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07-模板-银亿股份项目开发周期基准及工程标准工期(银亿编制20120622)

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1 银亿股份项目开发周期基准及标准工期

目 录

一、项目开发周期基准的建立与应用 ........................................................ 2

1.

建立初步的基准 .................................... 2

2.

持续改进及应用 .................................... 2

3.

周期基准计算的起始点 ............................... 2

二、前期定位与设计周期基准 ................................ 2

1.

住宅设计周期表 .................................... 2

2.

商业设计周期 ...................................... 3

三、典型物业工程施工周期基准 .............................. 4

1.

住宅类物业 ........................................ 4

1)

住宅类物业施工周期基准的编制说明： .................... 4

2)

物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） .................. 5

3)

物业类型：多层（6层+1层地下室） ..................... 5

4)

物业类型：小高层（11层+1层地下室） ................... 5

5)

物业类型：中高层（18层+1层地下室） ................... 6

6)

物业类型：高层（24层+1层地下室）..................... 6

7)

物业类型：高层（33层+1层地下室）..................... 7

8)

物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室） ..... 7

2.

“城市综合体”施工周期基准 .......................... 8

1)

“城市综合体”施工周期基准的编制说明： ................ 8

2)

物业类型： ........................................ 8

大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ）

3)

物业类型： ........................................ 9

写字楼 （地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2）

4)

