - 20,000 美元 = 16,000,800 美元。
接下来，需要使用收益法公式来计算酒店的价值。
该公式为:
价值 = 未来年度预计净收益 x 净收益系数 x 当前市场价值
其中，未来年度预计净收益是未来一年中酒店预计的净收益，净收益系数是衡量酒店资产价值与有形资产价值的比率，当前市场价值是指当前市场中该酒店的价值。
根据上面的数据，未来的年度预计净收益为 16,000,800 美元，净收益系数为 0.8(因为该酒店的收入的大部分来自客房，而客房是酒店中最有价值的部分),当前市场价值为 100 万美元。
因此，使用收益法计算得到的酒店价值为:
价值 = 16,000,800 美元 x 0.8 x 100 万美元 = 128,000,000 美元
根据上述案例，使用收益法评估得出的酒店价值为 128,000,000 美元，这个数字高于该酒店的实际价值。
(现金流折现法评估初步所需资料–酒店)___________________________________________________________ ___(酒店细节)➢各层功能分配➢各种房间种类，平均面积和数量➢装修费用及机电设施细目表➢国有土地使用权证➢房产证/房地产证➢任何其他所有权文件，如销售和购买协议的酒店l➢其它相关细节过往3年及直至2011年度评估日的营运及财务细节，包括整套公司损益表, 包括 (不限于以下的数据):➢每年销售额/收入,分类为:▪房租收入，基本▪请提供每层/每单位之每平方米租金▪使用率/入住率▪餐饮收入▪租用物业收入情况（租用面积、租约、租金、租期、分租情况），如有▪其它收入➢房间餐饮及其它收之成本➢支出: 行政及管理费用、工资、税项、水电费、其它营运相关费用之明细表➢维修及养护：分类为日常及非日常支出➢每年资金投放➢现时税务政策, 请详述所有应付之税项及可见之改变➢每年折旧及固定资产折旧方法➢债务详情，包括本金、利率、还款期及贷款类别，如有➢过去3年的审计报告及公司内部的财务报表➢在评估日及过去三年的资产负责表1 / 2➢固定资产明细表, 包括主要固定资产类别的成本, 累计折旧及账面值市场分析➢主要竞争者的分析➢房间收费分析, 和其它竞争者比较➢房间入住率分析, 和其它竞争者比较➢酒店业的分析, 包括:▪星级酒店的数目▪星级酒店的房间数目)➢酒店的未来供应, 包括:▪星级酒店的数目▪星级酒店的房间数目➢旅游业分析, 包括:▪最近3 年来访的游客数字▪未来来访的游客数字未来预期➢未来3年之使用率➢未来3年房租之增长率➢未来3年餐饮收入之增长率➢房租及餐饮之长远增长率➢未来3年通帐率➢长期通帐率➢2012年, 2013年及2014年损益表及现金流量的预测表, 如有2 / 2。
收益法在酒店业价值评估中应用的思考【摘要】随着酒店市场的蓬勃发展和财产保护意识的增强，市场对酒店业的企业价值评估也提出更高的要求。
由于采用评估方法的不同，在评估过程中出现诸多分歧，结果常常难以真正反映市场价值，无法为公平的市场交易提供价值尺度。
为此，本文就收益法在企业价值评估中存在的一些普遍性问题给出了一些相应的对策。
以期为规范和稳定评估市场秩序提供一些有价值的参考意见，使我国的评估方法尽快与国际惯例接轨。
【关键词】收益法企业价值评估酒店业对策随着我国经济发展，物质文明发展的同时，精神文明也在不断进步，旅游业的蓬勃发展也在一定程度上促进了我国酒店行业的发展，包括商务酒店、快捷酒店在内的我国酒店业的发展历经了80年代初的茫然无措，到90年代开始的突然启动，再回到现在的生机盎然，为了在未来的市场竞争中生存下来，无论是企业自己的持续经营，还是企业的收购、联盟等，对酒店价值的评估就显得至关重要。
目前，对于酒店企业价值的评估方法应用最多的是收益法，而本文力求从收益法出发，探讨该种方法在酒店资产评估中的应用。
一、国内外酒店价值评估的研究动向（一）国外酒店评估的现状随着经济的发展，酒店业作为一个新兴的产业日益繁荣，传统估价方法已不能全面反映酒店特点。
为了适应时代需要，对酒店估价方法的研究日益受到重视，估价机构不断开发新的适合酒店的估价方法。
估价机构广泛采用的四种方法是：单一资本化比率法、现金流量贴现法、同步估价公式法、联合投资。
（二）国内酒店评估的现状我国酒店评估的方法主要还是成本法、市场法、收益法三种方法。
首先，成本法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。
其次，市场法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。
