收益法测算表(房地产)
- 格式：xls
- 大小：50.50 KB
- 文档页数：4
下载文档原格式
合集下载
苦苦寻找的房地产项目动态测算表，双手神表送上！（转发收藏）
苦苦寻找的房地产项目动态测算表，双手神表送上！（转发收
藏）
一、填表说明
1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；
2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；
3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；
4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开发贷）”
5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；
6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；
7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；
8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；
9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；
二、填报职责分工及数据逻辑示意图
三、各阶段数据口径说明
表01 经营指标
表01-1 目标成本
表02 项目经济技术指标
表03 全景节点计划
表04 总货值及回款计划
表05 总成本及支付计划
安徒生土地款
表06 融资计划
表07 盈利预测
表07-1 增值税及税后收入成本明细表
表08-1 全周期资金平衡表
文章仅展示部分，源文件请私信。
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│ 工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│ 1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型>10000 平米中型3000-10000 平米小型<3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=390103002050030 78040920501000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率: 工程造价500万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
商业房地产项目：成本及利润测算自动计算表2013
土地面积：
100000平方米
容积率：
2住宅建筑面积：
95040平方米储藏室建筑面积：18000平方米预计销售价格：1700元/平方米储藏室预计销售价格：1500元/平方米收费标准单价（元/m2）备注
土地成本
350元/平方米350直接工程成本
680元/平方米680基础设施配套费
45元/平方米451.752.60%17.68住宅2.3元/平方米商品房3.2元/平方米 2.33元/平方米 1.518元/平方米90.70% 4.7625元/平方米1218元/平方米91.50%10.23元/平方米 1.515元/平方米158元/平方米42元/平方米21.50元/平方米 1.51.50元/平方米 1.516.5开发管理费
15水、暖、电配套费
15场内道路、绿化、管网
40税费
10.5%178.5成本小计1433.69成本价格
13625.79万元销售收入
18856.80万元利润5231.01万元
住宅成本及利润测算
前期费用成本测算
投资项目
质量监督费
劳保费
规划技术服务费
消防审核及验收费
施工图审图费
招投标等费用
勘察费
设计费
监理费
防雷审核费及SPD费
人防费
墙改费
散装水泥
防地震认证
定额测试费
建设用地规划许可
销售收入-成本价格利润测算
成本单价×建筑面积销售单价×销售面积。
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
房地产收益法评估测算表
房屋耐用年限 土地使用权证 建筑物面积 建筑物用途 建筑物装修 出租、商业经营、生产、自用、尚未使用
取费依据
索引
2. 总费用
3.纯收益 公式：房地产纯收益=房地产总收益―房地产总费用 4.还原利率 确定方法：
5.收益年限 6.收益价格 其他需要说明的事项：
注：此表应根据房地产收益类型进行填列估算
房地产收益法评估测算表
资产占有单位名称 位置 土地使用年限 房屋所有权证 土地使用权性质 土地级别 建筑物结构 收益类型 租金约定 收益法公式： 估算过程： 项 1总收益 目 取费标准 出让、划拨、转让、租赁 评估次: 编制人及日期: 复核人及日期： 面积（M2） 宗地号 他项权 建筑物层高 建筑物檐高 建筑物层数
2024版房地产开发投资测算表完整版
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产投资经济效益测算表(自动计算版)
单位:万元1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、期初现金余额(51350.00)(51350.00)(52838.31)(54376.62)(70039.12)(52975.80)(52975.80)(9964.56)144166.34310243.56404610.35404610.35427676.05458579.28457012.55二、现金流入15610.570.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.001、自有资金/资本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002、对外融资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003、内部拆借(合作乙方)0.000.000.000.000.000.000.000.000.004、经营销售资金流入766956.520.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.00销售进度比例100.00%10.00%0.00%0.00%0.00%10.00%80.00%15.00%25.00%25.00%15.00%10.00%5.00%5.00%0.00%0.00%租赁进度比例5、其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三、现金流出680414.7551350.0078321.451488.311538.3115662.5159632.33155979.0772032.2437608.2325661.9120676.6930664.8015282.127444.601566.738266.891、土地费用389340.0051300.