房地产估价测算过程(市场法、收益法)

不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产、土地等不动产进行评估和估价，确定其市场价值的过程。

不动产估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的方法。

一、比较市场法比较市场法是最常用的估价方法之一。

它通过对周边相似的不动产的成交价格进行比较，来确定待估价不动产的市场价值。

关键是选取合适的可比对象，即在地理位置、用途、土地面积、建筑年代等方面与待估价不动产相似的成交案例，并分析对比其价格差异。

二、收益法收益法主要适用于对商业不动产的估价。

它基于不动产的租金收入和未来的现金流量来估算其市场价值。

具体步骤包括确定租金收入、计算净操作收益和折现未来现金流量。

三、成本法成本法适用于新建不动产或重建不动产的估价。

它基于不动产的重建成本和折旧率来估算其市场价值。

具体步骤包括确定重建成本、计算折旧率和调整为市场价值。

四、资本化收益法资本化收益法是一种综合利用多种估价方法的综合估价方法。

它基于不动产的收益和资本化率来估算其市场价值。

具体步骤包括确定不动产的收益，选择合适的资本化率，计算资本化价值。

五、地价法地价法主要适用于土地的估价。

它基于土地的位置、用途和开发潜力等因素来估算其市场价值。

具体步骤包括确定土地的可用性和用途、研究土地市场价值和调整为市场价值。

六、量化回报法量化回报法是对商业不动产的估价方法之一。

它基于不动产的租金收入和回报率来估算其市场价值。

具体步骤包括确定租金收入、计算回报率和调整为市场价值。

七、专家评估法专家评估法是依靠专家对不动产所在市场的经验和判断力进行估价。

专家评估法的优点是能够综合考虑各种影响因素，并提供专业意见。

但其结果可能会受到专家主观因素的影响，需要更多参考指标来确认。

总结来说，不动产估价的方法有比较市场法、收益法、成本法、资本化收益法、地价法、量化回报法和专家评估法等。

每种方法都有其适用范围和使用条件，具体的选择需要根据实际情况来确定。

房地产评估的方式有以下几种：一、本钱法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。

估价人员：xxx xxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx 地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)第一部分房地产估价结果报告 (5)第二部分假设和限定条件 (10)第三部分房地产估价技术报告 (11)第四部分附件 (28)致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。

我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。

此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。

房地产市场价格评估方法在房地产市场中，价格评估是一项重要的工作，它对于买卖双方、金融机构和政府部门来说都至关重要。

通过价格评估，可以客观地确定房地产的价值，为市场参与者提供决策依据。

本文将介绍几种常见的房地产市场价格评估方法，包括比较市场法、收益法和成本法。

一、比较市场法比较市场法是一种常见的房地产价格评估方法。

它通过比较已售出的类似物业的价格来确定目标物业的价值。

评估师会收集并分析大量的市场数据，包括相似物业的销售价格、地理位置、建筑面积、房间数量等信息。

然后，根据这些数据，评估师可以得出一个相对准确的估价。

比较市场法的优点是它的简单和直观性。

它采用了市场上已有的数据进行评估，因此结果相对可靠。

然而，该方法也存在一些局限性。

首先，如果市场上缺乏可比较的物业，或者市场数据不够准确，这种方法的可行性就会受到限制。

其次，这种方法没有考虑到物业的潜在收益能力或成本，可能无法准确反映物业的真实价值。

二、收益法收益法是另一种常用的房地产价格评估方法。

它主要基于物业的预期收益能力来确定其价值。

评估师会分析物业的租金收入、租金增长率以及相应的资本化率，并将这些数据应用于收益法的计算公式中。

收益法的优点是它对于投资物业非常有用。

它能够帮助投资者判断物业的现金流潜力和投资回报率。

然而，该方法也有一些限制。

首先，它对于自住型物业的评估不太适用，因为自住型物业的主要价值不在于租金收入。

其次，该方法对于预测未来的市场情况十分敏感，评估结果可能会受到经济波动和市场变化的影响。

三、成本法成本法是一种以重建或替换成本为基础的房地产价格评估方法。

评估师会考虑到物业的建筑成本、土地价值以及折旧等因素，来评估物业的价值。

成本法的优点是它适用于新建物业或者独特的物业。

它能够提供一个相对准确的替代成本，如果目标物业的实际价值低于重建成本，那么该物业的市场价值可能偏低。

然而，成本法也有一些局限性。

首先，它没有考虑到市场需求和供应的影响，可能无法反映物业的实际价值。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。