收益法是在酒店持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。
这种方法能够较为客观地反映出酒店的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。
大酒店公司资产评估方法评估方法进行企业价值评估，要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对XX大酒店有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，我们认为该公司在同行业中具有竞争力，在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件。
被评估单位属于住宿和餐饮行业，在国内证券市场存在相似上市公司较少，类比性较差，不宜采用市场法。
通过以上分析，本次评估分别采用收益法及资产基础法进行，在比较两种评估方法所得出评估结论的基础上，分析差异产生原因，最终确认评估值。
（二）资产基础法介绍资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2、应收账款、预付账款、其他应收款的评估应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确认账面明细余额的真实性，分析其可回收性，并在此基础上确定评估值。
3、存货的评估原材料、在途物资、在库低值易耗品、包装物按市场价评估；委托加工物资按核实后账面值评估；半成品根据完工程度，按约当产量法，参照产成品的评估方法评估；产成品按可实现销售价格扣除不属于企业的税费和根据产成品的畅销程度考虑利润折减率扣除部分利润后的价值评估；积压滞销存货按可变现价值评估；在用低值易耗品按重置成本法评估。
酒店估值：收益法在房地产投资中，酒店估值是一个重要的概念。
针对酒店估值的不同方法之一是收益法，这种方法基于酒店产生的收益来确定其价值。
本文将介绍酒店估值的收益法，并探讨其优点和局限性。
收益法的基本原理收益法是一种通过对酒店未来潜在收入进行现值计算，从而确定酒店的价值的方法。
该方法假设投资者对未来收益感兴趣，因此酒店价值的确定应基于其预期现金流。
收益法的核心概念是净经营收益和资本化率。
净经营收益净经营收益是指酒店在扣除运营成本和管理费用后的剩余金额。
这是投资者可以期望从酒店获得的现金流入。
净经营收益通常通过分析酒店历史财务数据和市场趋势进行估算。
资本化率资本化率是将酒店的净经营收益转化为酒店价值的比率。
它是投资者要求的投资回报率，它的高低将直接影响酒店的估值结果。
资本化率可以基于市场调研和类似酒店的交易数据来确定。
基于净经营收益和资本化率，我们可以使用以下公式来计算酒店的估价：酒店价值 = 净经营收益 / 资本化率收益法的优点收益法作为一种估值方法，具有以下优点：预测未来收益收益法允许投资者根据酒店未来的预计收益来计算其价值。
这相对于其他方法，如市场比较法，更能够反映酒店的潜在价值。
灵活性收益法可以根据不同的投资策略和预测模型进行调整。
投资者可以根据自己的需求和市场状况选择合适的资本化率和预测净经营收益的方法。
对于经营良好的酒店更准确收益法尤其适合对经营良好，财务状况稳定的酒店进行估值。
这种方法可以利用酒店的历史经营数据和市场表现进行更加准确的估算。
收益法的局限性然而，收益法也存在一些局限性：依赖数据准确性收益法的有效性取决于估计净经营收益和选择合适的资本化率的准确性。
如果估计过高或者选择的资本化率不合适，估值结果可能会出现较大误差。
不能考虑市场波动收益法假设未来净经营收益将保持稳定，未考虑到市场的波动性。
这意味着酒店可能面临行业变化，导致估值与实际价值存在差异。
无法考虑非经济因素收益法主要依赖经济因素，无法完全考虑非经济因素对酒店价值的影响。
宾馆资产评估报告1. 引言此次报告是针对某家宾馆进行资产评估的结果汇总。
通过对宾馆的各项资产进行评估，我们旨在了解宾馆的价值和潜在风险，并为业主和投资者提供了决策参考。
2. 背景宾馆是一家位于城市中心的豪华五星级酒店，拥有200间客房，设施齐全，提供高品质的服务。
宾馆建于20世纪80年代，经过多次翻新和扩建，拥有现代化的设备和设施。
3. 资产评估方法为了对宾馆的资产进行评估，我们采用了以下方法：3.1 市场对比法市场对比法是根据类似宾馆的交易记录和市场价格来估算宾馆的价值。
我们对周边地区的宾馆进行了调研，收集了相关的数据和信息，并结合宾馆本身的特点进行了评估。
3.2 收益法收益法是根据宾馆预计的未来现金流量和风险情况来估算其价值。
