第九章 假设开发法解读

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假设开发法及其运用

要求

1.熟悉假设开发法的含义；

2.熟悉假设开发法的理论依据；

3.掌握假设开发法适用的估价对象；

4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；

5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；

6.掌握假设开发法的基本公式；

7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；

8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；

9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；

10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；

第一节 假设开发法概述

1.假设开发法的含义

简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。

2.假设开发法的理论依据（熟悉）

理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）

表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法

假设开发法与成本法

两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

3.假设开发法适用的估价对象（掌握）

适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产

具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示

1 假设开发法

Ⅰ、基本原理

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式如下：

假设开发法价格＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费

Ⅱ、测算过程

（一）估价对象开发完成后房地产价值的测算

估价对象规划总建筑面积为※平方米，其中住宅※平方米，办公※平方米，商铺※平方米，车库※平方米。

住宅、办公、商铺部分开发完成后房地产价值

采用市场比较法、收益法等测算住宅、办公、商铺、车库部分续建完成后的价值。

（二）开发成本的测算

至2005年※月※日估价人员现场勘察时，估价对象状况为：主体框架结构封顶，砌筑部分隔墙，外墙侧面少部分贴有白色面砖，其他部分内外均为进行初次粉刷，未安装门窗工程及水电工程。建筑安装工程形象进度约为70%。

续建工程包括※※※等。

1、勘察设计及前期工程费

包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。（详见表1） 2 表1 勘察设计及前期工程费一览表

序号 项目名称 文件依据 收费标准

1 城市建设工程招（投）标服务费 鄂价费地字（1992）232号 中标价的0.6‰

2 标底审查费 鄂价费地字（1992）232号 中标价的1‰

3 工程质量监督费 武政（1997）20号 工程造价的1.8‰

4 安全监督费 鄂财综发（1997）269号 工程造价的0.8‰

5 工程预算定额测定费 武政办（1998）65号 工程造价的0.6‰

6 技术审查费 鄂价房地字（2000）88号 工程造价的1.4‰

7 勘探设计费 国家计委计（2002）10号 工程造价的2.5%

8 工程质量监量费 工程造价的2%

第一章概论

1、专业估价与非专业估价的本质区别

①是专业估价机构和专业估价人员完成的；

②提供的是专业意见；

③具有公信力；

④实行有偿服务；

⑤要承担法律责任。

2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。

独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。

四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则

思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？

2、什么是专业的房地产估价？

3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？

4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？

5、了解中国房地产估价行业发展概况。

第二章房地产及其描述

1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体

2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权

3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。

4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性

思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？

2、如何界定一宗土地的空间范围？

3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？

4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？

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假设开发法

采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：

在建工程价格

=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

2．xx完成后的房地产价值

彭山县住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。

⑴基本思路

市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。

⑵比较实例选择

根据评估人员对彭山县住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：

案例

A.“粼江枫景”。座落于彭山县凤鸣镇滨江路，平均交易价格7600元/平方米。

案例

B．“华龙首座”。座落于彭山县。平均交易价格9000元/平方米。

案例

C.“”。座落于彭山县，平均交易价格为6800元/平方米。⑶比较修正计算

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①交易情况xx：

以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。

②交易日期xx：

以估价时点的行情为基准，根据住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值。

③区域因素xx：

将估价对象与可比实例所处地区的影响住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值。

④个别因素xx：

将估价对象与可比实例的影响住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值。

比较xx计算如下：

（价格：

元/平方米）

项目名称

交易价格

交易情况xx

交易日期xx

区域因素xx

个别因素xx

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