物业类型： ........................................ 9

酒店 （地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）

2

银亿股份项目开发周期基准及标准工期

一、 项目开发周期基准的建立与应用

1. 建立初步的基准

制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2. 持续改进及应用

1) 每年对各项目进度、成本、质量综合评估；

2) 总结、推广与更新：

总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更

新调整。

3. 周期基准计算的起始点

1) 周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；

2) 拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别

项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

二、 前期定位与设计周期基准

1. 住宅设计周期表

时间

阶段 基准时间

（单位：天） 备注

初步定位 30 (1) 新进入城市 ＋15天

(2) 可复制项目 －15天

(3) 大盘（80万㎡以上） ＋15天

规 划（概 念） 30 (1) 设计竞赛 ＋30天

(2) 争取规划条件可适当延长

3 方 案 50 (1) 产品复制 －30～45天

(2) 中小盘项目：“规划＋方案”合并基准时间为1.5

个月；可复制项目为1.0个月。

初步设计

（报审深度） 45 (1) 复制项目 -15天

(2) 精装 +15天

施工图设计

（含施工图审查） 75 (1) 根据施工需要，可分批出图

2. 商业设计周期

时间

阶段 基准时间

（单位：天） 备注

初步定位 45 （1）新进入城市 ＋15天

（2）复制项目 －15天

规 划（概 念） 75 （1）争取规划条件可适当延长

方 案 105 (1) 复制项目 －30天

初步设计

（报审深度） 90 (1) 产品类型复杂 ＋30天

(2) 争取消防设计条件 ＋15天

施工图设计 75 （1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计

4 三、 典型物业工程施工周期基准

1. 住宅类物业

1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明：

a) 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个

冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；

b) 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和

办理产证的时间；

c) 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通

常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段；

d) 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；

e) 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证

时间汇总；

f) 基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将根据不

同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工

期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月，

建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天；

g) 主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期；

h) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；

i) 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；

j) 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完

成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交

叉进行，以缩短施工综合工期；

k) 当工期跨春节影响施工时，工期增加25～30天；

l) 因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。

5 2) 物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排，单位：天）

项目

区域 施工

准备 桩基

施工

（钻

孔桩） 基础

施工

（至

±0） 主体

结构

施工 二次结

构及主

体结构

验收 外装

及外

架拆

除 单体

合理

工期 室外

市政

工程 景观

工程 施工

综合

工期

宁波、上海、

舟山、南京 20 90 25 60 30 120 345 70 105 520

南昌 25 90 30 60 35 125 365 80 120 565

沈阳、大庆 25 90 30 65 35 130 375 90 130 595

深圳 15 90 20 55 25 115 320 50 90 460

3) 物业类型：多层（6层+1层地下室，单位：天）

项目

区域 施工

准备 桩基施

工（钻

孔桩） 基础

施工

（至

±0） 主体

结构

施工 二次结

构及主

体结构

验收 外装

及外

架拆

除 单体

合理

工期 室外

市政

工程 景观

工程 施工

综合

工期

宁波、上海、

舟山、南京 20 90 30 70 40 130 380 60 105 545

南昌 25 90 45 70 45 135 410 80 120 610

沈阳、大庆 25 90 45 70 45 135 410 90 130 630

深圳 15 90 25 70 35 125 360 45 90 495

4) 物业类型：小高层（11层+1层地下室，单位：天）

项目

区域 施工

准备 桩基施

工（钻

孔桩） 基础

施工

（至

±0） 主体

结构

施工 二次结

构及主

体结构

验收 外装

及外

架拆

除 单体

合理

工期 室外

市政

工程 景观

工程 施工

综合

工期

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项目工作量工期参考

项目工作量工期参考

关于项目工作量与工期定额的计算

在项目开发初期如何确定每个开发阶段的工作量和工期，是项目经理需要解决的问题。

如果软件开发模式为用纯瀑布式开发，s可以参考以下规则：

某开发阶段工作量 = 总工作量 * 此开发阶段的【工作量比例系数】

某开发阶段工期 = 总工期 * 此开发阶段的【工期比例系数】

建议的各比例系数见下表：

开发阶段的工作量比例系数

需求 设计 开发 测试 实施

11.44% 13.54% 45.45% 21.94% 7.63%

开发阶段的工期比例系数

需求 设计 开发 测试 实施

17.89% 13.22% 26.06% 27.56% 15.27%

总工作量的确定可以采用软件工程定额标准，其中ILF、EIF、规模变更因子、功能点耗时率、软件因素调整因子的定义与解释请参考附录A1-A5。

（1）计算功能点规模:

计数规模 =Σ((10* ILF + 7 * EIF +4 * EI + 5* EO + 4 * EQ) *【需求吻合度】)

单位：功能点

用户单位只需要考虑内部数据和外部接口两种计数元素。此处的35 和15 是这种情况下ILF 和EIF 所对应的功能点分值。

（2）计算变更规模

变更规模 = 计数规模 *【规模变更因子】（此处采用投标规模变更因子）

单位：功能点

（3）计算未调整的工作量

未调整的工作量= 变更规模 * 【功能点耗时率】 / （8 * 21.5）

单位：人月

（4）计数总工作量

总工作量 = 未调整的工作量 * 【软件因素调整因子】 * 【开发因素调整因子】

单位：人月

（5）计数总工期

总工期=a*总工作量b =1.277*总工作量0.404

单位：月

附录：

A.1 功能点简介

a）功能点（Function Point，FP）

功能点是基于软件外部功能（输入、输出、接口、报告）对软件规模的度量。

b）功能点估算

功能点估算是一种基于软件功能计数来评估软件规模的估算方法，其中也考虑到了性能、安全、质量等因素带来的规模调整，但不考虑软件开发商的企业背景/经验/所用技术等非产品因素。

标准开发项目进度计划表模板-概述说明以及解释

标准开发项目进度计划表模板-概述说明以及解释

标准开发项目进度计划表模板-范文模板及概述

示例1:

标题：标准开发项目进度计划表模板

引言：

在进行开发项目时，制定一个合理的进度计划是非常重要的。一个清晰且明确的进度计划表可以帮助项目团队更好地组织和控制项目进展，确保项目能够按时完成。本文将提供一个标准的开发项目进度计划表模板，旨在帮助项目经理或团队成员更好地规划和管理项目进度。

1. 项目信息

在进度计划表的开始部分，首先需要提供项目的基本信息，包括项目名称、项目经理名字、项目起始日期和预计完成日期等。这些信息可以帮助团队成员和项目相关人员更好地了解项目背景和时间要求。

2. 项目里程碑

项目里程碑是整个项目进度的关键点，它们标志着项目的不同阶段或重要节点的完成。在进度计划表中，列出项目里程碑和相应的完成日期。里程碑的设置帮助项目团队了解项目进度的整体安排，并且向利益相关者传达项目的进展情况。

3. 主要任务和子任务 在进度计划表中，将项目划分为主要任务和子任务，并为每个任务设定预计开始日期和预计完成日期。主要任务是项目进展的关键步骤，而子任务是为实现主要任务所必需的具体行动。通过明确任务的时间范围，项目团队可以更好地了解项目进度和资源分配。

4. 里程碑依赖关系

在进度计划表的一部分，列出每个里程碑之间的依赖关系。这将帮助团队成员了解项目中任务的顺序和紧密度，并确保团队在一个任务完成之前能够开始下一个任务。还可以识别和解决潜在的任务阻塞或延迟问题。

5. 项目资源分配

进度计划表还应该包含项目所需的资源分配，包括人力资源和物质资源。将每个任务与相应的资源关联起来，项目团队可以更好地了解资源的可用性和调度需求。这有助于避免资源冲突，并确保项目按计划进行。

6. 项目风险和风险应对措施

最后，在进度计划表的结尾，应该列出可能会影响项目进度的重要风险和相应的风险应对措施。这有助于团队成员提前识别潜在的问题，并采取适当的措施来减轻风险对项目进度的影响。