我们对宾馆的过去几年的财务报表进行了分析，并考虑了宾馆所在市场的供需情况和竞争环境，最终得出了宾馆的预期收益和价值。
3.3 成本法成本法是根据宾馆重新建造或重新购买的成本来估算其价值。
我们调查了宾馆的建设成本，并考虑了其状况和使用寿命，综合考虑了折旧和磨损等因素，得出了宾馆的成本价值。
4. 资产评估结果经过综合考虑和计算，我们得出了以下宾馆的资产评估结果：4.1 市场价值根据市场对比法和相关数据，我们估计宾馆的市场价值在X万人民币左右。
4.2 收益价值根据收益法和财务分析，我们估计宾馆的收益价值在Y万人民币左右。
4.3 成本价值根据成本法和建设成本调查，我们估计宾馆的成本价值在Z万人民币左右。
5. 结论综合考虑以上三种估值方法的结果，我们得出了以下结论：1.宾馆的市场价值、收益价值和成本价值相对接近，这表明宾馆的资产评估结果较为可靠。
2.市场对比法和收益法是对宾馆价值估算的重要方法，可以互相验证和印证。
3.宾馆的资产价值较高，具有一定的投资价值。
4.在考虑投资宾馆的同时，需要对宾馆的经营状况、市场前景和竞争环境等因素进行综合评估。
请注意，本报告的评估结果仅供参考，不构成任何具体投资建议，具体的投资决策需要综合考虑各种因素。
酒店估值收益法
酒店估值的收益法是一种经济估值方法，基于酒店的预期现金流量及相应的风险情况来确定酒店的价值。
在使用收益法进行酒店估值时，一般会使用净现值（Net Present Value）或者内部收益率（Internal Rate of Return）来评
估投资回报率。
收益法将酒店的未来现金流量进行折现，然后与投资的初期成本进行比较，以确定酒店的收益能力。
具体的收益法酒店估值的步骤如下：
1. 预测酒店未来的现金流量。
这包括酒店的收入、支出以及税务情况等。
通常会根据历史数据、市场趋势和业务计划等来进行预测。
2. 根据预测的现金流量情况，计算酒店的净现值或者内部收益率。
净现值表示未来现金流量的折现值与投资成本之间的差额，如果净现值为正，意味着投资是有盈利的。
内部收益率则是使净现值等于零的最低投资回报率。
3. 考虑风险因素。
在进行收益法估值时，需要综合考虑酒店所面临的风险情况，如市场风险、竞争风险、法律风险等。
风险越高，投资回报率要求越高。
4. 进行灵活度调整。
在实际运用中，可能需要对预测的现金流量进行调整，以反映不同时间段的变动情况，或者针对不同的风险水平进行调整。
总之，酒店估值的收益法是借助现金流量及风险情况来评估酒店的价值，并为投资者提供决策依据。
当然，在实际运用时还需要综合考虑其他估值方法，以及市场和行业情况等因素。
酒店资产评估报告1. 引言1.1 背景酒店资产评估是为了确定酒店的价值和投资回报率而进行的一项重要工作。
酒店资产评估报告是对酒店进行全面分析和评估的文档，为酒店所有者和投资者提供决策依据。
1.2 目的本报告旨在通过对酒店资产进行评估，为相关利益方提供关于酒店价值和投资潜力的客观分析，以便于制定合理的战略和决策。
2. 数据收集2.1 酒店基本信息首先，我们收集了酒店的基本信息，包括酒店名称、地理位置、规模和年限等。
这些信息有助于我们对酒店进行定位和整体评估。
2.2 财务数据我们进一步收集了酒店的财务数据，包括年度营业额、成本、利润和现金流量等。
通过分析这些数据，我们可以评估酒店的经营状况和盈利能力。
2.3 市场调研此外，我们还进行了市场调研，收集了酒店所在地区的旅游业发展情况、市场需求和竞争情况等相关数据。
这有助于我们了解酒店所处市场的潜力和竞争压力。
3. 评估方法3.1 收益法我们采用了收益法对酒店进行评估。
收益法是一种常用的资产评估方法，通过估计酒店未来的现金流量和利润，来确定其当前价值。
3.2 折现率在应用收益法时，我们需要确定一个折现率来计算未来现金流的现值。
折现率取决于酒店的风险和预期收益，是一个基准利率。
3.3 市场比较法除了收益法，我们还使用了市场比较法对酒店进行评估。
市场比较法是通过比较类似酒店的交易价格和市场数据，来确定酒店的估值。
4. 结果和建议4.1 评估结果根据我们的评估，酒店的当前价值为X万元。
这是基于预测的未来现金流量和利润进行计算得出的。
4.2 建议基于评估结果，我们提出以下建议： - 酒店可以采取措施提高运营效率，降低成本，以增加利润。
- 酒店可以优化市场定位，加强营销推广，以吸引更多客户和提高入住率。
- 酒店可以考虑进行装修和设施升级，以提升客户体验和竞争力。
5. 结论酒店资产评估报告旨在为酒店所有者和投资者提供关于酒店价值和投资潜力的客观分析。
通过使用收益法和市场比较法，我们对酒店进行了全面评估，并提出了相应的建议。
