房地产估价理论与方法第九章假设开发法及其运用章节练习(2015-3-13)

第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。

A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。

A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。

A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。

A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。

A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。

A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。

A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。

A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。

假设开发法及其运用(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：33，分数：33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。

A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：2.假设开发法的理论依据是( )。

A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。

A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。

A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。

第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。

a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。

....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。

2015年下半年湖北省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的理论依据模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．154B．467C．500D．无法确定2、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元/m2，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为__元。

A．2400B．2580C．2607D．27603、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格4、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】A：85．45万元B：87．16万元C：88．50万元D：88．90万元E：工业用地的监测点评估价格5、产生房地产价格泡沫的基础是__。

A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷6、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产7、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。

A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同8、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。

第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。

Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。

Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。

Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。

Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。

Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。

Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。

Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。

A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。

I 房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考点模 I拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分!遵守考场纪律,维护知识尊严,杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

I!在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。

选取最佳用途要考 虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。

（ I!）!本题答案:2、判断题!投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定,按待开发房 I i 宅产价值的一定比率测算。

（）I:本题答案：! 3、判断题!由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现 !法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利 5润率）。

（）i 本题答案：4、多项选择题I 发经营期究竟多长要预测准确 i B •各项支出、收入在何时发生要预测准确 Ii C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确D 销售期多长要预测准确题号—— 二 三 四 五 总分分数!动态分析法具体需要做到下列（ ）,才能保证估价结果的准确性。

A.后续开E运营期多长要预测准确本题答案：5、多项选择题只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本本题答案：6、单项选择题在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用本题答案：7、判断题后续必要支出及应得利润二后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+民卖销售税费+后续开发利润。

（）本题答案：&多项选择题选择最佳的开发利用方式包括（）方面。

A最佳的用途B.建筑规模C档次D.大小E.区位本题答案：9、单项选择题假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

房地产估价师房地产估价理论与方法第九章其他估价方法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度为（）。

A.24；16B.27；13C.30；10D.16；24【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是临街土地价值的计算。

前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。

2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是路线价法概述。

路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

3、当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用的修正率为（）。

A.深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是路线价法的计算公式。

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

4、某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A.2025B.2250C.2700D.3000【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是编制价格修正率表。

该地块面积=18×50=900平方米；单价=2430000/900=2700元/平方米；单价=路线价×平均深度价格修正率；平均深度价格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250。

2015年下半年湖北省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。

A．1B．2C．3D．52、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。

A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A．3610.5B．3619.5C．3711.5D．3719.54、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50B．250C．300D．3505、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。

A：宪法B：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调6、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。

A．5%B．7%C．10%D．12%7、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

A：200万元B：140万元C：100万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格8、下列不属于物业管理基本特性的是。

A：城市化B：社会化C：专业化D：市场化E：执行层的组织协调9、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8％的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元。

房地产估价师题-假设开发法及其运用1、假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。

A.不可预见费B.地价C.专业费D.租售费2、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合()。

A.合法原则B.平衡原则C.统一原则D.同步原则3、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得()。

A.中等收益B.高收益C.最低收益D.最高收益4、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之()。

A.差B.积C.和D.商5、在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。

A.经营期B.销售期C.开发期D.建造期6、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是()。

A.估价时点B.取得待开发土地的日期C.开工日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期7、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()。

A.报酬率B.平均报酬率C.利润率D.利率8、在传统方法中，投资利息和()都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

A.开发利润B.投资收益C.投资利润D.销售税9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为()万美元。

A.8900B.9900C.9300D.994110、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质,土地所在城市内的区域的性质,具体的坐落状况，主要是为()服务。

A.选择最佳的土地用途B.确定最佳的开发利用方式C.测算开发成本,费用等D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等11、假设开发法更深层的理论依据，类似于()。

A.地租原理B.均衡原理C.适合原理D.预期原理12、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途,建筑高度,容积率等，主要是为()服务。

2015年上半年内蒙古房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

A．新建房地产项目B．购买机器设备C．购买生产原料D．市政工程建设2、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。

A：销售收入B：转让收入C：租金收入D：利息收入E：借款合同3、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。

则该数据的中位数和众数分别是（）。

A．2460和1980B．2460和5880C．2746.67和1980D．2746.67和58804、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A．半个月至一个月B．一个月至三个月C．一个月至六个月D．三个月至六个月5、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：一、二、三B：甲、乙、丙C：A、B、CD：1、2、3E：执行层的组织协调6、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420B．2438C．2447D．25037、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券B．股票C．债券D．投资基金8、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。

A．安装组合情况B．冷凝器冷却方式C．设备设置情况D．所用介质9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。