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00a、土地出让金0.002160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00b、土地转让款378000.0037800.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00c、契税11340.0011340.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00d、其它0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002、前期费用22657.8850.00350.0050.00100.00100.00100.0022257.8822257.880.000.000.000.000.000.000.000.003、建安费用118944.000.0053524.800.000.0011894.4041630.4053524.8029736.0011894.405947.205947.205947.205947.200.000.005947.20支付进度比例100.00%45.00%0.00%0.00%10.00%35.00%0.4525.00%10.00% 5.00% 5.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%4、基础配套费用16985.480.003397.100.000.00849.272547.8211889.844246.374246.371698.551698.551698.55849.270.000.00849.27基础设施支付进度100.00%20.00%0.00%0.00% 5.00%15.00%70.00%25.00%25.00%10.00%10.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%5、公共配套设施费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00支付进度比例0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006、不可预见费27396.370.005479.270.000.000.005479.2713698.183424.553424.553424.553424.558218.912054.73513.68128.4232.117、管理费用17259.710.005753.241438.311438.311438.311438.315753.241438.311438.311438.311438.314314.931438.311438.311438.311438.318、财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资金成本30.00%15.00% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90%使用时间0.50 1.000.250.250.250.250.250.259、经营销售费用支出13805.224831.830.000.001380.523451.308973.393451.304141.57690.26690.260.000.000.000.000.00支出进度比例100.00%35.00%0.00%0.00%10.00%25.00%65.00%25.00%30.00% 5.00% 5.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%10、支付各类税费支出69026.090.004985.220.000.000.004985.2239881.747477.8312463.0412463.047477.834985.222492.612492.610.000.0011、偿还融资借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012、偿还内部拆借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013、自有资金偿还5000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005000.002000.003000.000.000.0014、其他支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00项目现金流量测算表第一年第二年第三年预算内容项目计划运作阶段（第0年）第一年第二年第二年。
房地产评估收益法计算表500
包含房产税、营业税及 附加等，综合后取值 采用累加法，并参照广 州取值惯例 根据广州市的市场调研 情况 根据保险行业的规定
0.0% x= 2.25%
根据广州市的市场规律 根据市场调查取值
F——税金（一般是房产税）。 可取为: 2、经营型 B——销售或生产成本。 C——经营或销售费用。 D——管理费。 E——财务费用。 F——销售税。 H——经营利润。
G——其它费用。包括上述不便用比例计算的项目。 V= （A0(1-b-c-d-e-f-g-h)-G)/r*(1-1/(1+r) ) V= A/r*(1-1/(1+r) )
n n
二、 对于A每年按增长率s递增（或递减，s取负值）的计算 公式为： V=A/(r-s)*(1-((1+s)/(1+r)) )
收益还原法
一、有限年，收益不变公式：V=A/r*(1-1/(1+r)n) A——年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H 其中： A0为年有效毛收入。 V= 29220 a= 253.0
参数取值说明
