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第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。
A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。
A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。
A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。
A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
假设开发法及其运用(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：33，分数：33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。
A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：2.假设开发法的理论依据是( )。
A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。
A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。
A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。
I 房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考点模 I拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分!遵守考场纪律,维护知识尊严,杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
I!在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。
选取最佳用途要考 虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。
（ I!）!本题答案:2、判断题!投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定,按待开发房 I i 宅产价值的一定比率测算。
（）I:本题答案：! 3、判断题!由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现 !法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利 5润率）。
（）i 本题答案：4、多项选择题I 发经营期究竟多长要预测准确 i B •各项支出、收入在何时发生要预测准确 Ii C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确D 销售期多长要预测准确题号—— 二 三 四 五 总分分数!动态分析法具体需要做到下列（ ）,才能保证估价结果的准确性。
A.后续开E运营期多长要预测准确本题答案：5、多项选择题只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。
A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本本题答案：6、单项选择题在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用本题答案：7、判断题后续必要支出及应得利润二后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+民卖销售税费+后续开发利润。
（）本题答案：&多项选择题选择最佳的开发利用方式包括（）方面。
A最佳的用途B.建筑规模C档次D.大小E.区位本题答案：9、单项选择题假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
第九章房地产市场营销一、单项选择题1、商品房预售前，房地产广告的主要目的和重点应是（）。
A、提升商品房的价值B、提高商品房的知名度C、提升商品房的品质D、降低商品房的后期开发成本2、在房地产定价策略中，（）分为低价策略和高价策略。
A、过程定价策略B、折扣定价策略C、总体价格策略D、心理定价策略3、事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润，然后以总成本和目标利润作为定价依据，这种定价方法是（）。
A、目标利润定价法B、主动竞争定价法C、成本导向定价法D、成本加成定价法4、某房地产企业开发一总建筑面积10万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售9万平方米，预计总建造成本为36800万元，企业的目标利润率为30%，不考虑销售税费，则该小区商品房销售均价为（）元/平方米。
A、5337B、5440C、5470D、53165、某小型房地产开发企业新开盘的项目与市场上同类项目相比无明显优势，且同类项目较多，该企业宜采用的定价方法是（）。
A、成本加成定价法B、竞争导向定价法C、目标利润定价法D、主动竞争定价法6、房地产广告中，（）具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。
A、广播广告B、杂志广告C、电视广告D、网络广告7、测量广告效果的方法中，（）是把商品房销售市场按时间段划分，在第一段时间使用电视广告，在第二段时间使用杂志广告，在第三段时间使用报纸广告等，各种媒介的广告预算相同。
经过一定时期后，检查各相等时段内销售额增长的情况，从而可以大致分析出哪种媒介最有效。
A、评估法B、试验法C、预测法D、估算法8、下列不属于房地产价格策略的内容的是（）。
A、房地产定价的目标和原则B、房地产定价的基本方法C、房地产定价策略D、房地产开发方案9、在房地产定价目标中，（）不可以作为企业长期的定价自标。
A、实现预期利润B、维持营业C、维持或提高市场占有率D、维护企业形象10、根据消费者的需求来开发和销售房地产产品的现代开发经营观念是（）。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。
【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。
3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
第九章假设开发法及其应⽤第九章假设开发法及其应⽤计算器打印颜⾊选择：字体⼤⼩：⼤中⼩隐藏所有答案⼀、单项选择题1、假设开发法在形式上是适⽤于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
参见教材P320。
2、某市区有⼀⼤型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采⽤（）进⾏估价。
A、⽐较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法适⽤的估价对象。
假设开发法适⽤的估价对象不仅是房地产开发⽤地，凡是具有开发或再开发潜⼒且开发完成后的价值可以采⽤⽐较法、收益法等成本法以外的⽅法求取的房地产，都适⽤假设开发法估价。
参见教材P320。
3、测算（）的⽬的是为了使开发利润保持在⼀个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费⽤、税⾦在开发过程的各个阶段得到有效控制，不⾄于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最⾼费⽤B、待开房地产预期利润C、待开房地产最⾼价格D、待开房地产最优资源【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是假设开发法适⽤的估价对象。
测算最⾼费⽤的⽬的是为了使开发利润保持在⼀个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费⽤、税⾦在开发过程的各个阶段得到有效控制，不⾄于在开发过程中出现成本失控。