酒店评估的基本原理和方法酒店评估是一个衡量酒店经营状况的过程。
确定酒店的价值并提供评估意见是评估的目标。
以下是酒店评估的基本原理和方法。
基本原理收入收入是酒店经营的关键指标之一，可以通过以下方法进行计算：- 基于历史数据预测未来收入- 结合市场数据进行分析和比较- 考虑竞争对手的定价策略成本成本是酒店经营的另一个关键指标，包括以下方面：- 直接成本（如员工工资、物料和房屋维护）- 间接成本（如行政、广告和营销费用）收益收益是通过将酒店的收入减去成本来计算的。
收益可以用来衡量酒店的盈利能力和效率。
增值增值是通过提升酒店的市场价值来实现的。
增值可以通过改进酒店的设施、服务和市场营销来实现。
评估方法收益法收益法是酒店评估中最常用的方法之一。
该方法主要基于酒店的收入和收益来确定酒店的价值。
这需要考虑酒店的历史收入和收益，预测未来的收入和收益，并结合市场数据和竞争对手的信息进行分析和比较。
市场比较法市场比较法是通过比较酒店与市场上类似酒店的销售价格来确定酒店的价值。
这需要考虑酒店的位置、规模、设施和服务等因素，并结合实地考察和竞争对手的信息进行分析和比较。
成本法成本法是通过计算酒店的重建成本来确定酒店的价值。
这需要考虑酒店的土地价值、建筑物和设备的成本，并结合市场数据和竞争对手的信息进行分析和比较。
综上所述，以上是酒店评估的基本原理和方法。
评估酒店的价值可以帮助酒店经营者或潜在投资者确定酒店的市场竞争力和投资价值，因此，酒店评估在酒店行业中具有重要的意义。
房地产抵押估价报告项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评估委托人：江苏**大酒店有限公司估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：景** 张**估价报告出具日期：2010年12月10日估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号致估价委托人函江苏**大酒店有限公司：我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。
以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。
江苏A房地产评估咨询有限公司法定代表人：二〇一〇年十二月十日估价结果一览表目录估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (5)房地产抵押估价结果报告 (7)一、估价委托人 (7)二、估价机构 (7)三、估价目的 (7)四、估价对象 (7)五、估价时点 (13)六、价值类型 (13)七、估价依据 (13)八、估价原则 (14)九、估价方法 (15)十、估价结果 (15)十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 (17)十二、房地产变现能力分析 (18)十三、房地产抵押估价报告使用提示 (20)十四、估价人员 (21)十五、估价作业日期 (21)十六、本评估报告的使用有效期限 (21)附件 (22)1.房屋所有权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。
9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。
注册房地产估价师：景**(签章) 注册号：******注册房地产估价师：张**(签章) 注册号：******二〇一〇年十二月十日估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。
二、未经调查确认或无法调查的资料1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。
2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。
因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
四、本估价报告使用的限制条件1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
2.本报告自提交之日起一年内有效。
本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。
3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。