B——E为营运成本、费用。 F、H——税、利。 应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定： 1、出租型 A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x), A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x), a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使 用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*(1-x),a2为 月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(((1+i/12*a3)*a+a2)*(1-x)+a4)*12。 B——维修费。 C——保险费。 D——管理费。 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 fA0 A0= 2924.8 b= 3.0% c= 0.1% d= 0.0% f= 18.0% r= 6.5% 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 eA0 fA0 hA0 h= 0.0% G= 0.0 A= 2307.7 一、结果： V= 29220 s= 1.0% V= 32196 B'= 3.00 V= 29580 e= 0.0% n= 27.5
0.0% x= 2.25%
根据广州市的市场规律 根据市场调查取值
F——税金（一般是房产税）。 可取为: 2、经营型 B——销售或生产成本。 C——经营或销售费用。 D——管理费。 E——财务费用。 F——销售税。 H——经营利润。
G——其它费用。包括上述不便用比例计算的项目。 V= （A0(1-b-c-d-e-f-g-h)-G)/r*(1-1/(1+r) ) V= A/r*(1-1/(1+r) )
n n
二、 对于A每年按增长率s递增（或递减，s取负值）的计算 公式为： V=A/(r-s)*(1-((1+s)/(1+r)) )
收益还原法
一、有限年，收益不变公式：V=A/r*(1-1/(1+r)n) A——年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H 其中： A0为年有效毛收入。 V= 29220 a= 253.0
参数取值说明
B——E为营运成本、费用。 F、H——税、利。 应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定： 1、出租型 A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x), A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x), a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使 用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*(1-x),a2为 月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(((1+i/12*a3)*a+a2)*(1-x)+a4)*12。 B——维修费。 C——保险费。 D——管理费。 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 fA0 A0= 2924.8 b= 3.0% c= 0.1% d= 0.0% f= 18.0% r= 6.5% 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 eA0 fA0 hA0 h= 0.0% G= 0.0 A= 2307.7 一、结果： V= 29220 s= 1.0% V= 32196 B'= 3.00 V= 29580 e= 0.0% n= 27.5
收益法测算模版(新)
收益截止日期收益年期总建筑面积可出租面积房屋重置单价0平方米0平方米二、估算过程单位：人民币元自 2014/1/1自 2014/1/1自 2043/12/20自 2043/12/20自 2043/12/20至 2014/1/1至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20至 2043/12/20租约情况有租约无租约无租约无租约无租约收益年期（年）0.000.000.000.000.001年房地产总收益（元） 1.1+1.20.000.000.000.000.001.1租金收入 1.1.1*1.1.2*(1-1.1.3)0.000.000.000.000.001.1.1月租金(元／m 2)0.000.000.000.000.00根据租赁合同及周边市场行情确定。
1.1.2出租面积(㎡)0.000.000.000.000.001.1.3空置率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%指房屋在出租过程中无法全部出租，必然有一部分空置，空置率根据当地市场状况确定。
带租约的物业空置率为0。
1.2押金利息收入0.000.000.000.000.001.2.1平均押金余额（元）2个月租金0.000.000.000.000.001.2.2存款利率一年期存款利率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2年总运营费用（元）∑2.1-2.60.000.000.000.000.002.1营业税及附加 5.55%0.000.000.000.000.00营业税为年房地产总收益的5%计，城市维护建设税按营业税的7%计，教育费附加按营业税的3%计，地方教育附加按营业税的1%计；总计年房地产总收益的5.55%计。
2.2房产税12.0%0.000.000.000.000.00按年房地产总收益的12%计。
2.3管理费3.0%0.000.000.000.000.00指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%-5%计。
(完整版)房地产项目现金流量及投资收益测算表
***项目现金流量及投资收益测算表
期初资金余额一.一■., 一、现金流入：, ■,<•一.
（-）资本金或投资款流入：- **股东投资流入
其他投资流入
•••■•. （-）经存（或处置资产）流入■■■■一■.
经行收入（含销售收入及其他经行收入）
处置资产流入
•••
（三）借款流入. . ■■■■・**股东借款流入
银行借款流入
其他借款流入
•••
二,现金流出：■一.,■■,
俏售费用
管理费用
其他税金
企业所得税
购置资产流出
（三）借款支出■■,■—. 一归还借款本金■■,■一. 一
归还银行借款本金
归还其他借款本金
归还借款利息
.
.
•■■
.
其中：归还**股东借款利息
归还银行借款利息
归还其他借款利息
期末资金余额
,
,
,
一■.
, 所得税率
息税前折旧摊销前收益EBITDA - - - --- 一 经营净现金流
-
- •-- -
***项目利润测算表
营业收入 付现营业成本
税金及附加
营业利润
■
,
,
一■.
,
鞘售费用
管埋费用
财务费用
利润总额
,
■
・
■■.