标杆地产开发工期标准模板

标杆地产开发工期标准模板

序号施工分项名称计划开始时间计划结束时间标准工期说明备注1土石方开挖地下2层30天，地下3层40天，石方开挖每层增加10天2桩基55天含打桩、挖桩间土、截桩头、检测3其他地基处理视情况定

4基础垫层开工（正式开工）考核节点

5地下室结构施工地下1层40天；地下2层55天自垫层施工至结构正负零参考周期

6地上主体封顶190天（暂按12层开盘考虑）首层末层各10天一层，开盘形象进度之前标准层5天一层，之后标准层按5.5天一层，总工期含5天余量。底商增加10考核节点

7工程形象达开盘条件 ---根据当地政府政策要求，按上述开工时间点及标准工期计算以政府职能部门文件为准并提供相关资料考核节点8主体验收完成 ---地上主体封顶后56天完成包括完成二次结构施工时间与完成主体验收时间考核节点9室内湿作业施工主体验收完成后135天完成按照主体分段验收，湿作业提前介入考虑考核节点10入户门完成 ---湿作业完成后60天内安装完成综合考虑了门的成品保护与室内安装部件的安全性。指导性节点

11外窗安装工期不超90天；湿作业结束后20天内完成具体工期应在外窗安装分包合同中约定精装交房则作为考核节点；其他为指导性节点

12室内电梯安装工期不超80天；主体湿作业完成后30天内，室内电梯可用；具体工期应在电梯安装合同中约定，每单元至少确保一部在约定工期内调试完成并为施工提供垂直运输服务精装交房则作为考核节点；其他为指导性节点

13组团全部单体工程完工 ---毛坯交付则湿作业完成后115天内；精装交付则湿作业完成后195天内工程完工指完成施工图内全部内容，工程实体具备质监验收条件考核节点

14市政景观完成 ---工程完工后60天指导性节点

15接通正式水电 ---工程完工后60天指导性节点

16综合验收备案完成，具备交付条件 ---工程完工后120天内考核节点

17物业移交完成 ---首批交房前完成年度关键任务节点

18交房（销售合同首批） ---综合验收备案完成后90-120天之间销售合同中签订第一批交房时间应满足前述条件指导性节点

XX地产集团项目开发标准工期参考

XX地产集团项目开发标准工期参考

XX地产集团 项目开发标准工期参考（试行）

1 / 22 XX地产集团有限公司

项目开发标准工期参考（试行）

一、目的

为使地产集团项目开发时间有一个合理可靠的参照，推动集团项目全流程开发时间管理工作走上科学、健康、有序的发展轨道，从而进一步完善和提升我公司的运营管理工作。

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》为集团所属项目编制设计报建计划、招标文件、签订建设工程施工合同时确定合理工期、审核施工组织设计、制定工期考核奖惩提供参考标准。

二、适用范围

适用于地产集团所有新启动项目。

三、术语定义

项目开发周期，是指开发项目从交第一笔土地款算起，按设计文件完成全部工程内容、竣工验收备案，完成项目结算以及项目后评估为止的全过程所需的日历天数（包括法定节假日）。合理的开发时间是建设项目在正常的设计水平、开发水平、建设条件、合理的施工工艺和管理条件下，开发过程中对人力、财力、物力资源合理有效地利用，使项目的投资方和各参建单位均获得满意经济效益的工期，反映了一定时期不同项目的建设和管理水平。

四、原则

《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》依照“地方性、通用性、大多数、常态化、平均合理”的编制原则。《XX地产集团项目开发标准工期参考(试行)》贯彻“普遍适用”的通用性准则，尽量避免超常态开发节奏、超常态施工、超常规工艺、超常理标准、超常理项目因素的影响, 考虑预留对因具体项目差异而进行XX地产集团 项目开发标准工期参考（试行）

2 / 22 工期调整的空间。

五、内容

本制度根据不同区域、气候条件按华东、华北、华南、西南四个片区编制，以常见功能、结构、层数等划分项目类型，全流程包括项目启动、设计报建、基础施工阶段、主体施工阶段、装修阶段、项目结算、项目后评估七部分内容。项目启动阶段包括交土地款、方案完成及内部评审通过、方案报窗口及审批通过、方案公示、启动会合稿会；设计报建阶段包括施工图设计、施工图报审通过、招投标完成、开工准备、施工许可证；基础施工阶段包含基坑支护、土方开挖、桩基施工、底板及地下结构施工等内容；主体施工阶段包括主体结构、砌筑工程、内墙抹灰、外墙抹灰、外门窗安装、外架拆除等方面内容；因考虑集团所属项目绝大多数为毛坯交楼，装修阶段仅包括公共区域装修内容，如有户内精装修时，区域（城市）公司根据项目实际情况安排，并上报集团运营管理部。