4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。
5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响，在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价结果报告苏房地镇扬估字（2010）第09号一、估价委托人单位名称：江苏**大酒店有限公司单位地址：A市**西路18号法人代表：徐广福经营范围：许可经营项目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK 厅。
一般经营项目：代售飞机票、火车票；日用百货；工业美术品销售二、估价机构估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司房产资质等级：一级资质证号：建房估证字[2010]085号土地资质等级：全国范围内从事土地评估业务资质证号：******法人代表：***联系人：***联系地址：南京市**路188号**大厦9层D座联系电话：******网址：http://www.******.com/ <http://www.******.com> 电子信箱E-mail：******三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象1.估价对象范围估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产，房屋总建筑面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。
2.估价对象状况（1）估价对象登记状况根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象的权属状况如下表所示。
表1 房屋登记状况一览表表2 土地登记状况一览表（2）他项权利状况在估价时点，估价对象房地产未设定抵押等他项权利。
3.估价对象实物状况3.1估价对象实物状况（1）座落：A市开发区**西路18号；（2）建筑面积：27822.7m2；（3）总层数/层次：2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；（4）建筑结构：钢混及混合；（5）平面布置：估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；（6）工程质量：经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；（7）建成年代：2004年，门卫室改建于2006年；（8）维护、保养、使用情况：估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；（9）临街状况：估价对象临**西路；（10）方便程度：酒店内配备室外停车场；（11）物业管理：有物业管理；（12）装修、设施设备及利用现状：估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。
江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。
酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。
第2层主体为康乐中心，包括为桑拿中心、足疗洗浴、美发中心、棋牌室、商务中心等，另有部分多功能厅。
第3层为会议及餐饮，包括高级豪华包厢、多功能厅、各规模会议室及一个贵宾厅，第4-13层为客房部。
其中顶层部分为仓库，另还有配套配电房、物业房及员工宿舍楼。
酒店整个主楼大楼外墙贴面砖，西裙楼圆弧造型，钢结构玻璃幕墙。
酒店大堂入口为玻璃幕墙面，地面及墙身铺砌磨光花岗岩、大理石，天花板采用特色吊顶，豪华枝形水晶艺术吊灯。
西餐厅地面铺设高级地砖，内墙贴高档护墙板及艺术贴画，造型石膏板吊顶。
餐厅包厢地面铺斜纹地毯，内墙贴墙纸，装饰艺术画，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，大部分餐厅包厢单独配备卫生间。
宴会大厅及多功能会议中心地面铺地毯，内墙贴墙纸，造型石膏板吊顶，水晶吊灯，配活动舞台。
桑拿会所、棋牌中心包间地面铺地毯，内墙贴墙纸，大部分单独配备卫生间。
客房地面铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。