关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。

这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。

收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。

在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。

报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。

如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。

用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。

如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。

（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。

房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。

其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。

1•市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。

1）市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

2）市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；3）市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例;③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整：⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。

2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。

一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。

对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。

房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。

在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。

一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。

该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。

1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。

这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。

1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。

该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。

二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。

该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。

2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。

该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。

2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。

该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。

2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。

该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。

三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。

该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。

四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。

四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

房地产评估的方法有以下几种：1、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产估价报告估价项目名称：××市××区××街××号房地产委托估价方：××××科技发展有限公司受理估价方：××××房地产资产评估有限公司估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号：422005××××）估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号目录致委托估价方函 (1)注册房地产估价师声明 (2)估价的假设前提和限制条件 (4)房地产估价结果报告 (7)一、委托估价方 (7)二、受理估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (9)五、估价时点 (9)六、估价作业日期 (9)七、价值定义 (9)八、估价依据 (9)九、估价原则 (9)十、估价方法 (10)十一、估价结果 (11)十二、估价报告应用的有效期 (11)十三、估价人员 (11)房地产估价技术报告 (13)附件………………………………………………………………35～59××××科技发展有限公司：我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX 街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。

收益法市场法资产基础法
收益法、市场法和资产基础法是估算资产或企业价值的常用方法。

它们在企业估值、房地产估值等领域应用广泛。

收益法（Income Approach）是基于资产或企业未来预期收益来
进行估值的方法。

该方法认为，在相同风险水平下，资产或企业的价
值应当由其未来现金流量所决定。

常用的收益法包括贴现现金流量法（DCF）、市盈率法等。

贴现现金流量法通过将未来现金流量折现到现值，并加总得出资产或企业的现值，从而得出其价值。

市场法（Market Approach）是基于市场上类似资产或企业的交
易行为来进行估值的方法。

该方法认为，市场上交易的类似资产或企
业的价格反映了市场对其价值的认可。

常用的市场法包括市场比较法、市场多点估值法等。

市场比较法通过比较市场上类似资产或企业的市
场价格，从而得出被估价资产或企业的价值。

资产基础法（Asset-Based Approach）是基于资产的重建成本或
市场估价来进行估值的方法。

该方法认为，资产或企业的价值至少等
于其重建成本或市场价值。

常用的资产基础法包括成本法和市场法。

成本法通过估算资产的代价，并减去折旧等损耗，从而得出其价值。

市场法通过参考类似资产或企业的市场价值，从而得出被估价资产或
企业的价值。

这三种方法各有特点，适用于不同的估值对象和情境。

在实际应
用中，通常会综合使用多种方法进行估值，并结合专业判断来确定最
终的估值结果。

房地产如何选择评估方法房地产评估方法的选择1：市场法与类似房地产的近期市场成交实例进行比较其基本公式为：P=Pc×T×M×R ，各个参数代表的数据为P：待估房地产价格;Pc：可比实例价格;T：交易情况修正100/;M：市场状况调整/100 ;R：房地产状况调整100/;房地产评估方法的选择2：收益法.根据待估房地产的期望收益其基本公式为：P=A/Y净收益不变，使用年期无限，各个参数代表的数据为P：待估房地产价格;A：纯收益;Y：报酬率。

P=A[1-1/1+Yn]/Y净收益不变，使用年期n年;房地产评估方法的选择3：成本法通过确定重置或更新待估房地产所需的费用其基本公式为：房地产价值=重新购建价格–折旧。

这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。

由此形成房地产估价的三大基本方法。

其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。

每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。

但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。

1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法;2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。

供小于求时，则价格上升，否则下降。

房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

九、估价方法根据估价目的和估价对象的特点，并依据《关于推荐使用房地产抵押估价报告示范文本的通知》（京建交[2009]295号），我们选取市场比较法、收益法进行估价。