一
销售净利率
flDIW OI
O! I
总投资收益率
净资产收益率
#DI\4 O!QVO粒
MO!
粕
IWO!
#DW
0!
#OW O!QVO#a\^oi#DIM
Q
#avoi
fflDIWO!。
收益法计算表
收益法测算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
收益法测算表(房地产)
16.50 元/㎡
（4）
(2)×5%
330.00 元/㎡
二
年运营费用
（5）+（6）+（7）+（8）+（9）
947.38 元/㎡
（5）
管理费用
(一)×3%
188.60 元/㎡
（6）
维修费用
重置价格（1600元/㎡）×2%
32.00 元/㎡
（7）
保险费用
重置价格（1600元/㎡）×0.2%
3.20 元/㎡
重置价格是根据估价人员 对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后 确定
包括房产税+营业税+教育 附加费+城市建设维护费+ 防洪费和教育经费等 按地级土地收益金收取标 准按年计取
即建筑物达到法定耐用年 限后，剩余土地使用年限 土地价格
收益法测算表（房地产）
序号 一 项目名称 （单位：元/㎡） 年有效毛收入 (2)+(3)-(4) 计算公式 计算结果 单位
6286.50 元/㎡
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
(2)
年潜在毛收入 租赁保证金、押金利 息收入 空置等造成的收入损 失
（1）×12
6600.00 元/㎡
（3）
(1)×3%
（8）
税金及其附加费 土地收益金（划拨土 地） 房地产年纯收益 房地产剩余使用年限 内的收益单价
(一)×11.51%
723.58 元/㎡
（9）
0×12
0.00 元/㎡
三
（一）—（二）
5339 元/㎡
四
(三）/7.34%×[1-1/(1+7.34%)^35]
66643.03 元/㎡
房地产酒店收益法测算
0 53781.91
10
3 财务费用
年收入的一定系数 0.00% 提取
4 税费
营业税、教育附加税、城市维护建设
5.65%
税、水利基金税之和
5 燃料动力费 6 酒店总费用合计
32
月费用×12
7 房产税
建筑物原值
16135
3、 酒店年纯收益 4、 资本化率
酒店年收入-酒店年费用-房产税 安全利率加风险调整值确定
酒店收益法测算计算表 房型表 房间类型
1
2
3
4
5
6
7
合计
房间数
门市价
563
400
收入×365
收入 0 0 0 0 0
225200 82198000
项目 1、 酒店收入测算
系数
说明
1 酒店客房收入
55% 收入×年入住率
2 餐饮收入
0.5 收入×比例
3 其他收入
合计
.
2、 酒店费用测算 1 生产成本
餐饮成本
5、 酒店收益价值测算
收益年数
1 平稳不变
a*(1-1/(1+r)^n)/r
2 递增变化
递增率
0.03 递增年数
5
收益价值
a*(1-(1+r)^n/(1+R)^n)/(R-R)
40.00
2393.31
3794.71
313.017
1979.53628 4858.565809
119070.1595
收入 0 0 0 0 0
225200 82198000
价值
4520.89 2260.45 2712.53 9493.87
最全面房地产项目成本利润测算表
326.62 26.83 241.29 34.33 130.28 26.64 29.04 11.66 9.33 64.24 29.16
259.41 86.46
110.55 43.69 15.30 3.41
1,895.02 445.89 263.28 90.98 159.22 13.08 117.63 16.74 63.51 12.99 14.15 5.69 4.55 31.32 14.21
40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40
2 市政配套费
51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65
3 报批报建增容费
20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41
4 三通一平费
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
5 室外智能化系统
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6 其他
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
六 园林环境费
54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96
1 绿化建设费
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
2 建筑小品
29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67
分产品类型成本汇总表
序 号
成本项目
小高层 高层
可售面积单位成本
商铺
棉纺市场 区
公寓酒店
地下室
建筑面积
53767.50 66493.10 18315.70 45733.50 22294.30 #######
259.41 86.46
110.55 43.69 15.30 3.41
1,895.02 445.89 263.28 90.98 159.22 13.08 117.63 16.74 63.51 12.99 14.15 5.69 4.55 31.32 14.21
40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40
2 市政配套费