假设开发法假设开发法测验题一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）1假设开发法的理论依据是（c）a．替代原理b．生产费用价值论c．预期原理d．最低最佳采用原理2下面关于假设研发法的叙述恰当的就是（d）a．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.b．假设研发法就是将估价时点时的房地产价值，乘以未来的正常开发成本、税费。
c．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
d．假设研发法在形式上就是评估崭新研发顺利完成的房地产价格的成本法的好像算法。
3假设研发法中预期研发后的楼价不容用（c）求得。
a．市场法论b．收益法c．成本法d．长期趋势法4在挑选最佳的开发利用方式中，最重要的就是（a）a.选择最佳用途b.选择土地的位置c.选择该块土地的规模d.选择该块土地的档次5假设研发法应当计息项目中，（d）通常不计息。
a．待开发房地产价值b.投资者购买待开发房地产应负担的税费c.开发成本和管理费用d.销售税费6假设研发法排序中，应当计入的项目不包含：（c）a.已投入的费用b.毛地的拆迁安置补偿费c.投资利息d.销售税费7下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（b）a.现金流量现值法建议现值率为既涵盖安全收益部分又涵盖风险部分b.传统方法必须排序利息，确认计息期时应当考量预售及延后销售c.现金流量现值法从理论上谈估计结果较准确d.现金流量现值法不单独排序利息和研发利润8假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（a）a.研发顺利完成时的房地产状况的价值b.在出售等待研发房地产时的价值c.研发期间的某个时间的价值d.房地产全部租购过来时的价值9一般来说，研发经营期的起点（d）a．与经营期的起点重合b．与运营期的起点重合c．与建造期的起点重合d．与开发期的起点重合10一般来说，在房地产开发顺利完成后销售的情况下，研发经营期的终点（c）a．与研发期的终点重合b．与修建期的终点重合c．与销售期的终点重合d．与前期的终点重合11在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（a）a．单利计息的利息太少，乘数计息的利息多b．单利计息的利息多，乘数计息的利息太少c．单利计息的利息与复利计息的利息一样多d．无法知道12未知年利率就是6%，存款额就是1000元，存款期限就是一年，如果每半年计息一次，则实际利率就是（c）a．6%b．3%c．6.09%d．8%二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）1假设研发法在形式上就是评估新建房地产价格的成本法的好像算法，两者的主要区别是(ab)a.成本法中的土地价格为未知，须要求得的就是研发顺利完成后的房地产价格b．假设研发法中研发顺利完成后的房地产价格已事先通过预测获得，须要求得的就是土地价格c．成本法不需要计算开发成本和管理费用d.假设开发法需要计算建筑物折旧2根据投资研发后的房地产经营方式存有（abc）a.出售b.租赁c.营业d.经营性3在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测(ab)a．与否根据房地产估价的合法原则和最低最佳采用原则，正确地推论了房地产的最佳开发利用方式b．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值c．等待研发的土地与否经过了三通一平d.预测土地采用年限存有多少年4调查等待研发土地的基本情况包含(abcd)。
1、某在建工程开工于20XX年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从20XX年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至20XX年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。
估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于20XX年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8％，折现率为14％。
解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。
设：在建工程的购买价格P元。
在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元购买在建工程的税费=5%PP=3569.34-1271.23-0.05PP=2188.68万元购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m22、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为20XX年9月。
需要评估出该土地在20XX年出售时的购买价格。
（1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析模拟题库附有答案详解单选题（共20题）1. UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构件属于( )事物。
UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构件属于( )事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】 A2. 一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。
采用（请作答此空）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。
此模式与（）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。
一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。
采用（请作答此空）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。
此模式与（）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。
A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】 C3. Telnet提供的服务是（）。
Telnet提供的服务是（）。
A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】 A4. 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】 B5. 所有在函数中定义的变量都称为（）。
所有在函数中定义的变量都称为（）。
第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
A、投资利润B、开发利润C、投资收益D、销售税13、开发经营期的起点是假设的（B ）。
A、开工日期B、取得估价对象的时间C、取得待开发土地的时间D、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A ）。
A、市场价值B、价值C、实际成交价值D、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。
A、购买待开发房地产时的那个时间B、开发结束时的那个时间C、开发结束，开始对外租售时的那个时间16、投资利息估算只有在（B ）才需要。
A、比较法B、传统方法C、现金流量折现法D、收益法17、开发经营期的终点是（ D ）。
A、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的（B ）来分项估算。
A、房地产市场情况B、房地产价格构成情况C、房地产价格情况D、同查房地产价格情况19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（A ）的时间点。
