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假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。
4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。
开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。
例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。
最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。
通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。
总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。
第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。
根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。
假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。
假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。
待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。
可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。
未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。
新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。
另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。
后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。
第九章假设开发法及其运用题库14-2-10
问题：
[判断题]选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为"利率"，用相对量来反映为"利息"。
（）
A.正确
B.错误
(辽宁11选5 )
问题：
[判断题]复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）复利计息的利息少，单利计息的利息多。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]开发利润测算只有在传统方法中才需要。
（）
A.正确
B.错误
问题：
[判断题]投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。
（）
A.正确
B.错误。
第九章房地产评估方法及其应用知识体系：1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用2.基准地价修正法在土地评估中的应用3.在建工程评估1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益（L+B）×r= L×r1+B×r2参见教材P455。
2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
参见教材P452。
【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
假设开发法应用公式及参数选取诌议--------假设开发法在房地产开发项目估价中的应用作者：上海立信资产评估有限公司王进江）。
息-2（要产的价值内，不应作为扣除项；二是要把握投资开发后的房地产经营方式，有出售、出租和直接经营等。
由于房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，但考虑资金的时间价值可有两种不同的方式：采用折现的方式（现金流量折现法）、采用计算利息的方式（传统方法）。
（一）传统法在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，如上述公式，其中：1.投资利息计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售，应计息的项目包括：需要求取的待开发房地产的价值（V）、投资者购买待开发房地产应负担的税费（V*购买税费率）、开发成本（DC）和管理费用（MC），销售费用和销售税费一般不计息。
采用复利计息，其简化公式为：投资利息=（V+V*购买税费率）*[（1+贷款年利率）开发期-1]+（DC+MC）*[（1+贷款年利率）开发期/2-1]上述简化公式DC+MC设定在整个开发期平均投入，实际估价时可根据每年预计投入额分段计算，开发期/2可替换为…4.5、3.5、2.5、1.5、0.5等。
2.开发利润要注意计算基数与利润率的对应，其计算公式为：开发利润=开发利润计算基数*相应利润率具体匹配见二（一）1。
（二）折现法在现金流量折现法中投资利息和开发利润一般情况下都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，此种情况下折现率既包括安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润），公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费管理费用一般按开发成本（现值）为基数的一定比例计算，销售费用、销售税费一般按开发完成后的房地产价值（现值）为基数的一定比例计算，投资者购买待开发房地产应负担的税费一般按待开发房地产的价值的一定比例计算。
第九章假设开发法及其应用计算器打印颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案一、单项选择题1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
参见教材P320。
2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
参见教材P320。
3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最高费用B、待开房地产预期利润C、待开房地产最高价格D、待开房地产最优资源【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
参见教材P321。
4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。
开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.235万。
参见教材323。
5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525753,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。
投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。
动态分析法中，包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
参见教材P323。
6、假设开发法的估价前提不包括下列（）。
A、业主自行开发B、自愿转让开发C、被迫转让开发D、被迫开发【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525751,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。
参见教材P324。
7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。
A、1B、1.5C、2D、2.5【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525759,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 D【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。
后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间。
正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明花了1.5年时间，只干了1年的工程进度。
正常建设期为3年，还剩2年的后续建设期。
由于在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续还需要正常期限0.5年，总后续建设期2.5年。
参见教材P324。
8、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（）。
A、坐落B、面积C、容积率D、开发程度【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525762,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是最佳开发经营方式的选取。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
参见教材P325。
9、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。
A、续建利润B、管理费用C、销售费用D、投资利息【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525765,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。
在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。
求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。
参见教材P328。
10、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。
A、收益法B、比较法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525767,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 B【答案解析】本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。
参见教材P329。
11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525775,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。
销售税费一般不计算利息。
参见教材P331。
12、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525776,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
参见教材P332。
13、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A、比较法B、收益法C、成本法D、路线价法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525779,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。
在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
参见教材P332。
二、多项选择题1、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。
A、征收补偿估价B、在建工程估价C、出让地块估价D、改变用途房地产估价E、房屋抵押估价【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525793,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。
参见教材P320。
2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是（）。
A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E、假设开发法也称为剩余法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525794,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。
所以C选项错误。
参见教材P321。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A、房地产具有开发或再开发潜力B、将预期原理作为理论依据C、正确判断了房地产的最佳开发方式D、正确量化了已经获得的收益和风险E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525795,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。
参见教材P322。
4、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。
A、静态分析法B、动态分析法C、成本法D、比较法E、总和法【本题 2 分，建议 2 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525796,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】AB【答案解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。