51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65
3 报批报建增容费
20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41
4 三通一平费
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
5 室外智能化系统
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6 其他
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
六 园林环境费
54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96
1 绿化建设费
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
2 建筑小品
29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67
分产品类型成本汇总表
序 号
成本项目
小高层 高层
可售面积单位成本
商铺
棉纺市场 区
公寓酒店
地下室
建筑面积
53767.50 66493.10 18315.70 45733.50 22294.30 #######
房产项目财务成本利润测算表2015【房地产项目楼盘投资成本利润测算财务可研计算套表格带公式excel】
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
0.0
-
0.00%
-
2500.0
1,040,005
0.00%
房产 企业 总用地面积（㎡）
容积率 总建 筑面 积
基本 情况 规划总用地面积(㎡)
总建筑面积(㎡)
其中 地上建筑面积(㎡) 地下室面积(㎡)
销售
预测 序号
项目名称
1 别墅
2 住宅
3 写字楼
4 商业
5 其他层商业
6 车位（625个）
利润
合计
预测
序号
项目名称
成本及费用合计
税前利润
税前利润率(%)
减：所得税(25%)
2,600,013
单位成本（元／㎡）
按销售面积
按建筑面积
金额（万元）
2500.0
1,040,005
3750.0
1,560,008
60.00%
937.5
390,002
2812.5
1,170,006
45.00%
单位成本（元／㎡）
按销售面积
按建筑面积
-
房地产土地评估勘察与收益测算表Excel
调查日期： 年 月 日抵押合
抵押合
调查日期： 年 月 日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
可分为有规划限制条件和无规划限制条件。
是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
16.50 元/㎡
（4）
(2)×5%
330.00 元/㎡
二
年运营费用
（5）+（6）+（7）+（8）+（9）
947.38 元/㎡
（5）
管理费用
(一)×3%
188.60 元/㎡
（6）
维修费用
重置价格（1600元/㎡）×2%
32.00 元/㎡
（7）
保险费用
重置价格（1600元/㎡）×0.2%
3.20 元/㎡
（8）
税金及其附加费 土地收益金（划拨土 地） 房地产年纯收益 房地产剩余使用年限 内的收益单价
(一)×11.51%
723.58 元/㎡
（9）
0×12
0.00 元/㎡
三
（一）—（二）
5339 元/㎡
四
(三）/7.34%×[1-1/(1+7.34%)^35]
66643.03 元/㎡
五
剩余年限土地收益价 值 重置价格（16பைடு நூலகம்0元/㎡）×95%
重置价格是根据估价人员 对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后 确定
包括房产税+营业税+教育 附加费+城市建设维护费+ 防洪费和教育经费等 按地级土地收益金收取标 准按年计取
即建筑物达到法定耐用年 限后，剩余土地使用年限 土地价格
0 元/㎡
0 元/㎡
0 元/㎡
六
本次估价房地产单价 本次估价房地产的收 益价值（元）
（四）+（15）
66643 元/㎡
七
(五)×建筑面积(1016.02㎡)
67710621 元
测算表（房地产）
计算说明
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
按月毛租金收入为计算基 数 按年毛租金收入为计取 维持房地产正常生产、经 营或使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营 的收益
0
（10） 房屋现值
1520.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
126.77 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
5212.35 元/㎡
建筑物达到耐用年限 （13） 56年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^-21] 年期-21年的土地价值 -21年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^56 值 （15） 楼面地价 (14)/10.95
收益法测算表（房地产）
序号 一 项目名称 （单位：元/㎡） 年有效毛收入 (2)+(3)-(4) 计算公式 计算结果 单位
6286.50 元/㎡
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
(2)
年潜在毛收入 租赁保证金、押金利 息收入 空置等造成的收入损 失
（1）×12
6600.00 元/㎡
（3）
(1)×3%