A、开发期结束B、租售期结束C、租售期开始D、交付使用二、多项选择题１、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE）。
Ａ、生地、毛地Ｂ、熟地Ｃ、现房Ｄ、旧房改建Ｅ、旧房重建２、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ABDE）。
Ａ、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策Ｂ、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规Ｃ、要有一套完整的开发计划和管理制度Ｄ、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单Ｅ、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划３、运用假设开发法估价，需要估算（ABCE）。
Ａ、开发成本Ｂ、管理费用Ｃ、投资利息Ｄ、待开发房地产的销售税费Ｅ、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费４、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE）。
Ａ、弄清土地的位置Ｂ、弄清土地的周围环境Ｃ、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
Ｄ、弄清政府的规划限制Ｅ、弄清将拥有的土地权利５、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD）。
Ａ、土地所在城市的性质Ｂ、土地所在城市内的区域的性质Ｃ、土地面积的大小Ｄ、具体的坐落状况６、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ABC）。
Ａ、弄清规定的用途Ｂ、弄清容积率Ｃ、弄清建筑高度Ｄ、弄清楼层层高Ｄ、弄清建筑结构７、选择最佳的开发利用方式包括（CDE）等的确定。
Ａ、结构Ｂ、构造Ｃ、用途Ｄ、规模Ｅ、档次８、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（BD）。
Ａ、估价对象为生地，将生地开发为毛地Ｂ、估价对象为毛地，将毛地开发为生地Ｃ、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程Ｄ、估价对象为熟地，将熟地建成房屋Ｅ、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程９、待开发房地产在投资开发后的状况有（BE）。
Ａ、毛地Ｂ、熟地Ｃ、在建工程Ｄ、生地Ｅ、房屋（含土地）10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（AB ）。
A、采用折现的方式B、采用计算利息的方式C、采用现金流量计算的方式D、采用百分率计算的方式E、采用房地产价格变动率的方式11、开发经营期可分为（ABE ）。
A、前期B、建造期C、施工准备D、勘测设计期E、租售期12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ABDE ）。
A、应计息的项目B、计息期的长短和计息方式C、计息的范围D、利率的高低和计息周期F、名义利率和有效利率三、判断题１、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。
（X）２、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
（√）３、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。
（√）４、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。
（X）５、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。
（√）６、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：１、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；２、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
（√）７、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。
（X）８、弄清土地的位置，包括３个层次：１、土地所在城市的性质；２、土地所在城市内的区域的性质；３、具体的坐落状况。
弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。
（X）９、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
（X）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。
弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。
（X）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。
弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（X）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。
这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。
（√）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。
（X）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
（√）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。
（√）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。
（X）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。
（√）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。
（√）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。
（√）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。
前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。
（X）四、计算题１、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/ m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
参考答案：总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。
销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。
预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。
售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。
试利用所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地2012年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。
参考答案：总价3400.98万元单价4858.54元/m2 楼面地价1214.64元/m23、某旧厂房的建筑面积为8000 m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/ m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。