这是出于如下考虑：因估价对象所在区域可以搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。

而估价对象作为居住用途，属于有收益的房地产选用收益法切实可行。

1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价测算过程（一）、估价测算过程1、市场比较法：⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。

⑵建立价格可比基础。

⑶进行交易情况修正。

进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。

市场法估价测算汇总表注：上表中修正系数前未加±号即表示向上修正。

2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：⑴搜集有关收入和费用的资料；⑵估算租赁收入；租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

⑶估算运营费用；运营费用主要包括物业管理费、供暖费、租赁税费、水电费、电话费等。

若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除。

运营费用可按租赁收入的一定比例计算。

⑷估算净收益；租赁收入扣除运营费用，即为净收益。

⑸选用适当的报酬率或资本化率；资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。

本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。

房价如何评估？房价评估是哪里评估？标题：房价如何评估？房价评估是哪里评估？引言概述：房价评估是指对房地产市场中的房屋进行估值，以确定其合理的市场价格。

房价评估对于房地产市场的参与者、投资者以及政府决策者来说都至关重要。

本文将从六个大点出发，详细阐述房价评估的方法和地点。

正文内容：1. 房价评估的方法1.1 市场比较法1.1.1 通过比较类似房屋在同一地区的成交价格，以确定房屋的市场价值。

1.1.2 考虑房屋的特征、面积、位置、建筑年限等因素，进行适当的调整。

1.2 收益法1.2.1 根据房屋的租金收益，计算出其预期的现值，作为房屋的市场估值。

1.2.2 考虑租金水平、租金增长率、资本化率等因素，进行准确的估值。

1.3 成本法1.3.1 根据房屋的建造成本、土地价值等因素，计算出其重建成本，作为房屋的市场估值。

1.3.2 考虑建筑材料价格、劳动力成本、折旧等因素，进行准确的估值。

2. 房价评估的地点2.1 房地产评估机构2.1.1 专业的房地产评估机构拥有丰富的经验和专业知识，能够提供准确的房价评估服务。

2.1.2 评估机构通常采用多种评估方法，结合市场情况和专业判断，得出合理的房价评估结果。

2.2 银行和金融机构2.2.1 银行和金融机构在进行房屋贷款时需要对房屋进行评估，以确定抵押物的价值。

2.2.2 这些机构通常有自己的评估师团队，能够提供专业的房价评估服务。

2.3 房地产中介机构2.3.1 房地产中介机构在进行买卖交易时，需要对房屋进行评估，以确定合理的交易价格。

2.3.2 中介机构通常具有丰富的市场经验，能够提供准确的房价评估建议。

总结：房价评估是房地产市场中的重要环节，对于市场参与者、投资者和政府决策者来说都具有重要意义。

通过市场比较法、收益法和成本法等方法，可以对房屋进行准确的估值。

房价评估可以由专业的房地产评估机构、银行和金融机构以及房地产中介机构等进行。

这些机构拥有丰富的经验和专业知识，能够提供准确的房价评估服务，帮助市场参与者做出明智的决策。

房屋征收评估有哪些流程
中华⼈民共和国住房和城乡建设部(住建部)2011年6⽉3⽇公布了《国有⼟地上房屋征收评估办法》。

办法规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估⽅法进⾏适⽤性分析后，选⽤其中⼀种或者多种⽅法对被征收房屋价值进⾏评估。

房屋征收评估流程
1.选定机构
被征收⼈在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

2.签订合同
⼀般由房屋征收部门作为委托⼈，与评估机构签订评估委托合同。

征收评估、鉴定费⽤由委托⼈承担。

3.实地评估
估价师对被征收房屋进⾏实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选⽤⼀种或多种⽅法进⾏评估。

4.公开解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收⼈公⽰。

公⽰期间，估价师要对初步评估结果进⾏现场说明解释。

5.交付报告
公⽰期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收⼈转交分户评估报告。

6.申请复核
被征收⼈或者房屋征收部门对评估结果有异议的，⾃收到评估报告之⽇起10⽇内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

7.申请鉴定
被征收⼈或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，⾃收到复核结果之⽇起10⽇内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。